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O surgimento e a proliferação dos loteamentos periféricos nas cidades brasileiras devem ser entendidos como parte de um mecanismo de acumulação de capital e de reprodução da força de trabalho na recente expansão do capitalismo no Brasil.

A formação dos loteamentos periféricos também está ligada à questão da moradia e do incremento no crescimento demográfico de algumas cidades, cujo aumento da população trabalhadora intensificou a pressão sobre a oferta de novas moradias, contribuindo para o surgimento de novos loteamentos que tiveram sua localização e implantação nas regiões mais afastadas das cidades.

Os loteamentos periféricos são empreendimentos capitalistas, em sua grande maioria privados, normalmente destinados às camadas de renda mais baixa – os trabalhadores, os pobres. Sua viabilização foi possível pela crescente participação dos agentes sociais e econômicos envolvidos na produção social do espaço urbano, que são os proprietários fundiários, os empreendedores, os corretores, os compradores e o Estado (BONDUKI; ROLNIK, 1979, p. 120).

Francisco (2001, p. 15) destaca que “o processo de loteamento é uma das respostas à necessidade de espaço – pela oferta de terra – que a produção da cidade requer. Essa forma de urbanização carrega consigo uma série de procedimentos que ‘desenha’ significativamente a cidade brasileira”.

29 A proliferação dos loteamentos periféricos conferiu ao solo urbano, alguns mecanismos econômicos alheios à sua utilidade, os quais acabaram fazendo com que o crescimento das cidades, principalmente das metrópoles, ficasse caracterizado pela baixa ocupação do solo, por sua grande extensão horizontal, pela ineficiência dos transportes e pelo comprometimento da eficiência administrativa das cidades.

As dificuldades encontradas para prover estes locais com as instalações e com os equipamentos de infra-estrutura urbana por parte do Estado revelaram que, quando existiam, os órgãos governamentais estavam desaparelhados e ausentes neste processo, o que acabou de certa maneira contribuindo para a proliferação dos loteamentos periféricos, pois não foram impostos quaisquer tipos de restrições políticas para enfrentar este explosivo crescimento urbano.

De acordo com Camargo (1976, p. 26), “a ação governamental restringiu-se quase sempre a seguir os núcleos de ocupação criados pelo setor privado e os investimentos públicos vieram colocar-se a serviço da dinâmica de valorização-especulação do sistema imobiliário-construtor”.

A formação das periferias estava ligada aos procedimentos relacionados com a compra e venda de lotes, fazendo parte de um conjunto de ações que os agentes sociais e econômicos envolvidos na produção da cidade passaram a utilizar para auferir maiores lucros imobiliários. A rentabilidade oferecida pelas operações de parcelamento do solo proporcionava altos lucros aos seus agentes, principalmente com as retenções especulativas de terrenos e glebas, que permaneciam à espera de uma possível e futura valorização imobiliária. Então, “como acumulação e especulação andam juntas, a localização da classe trabalhadora seguia os fluxos dos interesses imobiliários” (CAMARGO, 1976, p. 25).

As periferias das grandes cidades brasileiras em geral, mais especificamente no caso de São Paulo, foram os locais onde mais se configuraram este tipo de ação, sobretudo no período compreendido entre as décadas de 1960 e 1970 quando houve uma combinação entre as altas taxas de crescimento econômico e uma elevada acumulação de capitais, fase que ficou conhecida como o “Milagre Brasileiro” (BONDUKI; ROLNIK, 1979, p. 148).

O grande contingente de migrantes que havia se deslocado principalmente para as grandes cidades, criou nas periferias urbanas um vasto exército de mão-de-obra de reserva, cuja precariedade dos serviços de consumo coletivo permitia a ocorrência de uma superexploração destes moradores enquanto trabalhadores, processo este que Kowarick (1980, p.59) chamou de “espoliação urbana”.

30 Este termo foi assim conceituado:

Espoliação urbana é o somatório de extorsões que se opera através da inexistência ou precariedade de serviços de consumo coletivos que se apresentam como socialmente necessários em relação aos níveis de subsistência e que agudizam ainda mais a dilapidação que se realiza no âmbito das relações de trabalho.

De acordo com Kowarick (1980), este processo se constituiu no principal fator da deterioração física e social de nossas cidades, pois representou a exacerbação da especulação imobiliária, que fazendo uso de suas várias formas de atuar no urbano, forjou um processo de expansão desordenada das cidades, proporcionando o surgimento e a constituição dos chamados vazios urbanos e das favelas.

Francisco (2001, p. 20) faz as seguintes considerações a respeito de periferia:

O que hoje é periferia, no sentido espacial do termo, deixa logo de sê-lo, pois se loteia normalmente longe da mancha urbana. O tecido externo da cidade – na franja peri-urbana – é esgarçado em função dos “vazios” produzidos, representados pela desconstrução do espaço rural. A produção dos vazios é tão intensa que se pode considerá-la como “indústria de vazios”.

O processo de intensificação do parcelamento da terra, com a abertura desenfreada dos loteamentos periféricos, criou os estoques de vazios urbanos nas cidades, favorecendo a especulação imobiliária, que aumentou os preços dos terrenos e da moradia, subutilizou as infra-estruturas urbanas, encarecendo os transportes coletivos. Pelo longo roteiro que suas linhas passaram a existir, Camargo (1976, p. 29) relata que a especulação imobiliária adotou um método próprio para parcelar a terra, e destaca que:

Tal método consistia no seguinte: o novo loteamento nunca era feito em continuidade imediata ao anterior, já provido de serviços públicos. Ao contrário, entre o novo loteamento e o último já equipado, deixava-se uma área de terra vazia, sem lotear. Completado o novo loteamento, a linha de ônibus que o serviria, necessariamente, um prolongamento a partir do último centro equipado. Quando estendida, a linha de ônibus passava pela área não loteada, trazendo-lhe imediata valorização. O mesmo ocorreria com os demais serviços públicos: para servir o ponto extremo loteado, passariam por áreas vazias, beneficiárias imediatas do melhoramento público. Desta forma, transferia-se para o valor da terra, de modo direto e geralmente antecipado, a benfeitoria pública.

Para Campanário (1983, p. 15), a retenção de áreas urbanas, glebas ou terrenos em forma de especulação, podem levar muitos anos para tomar forma. A suposta valorização da terra seria obtida por meio da incorporação dos efeitos úteis da aglomeração e pelo dinamismo da economia. O Estado, por meio dos investimentos públicos urbanos, como a

31 instalação das redes de água e esgoto, iluminação pública, sistema viário, equipamentos de educação e saúde, desempenharia um papel muito importante na dinâmica urbana, contribuindo para a valorização dos imóveis e das áreas urbanas, como os vazios.

Bolaffi (1979, p. 59) comenta que a causa deste processo especulativo utilizando a terra urbana pode ser creditada a vários fatores, como a existência de um processo inflacionário crônico em nossa economia, que fragiliza o mercado de capitais, o qual, para operar de uma forma consistente e segura, passa a ser o refúgio da poupança dos investidores. Outro fator é a ausência de impostos mais significativos sobre o patrimônio imobiliário, que leva muitos investidores a procurarem o mercado imobiliário, como o único meio seguro e tranqüilo para preservar seus investimentos e o seu patrimônio.

Para Campos Filho (1989, p. 48), a especulação imobiliária seria

[...] a especulação imobiliária urbana, de um modo geral, é, no quadro do capitalismo, uma forma pela qual os proprietários da terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos.

Campos Filho (1989, p.76) enumerou cinco tipos concretos de especulação imobiliária, os quais estavam ocorrendo nas cidades brasileiras em geral e que, para serem combatidos, deveriam contar com a elaboração de uma política urbana munida de instrumentos técnicos e jurídicos.

1 - Especulação derivada dos investimentos públicos, que valorizam os bens imóveis;

2 - Especulação derivada de alterações no zoneamento urbano ou nos gabaritos das edificações;

3 - Especulação derivada da retenção de imóveis vazios, principalmente de terrenos; 4 - Especulação derivada da não obediência à legislação urbanística, dando

vantagens indevidas ao loteador ou ao empreendedor imobiliário;

5 - Especulação derivada das leis fiscais imobiliárias, que podem beneficiar algumas áreas da cidade em detrimento de outras, no caso dos impostos sobre a propriedade mobiliária.

Dentre estes procedimentos especulativos, que foram levantados, os mais utilizados no Brasil são os descritos nos itens 1 e 3, pelos vários motivos já foram descritos neste trabalho.

Para Rolnik e Bonduki (1979, p. 124), o processo de especulação pode ser também explicado pelo fato de os loteamentos e as instalações dos serviços de infra-estrutura urbana nos mesmos ocorrem de uma forma descontínua nas cidades, aos “saltos”, fazendo

32 com que as áreas vizinhas e não loteadas sejam valorizadas pela existência destes equipamentos.

O processo de especulação urbana nas cidades brasileiras dependia muito mais de uma conjuntura política e econômica do que propriamente de um processo de planejamento.