Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde, taşınmazın tapu kütüğü
Beyanlar Hanesi’nde;
“Korunması gereken kültür varlığı 07.08.2000 tarih ve 3240 yev. no”,
“Korunması gereken kültür varlığı 12.01.2001 tarih ve 102 yev. no” kayıtları mevcuttur.
Yeniden parselasyon ve ifraz yapıldığı sırada ilgili şerhlerin terkin edilmesinin unutulduğu düşünülmekte olup, değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir.
Parselin mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ne ait olup rapor ekinde gösterilen tahsis belgesi ile kullanımı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. aittir. Üçüncü kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’nden uygunluk görüşü alınması gereklidir.
Taşınmaz üzerinde birçok ipotek kaydı mevcut olup, herhangi bir satış durumunda ipotek lehtarı olan T.Halk Bankası A.Ş.’nden onay alınması gerekmektedir.
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.02.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır.
Değerleme konusu 101 ada, 25 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi
“sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir.
4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir.
Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir.
Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 560.000 TL olarak takdir edilmiştir.
4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
BÖLÜM 5
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1 Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
Tarafımızdan 101 ada, 25 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m²’den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim değeri 30.-TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır.
5.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır.
5.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir.
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi,
-31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
-28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)
Yapı ile ilgili olarak taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, tapu kütüğünde ana gayrimenkul cins değişikliği yapılarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıştır.
5.4 Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.
BÖLÜM 6 SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
101 ada, 25 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda OSB’den uygunluk görüşü alınmak ve parsel üzerindeki ipoteklerin lehtarları olan T.Halk Bankası A.Ş.’nden onay alınmak kaydı ile “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir.
6.2 Nihai Değer Takdiri
NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930,00m² yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli parsel üzerinde oturumlu olan 3.586m² kapalı alanlı Eski Dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile toplam yasal ve mevcut değerinin;
KDV Hariç 1.972.000.-TL 940.885.-USD 689.510.-EURO KDV Dahil 2.326.960.-TL 1.110.244.-USD 813.622.-EURO olabileceği görüşüne varılmıştır.
(Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.)
Görkem ERKAN Engin AKKOÇ Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401087 SPK Lisans No: 400244
Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır.
Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU
*Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur.
**Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır.
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI
1 2
3 4
5
GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI:
TAPU KAYDI
İMAR DURUM BELGESİ
KADASTRAL ÇAPI
İMAR PLANI
TAHSİS BELGESİ
MİMARİ PROJESİ
TADİLAT RUHSATI
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
LİSANSLAR