4. MATERYAL ve METOT
4.2. Epilobium hirsutum L Doku Kültürü Deneyleri
Conforme dito, foram feitas 09 entrevistas “dirigidas”, de acordo com Richardson e Peres (1999, p.210), com profissionais do setor imobiliário: 08 com corretores imobiliários e 01 com um empresário investidor, todos atuantes no mercado natalense (ver Tabela 06). O roteiro continha apenas uma pergunta: na sua opinião, quais são as áreas de maior dinâmica imobiliária hoje em Natal e na sua RM? Por dinâmica imobiliária entende-se: expansão do mercado imobiliário com vistas a novos empreendimentos; possibilidades de negócios – compra e venda de terras e imóveis novos e usados; e valorização imobiliária e fundiária.
Os entrevistados foram informados que essa dinâmica diz respeito a todos os tipos de imóveis, não importando, para efeito das suas observações, os diversos usos e tipologias.
Tabela 06 – Profissionais do setor imobiliário entrevistados
PROFISSIONAL DATA DA ENTREVISTA CORRETORA/EMPRESA
Antônio Pires Cunha 26/06/2012 Procuradoria de Imóveis Diogo Nícolas R. Silva 27/09/2013 Autônomo
Emilton Costa 24/09/2013 Autônomo
Euclides Lira 08/04/2014 Lira Imóveis Fábio Jackson Serafim 15/10/2013 Autônomo
Francisco Iglesias 24/06/2013 Iglesias Imóveis Hercules Bilro 29/04/2014 ECM Imóveis Priscila Oliveira 25/09/2013 Todo Imóveis Ricardo Barros (empresário) 27/07/2013 Empresas Barros
Em linhas gerais, os entrevistados apontam a localização como principal fator para a compra e venda de imóveis. Isso se deve a questões relacionadas ao trânsito, que tem se intensificado nos últimos anos, e à segurança. Ambos os fatores são preocupações recentes e tem provocado novas reflexões e considerações por parte daqueles que negociam no mercado imobiliário.
Dois dos entrevistados, A e B, apontam o Estado como o maior especulador imobiliário e o mais importante indutor da expansão urbana. Desta forma, segundo um deles, as áreas mais consolidadas e de melhor infraestrutura tendem a valorizar menos que a terra “bruta”, desde que o Estado intervenha para que haja a valorização nessas terras. Nessa perspectiva, os bairros tradicionais têm menor variação na valorização tendo em vista já apresentarem infraestrutura instalada. Foi citada pelo entrevistado E a valorização dos terrenos ao longo do eixo viário que faz a ligação
entre a Avenida Maria Lacerda Montenegro e o bairro de Cajupiranga, no município de Parnamirim25. Esta área, chamada de Nova Parnamirim, fica em área contígua no município vizinho a Natal, e foi citada também como área de grande dinâmica imobiliária, principalmente ao longo das Avenidas Abel Cabral e Maria Lacerda Montenegro, abrangendo submercados residencial, de classes média e média alta, e comercial.
Em relação aos marcos legais, foram citadas as proposições no Plano Diretor com relação à Zona Norte, que têm forte influência do capital imobiliário. Segundo o entrevistado B, os poderes públicos, atualmente, não permitem a verticalização já que as empreiteiras não têm estoque de terras naquela zona. “Quando tiverem, o discurso mudará e se permitirá verticalização na Zona Norte”. Um outro marco legal, citado pelo entrevistado I, é o que impede construções no loteamento San Vale, no bairro de Pitimbu, cortado pela Avenida Prudente de Moraes. Esta região é, na opinião do entrevistado, uma das últimas destinadas à expansão urbana de Natal.
No que se refere aos bairros de maior dinâmica imobiliária, foram diversas as respostas. Areia Preta foi apontada como área para residências de alto padrão, embora tenha problemas de segurança e na prestação de serviços. “O morador precisa de carro para tudo”, diz o entrevistado C. O Barro Vermelho também tem importante dinâmica imobiliária, mas, por questões culturais, por ser “associado ao Alecrim”, bairro popular, não atrai moradores de renda mais alta. Petrópolis é apontado como bairro de grande dinâmica imobiliária para uso residencial, principalmente em função dos serviços que oferece, e tem seu submercado residencial caracterizado como de alto padrão. No entanto, Petrópolis é avaliado pelo entrevistado D como já saturado e de difícil expansão, já que não existem mais terrenos e os novos prédios, por questões de recuos em relação aos limites dos lotes, demandam grandes terrenos.
A região que compreende o bairro de Lagoa Nova até a Avenida Jaguarari, é apontada como de grande dinâmica imobiliária, principalmente nas proximidades do novo estádio, a Arena das Dunas, que confere um certo status social àqueles que adquirem imóveis no seu entorno, conforme opinião de 03 dos entrevistados. O entrevistado D aponta o bairro de Lagoa Nova como de grande potencial para os serviços, especialmente bares, restaurantes e supermercados, em virtude do
25 Parnamirim e Natal hoje conformam uma conurbação constituída pelos bairros de Nova Parnamirim,
crescimento do bairro promovido pela Arena das Dunas. Já o entrevistado I condiciona uma maior valorização de Lagoa Nova à conclusão das obras de mobilidade no entorno da Arena das Dunas, especialmente na Avenida Capitão-Mor Gouveia. De acordo com os entrevistados, o uso em Lagoa Nova é “misto”: comercial e residencial. O Tirol é outro bairro apontado como de forte dinâmica imobiliária, principalmente na área em frente aos quartéis do Exército Brasileiro, e tem mercado residencial de alto padrão. Ponta Negra, na opinião do entrevistado A, foi um “filão imobiliário”, entre 1998 e 2008, “[...] com valorização de 1.000%”. Hoje, está em ritmo desacelerado, com diversos empreendimentos em espera, mesmo já tendo sido aprovados pela Prefeitura de Natal. Ponta Negra tem como destaque a Avenida Roberto Freire, de forte dinâmica imobiliária apontada por alguns entrevistados, e tem como principal submercado o residencial da mesma forma que o bairro de Capim Macio, que também apresenta desaceleração nos novos empreendimentos.
O bairro Planalto, citado pelo entrevistado F, também é identificado como área de expansão, inclusive para o programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, de acordo com o entrevistado E. Este bairro, de recente expansão, é apontado como uma novidade no mercado imobiliário com importantes perspectivas de valorização, atendendo, hoje, às classes de menor poder aquisitivo, majoritariamente a classe média baixa.
Toda a Zona Norte de Natal é apontada pelo entrevistado D como de grande potencial de expansão em função do aumento do poder aquisitivo da população nos últimos anos, e também em virtude da construção da Ponte Newton Navarro, que também teve forte impacto urbanístico no bairro de Santos Reis, nas áreas de frente para o mar. Segundo ele, é possível perceber uma melhoria na qualidade das construções comerciais na Zona Norte de um modo geral, principalmente no que concerne ao tratamento das fachadas de bares e restaurantes, o que revela um desejo pelo enobrecimento do bairro. Ainda de acordo com o entrevistado D, o que mais contribui para a dinâmica imobiliária hoje em Natal é a questão da mobilidade urbana. Já o entrevistado I condiciona uma maior dinâmica imobiliária na Zona Norte ao novo Aeroporto de São Gonçalo. Segundo ele, se a utilização for para cargas, haverá desenvolvimento de toda Zona Norte, se for apenas para passageiros, este desenvolvimento não acontecerá. Em relação ao bairro de Santos Reis, o entrevistado
I só vislumbra desenvolvimento imobiliário com a retirada do parque de tanques de combustíveis da Petrobrás26 que fica muito próximo às residências.
O entrevistado H cita as Zona Norte e Oeste como de grande dinâmica imobiliária e acrescenta que:
[...] são as únicas zonas que ainda têm áreas que podem receber empreendimentos, porém um mercado novo está crescendo em Natal/RN que é a "montagem de áreas" onde se compra vários imóveis vizinhos e o resultado disso é uma pequena ou grande gleba dependendo da necessidade do empreendedor. Claro que isso fica bem mais caro do que a maneira tradicional e é mais usada em empreendimentos de alto padrão.
Percebe-se uma grande variedade de opiniões no que concerne à pergunta proposta aos entrevistados. Isso se deve às diferentes vivências profissionais e à área urbana de atuação de cada corretor ou investidor. Mas, de um modo geral, é possível dizer quais são as áreas, bairros ou regiões com maior dinâmica imobiliária em Natal nos dias atuais (ver Mapa 02), numa perspectiva que não pode deixar de enxergar as transformações físicas, de costumes e legais pelas quais está passando a cidade nesses últimos anos. As respostas dos entrevistados são apresentadas na Tabela 07:
Tabela 07 – Bairros27 e áreas urbanas citados
como de maior dinâmica imobiliária em Natal
BAIRROS QUANTIDADE DE
CITAÇÕES
Lagoa Nova 04 Conurbação Parnamirim/Natal 04 Planalto (mais 01 citação à Zona Oeste) 04 Petrópolis 03 Ponta Negra 03 Areia Preta 02 Tirol 02 Zona Norte 02 Barro Vermelho 01 Capim Macio 01 Santos Reis 01
26 O Parque de Tancagem da Petrobrás, instalado no bairro de Santos Reis desde 1982, está em
processo de desmontagem, que deverá ser concluída até o mês de dezembro de 2014.
27 A cidade de Natal é administrativamente organizada em 04 Zonas: a Zona Norte é constituída pelos
bairros de Igapó, Lagoa Azul, Nossa Senhora da Apresentação, Pajuçara, Potengi e Redinha. A Zona Leste é composta pelos bairros de Santos Reis, Rocas, Ribeira, Praia do Meio, Cidade Alta, Petrópolis, Areia Preta, Mãe Luiza, Alecrim, Barro Vermelho, Tirol e Lagoa Seca. A Zona Oeste de Natal é constituída pelos bairros do Bom Pastor, Dix-Sept Rosado, Cidade da Esperança, Cidade Nova, Felipe Camarão, Nordeste, Nossa Senhora de Nazaré, Guarapes, Quintas e Planalto. E a Zona Sul é constituída pelos bairros de Capim Macio, Lagoa Nova, Nova Descoberta, Candelária, Pitimbú, Neópolis e Ponta Negra.
Mapa 02 – Os Bairros (e áreas urbanas) de maior dinâmica imobiliária em Natal
Fonte do mapa base: SEMURB Arte do mapa: Cecília Barbosa
4.5.3 Concessão de Habite-se e recolhimento das taxas do Imposto sobre a