Değerleme Tarihi - ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ görev almıştır.

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.

1.7 Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00404 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.

BÖLÜM 2

ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ 2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi

Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi, No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize

‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’

hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik üretimi gerçekleştirmektedir.

“Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.

Eski Dekor Fabrikası halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.

2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930m² yüzölçümlü,

“Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 3.586,00m² alanlı Eski dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.

2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları

Adil Piyasa (Pazar ) Değeri

Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;

satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.

BÖLÜM 3

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER

3.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin

Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Eski Dekor (Murat Lojistik) Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.

Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7 Merkez / Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli Eski Dekor Fabrikası’ dır.

Taşınmazın, kuzeyinde ve güneyinde komşu fabrikalar, batısında 7. Cadde ve Güral Porselen Fabrikası, doğusunda komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen Fabrikası, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi yönetim binası gibi röper noktaları bulunmaktadır.

Taşınmaza, Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, İmam Gazali Caddesi’ne dönülüp yaklaşık ~6,6km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi girişinden girdikten sonra ~375m sonra 2. Kavşaktan sola dönülerek 7. Caddeye girilir.

7. Cadde üzerinde ~500m ilerledikten sonra sağda bulunan Eski Dekor Fabrikasına ulaşılır.

Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyolu’na ~7km, Kütahya şehir merkezine yaklaşık ~14 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.

Uydu Görüntüsü;

Değerleme Konusu Taşınmaz

Kütahya Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü

Güral Porselen

Değerleme Konusu

Taşınmaz

Coğrafi Koordinatları;

İLİ KÜTAHYA MEVKİİ SEKİ

İLÇESİ MERKEZ SINIRI PLANINDADIR

BUCAĞI - YEVMİYE NO 11745

MAHALLESİ - CİLT NO 37

KÖYÜ ALAYUNT SAHİFE NO 3640

SOKAĞI - TAPU TARİHİ 09.09.2008

ANA GAYRİMENKUL

PAFTA NO 79 PARSEL NO 25

ADA NO 101 YÜZÖLÇÜMÜ 3.930,00 m²

NİTELİĞİ BODRUMLU BİR KATLI PREFABRİK BİNA VE ARSASI MALİKİ ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ TÜZEL KİŞİLİĞİ (TAM)

3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar

Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 12.12.2013 tarihli takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi, 07.08.2006 tarih ve 2006/439 sayılı tahsis belgesi ekte sunulmuştur.

3.3. İmar Bilgileri

Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.

Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir.

Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,

-11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi,

-31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.

-28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)

bulunduğu belirlenmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın imar işlem dosyasında tadilatlı mimari projesi bulunamamış olup değerleme yapı kullanma izin belgesi üzerindeki yasal alana istinaden yapılmıştır. Söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.

3.4. Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu

Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.

Değerleme konusu taşınmazın tapu kaylarında, son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.

3.5

Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 12.12.2013 tarihinde alınan takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın;

Beyanlar Hanesi’nde;

-“Korunması gereken kültür varlığı” 07.08.2000 tarih ve 3240 yevmiye numarası ile.

-“Korunması gereken kültür varlığı” 12.01.2001 tarih ve 102 yevmiye numarası ile.

Rehinler Hanesi’nde;

A. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.382.211.576,00TL bedel ile 1. dereceden 08.01.1993 tarih ve 82 yevmiye numarası ile ipotek.

B. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 10.000.788.424,00TL bedel ile 2. dereceden 24.05.1993 tarih ve 2118 yevmiye numarası ile ipotek.

C. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 48.011.840.800,00TL bedel ile 3. dereceden 01.03.1995 tarih ve 780 yevmiye numarası ile ipotek.

D. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 21.763.000.000,00TL bedel ile 4. dereceden 22.06.1995 tarih ve 2295 yevmiye numarası ile ipotek.

E. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 30.000.000.000,00TL bedel ile 5. dereceden 16.09.1996 tarih ve 2630 yevmiye numarası ile ipotek.

F. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 201.000.000.000,00TL bedel ile 6. dereceden 04.05.1998 tarih ve 1270 yevmiye numarası ile ipotek.

I. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 70.000.000.000,00TL bedel ile 9. dereceden 11.06.1998 tarih ve 1969 yevmiye numarası ile ipotek.

İ. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 72.000.000.000,00TL bedel ile 10. dereceden 04.09.1998 tarih ve 3855 yevmiye numarası ile ipotek.

J. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.560.000,00TL bedel ile 11. dereceden 13.09.1999 tarih ve 3780 yevmiye numarası ile ipotek.

K. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 105.000.000.000,00TL bedel ile 12. dereceden 05.08.2003 tarih ve 3366 yevmiye numarası ile ipotek.

L. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 487.200.000.000,00TL bedel ile 13. dereceden 25.06.2004 tarih ve 3246 yevmiye numarası ile ipotek.

M. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 75.000.000.000,00TL bedel ile 14. dereceden 23.11.2004 tarih ve 6302 yevmiye numarası ile ipotek.

N. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 420.000.000.000,00TL bedel ile 15. dereceden 16.12.2004 tarih ve 7056 yevmiye numarası ile ipotek.

Şerhler Hanesi’nde;

F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

H ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

I ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

İ ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

J ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

L ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

M ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

N ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.

3.6 Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş

Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,

-11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi,

-31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.

-28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası için düzenlenmiştir.)

bulunduğu belirlenmiştir.

Yapı ile ilgili olarak taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, tapu kütüğünde ana gayrimenkul cins değişikliği yapılarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıştır.

Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.

3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında Kanun kapsamı dışındadır.

3.8 Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

BÖLÜM 4

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır.

Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur.

Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır.

Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon, güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır.

Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir.

Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır.

Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir.

Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 ^oC 'dir. Yüksekliği 1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir.

ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun 375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır.

Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş, Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır.

Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır.

Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır.

Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır.

İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır.

Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel

sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması beklenmektedir.

Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır.

Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik, taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.

Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır.

Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

4.2.1 Makro Ekonomik Veriler;

Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu.

2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya, Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır.

Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur.

Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla

birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır.

Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77 milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir.

2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında 20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011 yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010 yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir.

2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır.

2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de

%8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu.

Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay

Belgede ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. (sayfa 7-0)