GAYRIMENKUL HUKUKU

Koronavirüs salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını önlemek amacıyla ülkemizde de birtakım önlemler alınmaktadır. Bu doğrultuda İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işletmelerin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına karar verilmiş, bazı işletmeler ise mevcut salgın nedeniyle satışlarının olağanüstü düşmesi, ürün tedarikinin sağlanamaması gibi nedenlerle faaliyetini kendi inisiyatifiyle durdurmuştur. Her iki ihtimalde, faaliyetini durduran işletmelerin mevcut kira sözleşmelerinin son durumu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilecektir.

Covid-19 salgınının, işyeri kira sözleşmeleri bakımından kiracının kira bedeli ve ortak gider bedeli ödeme borcu ile kiraya verenin kiralanan yeri sözleşmeye uygun bulundurma yükümlülüğüne doğrudan etkileri olmuştur. 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre“1/3/2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Hüküm, çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır. Bu noktada önemle belirtmekte fayda var ki, hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin değildir, ödenememesi durumunun fesih ya da tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Açıktır ki, kiracının kira ödeme borcu sözleşme süresince devam edecektir.

Türk Borçlar Kanunu, kiracının temerrüdü halinde kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün süre vermeli ve bu sürede de kiracı bedeli ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu çerçevede mevcut düzenleme bu şekilde olmakla birlikte, 7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2”

hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak ve kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

N. GAYRIMENKUL HUKUKU

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya veren, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürekli olarak borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı, kira süresinin sonunu beklemeksizin tahliye imkânına sahip olacaktır.

7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine, kiraya verenlerce TBK m.315 hükmü anlamında yapılacak ihtarlar neticesinde kiracı, verilen süre içinde kira bedelini ödemiş olsa bile yapılan bu ihtar, TBK m. 352 /f.2 anlamında bir haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Dolayısıyla belirlenen zaman dilimi içerisinde yapılmış olan ya da yapılacak olan ihtarlar, haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve kiraya verenlere “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma imkânı sağlamayacaktır.

Ancak hatırlatmakta fayda var ki, yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Maddesi, kira bedellerinin ödenmemesinin önünü açan bir hüküm değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesi devam ettiğinden, kiracı, kiraya verene kira bedeli borçlusu olmaya devam edecektir. Bu durumda alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir. Ancak, yukarıdaki konu başlıklarımız altında da değinildiği üzere, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre (22.03.2020, RG 31076) “Ekli ‘İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın yürürlüğe konulmasına, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 330 uncu maddesi gereğince karar verilmiştir. Anılan karar ile, 30.4.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Buna göre, kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Bu durumda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacaktır. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle işyeri kiralarında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, bütün kira sözleşmeleri açısından da ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır.

N. GAYRIMENKUL HUKUKU

Covid-19 salgını yüzünden, pek az insanın evlerinden çıkması nedeniyle satışlarında büyük kayıp yaşayan dükkân kiracısının kirasını ödemekte çektiği güçlük, aşırı ifa güçlüğü olarak değerlendirilebilir. Bu durumda kiracı, ilgili dönem süresince geçerli olacak şekilde, kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir. Söz konusu dükkânın bir alışveriş merkezlerinde yer alması ve alınacak idari tedbirler kapsamında alışveriş merkezlerinin kapatılması halinde artık ilgili döneme ilişkin bir ifa imkânsızlığının mevcut olduğu ileri sürülebileceği değerlendirilmektedir.

İş yerlerinin, İdarenin tavsiye kararlarına dayanarak yahut Covid-19 salgını sebebiyle işyeri sahiplerinin inisiyatifleriyle geçici olarak kapatmaları halinde, işyerlerinin kapalı olduğu günler için kira ödeme borcu aynı şekilde devam edecektir. Bu durumda da halin icabına göre, aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanması söz konusu olabilir. İş yerlerinin, idarenin aldığı karar ile geçici olarak kapatılması halinde, bu durum hem kiralayan hem de kiracı bakımından ifa imkânsızlığı oluşturacaktır. Böyle bir durumda, ilgili dönem boyunca kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceği söylenebilir.

Son tahlilde, somut olayın özelliklerine göre uygulanacak hükümler değişiklik gösterecektir. Ancak belirtmekte fayda var ki, kiracının kira ödemekten kaçınması ve akabinde yasal yollara başvurulması halinde sürecin uzayacağı açıktır. Covid-19 salgını kaynaklı sıkıntılara zamanında çare olmayacağı, ayrıca taraflar arasındaki ticari ilişkiye zarar vereceği dikkate alınmalıdır. Bu bakımdan, sürecin dostane yollarla başarıyla yönetilmesi sadece tarafların gelecekteki ilişkilerinin korunması ve sürekliliği için değil, aynı zamanda Covid-19 salgınının önlenmesine ilişkin sosyal sorumluluklarını yerine getirmesini de kolaylaştıracaktır.