Emlakçının Portföy Oluşturma Yöntemleri

Emlakçının başarılı olmasındaki ön koşul, hedef kitlesi olarak gördüğü müşterisine uygun olan taşınmazı portföyünde bulundurmaktır. Bu prensibe sahip olmak emlakçıyı müşterisinin gözünde farklı kılabilecektir. Müşterilerin sorunlarını kısa

56

sürede çözüme kavuşturma ustalık ve becerisine sahip bir emlakçı, güven sağlama açısından da önemli bir avantaj sağlamış olacaktır.

Emlakçının portföyündeki taşınmazlar için müşterilerinin istekleri uygun fiyat yönünde olabileceği gibi, çok lüks ve pahalı da olabilir. Emlakçılıkta ilk hedef müşterilerin istekleri doğrultusunda çözüm üretmektir.

50 yıl öncesi ile günümüzün yaşam şartları ve insanların ihtiyaçları değişmiş olup bu değişim gayrimenkul alımlarında da etkisini hissettirmektedir. Özellikle müşteriler, barınmak maksadıyla konut alırken iş stresini unutmak veya yaşamlarını kolaylaştırmak, güzelleştirmek gibi amaçlar gütmektedir. Bu da alımda daha seçici davranmalarına sebep olmaktadır. Müşteriler satın almak istedikleri taşınmazın, ihtiyaçlarına en iyi şekilde cevap verebilecek nitelikte ve elde etme maliyetinin de düşük olmasını arzu etmektedirler. Bir kısım müşteriler, çocuklarının okuluna olan yakınlığından dolayı merkezi bir yerde konut seçmeye dikkat ederken, bir kısım müşteri de şehrin gürültüsünden uzak, iş stresini temiz hava ve sessizlik içerisinde atabileceği daha sakin yerleri tercih etmektedir.

Görüldüğü üzere insanların içinde bulunduğu konumdan gelir seviyesine, yaşam şartlarından sorumluluklarına kadar bütün durumlar, emlak seçimine etki etmektedir. Emlakçıların da belirlemiş olduğu bir kitleye hitap etmediği varsayımında, portföyünde her kesimin ihtiyacına cevap verebilecek nitelikte taşınmazı bulundurması kendi lehlerine olacaktır.

Emlakçılar portföyünü oluşturan taşınmazları bulmak için çeşitli yöntemlere başvurmaktadır. Teknolojinin sunduğu imkanlardan bu alanlarda da yararlanmak akıllıca bir davranış olarak görülmektedir. Emlakçıların portföy oluşturmada kullandıkları bir kaç yöntem mevcuttur.

Emlak edinilmek istendiğinde genellikle emlağın yeri ve özellikleri, konumu, malik bilgileri, ulaşım imkanları, tapu ve imar bilgileri, satış ya da kira bedelleri gibi emlağa ait bir çok sorunun cevabı aranmaktadır. Bu soruların cevapları ise farklı

57

kurum ve kaynaklardan elde edilebilmektedir. Emlakçıların bu tür gereksinimlere cevap verebilmeleri için, sistematik ve düzenli bir şekilde, bilgileri ilgili yerlerden doğru, güncel, hızlı ve ekonomik olarak sağlamaları gerekmektedir. Emlakçıların bu tür beklentileri karşılayabilmesi, bilişim teknolojilerinden yeterince yararlanmalarına bağlıdır (Selçuk vd, 2001: 2). Aşağıda emlakçıların portföy oluşturma yöntemleri açıklanmıştır:

2.1.2.1. Emlak Sahibinden (Evini Satmak İsteyen) Portföy Oluşturma

Emlak sahipleri için kendi emlakı hep en güzel emlak, kendi fiyatı yüksek de olsa hep en iyi fiyattır (wiki.ilkon.com).

Bu portföy oluşturma yönteminde emlak komisyoncusunun, evini satma kararı alıp herhangi bir komisyoncuya başvurmamış emlak sahiplerine ulaşarak, anlaşma yapması esasına dayanır. Satışa veya kiralamaya konu olan gayrimenkulü kendi portföyüne dahil etmektedir.

Gayrimenkul sahibi, emlakçı ile anlaşmalı olarak satış yapması durumunda ödeyeceği komisyon bedelinin kendisine külfet olacağını düşündüğünden, satışı kendisi yapmak istemektedir. Bu sebepten bu yöntemle portföy oluştururken meşakkatli bir çaba göstermek icap etmektedir.

2.1.2.2. Sahibinden Satılık İlanları Bulma

Sahibinden satılık ya da kiralık olan taşınmaz ilanlarını bulmak için bir emlakçı çeşitli kanallar aracılığıyla mümkün olabilmektedir. Bu kanallar, sosyal çevre olabildiği gibi diğer ilan vasıtaları da olabilmektedir.

Günümüzde internet, insanların hemen hemen bütün ihtiyaçlarına cevap vermektedir. Emlak sahibi olan bireyler bazen, taşınmazlarını internet üzerinden alıcı karşısına çıkarmaktadır. İnsanlara bu imkanı veren bir çok internet sitesi mevcuttur. Üstelik emlak sahipleri internet üzerinden ücretsiz olarak ilan verme imkanı bulabilmektedir.

58

Bu ücretsiz ilan imkânı, emlak pazarlamacıları için tehdit olabildiği gibi fırsat da olabilmektedir. Emlakçı portföy oluştururken sokak sokak gezerek satılık ya da kiralık emlak aramak yerine, bu siteler aracılığıyla hedef pazarına uygun taşınmazları bünyesine katabilme imkanı bulur.

Bu şekilde çalışmanın emlakçıya bir çok katkısı vardır. Zaman tasarrufu sağlar, profesyonelce davranabilir. Portföyünü oluşturacak taşınmazları seçme imkanı bulur. Müşterilerine sunacağı ürün çeşitliliği ile kendisini tercih etmelerini daha cazip hale getirebilir.

2.1.2.3. Kapı Kapı Dolaşarak Portföy Oluşturma

Emlak Komisyoncusu bulunduğu bölgeyi, mahalleyi, caddeyi ve sokakları tek tek gezerek portföy oluşturabilir. Bu yöntem meşakkatli olmakla birlikte, geleneksel bir portföy oluşturma yöntemidir.

Kapı kapı dolaşıp portföy oluşturmanın emlakçıya sağladığı faydalar maddeler halinde sıralanabilir (MEGEP, Pazarlama ve Perakende, Satılık Emlak, 2007: 15):

• Emlakçı müşteriye karşı daha iyi bir etki bırakabilir • Emlakçı, kendisini daha rahat ifade etme imkanı bulabilir.

• Emlakçı kendini tanıtma işini en az maliyetle gerçekleştirme fırsatı bulabilir. • Emlakçı, rakipleri olmadan çalışma fırsatı yakalayabilir.

2.1.2.4.İnternetten Portföy Oluşturma

Bu yöntemde internette yer alan emlak ilanlarından yararlanılmaktadır. Günümüzde emlak ilanlarının sahibinden satılık ya da kiralık olarak yer aldığı bir çok ilan sitesi mevcuttur. Bu ilanlar da emlakçılar için fırsat yaratmaktadır. Emlakçılara portföyü için taşınmazını seçme imkanı da veren bu yöntem zahmetsiz olduğu gibi, emlakçılara nokta atışı yapma imkanı da sunmaktadır.

59

Bugün internet her türlü avantajı pazarlamacılara sunmaktadır. Emlak ilanlarının yer aldığı web siteleri, inşaat firmalarının devam eden projeleri ya da gelecekteki projeleri, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın veri tabanı, yapı denetim firmalarının referans listeleri de bir emlakçının portföyünü oluşturmaya yardımcı olabilecek internet veri tabanlarını örnek alabilecektir.

2.1.2.5. Diğer Emlak Komisyoncuları İle Portföy Oluşturma

Esasında emlakçılar birbirleriyle portföylerini paylaşmak istemezler. Bu durum gayet normaldir. Ancak belirli bir işbirliği içerisinde oldukları takdirde, portföylerini paylaşmak pastayı küçültmek yerine büyütmek gibi bir sonuçla karşılaşmasını sağlayabilecektir. Böylelikle de satışları artabilecektir.

Franchising sisteminde lisans veren, bir firmanın bir imalat işlemini, bir ticari markayı, bir patenti, bir ticaret sırrını veya bir diğer değerli birimini, bir ücret veya hisse karşılığında bir yabancı firmaya devreder (Kotler, 2000: 375). Emlakçılıkta franchising sistemi ile çalışan firmalardan birisi olan İlkon Emlak, acenteleri arasında pek çok bilgi akışına imkan vererek, acentelerini bölge ile sınırlandırmamaktadır. Böylece emlak portföyünün genişliğini sağlayabilmektedir.