Gelir ve Fiyatın etkileri

Fiyatın etkisi

Talebin fiyat esnekliği önemlidir. Araştırmalar talebin fiyat esnekliğinin ülkelere göre –0.2 ile –0.8 arasında değiştiğini ortaya koymuştur. Buna göre fiyatlardaki %10 oranındaki bir artışın talebi %2 ila %8 oranında azaltması beklenebilir.

Gelirin etkisi

Her insan ancak gelirine bağlı bir satın alma gücüne sahip olabilir. Konut harcamalarının bütçedeki payı en düşük gelirli ülkelerde %5-10, orta gelirli ülkelerde %10-20 ve Yüksek gelire yaklaşanlarda %20-25 aralığına olup daha yukarı gelirlere çıkıldıkça bu oranın azaldığı gözlenmektedir. Bu azalmanın nedeni tüketici tercihlerinin taşıt aracı edinme, dayanıklı tüketim malı alma ve sağlık ile eğitim harcamalarına ve diğer yatırımlara yönelmesidir.

Oturulan konutun Rayiç Kira yüzdesi/Gelir oranı (kalitesi) değişik gelir gruplarında farklılaşmakta ve bu katsayı efektif konut talebinin alt ve üst hududunu belirlemektedir. Kalite göstergeü olan Rayiç Kira değerinden yararlanılarak satın alma gücü ve oturulan konutun kalitesi konusunda bir indeks oluşturulabilir. Doğaldır ki bu indeks ev sahipleri ve kiracılar arasında farklılaşacaktır.

Aylık ödeme güçleri ile ifade edilen efektif talep ile fiyatları tanımlayan cari faiz hadlerinde konut taksitleri ödeme düzeyi bir tablo olarak düzenlendiğinde hangi gelir gruplarının hangi fiyatlarla konut sahibi olabilecekleri ortaya çıkmaktadır.

Geçen yıllarda gelişmekte olan ülkelerde konut talebini konusundaki incelemeler konut harcamalarının gelirle olan bağlantısının düzenli bir gelişme gösterdiğini ortaya koymuştur. Bu çalışmalara göre; Kısa ve orta vadede kişilerin konut

talebi esnek değildir, konut harcamaları gelirden daha yavaş artar. Ancak uzun vadede bu yapı farklılaşır. Aile geliri üst düzeylere çıktıkça harcamaların bütçedeki payı artar. Uzun dönemde konut talebinin gelir esnekliği 1’den büyüktür. Teoride konut harcamalarını açıklamada uzun dönemde sürekli gelir, kısa dönemde nispi gelir hipotezleri kullanılmaktadır (World Bank, 1993, s.73-74).

Talep açısından temel sorun kişilerin gelir düzeyleri ve buna bağlı harcama olanaklarının onların konut ihtiyacına yetmemesidir. Tüm dünyada piyasa koşullarında hiçbir zaman konut sahibi olamayacak düzeyde düşük gelir sahibi büyük bir kitle olduğu bilinmektedir. Güçsüz gruplara çözüm bulmak ise kamunun görevi olmaktadır. Bu noktalar göz önünde bulundurularak bir ülke için konut efektif talebinin yapısı, hane halkı anketlerinde elde edilecek ev sahibi ve kiracıların fiili harcama kalıplarından yararlanılarak bulunabilir. Potansiyel talebin ise ev sahibi olan kentli kesimin oturduğu kabul edilebilir kalitedeki talep yapısı olarak alınması en doğru yaklaşımdır.

Toplam Konut talebine denk düşen konut stoku etkilendiği faktörlere göre şöyle ifade edilebilir.

Konut stoku ve niteliği= F{Gelir dağılımı, Tüketim kalıbı (Konut harcamalarının bütçedeki payı), Konut fiyatı (maliyet+rant), Alternatif yatırım araçlarının getirisi}

Bir ülkedeki Hane halkı geliri/Kira oranı ve Hane halkı geliri/Konut Fiyatı parametreleri bu fonksiyonun değişkenlerine göre oluşmaktadır.

Diğer etkenler

Konuta yapılan harcamaları ve parasal talebi uzun vadede arttıran diğer etkenler arasında konutta tamir ve iyileştirmeler yapılması, konut konusunda değişen zevkler, finansmanın elverişli koşullarda sağlanabilmesi, altyapı ve arsa güvenliğinin artması da sayılabilir.

Bir ülkede talebin oluşumuna etkili olan gelir düzeyi, nüfus yapısı ve kültürel tercihler kısa dönemde sabit kabul edilebilir. Ancak aynı ülke içerisinde talep edilen konut nitelikleri gelir düzeyine göre farklılaşır ve homojen değildir.

Tapu güvenliği, Mülkiyet haklarının verilip korunması, Sübvansiyonlar, Kira kontrolleri, Vergi politikası ile İpotek karşılığı kredinin varlığı açısından farklılıklar bulunmasına rağmen ülkeler arası talep yapıları benzeşmektedir.

Kişilerin gelirlerinde bir artış olduğunda, finansman sistemi yeni olanaklar sunduğunda, devlet subvansiyon ve vergi kolaylıkları yolu ile konut maliyetinin bir kısmını karşıladığında, mülkiyet haklarını koruyup arazi güvenliği sağlandığında kısaca konut edinme olanakları iyileştiğinde aileler genellikle harcamalarını ve tercihlerini konuta yönlendirmekte, tasarruflarını arttırmaktadırlar. Kısaca sayılan konularla ilgili uygun koşullar oluştuğunda konut harcamaları kısa zamanda hızla bir şekilde artabilir. Bu eğilim dolayısı ile konut alanı, dayanıklılığı, malzeme kalitesi, altyapıya bağlantı gibi göstergelerden izlenebilen konut kalitesi gelir arttıkça gelirden daha hızlı bir şekilde iyileşmektedir. Nitekim uluslararası araştırmalar gecekonduların yeni konut yapımındaki payının en düşük gelirli ülkelerde %63 iken orta gelirlilerde %28’e ve yüksek gelirlilerde %0 kadar indiğini göstermektedir.

Talep konusunda şu nokta da dikkate alınmalıdır. Konut bireylerin barınma ihtiyaçlarını gidermek için üretilen, sunulan bir ortamdır. Birey konuta ister sahip olsun ister kullanım hakkından faydalansın her bireyin içinde yaşamak isteyeceği bir konut talebi vardır. Konut talebini konut ihtiyacı ile karıştırmamak gerekir. Konut talebi bireylerin konut ihtiyaçlarını karşılamak için konutun mülkiyeti veya kirasını ödemek için yeterli mali güce sahip olmasıdır. Konut talebi tıpkı diğer mal ve hizmetlerin taleplerinde olduğu gibi bireylerin gelirinden, fiyatlardan, beklentilerden, zevk ve tercihlerden, tamamlayıcı ve ikame malların fiyatlarından etkilenmektedir. Makro ekonomik açıdan ele alındığında konut talebini anlayabilmek için konut üretimi, teknoloji, finansman politikaları ve örgütlü konut piyasası ve hatta konut politikaları gibi birçok faktörün de etkili olduğu unutulmamalıdır (Durkaya, 2002, s.10).

Ücret yapısındaki dengesizliklerle, yatırım araçlarının değerlerinde görülen beklenmedik artış ve azalışların gelir dağılımını etkileyerek, çok yüksek ve çok düşük gelir oluşumlarına neden olduğu çarpık bir gelir dağılımı ortamında konut talebi de farklılaşmaktadır. Bu durum yüksek gelir gruplarıyla düşük gelir gruplarına yönelik konut arzını da etkilemektedir. Konut üreticilerinin hedef kitle olarak özellikle yüksek

gelirlileri seçmesi durumunda konut nitelikleri de değişime uğrayarak lüks konut arzı ortaya çıkmakta ve aşırı karlara ulaşılmaktadır.

Gelir dağılımının heterojen bir konut piyasasının ortaya çıkmasında etkili olduğu bu yapılanmada, ödeme gücü olup yatırım ve rant amaçlı mülk konut edinenlerle, ödeme gücü olmayıp kiracı olarak konut hizmetinden yararlananlar ve konut talebini gecekondularla aşmaya çalışanlar yer almaktadır (Durkaya, 2002, s.14). Gelir dağılımındaki eşitsizliği ölçmeye yarayan Gini katsayısı sıfıra yaklaştıkça bireylerin konut taleplerinin artması beklenir. Gelir dağılımı bozuldukça bireyler kiralık konutlara ve gecekondulara yönelmektedir. Buradan yola çıkarak gelir dağılımındaki bir düzelmenin konut talebini artırdığını varsayabiliriz.