Öneri Proje Yönetim Modeli

Kentsel dönüşüm, kentlerin yeniden, modern bir anlayışla ele alınarak, fiziksel çevre kalitesinin yükseltilmesinde önemli bir araçtır. Kentsel dönüşüm yaşam kalitesinin sürdürülebilir olması için büyük önem taşımaktadır. Bu sistemin toplumun her kesiminde anlaşılması başarıyı arttırıcı niteliktedir. Dolayısıyla projenin organizasyon şemasının toplumun tabanından başlayarak en üst düzey yönetim birimine kadar yatayda dağılması gerekmektedir.

Proje modelinde amaç, sürdürülebilir çevresel kaliteyi oluşturabilmek, ekonomik ve sosyal gelişimi sağlamak, yapılaşmadaki riski ortadan kaldırmak vede kimlik sahibi kentler yaratabilmek adına topluma kentlilik bilincini kazandıracak yeni bir planlama yaklaşımı ile beraber, özel sektöründe dahil olduğu katılımcı-esnek-değer arttıran bir dönüşüm modeli sunmaktır.

Arzu edilen yüksek yaşam standartlarının sunulduğu yerleşim alanlarına sahip olabilmek için, yeniden yapılanmayı gerçekleştirecek, köklü dönüşümlere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu da, ekonomik anlamda, büyük sermayeyi ve lider girişimcilerin dönüşüm sürecinde aktif rol almasını gerektirmektedir. Çalışmada Beşiktaş ilçesi içinde küçük ölçekli bir proje üzerinde durulmaktadır. Beşiktaş merkezinin tümü düşünüldüğünde bu alan mikro ölçekli bir çalışma olarak karşımıza çıkmaktadır,

ancak Abbasağa Mahallesi’nin gerek konumu gerekse sahip olduğu yüksek emlak değerleri ile ateşleyici bir nokta olabileceği düşünülmüştür. Proje alanı yaklaşık 10.000 m2 arsa alanına sahiptir, gerçekte bir kentsel dönüşüm projesi için yetersiz kalan bu büyüklükteki bir alanda asıl hedeflenen gayrimenkul disiplinin bakış açısını göstermek, konuya hem kamu hem özel sektör taraflarından yaklaşarak projenin finansal açıdan karlılığını ortaya koymaktır. Diğer sosyal ve çevresel faktörlerin yanısıra bir yatırımın karlılığının ölçülmesi günümüzde bu projeye yatırımcı bulabilmek için üzerinde durulması gereken bir nokta olarak görülmüştür.

Proje modeli için önerilen organizasyonda, yerel halktan oluşan komiteler ve bunun yanısıra konusunda uzman şehir plancıları, mühendisler ve sosyal uzmanlar, yerel yönetim birimleri, il merkezi yönetim temsilcileri, özel sektörden girişimciler/ yatırımcılar ve/veya danışmanlar yer almalıdır.

En önemli konulardan biri projenin bir sahibinin olmasıdır. Yerel yönetimlerin yasal olarak otoriteyi elinde bulundurması bakımından bu rolü üstlenmesi en doğru çözüm olacaktır. Ayrıca, yasal güç sahibi olmasının yanısıra halkın temsilcilerinden gelen taleplerin karşılanması ve hakça bir yaklaşım izlenmesi bakımından da önem taşımaktadır. Ancak mevcut kanunların yerel yönetimlere gerekli tam yetkiyi vermesi öncelikli olmalıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinde güçlü bir lider olması projenin başarısını sağlayacak temel konudur. Bu lider çoğunlukla kamu tarafı olurken geliştirici ile ortak bir yaklaşımda izlenebilmektedir. Oturmuş sistemlerde kamunun sadece düzenleyici ve denetleyici rolü ön plana çıkmaktadır. Ancak Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde kamunun proje lideri olması ve özel sektörü ateşleyici ortamı yaratması gerekmektedir. Gayrimenkul sektöründe geliştiriciler, konusunda uzmanlaşmış, piyasaya ve günün trendlerine hakim firmalardan oluşmaktadır. Bu firmaların tecrübe ve birikimlerinin kentsel dönüşüm projelerinde kullanılması için kamunun planlama aşamasında özel sektörün görüşlerini alması önem taşımaktadır. Günümüzde Türkiye’de yerel yönetimler tarafından kağıt üzerinde yapılmış hesaplamalara dayanan, yanlış konseptlerle gerçekleştirilmiş yüzlerce atıl proje bulunmaktadır. Diğer yandan özel sektörün geliştirdiği projeler bir çok platformda başarıları ile ödüller kazanmaktadır. Dolayısıyla kent merkezi gibi rantın yüksek olduğu alanlarda yerel yönetim gözetiminde, halkın ihtiyaçlarına en iyi şekilde cevap verebilecek özel sektör tarafından geliştirilen bir proje modeli oluşturmak en doğru model olacaktır.

Aşağıdaki grafikte Abbasağa pilot bölgesinde önerilen kentsel dönüşüm projesi için organizasyon şeması bulunmaktadır. Bu şemanın ardından detaylı görev tanımları gelmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinin ulusal ölçekte kabul görmesi gerekmektedir. Bütünsel bir yaklaşım içerisinde tabandan tavana bilgi paylaşımı ile projenin en sağlıklı biçimde yürütülebilmesi için kilit bir merkez oluşturulması gerekmektedir. Gayrimenkul geliştirme disiplini çalışmanın başlarında da bahsedildiği gibi çok disiplinli, çok paydaşlı, kazan kazan kazan ilkesine dayanan bir sistem getirmektedir.

Yukarıdaki organizasyon şemasında proje üst yönetim kurulu yetkiyi bünyesinde toplayıp dağıtmayı üstlenirken, proje vizyonun oluşması ve projenin yönetimi konusunda kilit rol ilçe kentsel dönüşüm projeleri kordinatörlüğündedir (İKDPK). İKDPK’nın bu noktada ki asıl görevi, halktan ve diğer temsilcilerden gelen verilere dayanarak en doğru vizyon ve hedefleri oluşturmak ve projenin gerçekleşebilmesi için gerekli altyapıyı sağlamaktır. Bunun yanısıra konut finansmanı konusunda gerek devlet fonlarını gerekse dış kaynaklı fonları projeye çekebilmek için standartları oluşturmak, teknik konularda özel sektör ile işbirliği içinde olmak ve proje finansmanını kontrol altında tutmak diğer görevleri arasındadır. İKDPK, kendi birimlerine ve özel girişimciye ait raporları aylık olarak proje üst yönetim kuruluna vermek ile yükümlüdür. Burada asıl amaç Türkiye’de eksik olan denetim ve kalite standartları politikalarını oturtmaktır. Bu zorunluluk bir süre sonra bir ihtiyaç, gerekli bir araç haline dönüşecektir.

İKDPK içinde yer alan birimler incelendiğinde; FM dönüşüm projelerinde kamunun üstelenmesi gereken maliyetler için iç ve dış kaynakları bulma ve kredi yada hibe fonu için gerekli dökümantasyon ve koşulları sağlamakla yükümlüdür, ayrıca özel sektörün yatırıma ilişkin aylık raporlarını İKDPK’ye aktaracaktır. Aynı zamanda projede çalışan kadrolu ve sözleşmeli personelin işe alımı ve ilgili mali ve idari işlerin yönetimi konusu da FM in görev kapsamındadır.

Proje geliştirme ekibi (PGE) proje için yatırımcıların aranması aşamasından önce dönüşüm alanları için vizyon çalışmalarına başlayarak, halktan gelen talepler doğrultusunda öneri konseptler geliştirecektir. Edinmiş olduğu birikimi sonraki aşamalarda geliştiriciye aktarmak ile sorumlu olacaktır. PGE’den beklenen teknik bir çalışma değil daha çok üst ölçekte kent dokusuna uygun konsept çalışmaların yürütülmesidir, ayrıca proje alanı için spekülasyondan uzak, uygun imar koşullarını Büyükşehir Belediyesi’ne bildirmek ve plan tadilatlarını istemekle yükümlüdür. Teknik ekip mevcut durumun ortaya konması, binalara ve çevre kalitesine ilişkin mühendislik çalışmalarının yapılması konusunda görevli olacaktır. Yıkım gerekli

alanlarda global maliyetlerin çıkarılması ve belediye tarafından yapılması beklenen altyapı çalışmalarının maliyetlerinin de çıkarılması sorumluluk alanındadır.

Developer Company yani geliştirici firma Türkiye’de ve İstanbul’da gayrimenkul sektörünü tanıyan, repütasyonu yüksek ve proje geliştirme kabiliyetine sahip bir yatırımcı, bir proje geliştiricisi olabilir. Burada tercih edilen aslında proje geliştirecek ve aynı zamanda yatırımcı olabilecek bir firmadır, çünkü bir yatırımcı aynı zamanda risk alan taraftır ve risk alırsa en az kendi çıkarlarını gözetecek kadar iyi bir ürün ortaya koymak zorunda kalacaktır.

Değerleme Şirketleri(DŞ) proje alanında var olan konut ve arsaların değerlemesi konusunda görev alacaktır. Mülk sahiplerinin haklarının korunması için sahip oldukları değerlerin bugünkü koşullarda belirlenmesi, yeni projenin gerçekleştirildiği tarihte hisse oranlarının korunması bakımından önemlidir.

Bilimsel Platform, modelin akademik anlamda kabul görmesi ve uzman kişilerin tecrübelerinin projeye aktarılması açısından çok önemli yapılardan birisidir. Aynı zamanda kent merkezinde ilk olacak bu projeden edinilen deneyimleri başka projelere de aktarmak gibi bir sosyal sorumlulukta üstlenmiş olacaktırlar.