No que se refere à elaboração de PU observa-se que foram propostos seis planos estabelecidos através de decretos. São eles: Plano de Urbanização da Gleba Fazenda da Juta – RESOLO; Plano de Urbanização da Gleba K e M do complexo Heliópolis – COHAB/SP e HABI; Plano de Urbanização de Paraisópolis – HABI; e Plano de Urbanização do “Jova Rural 2”.
Somente os projetos das áreas de Heliópolis e Paraisópolis destacam-se por integrarem os programas de urbanização de favelas e regularização fundiária; portanto, as ações previstas visam a requalificação desses espaços urbanos. Tratam-se das duas maiores favelas do município, ocupantes de área particular. Ambas receberam tratamento diferenciado, foram contratados planos de urbanização, atendendo às diretrizes previstas no PDE e contam com recursos financeiros oriundos das três esferas de governo.
Nos casos mencionados há interesse público em realizar as intervenções de qualificação do espaço, uma vez que se trata das duas maiores favelas do município com localização privilegiada.
Destaca-se que o município dispõe de instrumentos jurídicos (citados no capítulo 2) que propiciam a intervenção municipal em áreas particulares. São eles: transferência de potencial construtivo; desapropriação; lei dação em pagamento62; e remissão de dívida 63, entre outros.
A favela de Paraisópolis é resultado de uma ocupação de um loteamento de 1921 com 2.200 lotes. Em função da sua complexidade, tanto física quanto jurídica, Paraisópolis tornou-se um projeto de urbanização diferenciado. Na ocasião da elaboração do PU, quando da análise das condições fundiárias, avaliou-se que a melhor alternativa seria integrar essa área ao patrimônio municipal, através da aplicação dos
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A lei de dação LM 13.259/2002 cria a possibilidade de negociar o imóvel como forma de quitação da dívida tributária.
63 A lei de remissão de dívida LM 13.736/2004 permite a aquisição de imóveis com dívidas
instrumentos da transferência de potencial construtivo e da remissão de dívida.
Isso significa que, para os casos em que haja dívidas de IPTU64 ou
outras multas e pendências com a prefeitura, os proprietários originais possam doar seus lotes em troca da quitação das dívidas municipais. Para os casos de doação de terrenos, sem dívidas, a municipalidade está oferecendo como contrapartida o CEPAC65 que podem ser comercializados com construtoras que desejam construir acima do c.a. básico até o máximo permitido pela LUOS, sem a necessidade de pagamento de outorga.
Os técnicos destacam que é uma experiência inédita, uma vez que o instrumento transferência de potencial construtivo não havia sido regulamentado no município.
Como a área de Paraisópolis está sendo integrada ao patrimônio municipal, tornando-se área de domínio público, será desafetada (cf. glossário), para prosseguimento das ações de regularização fundiária. Os moradores de Paraisópolis receberão a titulação da posse do imóvel (CDRU), porém o domínio permanece com a municipalidade.
Heliópolis é a maior favela do município, também ocupante de área particular. É composta por 14 glebas, com uma população estimada de 100 mil habitantes, em uma área de quase um milhão de metros quadrados. Pertencente originalmente ao Instituto Nacional do Seguro Social (INSS, antigo IAPI), foi adquirida pela COHAB-SP.
Por ocasião da elaboração do PU optou-se pela distribuição de títulos de propriedade (matrículas) para os moradores, a serem distribuídos pela COHAB-SP. Conclui-se que, apesar da similaridade entre as ocupações, o desafio está em traçar soluções que dêem conta da especificidade física e jurídica de cada assentamento. Nesse sentido, o plano urbanístico tem se mostrado um instrumento adequado e eficaz na adoção de medidas corretivas, mas há que se avaliar quanto a integração do núcleo a malha urbana e a cidade.
64 Cf. DM 47.144/2006. 65 Cf. DM 47.272/2006.
Os técnicos municipais avaliam que tanto os PU contratados quanto aqueles elaborados pela HABI não contemplam na íntegra as diretrizes para eles estabelecidas no PDE. Por se tratar de um instrumento relativamente novo, o PU tem suscitado diversas discussões conceituais quanto a sua finalidade. Portanto, não há consenso entre os técnicos quanto à aplicação e o conteúdo mínimo do PU, o que tem dificultado a sua aplicação.
Ana Paula Bruno menciona que, em consulta realizada à Vara de Registros Públicos, o juiz corregedor considerou que o programa de regularização fundiária não trata de problemas relativos ao parcelamento do solo – do campo urbanístico –, mas sim do reconhecimento do direto à moradia e sua espacialização, diferentemente da regularização convencional. Por não se tratar de um ato de parcelamento do solo em áreas públicas o instrumento indicado para a regularização é a CDRU e, portanto, não seria necessária a elaboração do plano de urbanização. Nesse sentido, criou-se o plano de regularização como sendo um instrumento a ser considerado pelo PU no momento de sua elaboração.
Em situações que a tarefa de regularização fundiária implicar na construção de novas unidades que serão alienadas, pressupondo-se um (re)ordenamento urbanístico do assentamento, mesmo que parcial, para o atendimento das famílias a serem removidas de áreas impróprias e não passíveis de titulação, nesses casos caracteriza-se o ato de parcelamento do solo, cabendo a elaboração do PU.
Nesses casos, a regularização fundiária terá que elaborar e aprovar o plano de urbanização para esse novo parcelamento do solo – na escala de quadra ou de lote. A partir dessa aprovação, oficializa-se automaticamente o sistema viário, o novo parcelamento do solo e as novas edificações licenciadas pela CAEHIS, resultando no encurtamento dos prazos e etapas do processo, propiciado pela adoção do instrumento do PU, conseqüentemente da ZEIS.