Gayrimenkul sektörü kamu politikalarından etkilenen bir sektördür. Gayrimenkul sektöründe spesifik politik hedefler olabilir. Örneğin ulusal para politikasının belli amaçları ve etkileri vardır. Faiz politikası belirlenirken amaç olarak gayrimenkul ve inşaat sektöründeki faaliyet düzeyi hedeflenebilir. Kamu sektörü gayrimenkul sektörünü etkileyebilecek özel politikalar da geliştirebilir. Hükümetler ellerindeki araçları kullanarak gayrimenkul sektöründe çalışan aktörlerin davranışlarını değiştirebilir. Geliştirilen 4Q modeli bu politikaları değerlendirmek için kullanılabilir. Gayrimenkul piyasasını etkileyen temel politikaları ve etkilerini incelemek çalışma açısından faydalı olacaktır.
1.10.1. Toplu Konut Projeleri
Hükümetler, düşük ve orta gelir düzeyine sahip olan bireylerin konut sahibi olması için programlar geliştirmekte ve uygulamaktadır. Bazı programlarla hedeflenen sınıflar için direkt konutlar inşa edilirken, diğer programlarla da hane halklarına kira ödemelerinde yardım yapılmaktadır. Kamunun sahip olduğu konutların yapılması ile özel sektörün kiralamak için yaptırdığı konutlara olan talep düşmektedir. Bu konutlar kiracıları çekmektedir.
Kamu tarafından sübvanse edilen konut projeleri piyasada kiraların düşmesine de neden olmaktadır. Örneğin; birçok kentte uzun vadeli toplu konut projeleri gerçekleştirilmektedir. Bu projelerle bağlantılı olarak özel sektör konut talebindeki düşüş gayrimenkul piyasası talep fonksiyonun (kuzey doğu çeyreğindeki) sola (içeriye) doğru kaymasına neden olur. Dolayısıyla kiraların, gayrimenkul cinsiden varlıkların fiyatlarının, özel sektörün yeni inşaat ve stok hacminin de düşmesine neden olur. Kamu konut üretimi ve talebindeki artışa bağlı olarak yeni denge düzeyi özel sektördeki gelişmelere zıt bir şekilde çizilebilir. Kamu inşaat programlarına bağlı olarak özel sektör inşaatlarının azalmasına bir tür dışlama etkisi olarak bakmak mümkündür.
39
1.10.2. Yerel Yönetimlerin İmar Yönetmelikleri
Yerel yönetimlerin özel sektörün sahip olduğu arazi ve arsalar üzerinde kamu çıkarlarına uygun olacak kanun, tüzük veya yönetmelikler ile düzenleme yapma gücü bulunmaktadır. Ancak yapılan düzenlemeler, projelerin tamamlanma süresini uzatabilmektedir. Ayrıca yerel yönetimlerin getirdiği düzenlemeye uymak ve ruhsat almak için müteahhitlerin ek zaman ve para harcamaları da gerekmektedir. Diğer taraftan, alınan bazı kararlar kentlerde arazi kıtlığı yaratmakta, bu durum ise arsa fiyatlarını önemli ölçüde artırmaktadır. Böylece ek inşaat maliyetleri ortaya çıkmaktadır. Maliyetlerdeki artış, Şekil 1.6’nın güneydoğu çeyreğinde yer alan inşaat arz fonksiyonunu batıya doğru kaydırır.
1.10.3. Gayrimenkul Vergileri
Vergi kanunları gayrimenkul sektörünü birkaç kanaldan etkilemektedir. Gayrimenkul borçlarından doğan faiz ödemeleri hem bireysel hem de kurumsal olarak vergiden muaf tutulabilmektedir. Konut sahipleri sahip oldukları konutu satarak konut için sermaye yapmak istediklerinde vergiden muaf tutulmaktadırlar. Yatırımcılar için ekonomik açıdan modası geçen gayrimenkul türlerinde hızlandırılmış amortisman uygulanmasına izin verilmektedir. Mülk sahibinin elde ettiği gelir üzerinden de çeşitli vergi muafiyetleri bulunmaktadır. Bütün bu gelişmeler de Şekil 1.6’nın güneybatı çeyreğindeki kapitalizasyon oranının saat yönünün zıddına hareket etmesi ve gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden olacaktır.
Yerel düzeyde gayrimenkul ve gayrimenkul üzerinde birçok vergi bulunmaktadır. Bu tür vergiler daha çok yerel yönetimlerin hizmetlerini finanse etmek amacıyla bireyse,l endüstriyel veya ticari gayrimenkullerin değerleri üzerinden alınmaktadır. Bu tür vergilerin etkili olduğu aralık, kapitalizasyon oranını arttırır. Gayrimenkul üzerinden alınan vergiler arttığında kapitalizasyon oranını gösteren ışının saat yönünde hareket etmesi; gayrimenkul fiyatlarının azalmasına; inşaat hacminin düşmesine ve kiraların artmasına neden olacaktır.
1.10.4. Gayrimenkul Finansman Kurumları ve Düzenlemeler
Hükümetler konut şeklindeki gayrimenkullerin finansmanını kolaylaştırmak için kurumlar oluşturabilirler. Örneğin hükümetler tarafından oluşturulan ve tasarruf
40
ve kredi bankacılık sistemi olarak ifade edilen sistem, topladığı lokal tasarrufları mortgage kredilerine dönüştürmekte ve ikincil piyasalarda bu mortgage kredilerinden doğan varlıkları satarak likit hale getirmektedir. Gayrimenkul yatırımlarının bu şekilde likit hale getirilebilme imkanı mortgage borçlanma maliyetlerinin de azalmasına neden olmaktadır. Bu uygulamalar güney batı çeyreğindeki kapitalizasyon oranının saat yönünün zıddına hareket etmesi ve gayrimenkul fiyatlarının ve konut inşaat hacminin artmasına neden olacaktır.
Yine hükümetler finansal kurumları bir araçla düzenleyerek hem uzun vadeli yatırım fonlarını hem de kısa vadeli ticari gayrimenkullerin inşaatı için kullanılan kredileri olumlu ve olumsuz yönde etkileyebilir. Bütün bu düzenlemeler borç verenlerin borç verme isteğini azalttığından kredileri azaltmaktadır. Getirilen finansal kurumlarla alakalı düzenlemeler gayrimenkul sektörüne akan fon miktarını etkiler. 4Q modeline dönülecek olursa uzun dönemli fon akımı kapitalizasyon oranını etkiler. Bunun yanında kısa dönemli inşaat kredileri de finansal düzenlemelerden etkileneceği için güney batı çeyreğindeki inşaat arz fonksiyonu da etkilenecektir.
1.10.5. Konut Piyasası ile Finansal Piyasalar Arasındaki İlişkiler ve Mortgage Sistemi
Finansal varlık piyasaları ile konut piyasaları arasında güçlü bir ilişki olduğunu varsaymak için çeşitli nedenler vardır. Bu piyasalar arasındaki ilişkinin ekonomi üzerinde pek çok önemli etkisi olmasına rağmen; bu bağlantıyı inceleyen çalışmalar hala çok sınırlıdır. Hisse senetleri, tahvil ve konut fiyatlarını etkileyen ortak makro ekonomik faktörler vardır. Diğer tüm varlık fiyatları gibi konut fiyatları da gelecekteki nakit akışlarının indirgeme oranına eşit olmalıdır. Konut için net nakit akışı kiradır (Oikarinen, 2007:265).
Kiralar ve konutun indirgeme faktörleri; finansal varlıkların indirgeme faktörleri ile gelecekteki nakit akışlarının beklenen değeri gibi makro ekonomik faktörlerden büyük ölçüde etkilenmektedir. Örneğin indirgeme faktörleri; reel faiz oranları, enflasyon oranındaki hareketler ile bir bütün olarak ekonomik aktivitedeki değişikliklerden etkilenir. Buna ek olarak hisse senetleri ve konut fiyatları arasında da pozitif bir korelasyon olması beklenir. Bunun nedeni her iki piyasanın beklenen nakit akışının iş çevrimlerinden önemli ölçüde etkilenmesidir (Oikarinen, 2007:265).
41
Hisse senetleri, tahvil ve konut fiyat hareketleri arasında nedensellik bağlantıları da olabilir. Bu bağlantıların bazılarının farklı varlık piyasalarında fiyat değişmeleri arasındaki korelasyonu güçlendirmesi beklenir. Diğer bazı bağlantıların ise nispeten daha kısa zamanda kovaryasyonu zayıflatması olasıdır (Oikarinen, 2007:265).
Konut ve sermaye piyasası arasındaki ilişkide servet etkisini vurgulayan yaklaşıma göre herhangi bir varlık sınıfında meydana gelen fiyat artışı servet etkisiyle tüketim ve yatırım harcamalarını arttırmaktadır. Örneğin konut fiyatlarında meydana gelen bir artış tüketicilerin güveninde ve buna paralel olarak tüketim harcamalarında bir artışa yol açacaktır. Bu şekilde meydana gelen bir ekonomik canlanma da şirket karlarının artacağı yönünde beklentiler yaratacak böylece hisse senedi fiyatları yükselecektir (Oikarinen, 2007:266).
Konutlardaki fiyat artışı konutun teminat değerinin artmasına neden olur. Bunun sonucu olarak kredi imkanları da artar. Böylece birçok yatırımcı daha yüksek miktarlarda kredi kullanabilir hale gelecektir. Ekonomik canlanmanın enflasyon ve yüksek reel faiz oranlarına neden olduğu durumda ise bu artışlar, indirgeme oranlarını yükselterek varlık fiyatlarının düşmesine neden olabilir (Büyükduman, 2014:90).
Konut fiyatlarındaki artış gibi hisse senedi fiyatlarında meydana gelen bir artış, yatırımcıların servet algılarını etkileme yoluyla konut piyasalarına ya da tüketim mallarına yönelik talebin artmasına neden olur. Ancak, güncel birçok araştırmaya göre konut tüketim harcamalarındaki servet etkisi, hisse senedi piyasalarındaki servet etkisinden daha büyüktür (Case vd., 2001; Benjamin vd., 2004).
Yatırımcıların portföy tercihlerini merkezine alan diğer bir yaklaşıma göre; bir varlık türündeki fiyat artışı diğer varlıklara yönelik talebi arttırabilir. Portföylerindeki yatırım oranlarını belirli bir dengede tutmak isten yatırımcılar, bir varlığın portföy içindeki nispi ağırlığı diğerlerine göre artış gösterdiğinde artış gösteren varlığı satarak diğer varlıklardan alabilir. Böylece bir varlığın fiyatında meydana gelen artış diğer br varlığın talebinin ve buna paralel olarak fiyatının artmasına neden olabilir (Oikarinen, 2007:266).
42
Üçüncü yaklaşıma göre; geçmiş dönemden hareket eden yatırımcılar, geçmiş dönemde iyi bir performans gösteren bir varlığın gelecekte de buna benzer bir performans göstereceği beklentisiyle cari dönemde bu varlığa yönelerek diğer varlıkların nispi fiyatının düşmesine neden olabilir. Bu etkiye geribildirim etkisi denilmektedir (Chen vd., 2004:1-21).
Güvenlik gibi birçok psikolojik faktörler ise finansal varlıklar ile konut fiyatı arasındaki bağlantıyı zayıflatmaktadır. Buna rağmen makroekonomik güçlerin hisse senedi ve konut fiyatlarını belirleyen indirgeme oranı ve nakit akımları üzerindeki rolü dolayısıyla konut ve hisse senedi piyasalarının fiyat hareketleri arasındaki ilişki uzun dönemde bariz bir şekilde pozitiftir (Oikarinen, 2007:268).