Gelir Tahminleri

Abbasağa Mahallesi ve Beşiktaş ilçesinde yapılan pazar araştırması sonuçlarından yola çıkılarak proje için önerilen daire satış fiyatları şu şekildedir;

 1 oda bir salon daireler  2.000 $/m2

 2 oda bir salon daireler  1.800 $/m2

 3 oda bir salon daireler  1.750 $/m2

 4 oda bir salon daireler (dubleks)  1.600 $/m2

Buna göre 70 m2 studyo bir dairenin pazara çıkış satış fiyatının 140.000$, 2+1 dairenin 165.000$, 3+1 dairenin 189.000$, 4+1 dubleks dairenin ise 190.000$ olacağı öngörülmüştür.

5.9 Finansal Analizler

Stratejik planlama adımlarının son aşaması olan finansal analizler, yapılan tüm çalışmaların sonucunu göz önünde bulundurarak, projenin finansal açıdan değerlendirilmesi için yapılmıştır. Kullanılan varsayımlar ve geliştirilen alternatifler alttaki bölümlerde yer almaktadır.

5.9.1 Fizibilite Hesaplamalarında Kullanılan Varsayımlar

Abbasağa pilot bölgesinde geliştirilen öneri proje için yapılan finansal analizlerde kullanılan varsayımlar şu şekildedir;

 Tüm hesaplamalar ABD $’ı bazında yapılmıştır.

 İnşaat maliyetlerine %10 müteahhit karı ve KDV eklenmiştir.

5.9.2 Fizibilite Alternatifleri

Yapılan finansal analizlerde iki alternatifli çalışma yapılmıştır. 1. Alternatif

Bu alternatifte amaç tüm dış etkenlerden ve mevcut koşullardan bağımsız olarak, Abbasağa pilot bölgesinde sıfırdan bir projenin geliştirilmesi durumunda, projenin kendi içinde getirisini göstermektir.

2. Alternatif

İkinci altenatifte ise Belediye’nin fon yada kredi kullandığı durum göz önünde bulundurularak kamu bakış açısıyla fizibilite yapılmıştır. Burada proje alanındaki mevcut konutların sahiplerinin geliştirilecek yeni proje karşısında gösterecekleri tepki ve beklentilerine dayanan bir senaryo kurulmuştur. Buna göre senaryoda;

 Bölgede geliştirilecek yeni proje ile büyük bir rant artışı olacağı öngörülmüştür. Beşiktaş ilçesinde ikamet etmeyen ancak ev sahibi olan kişilerin, sınıf atlayarak daha iyi semtlere taşınmış ve gelir durumu oldukça iyi kişiler olduğu düşünülürse, tahmini olarak %40’ının eski konutları ile yeni konutları arasındaki değer farkını, belediyenin garantörlüğünde sağlanmış, uzun vadeli çok düşük faizli kredileri kullanarak ödeyecekleri öngörülmüştür. Mevcutta pilot bölgede 250 hane yaşadığına göre bunun %40’ı 100 haneye takabül etmektedir. Konutun bugünkü değerinin ortalama 900$/m2 olduğundan yola çıkılırsa ve gelecekteki değerinin 1.812$/m2 olacağı düşünülürse, 100 m2 bir konut için ev sahibinin 91.000$ fark ödemesi gerekmektedir. Ancak belirlenen bu yeni fiyat tamamen o günkü pazar koşullarını yansıtmaktadır. İnşaat maliyetleri ve makul bir değer artışı göz önünde bulundurulursa bu fiyatın 1300$/m2 seviyelerinde kalması daha doğru olacaktır. Dolayısıyla Belediye bu gruptaki her ev sahibinden 40.000$ fark alarak konutlarını teslim edecektir. 100 hane için bu miktar toplamda 4.000.000 $ etmektedir. Ayrıca bu kişilere, sahibi olduğu evde ikamet etsin yada etmesin, ayda 400$ maduriyetlerine karşın kira yardımı yapılacaktır.

 Diğer yandan, ev sahiplerinin %30’unun evlerinin bugünkü fiyatına eşdeğer nakdi talep edeceği öngörülmüş, geri kalan %30’unun ise kamuya ait toplu konut şirketlerinin (TOKİ, KİPTAŞ vb..) geliştirdiği başka konutlar ile takas etmeyi kabul edeceği düşünülmüştür. Dolayısıyla belediye %60 oranında (projede üretilecek yeni konutların sahibi olmuş olacak ve bunları pazar fiyatına göre satışa çıkaracaktır).

 Sonuç olarak, Belediye üreteceği 275 konuttan 100’ü için sadece fark alırken, 175 adetini piyasa koşullarının şekillendirdiği fiyattan satması durumu söz konusu olacaktır.

Yukarıda bahsedilen alternatiflere göre hazırlanmış fizibilite çalışmaları Ekler Bölümünde yer almaktadır.

2. Alternatif, fizibilite çalışması değerlendirmesi

 Fizibilite çalışmasında güvenli tarafta kalınarak, kötümser bakış açısı izlenmiştir.

 Net bugünkü değer ve iç verim oranı hesaplamaları vergi öncesi nakit akışı üzerinden hesaplanmıştır. Kentsel dönüşüm projelerinde teşvik edici bir unsur oluşturması için genelde yatırımcılar vergiden muaf tutulmaktadır. Burada Belediye’nin bakış açısıyla hesaplamalar yapılmış olunmasına rağmen vergi ödemeleri göz önünde bulundurulmamıştır.

 Yapılan hesaplamalar sonucunda iç verim oranı %30 çıkmıştır. Bu rakam planlanan yatırımdan beklenebilecek maksimum getirinin %30 oranında olabileceğini ifade etmektedir.

 Yatırımın net bugünkü değerine ilişkin hesaplamalarda ise; %8 iskonto oranıyla, 3.547.820$, %10 iskonto oranıyla 3.093.545$ ve %15 iskonto oranıyla 2.095.994$ rakamları ortaya çıkmıştır.

 Her iki göstergenin değerlendirilmesi yapıldığında yatırım yüksek karlılık vaad etmektedir.

6. ABBASAĞA PİLOT BÖLGESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ İÇİN ÖNERİ PROJE VE FİNANSMAN MODELİ

Kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinde dünya genelinde yerel niteliklere uygun çeşitli modeller geliştirilmiş, tüm gayrimenkul geliştirme projelerinde olduğu gibi projeye özgü çözümler üretilmiştir.

1980’lerden bu yana Avrupa ve Amerika’da kentsel dönüşüm bir ilke olarak benimsenmiş, devlet bu projelerin herzaman arkasında olmuştur. Yapılan uygulamalarda kazanılan tecrübeler yasal çerçeveye de yansıtılmış, yaşanması olası tüm sorunların önüne geçilmiştir.

Türkiye’de henüz oturmuş kentsel dönüşüm stratejileri bulunmamakla birlikte, buna yönelik yasal altyapı içinde bulunduğumuz yıllarda ancak gündeme gelmiştir. Konut sektörünün önündeki diğer bir engel ise finansman ile ilgili düzenlemelerin eksikliğidir. Bugün halen, Türkiye’de konut edinme geleneksel yapıda devam etmektedir, uzun süreli konut kredileri 2004 yılı itibariyle gündeme gelmiş olmasına rağmen, ipotek kredisine dayalı ikincil pazarın oluşmamış olması bu döngünün bir ayağının eksik kalmasına neden olmaktadır. İkincil pazarda ipotek kredilerinin piyasada tıpkı bir hisse senedi gibi el değiştirmesi, alınması satılması yani konuta dayalı sermayenin dolaşımının sağlanması ülke ekonomisi içinde büyük önem taşımaktadır ve diğer birçok ülkede Gayri Safi Milli Hasılanın içinde konut kredilerinin payı %60’lara kadar ulaşmaktadır. 1990’lardan beri tartışılan bu konu hakkında 2003 yılı itibariyle SPK’nın önemli çalışmaları başlamış ve Bankalar Birliği başta olmak üzere konuda uzman bir çok kurum ve birlik ile sonuca ulaşılmaya gayret gösterilmektedir. Konut finansmanına ilişkin düzenlemeler kentsel dönüşüm projeleri içinde başlıca konulardan birisidir. Oluşturulucak modellerin uygulanabilirliği yasal ve ekonomik altyapıyla direk olarak ilişki içerisindedir. Hiç kuşkusuzdur ki kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinde kamunun rolü çok büyüktür. Amerika’da hazırlanan bir yasaya göre yerel yönetimler her yılın programını yaparken kentsel dönüşüm için belirledikleri alanlar için fizibilite çalışması yapmak ve finansal raporlarını hazırlamakla yükümlüdürler. Türkiye’de de

olması gereken budur; zaten kısıtlı olan kaynakları en iyi şekilde kamu yararını gözeterek en verimli projelere aktarmak kamunun zorunluluğu olmalıdır.

Gayrimenkul disiplini çerçevesinde stratejik planlama adımları yerel yönetimler için proje geliştirmede bir rota, bir yöntem tayin edecektir. Bu bilimsel çalışmanın yanısıra katılım, şeffaf yönetim, paydaşçı yaklaşım, deneyimlerden ders çıkarılması, finans kaynakları yaratma, halka proje sahiplenme bilincinin kazandırılması ve özel sektörün ilgisini çekebilme konularıda büyük önem taşımaktadır. Burada stratejik planlama daha çok proje geliştirmeye özgü, sistemin bir parçasını oluşturmaktadır. Ancak stretejik planlama daha da geniş anlamlarda algılanabileceği gibi yönetim sisteminin bütününde de ele alınabilir.

Çalışmanın bu bölümünde 5. bölümde yapılan analizlerin ışığında öneri bir model geliştirilmiştir. Bu modelde proje modeli ve finansman modeli iki ayrı konu olarak ele alınmış, esnek bir yapılanma önerilmiştir. Ülkemizde kentsel dönüşümün altyapısı henüz oluşmamıştır, ancak önerilen modelde uygun altyapı ve organizasyonun varlığı kabul edilmiştir.