Genel Olarak

74 ayrılamaz³⁵¹. Bu sayede tarım topraklarının parçalanarak küçülmesi engellenmeye çalışılmıştır³⁵².

İmar Kanunu m.8/1-c’de de tarım arazilerinin TKAKK’da belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamayacağı düzenlenmiştir.

Aynı kanunun 18. maddesinde de imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu belirtilmiştir.

Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nda da toprak iyileştirilmesine yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Söz konusu kanunun 12.

maddesinde tarım reformu uygulama alanı olarak belirlenen arazilerin paylaşılmasına ve miras bırakılmasına ilişkin kısıtlayıcı düzenlemeler yer almaktadır. Bu durumda da kanun koyucu tarım arazilerinin parçalanmasını engellemeye çalışmıştır. SAADDTRK m. 6’da da zorunlu toplulaştırmaya ilişkin bir kural getirilmiştir. Buna göre, kanunda belirtilen amaçları gerçekleştirmek üzere uygulama alanlarında ilgili kuruluşça, isteğe bağlı veya maliklerin muvafakati aranmaksızın arazi toplulaştırılması yapılabilir. Bu hükümle de parçalı durumdaki tarım arazilerinin birleştirilerek tarımsal üretim ve verimliliğin artırılması hedeflenmiştir.

B. ÖZEL HUKUKA DAYANAN KISITLAMALAR

75 Belirtmek gerekir ki, taşınmaz mülkiyetinin özel hukuka dayanan kısıtlamaları sadece TMK m. 731 ve devamında yer almaz. Aile hukuku, miras hukuku ve eşya hukukuna ilişkin maddelerde de taşınmaz mülkiyetine ilişkin kısıtlamalar yer almaktadır. Örneğin aile konutunun devrinde eşin rızasını alma zorunluluğu, yine aile konutunun mülkiyetinin sağ kalan eşin talebi üzerine ona verilmesi, hâkimin eşlerden birinin taşınmazları üzerindeki tasarruf yetkisini kaldırması, ortak sınırı belirlemek için yardım yükümlülüğü, haksız yapı ve taşkın inşaata ilişkin düzenlemeler ve paylı mülkiyette paydaşların paylaşma yükümlülüğü bu kısıtlamalar arasındadır³⁵⁵.

Özel hukuka dayanan kısıtlamalar, kamu yararı için değil, bireylerin haklarını korumak için öngörülmüş kısıtlamalardır. Kanunda özellikle komşuların ve paydaşların korunmasına yönelik kısıtlamalar göze çarpar. Bununla birlikte, çevrenin ve herkesin yararını amaçlayan kanuni kısıtlamalar da bulunmaktadır. Özel hukuk kısıtlamaları, TMK m. 731 hükmü gereği, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Kamu hukuku kısıtlamalarından farklı olarak, özel hukuk kısıtlamaları, ilgililerle resmi bir şekilde sözleşme düzenlemek ve bu sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh vermek suretiyle kaldırılabilir veya değiştirilebilir. Ancak herkesin yararına olan özel hukuk kısıtlamalarının kaldırılması, sadece sözleşme akdedilen kişiler bakımından bağlayıcı olacaktır.

a. Doğrudan-dolaylı kısıtlama ayrımı

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarına ilişkin ayrımlardan biri doğrudan-dolaylı kısıtlama ayrımıdır. Mülkiyetin doğrudan kısıtlanması, mülkiyetten doğan bazı hakları malik dışında birinin kullanmasına izin verme yükümlülüğü veya bazı hakların malik tarafından kullanılmasını yasaklamayı ifade eder³⁵⁶. Bir görüşe göre, bu kısıtlamalar bir irtifak hakkının varlığını gösterir ve bu hak doğrudan kanundan doğduğu için kanuni irtifak niteliğindedir³⁵⁷. Zira taşınmaz mülkiyetinin kanuni kısıtlamaları maliki kendi haklarından kaçınmaya veya bazı hakların başkaları tarafından kullanılmasına katlanmaya mecbur kılar. Bir başka görüşe göre ise söz konusu kısıtlamalardan doğan yetkiler kanundan doğan sınırlamaların bir sonucudur ve bunlar irtifak hakkı olarak düşünülemez³⁵⁸. Bunlar sadece malikin yetkilerini sınırlayan hükümlerdir ve TMK m.

355 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 447.

356 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.e., s 448.

357 Vecdi Aral, “Kanunî İrtifaklar”, İÜHFM, C: 29, Sayı: 4, İstanbul, 1963, ss: 1038-1045, s. 1043.

358 Aral, a.g.m., s. 1039.

76 744’te düzenlenen mecra irtifakı hariç başkası lehine ayni hak sağlamazlar; dolayısıyla bir irtifak hakkı söz konusu değildir³⁵⁹. Taşınmaz malikinin buradaki sorumluluğu ayni hakkın varlığına değil, kanuni sınırlamalara dayanır ve bu sınırlamaların ihlal edilmesi halinde TMK m. 730’da düzenlenen taşınmaz malikinin sorumluluğu gündeme gelir.

TMK m. 731’e göre taşınmaz mülkiyetinin doğrudan kısıtlamalarının etkili olması için tapuya tescil gerekmez. Aynı şekilde bunlar için bir sözleşme akdedilmesi de şart değildir³⁶⁰.

TMK’da düzenlenen doğrudan kısıtlamalar komşu hakkı, kazı ve yapılara ilişkin kural, bitkilere ilişkin kural, doğal olarak akan suya ilişkin hüküm, fazla suyun akıtılması, mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü, orman ve meraya girme hakkı, sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması ve zorunluluk halinde başkasının arazisine girme olarak sayılabilir³⁶¹. Bunlardan komşu hakkı, kazı ve yapılara ilişkin kural, doğal olarak akan suya ilişkin hüküm ve fazla suyun akıtılmasında taşınmaz maliki yapmama yükümlülüğü altındadır³⁶². Mecra geçirilmesi, orman ve meraya girme, sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması ve zorunluluk halinde başkasının arazisine girmeye ilişkin hükümler de maliki başkalarının taşınmazını kullanmasına katlanma yükümlülüğü altına sokar³⁶³.

Taşınmaz mülkiyetinin dolaylı kısıtlamalarında ise yararlanacak şahsın taşınmaz malikinden bir talep hakkı vardır. Bu hak kanundan doğar ve yenilik doğurucu niteliktedir³⁶⁴. Dolaylı kısıtlamalarda kendisine talep hakkı tanınan kişi bu hakkını kullanmazsa taşınmaz malikinin borcundan söz edilmez. Ancak talep hakkını kullanması durumunda taşınmaz maliki taşınmazın mülkiyetini devretme veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurma borcu altına girer³⁶⁵. Bu borç, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir³⁶⁶. Yasal önalım hakkı, zorunlu geçit hakkı ve zorunlu su irtifakı TMK’daki dolaylı kısıtlamalar arasındadır.

359 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 448.

360 Sirmen, a.g.e., s. 413.

361 Ayan, a.g.e., s. 352.

362 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 448.

363 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.e., s 448.

364 Akipek/Akıntürk, a.g.e., s. 548.

365 Sirmen, a.g.e., s. 414.

366 Esener/Güven, a.g.e., s. 149.

77 b. Kısıtlanan yetkiye göre ayrım

Taşınmaz mülkiyetinin kanuni kısıtlamaları sınırlandırdığı yetkiye göre yararlanma yetkisi kısıtlamaları, tasarruf yetkisi kısıtlamaları ve değerlendirme yetkisi kısıtlamaları olarak gruplandırılabilir³⁶⁷. Devir hakkının kısıtlanması yasal önalım hakkının mevcut olduğu durumlarda söz konusu olur. Kullanma yetkisi kısıtlamaları TMK m. 737 ve devamında öngörülen kısıtlamalardır. Değerlendirme yetkisi kısıtlamaları ise kanundan doğan rehin haklarına ilişkindir ve “taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları” başlığı altında değil, irtifak hakları ve taşınmaz rehnine ilişkin maddeler arasında düzenlenmiştir.

c. Yararlanacak kişiye göre ayrım

Taşınmaz mülkiyetinin kanuni kısıtlamalarından yararlanacak kişiler ilgili kısıtlamalara göre farklılık göstermektedir. Yasal önalım hakkında devir hakkı taşınmazın paylı malikleri lehine kısıtlanmıştır. TMK m. 737 ve devamında yer alan düzenlemeler ve TMK m. 761’deki zorunlu su irtifakı ise komşuları korumaya yöneliktir³⁶⁸. Nitekim bu maddeler “komşu hakkı” başlığı altında düzenlenmiştir. Başkasının arazisine girme hakkını düzenleyen maddeler ise herkesi koruyucu niteliktedir. Dolayısıyla kanundaki şartları sağlayan herkes bu maddelerde öngörülen haktan faydalanabilir.