6.1. Alışveriş Merkezi ve Power Center Tanımı
International Council of Shopping Center’a göre alışveriş merkezi; planlanmış, geliştirilmiş, sahip olunmuş ve yerinde, park alanları ile tek bir mülk olarak yönetilen bir grup perakende ve diğer ticari kuruluşlar bütünüdür. Merkezin büyüklüğü ve oryantasyonu genel olarak merkez tarafından hizmet edilen ticari alanın pazar özellikleri ile belirlenmektedir.
Power Center (Güç merkezi) alışveriş merkezi tipolojisi içerisinde yer almakta olup;
“Bu tip merkezler, az sayıda büyük mağazalardan oluşan merkezlerdir. Genel olarak, yapı market, indirimli çok katlı mağazalar, toptan satış mağazaları ve rakipsiz mağazalar (category killer) bulunmaktadır. Bu büyük mağazalar birbirini destekleyici, ürün yelpazesi geniş ve uygun fiyatlı mallar satmaktadır. Ana kiracılarını; rakipsiz mağazalar, yapı market, indirimli çok katlı mağazalar, toptan satış mağazaları, off-price oluşturmakta olup
ürün odaklıdırlar. 25.000-60.000 m² arasında kiralanabilir alanları bulunmaktadır.
1. derece ticaret alanı yaklaşık 8-16 km’lik bir alandır. Merkezde 3 veya 3’ten fazla ana kiracı bulunmakta olup, %75-90’ını bu ana kiracılar kapsamaktadır.”
olarak tanımlanmaktadır.
6.2. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Özellikleri
Değerleme konusu gayrimenkul; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Maslak Mahallesi, Ahi Evren Caddesi üzerinde konumlu olan 4 kapı no’lu Doğuş Power Center’dır.
Değerleme konusu gayrimenkul Maslak plazalar bölgesinde konumlu olup Ahi Evren Caddesi, 2 yönden de Atatürk Oto Sanayi Sitesi içerisindeki yola cephelidir. Eğimli ve kısmen kademeli bir köşe parsel üzerinde konumludur. Parsel içerisinde açık ve kapalı otopark imkânı bulunmaktadır.
Sağ bitişiğinde eski İstanbul Çorap Fabrikası arsası, sol ve arka cephesinde Atatürk Oto Sanayi Sitesi, karşısında Nazmi Akbacı İşmerkezi, Nurol Plaza ve HSBC Bank binası, yakın çevresinde ise BeybiGiz Plaza, Polaris Plaza, Petrol Ofisi yönetim binası, SpringGiz Plaza vb. gibi yüksek katlı işmerkezleri ve Mashattan konut projesi yer almaktadır.
Ulaşım, Zincirlikuyu – Sarıyer istikametinde devam eden Büyükdere Caddesi üzerinden Maslak’a girilmek suretiyle sağlanmaktadır. Bölgeye İ.E.T.T, metro ve dolmuş gibi toplu taşıma araçlarıyla da ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir.
Yönetim merkezlerinin yoğun olarak konumlu olduğu bir bölgede yer alması, reklam kabiliyeti, müşteri celbi, ulaşım imkânlarının rahatlığı ve kentsel rantın yüksek olması taşınmazın olumlu özellikleridir.
Değerleme konusu gayrimenkul, güç merkezi niteliğinde bir alışveriş merkezi olarak geliştirilmiş olup ana kiracılarını genel olarak grup şirketleri olan Doğuş Otomotiv Servis ve Ticaret A.Ş., Doğuş Yayın Grubu A.Ş., Doğuş Eğlence GYM oluşturmaktadır. Belirtilen bu firmalar dışında ayrıca Küçük Ev Yemek Hizmetleri Tic. Ltd. Şti., Tansaş Perakende Mağazacılık ve Tic.
A.Ş. gibi grup dışı kiracılar vd. ve irili ufaklı fast-food firmaları ile eczane vd. destekleyici üniteler bulunmaktadır.
Bölge, Şişli Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup altyapı tamamlanmıştır.
Taşınmazın Belirli Noktalara Yaklaşık Uzaklıkları
6.2. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Teknik ve Yapısal İnşaat Özellikleri MİMARİ TASARIM Bina oturumu dikdörtgene yakın bir mimari tasarımdadır.
YAPI TARZI Betonarme karkas + çelik konstrüksiyon
YAPI SINIFI IV - A YAPININ BÖLÜMLERİ Alışveriş merkezi üniteleri
ELEKTRİK Şebeke
SU DEPOSU 4 adet betonarme su deposu mevcut (3x120 ton ve 1x220 ton)
HİDRAFOR 8 adet mevcut (DAF marka)
ARITMA TESİSİ İçme suyu için klorlama ve yumuşatma sistemi mevcut
DOĞALGAZ Mevcut
SOĞUTMA/ISITMA 20 adet Lennox marka değişiklik kapasiteli rooftop ve ofis havalandırması için VRV cihazı
MERKEZİ SES YAYIN
SİSTEMİ 20 kanallı TV sistemi GÜVENLİK
KAMERASI 80 adet güvenlik kamerası mevcut GÜVENLİK ALARMI Mevcut
GÜVENLİK ELEMANI Güvenlik elemanları mevcut YANGIN İHBAR sprinkler ve yangın hidrantları mevcut
YANGIN MERDİVENİ 5 adet betonarme yangın merdiveni holü
PARK YERİ Mevcut (437 araç kapasiteli kapalı otopark, 351 araç kapasiteli açık otopark)
DIŞ CEPHE Giydirme cephe
PARATONER 200 m. koruma çaplı aktif paratoner
ÇATI Uzay kafes membran kaplama çelik konstrüksiyon çatı
(*) Toplam kiralanabilir alan bilgileri mal sahibi firma yetkililerinden öğrenilmiştir.
6.3. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Genel Özellikleri
- Değerleme konusu gayrimenkul cins tahsisi yapılmış bir bina olup 3 adet bodrum + zemin + 1 adet normal kat olmak üzere toptam 5 kattan oluşmaktadır (h: 15,70 m.).
- Doğuş İnşaat A.Ş. tarafından inşa edilmiş olan A sınıfı inşaat kalitesinde bir binadır.
- Power Center niteliğinde bir çeşit alışveriş merkezi projesi olup Türkiye’deki ilk Power Center projesidir.
- Müşteri girişi Ahi Evren Caddesi (+1,00 m.) üzerinden, otopark girişi Atatürk Oto Sanayi Sitesi istikametindeki yoldan (-7,85 m.), servis girişleri ise parsel içerisinden sağlanmaktadır.
- 3 noktadan yaya girişi (ana giriş, açık otopark girişi ve kapalı otopark girişi), 3 noktadan araç girişi (kapalı otopark girişi ve 2 adet açık otopark girişi) bulunmaktadır.
- Açık alanlar saha betonu ve asfalt, alışveriş merkezinin ön cephesi ise mat granit kaplıdır.
- Merkezin inşaatına Mayıs 2005’te başlanmış olup, 09.11.2006 tarihinde açılışı yapılmıştır.
- İçerisinde otomotiv showroom ve servis, oyuncak, stand alanları, gıda market, food-court, küçük yaşam üniteleri (dükkanlar), yayın grubu ve spor merkezi bulunmaktadır.
- Temizlik ve teknik hizmetleri YKS Grup, güvenlik hizmetleri ise Koza Güvenlik tarafından verilmektedir.
- Food-court tematik olarak design edilmiştir.
- Pencere ve vitrin doğramaları alüminyumdan mamuldür.
- Kiralanan mağazalar alçıpan seperatörler ile fonksiyonun gerektirdiği şekilde ve büyüklükte bölünebilinmektedir.
- 2008 yılında; giriş kapılarında x-ray destekli güvenlik kontrolu ve açılır/kapanır iç çatı örtüsü yatırımları yapılmış ve 2009 yılında ise yürüyen merdivenlere sensör takılmıştır.
- Gayrimenkulün katlara göre genel kullanım fonksiyonları aşağıdaki gibidir.
Kot Kat Kullanım Fonksiyonu
- 11.00 m. kotu 3. bodrum Oto servisi, market deposu, kazan dairesi ve personel odaları
- 7.85 m. kotu 2. bodrum Kuaför ve lostra salonu, yönetim ofisi, teknik hacimler ve kapalı otopark -4.70 m. kotu 1. bodrum Doğuş GYM, Doğuş otomotiv showroom
ve servis
+ 1.00 m. kotu Zemin Doğuş yayın grubu, Doğuş otomotiv showroom ve Tansaş
+ 7.00 m. kotu 1. normal Doğuş yayın grubu, food court ve teras + 11.80 m. kotu Çatı Çatı katı ve ısıtma/soğutma cihazları
- Değerleme konusu gayrimenkulün iç mekân özellikleri aşağıdaki gibidir.
• Müşterilere hitap eden sirkülasyon alanlarında zeminler seramik kaplı, duvarlar saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavandır. Kolonlar metal ve cam giydirmedir.
• Müşterilere hitap eden WC hacimlerinde zeminler mat granit kaplı, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar alçıpan asma tavandır. Kapı doğramaları ahşap ve amüminyumdan mamuldür. Vitrifiye tamdır.
• Ortak kullanım alanlarının ve mağazaların tavanları alçıpan asma tavan olup tavanlarda sprinkler, havalandırma tünelleri, merkezi ses yayın sistemi, spot aydınlatma ve duman dedektörleri bulunmaktadır.
• Kiralık üniteler kullanım amacına uygun bir şekilde kiracı tarafından bölümlenmekte ve fonksiyonlarına göre düzenlenmektedir.
• Teknik hacimlerin, servis hollerinin ve personel kullanımındaki hacimlerin zeminleri granit, seramik, epoksi veya karo mozaik kaplı duvarları fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanları ise alçıpan asma tavanlı veya plastik boyalıdır.
• Parsel içerisinde ayrıca trafo ve jeneratör binası bulunmaktadır.
• Çelik konstrüksiyon merdiven ile çatıya çıkış bulunmaktadır.
7. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER