Ekonomik Fizibilite

Ekonomik fizibilite çalışmalarında temel amaç, projenin gelecekte yaratacağı gelirlerin toplamının, yatırım maliyetini karşılayıp karşılamayacağının ölçülmesidir. Bir projeye yatırım kararının alınabilmesi için, yatırımın kendini geri ödedikten sonra yatırımcıya artık bir değer bırakması beklenir. Yatırım analizlerinin çoğu bugünkü ve gelecekteki nakit akışlarını içeren projenin değerini hesaplamak için yapılır. Yatırımcıya artık değer bırakan yatırımlar fizibl olarak tanımlanmaktadır.

Yılmaz’a (2006) göre; bir gayrimenkul projesi, seçilen hareket yönü için, belirli kısıtlamalar ve mevcut kaynaklar dahilinde, açıkça tanımlanmış hedefe ulaşılmasında makul bir olasılık olması halinde fizibl olarak tanımlanır. Bir gayrimenkul yatırımının fizibl olarak kabul edilebilmesi için,

- Fiziksel olarak mümkün olmalıdır. - Yasal olarak izin verilebilir olmalıdır. - Finansal olarak yapılabilir olmalıdır.

- Azami düzeyde verimli olmalıdır ( Seçkin, 1998).

Fizibilite analizi, projenin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği üzerine çalışır. Tipik bir fizibilite analizi, yönetici özeti, pazar analizi, ön taslak plan çizimleri, finans, kaynakları, yerel yönetim düşünceleri, çevresel değerleri ve finansal fizibiliteyi içeririr (Schmitz ve Brett, 2001).

Akman (2007)’a göre; fizibilite analizi: pazar analizi (gayrimenkulün ve yakın çevresinin analizi, arz analizi, talep analizi), satılacak/kiralanacak alanların belirlenmesi, maliyet analizi, finansman maaliyeti, finansal fizibilite ve değerlendirme çalışmalarından oluşur.

Fizibilite çalışmaları boş veya üzerinde yapı bulunan arsa/araziler için gerçekleştirilmektedir. Boş bir arsa/arazi üzerinde geliştirilecek proje için arsa/arazi

maliyeti ve arsa/arazi geliştirme maliyetleri, üzerinde yapı olan bir arazideki geliştirmede yapının yenilenmesi ve fonksiyon değişimi maliyetleri yada yapının yıkılarak yeniden yapılması durumunda arsa/arazi ve arsa/arazi geliştirme maaliyetleri ile birlikte hafriyat maliyetleri de dikkate alınmaktadır.

Fizibilite çalışmasının daha güvenilir olması için hedeflerin kesin olarak belirlenmesi gerekmektedir. Fizibilite çalışmaları kesinlik göstermez, projedeki başarı ve başarısızlıkları teminat altına almaz (Erdoğan, 2006).

Bu tanımlamalardan sonra fizibilite analizi özet olarak şu şekilde tanımlanabilir.

- Fizibilite analizleri hiçbir zaman kesinlik göstermez ve projenin başarısını garantilemez.

- Fizibilite çalışmasından önce kesin hedefler belirlenmiş olmalıdır.

- Fizibilite çalışmasında belirlenmiş hedefler için alternatifler oluşturulmalı ve bu alternatiflerin uygunluğu test edilmelidir. Uygun bulunan alternatifler, hedeften bir ürüne dönüşümün sağlanıp sağlanamayacağına cevap aramalıdır.

- Seçilen alternatifin çeşitli kısıtlarda, fiziksel ve yasal sınırlamaları da içerecek şekilde uygunluğu sınanmalıdır. Bir projenin fizibl olması için, çeşitli kısıtlamalar karşısında da fizibl olması ve kullanılacak sermaye ile projeye tahsis edilen iş gücünün optimize edilmesi gerekmektedir (Miles, Beren ve Weiss, 2000).

Fizibilite çalışmalarında pazar analizinin içeriğini oluşturan yönetici özeti, pazar analizi, ön çizimler, maliyet hesapları ve finansman kaynakları yer almaktadır. Bir sonraki aşamada ekonomik fizibilite çalışmaları yapılmaktadır. Schmitz ve Brett’e (2001) göre bir fizibilite analizi şu çalışmalardan oluşur.

- Gayrimenkulün ve yakın çevresinin tanımlanması,

- Talep analizi, Pazar Analizi - Arz analizi,

- Satılacak/kiralanacak alanların belirlenmesi, - Maliyet analizi,

- Finansman maliyeti, - Ekonomik analizler, - Değerlendirme.

• Gayrimenkulün Yakın Çevresinin Tanımlanması: Bölgenin mevcut ulaşım durumu ve geliştirilecek olan ulaşım potansiyelleri, arazi kullanımı, demografik yapı, fiziksel çevre, altyapı vb. gibi demografik ve fiziki çevre bilgilerinin analizleri ile gayrimenkulün yakın çevresi tanımlanır.

• Talep Analizi: Gayrimenkul projesinin geliştireceği bölgede geliştirilecek proje için talep olup olmadığı bölgenin demografik yapı bilgileri ile araştırılır. Elde edilen veriler yeni bir projenin geliştirilip geliştirilmemesi konusunda yatırımcıyı yönlendirir.

• Arz Analizi: Gayrimenkul projesinin geliştirileceği bölgedeki mevcut ve geliştirilme sürecinde olan projelerin analizleri ve diğer gayrimenkul projelerinin analizi arz analizini oluşturmaktadır.

• Satılacak/Kiralanacak Alanların Belirlenmesi: Proje fizibilite çalışmalarında projedeki ünite sayısının ve ünitelerin satılık/kiralık alanlarının belirlenmesi gerekmektedir. Konut projeleri satış amaçlı olduklarından satılacak alan tespiti yapılır. Ofis, alışveriş merkezi projelerinde satış yerine kira gelirlerinin olması nedeniyle kiralanacak alanların tespiti yapılır.

• Maaliyet Analizi: Proje geliştirme maaliyetleri Gündüz (2001) e göre; etüd giderleri, arazi bedeli, arazi düzenlemesi, geoteknik – jeolojik etüdler, tasarım giderleri, mühendislik ve proje giderleri, şantiye yapıları, ruhsat alınması ve plan proje onayı, proje yönetimi, inşaat işleri giderleri, genel giderler, beklenmeyen giderler, pazarlama giderleri, işletme giderleri ve yatırım dönemi faizleri olarak tanımlanmıştır.

Maliyet kalemlerini basite indirgemek amacıyla çalışmada maliyet kalemleri; arsa/arazi ve arsa/arazi geliştirmeleri, yapılar ve donatım, genel giderler ve geliştirme maliyetleri olarak sınıflandırılmıştır.

Arazi ve arazi geliştirme: Geliştirilecek olan arsa/arazi ve kiralama maliyetleri, arazi geliştirmeleri, park alanları ve peyzaj düzenlemelerinden oluşmaktadır. Yapılar ve donatım geliştirme: Projenin inşaat geliştirmeleri ve kiracıların ihtiyaçları doğrulturundaki geliştirmelerden oluşmaktadır.

Genel giderler ve geliştirme: Mimari – mühendislik, finansal maaliyetler, yönetimsel giderler, kiralama maaliyetleri ve yasal ödemelerinden oluşmaktadır.

• Finansman maliyeti: Finansman maliyeti, paranın dönemsel faiz maliyetidir. Gayrimenkul projeleri; yatırımcı tarafından özsermaye, özsermaye ve kredi dengesi yada yanlızca krediler ile finanse edilirler. Proje uygulama sürecinde nakit akışı sağlanana kadar yatırımın maliyeti söz konusudur.

• Ekonomik analizler: Satılacak/kiralanacak alanların hesaplanması, projenin maliyet analizi ve yatırımın finansman maliyetinin yıllara yaygın olarak hazırlanması, satış/kira hızı ve nakit akışı ile hesaplanır.

• Değerlendirme: Ekonomik analizlerden sonra projenin fizibl olup olmayacağı üzerine yapılan çalışmalardır. Değerlendirmede proje alternatif yatırım araçları ile karşılaştırılıp, yatırım sermayesinin hangi yatırım için daha karlı olacağı üzerine çalışılır.

Proje fizibilite çalışmalarında geliştiriciler, karar verme aşamasında, iki soru ile karşılaşmaktadırlar. İlk olarak, herhangi bir kısıtlama olmadığı varsayımıyla altertatif projeler üzerinde yaptığı karşılaştırmalar ile en karlı projeyi seçmek, bu projeyi de alternatif yatırım araçları ile değerlendirerek kabul ve red cevabını aramaktadır. İkinci olarak, sermaye kısıtlaması vb. gibi kısıtlı koşulların olduğu şartlar altında cevap aramaktadır. Sermayenin kısıtlı olduğu koşullarda alınan finansal destekler, paranın zaman değerinden kaynaklanan ve projeye artı bir maaliyet oluşturacak etkiler bulundurmaktadır.