Önalım Hakkının Kullanılması

Önalım hakkının kullanılması Medeni Kanunumuzda alım ve geri alım hakkından farklı hükümlere tabi tutulmuştur. Şöyle ki TMK m. 735/4’e göre, yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. TMK m. 734’te de yasal önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu dava, HMK m.

2 gereği asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Sözleşmeden doğan önalım hakkı sahibinin dava açarak önalım hakkını kullanabilmesinin ilk şartı, taşınmazın satılması veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir hukuki işlemin yapılmasıdır. Taşınmazın üçüncü kişiye satımı söz konusu değilse önalım hakkı kullanılamaz. Yukarıda da değinildiği gibi, bağışlama, mirasın geçmesi,

335 Sirmen, a.g.e., s. 408-409.

68 kamulaştırma, cebri artırma gibi ivazsız veya irade dışı temlik durumlarında önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Aynı şekilde, satım veya eşdeğer işlem ehliyetsizlik, şekle aykırılık, irade sakatlığı veya başka bir sebeple geçersiz olursa önalım hakkı kullanılamaz³³⁶.

Önalım hakkının kullanılması, yani alıcıya dava açılması, kanunda öngörülen süreler içinde gerçekleştirilmelidir. Süreler bakımından öncelikle araştırılması gereken, önalım sözleşmesinde öngörülen süredir. Önalım sözleşmesinde kararlaştırılan süre sona erdikten sonra önalım hakkı ortadan kalktığı için, doğal olarak önalım hakkı kullanılamaz. Önalım sözleşmesinde herhangi bir süre belirtilmemişse TBK m. 238 gereği önalım hakkı sözleşmenin kurulmasından itibaren on yıllık süre boyunca geçerli olacaktır. Dolayısıyla önalım hakkı bu süre içinde kullanılmalıdır. Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin diğer süre de hak düşürücü süredir. TMK m. 733/3 ve TBK m. 241 gereği taşınmaz maliki, taşınmazı sattığı veya satışa eşdeğer bir işlem yaptığı zaman satış (veya eşdeğer işlem) sözleşmesinin yapıldığını ve bu sözleşmenin içeriğini önalım hakkı sahibine bildirmekle yükümlüdür. Hak düşürücü süre, TMK m. 733/4 ve TBK m. 242’de düzenlenmiştir. Buna göre, önalım hakkı sahibi, satış işleminin veya eşdeğer işlemin kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde bu davayı açmak zorundadır. Aksi halde önalım hakkını kaybeder. Kanunda öngörülen bu süreler hak düşürücü süre olduğu için hâkim tarafından resen dikkate alınır.

Önalım hakkı sahibi, satış işlemini noter bildirimi dışında, haricen öğrenirse bu durum üç aylık sürenin başlaması için yeterli olmaz. Üç aylık sürenin başlaması için önalım hakkı sahibine satışın noter yoluyla bildirilmesi gerekir³³⁷. Yargıtay da bu yönde karar vermiştir³³⁸. Ancak iki yıllık süre satış işleminin yapılmasıyla birlikte başladığı için önalım hakkı sahibinin iki yıl içinde hakkını kullanması gerekir. Önalım hakkı sahibi, satış işlemi kendisine bildirilmez ve bu yüzden iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkını kullanamazsa, uğradığı zararı alıcı veya satıcının kişisel sorumluluğuna giderek tazmin ettirebilir³³⁹.

336 Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin, Ankara, 2014, s. 235.

337 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 443.

338 HGK, T. 21.09.2005, E. 2005/6-358, K. 2005/470.

339 Çiğdem Kırca, “Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanundaki Değişiklikler”, Prof. Dr. Ömer Teoman’a 55. Yaş Günü Armağanı, C. II, İstanbul, 2002, ss: 1179-1203 s. 1190.

69 Önalım hakkının kullanılması için açılacak davada davacı, önalım hakkı sahibi olacaktır. Davalının kim olacağı ise TBK m. 242’ye göre belirlenecektir. Söz konusu maddeye göre, önalım hakkı şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmiş ise alıcıya, aksi takdirde satıcıya karşı açılacaktır. Bu hüküm, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkının şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabileceğini düzenleyen TMK m. 735 ile de uyumludur.

Önalım hakkı, bir kişisel hak olduğu için kural olarak sadece önalım sözleşmesini akdeden taşınmaz malikine ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Ancak tapu kütüğüne şerh verilen önalım sözleşmesinden doğan hak, şerhin eşyaya bağlı borç etkisi sayesinde sonraki maliklere karşı da kullanılabilir. Dolayısıyla tapu kütüğüne şerh verilmeyen önalım hakkı sahibinin satıcıya karşı açacağı davada mülkiyetin önalım hakkı sahibi lehine tescil edilmesine karar verilemez. Bu durumda satıcı, önalım hakkı sahibine sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan sorumluluk kapsamında tazminat ödemek durumunda kalacaktır.

Tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkı, şerh süresi içinde her malike karşı ileri sürülebileceğinden, her satış için ayrı ayrı önalım hakkı doğmaktadır. Önalım hakkı sahibi, bu süre içinde, hak düşürücü süreyi ihlal etmeden, dilediği zaman önalım hakkını kullanabilir. Önalım hakkı, doğal olarak, hakkın kullanılacağı sırada malik kimse ona karşı kullanılacaktır. Tapu kütüğüne şerh verilmeyen önalım hakkı da önalım sözleşmesinde kararlaştırılan süre boyunca mevcuttur ve kullanılabilir³⁴⁰. TBK m.

241/2’ye göre, önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Dolayısıyla hak kullanıldıktan sonra taraflar aralarında anlaşarak sözleşmeyi ortadan kaldırır veya taraflardan biri tek taraflı olarak dönerse, bu durum kullanılan önalım hakkı bakımından etkili olmayacaktır³⁴¹. Bu düzenleme ile ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlıların tek başına hareket ederek yaptığı satış işlemine yasal temsilci veya vesayet makamının izin vermediği durumlarda hakkını kullanan önalım hakkı sahibinin korunması amaçlanmıştır.

340 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 442.

341 Sirmen, a.g.e., s. 412.

70 TBK m. 241/3 ve TMK m. 735/1’e göre, önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır. Yani önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken satım bedeli, üçüncü kişinin taşınmaz malikine ödediği satım bedeli olacaktır. Ancak nitelikli önalım hakkı söz konusu ise, yani önalım sözleşmesinde önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken satım bedeli belirlenmişse, sözleşmede belirlenen bedel geçerli olacaktır.

Bununla birlikte, adi önalım hakkının söz konusu olduğu durumlarda, üçüncü kişinin ödediği satım bedelinin ödenmesi her zaman hakkaniyete uygun düşmez. Önalım hakkının iki yıl boyunca kullanılabileceği ve taşınmaz fiyatlarının enflasyon ve dış faktörler dolayısıyla ciddi artış gösterdiği göz önüne alınırsa, ödenmesi gereken satım bedelinin hakkaniyetin gerektirdiği durumlarda artması gerektiği söylenebilir. Nitekim Yargıtay da bir kararında taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışların ve enflasyonun önalım bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gerektiği yönünde bir hüküm kurmuştur³⁴².

Önalım hakkının kullanılması için açılacak davada hakkın kullanılmasına ilişkin şartlar gerçekleşmişse hâkim, mülkiyetin önalım hakkı sahibine geçirilmesine karar verecektir. Taşınmazın mülkiyeti kararın kesinleşmesiyle birlikte önalım hakkı sahibine geçer³⁴³. Dolayısıyla bu karar, kurucu niteliktedir. Daha sonra yapılacak tescil ise açıklayıcı nitelikte olacaktır. TMK m. 734/2 hükmü gereği önalım hakkı sahibi, adına mülkiyetin tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu bedel yatırıldıktan sonra hâkim mülkiyetin önalım hakkı sahibine geçmesine karar verecektir.