§ Lozan Antlaþmasýndan 8 ay sonra, 1924 yýlýnda, 442 Sayýlý Köy Kanunu çýkartýlmýþtýr. Köy Kanunun 87. maddesi ile Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunmayan gerek kiþiler, gerek kiþilik hükmünde olan cemiyet ve þirketlerin
nüfusu iki binden aþaðý yurt olarak tanýmlanan köylerde arazi ve emlak almalarý yasaklanmýþtýr. Bu yasal düzenleme ile nüfusu 10 milyon civarýnda olan Türkiye'de Lozan Antlaþmasý ile yabancýlara tanýnan taþýnmaz edinme hakkýnýn büyük ölçüde sýnýrlandýrýldýðý görülmektedir.10
§ 1934 yýlýnda çýkarýlan 2644 Sayýlý Tapu Kanununun 35. maddesi ise karþýlýklý olmak ve kanunlarla konulmuþ kýsýtlamalara uymak koþulu ile yabancý gerçek kiþilere Türkiye'de taþýnmaz edinme hakký tanýmýþtýr. Buna göre, köy arazisi dýþýndaki arazilerde yabancý gerçek kiþilere taþýnmaz edinme olanaðý saðlanmýþtýr.
§ Lozan Antlaþmasýnda sözleþmeli karþýlýklýlýk ilkesine yer verilirken, Tapu Kanununda sözleþmeli karþýlýklýlýk ilkesi yerine yasal karþýlýklýlýk ilkesi getirilmiþtir. Buna göre, Türk uyruklularýn yabancý devlette taþýnmaz edinme hakký olan ülkeler uyruklarýna Türkiye'den taþýnmaz edinme hakký verilmiþtir.
9 Lozan Antlaþmasýnýn tam metni için bkz. http://tr.wikipedia.org/wiki/Lozan_Antla%C5%9Fmas%C4%B1
10Erdost, M. Ý., Osmanlýdan Günümüze Yabancýlara Toprak Satýþý: Yasallaþma Süreçleri ve Sonuçlarý, MEMLEKET Siyaset ve Yönetim, YAYED Memleket Yayýnlarý, Sayý: 1, Haziran 2006, s. 57-97
C. 1980 SONRASI DONEM
§ 1934 ile 1984 yýllarý arasýnda Tapu Kanunu ve Köy Kanunu aynen yürürlükte kalmýþ, bu düzenlemeler ile yabancýlara taþýnmaz satýþýna getirilen kýsýtlamalar korunmuþtur.
§ 1970'li yýllarýn sonunda emperyalizmin yaþadýðý bunalým için neo-liberal politikalar üretilmiþ, sosyal devlet anlayýþý terkedilmiþ, devlet harcamalarý kýsýlmýþ, serbest piyasa hayatýn her alanýna hakim olmuþtur.
§ 1980 yýlýndan sonra egemen ideoloji olarak öne çýkan neo-liberal politikalar Türkiye'de de gündeme gelmeye baþlamýþtýr.
§ Neo-liberal politikalarýn yayýlmasý misyonunu üstlenen uluslararasý borç kuruluþlarý, üçüncü dünya ülkelerinde, dünyadaki yeni sisteme entegre olmalarýnýn ve kalkýnmalarýnýn reçetesi olarak görülen yeniden yapýlandýrma sürecini baþlatmýþlardýr.
§ 1980 sonrasý dönemde, borç veren uluslararasý kuruluþlar ile Türkiye arasýnda mutabakata varýlan metinlerde, Türkiye'nin borca karþýlýk yapmakla yükümlü olduðu öncelikler belirtilmektedir.
§ Yabancýlara taþýnmaz satýþý da küreselleþme ile farklý bir öneme sahip olmuþ; neo-liberal politikalar doðrultusunda yeniden ele alýnmaya baþlanmýþtýr. Yabancýlara taþýnmaz satýþý, borç karþýlýðý bir koþul olarak bu metinlerde yer almýþtýr.
§ Bu sürecin baþlangýcý 24 Ocak Kararlarý ile atýlmýþtýr.
IMF+Dünya Bankasý=
Yüzlerce Zengin, Milyarlarca Fakir
24 OCAK KARARLARI
§ 1980 yýlýnda çýkarýlan 24 Ocak Ekonomik Ýstikrar Kararlarýnýn temel amacý ekonomik liberalizasyondur;
karma ekonomiden liberal ekonomiye geçiþtir.
§ Amaç, yükselen deðer olan küreselleþmeye; IMF Niyet Mektuplarý, Dünya Bankasý Kredi Antlaþmalarý ve Avrupa Birliði Katýlým Ortaklýðý Belgelerinde yer alan dayatmalar doðrultusunda hareket ederek bir yanýndan tutunmaktýr.
§ 24 Ocak Kararlarý neo-liberal politikalarýn yansýmasýdýr. 1970'lerin sonunda döviz sýkýntýsý çeken, uluslararasý kuruluþlardan borç bulamayan Türkiye, kredi karþýlýðý liberal ekonomik serbestîyi gerçekleþtirme yönündeki dayatmalar ile karþý karþýya kalmýþtýr.
§ Devletin uzun süredir uygulaya geldiði dýþa kapalý, yüksek gümrük vergileri ile dýþalýmýn kýsýtlandýðý, dýþsatýmýn teþvik edildiði ithal ikameci model terkedilmiþ, serbest piyasa ekonomisine geçilmiþtir.
§ Devletin piyasaya doðrudan müdahalesi sýnýrlandýrýlmýþ, özelleþtirme uygulamalarýnýn önü açýlmýþ, sosyal devlet tasfiye edilmeye baþlanmýþtýr.
§ Tarým ve hayvancýlýða destek fonlarý kýsýlmýþtýr.
§ Yabancý sermayenin ülkeye giriþi önündeki tüm engeller kaldýrýlmýþtýr: vergi, finansal piyasalarýn liberalleþmesi, millileþtirmeme garantisinin verilmesi, vb.
§ Uluslararasý kredi kuruluþlarýnýn yazdýðý reçeteye göre hazýrlanan bu yol haritasý 12 Eylül 1980 askeri darbe ortamýnýn yarattýðý disiplin içinde rahatlýkla uygulanma imkâný bulmuþ, muhalif görüþler engellenmiþtir.
§ Bu dönem, demokrasinin askýya alýndýðý, siyasi partilerin yasaklandýðý, demokratik kitle örgütlerinin susturulduðu bir dönem olmuþtur.
1984'den günümüze kadar yabancýlara taþýnmaz satýþý konusunda dört yasal düzenleme yapýlmýþ, bunlardan üçü Anayasa Mahkemesi tarafýndan iptal edilmiþtir. Dördüncü düzenleme, 2005 yýlýnda gündeme gelmiþ, yargý süreci tekrar baþlatýlmýþtýr.
3029 Sayýlý Kanun, 21.6.1984
§ Tapu Kanunu ve Köy Kanununun ilgili maddelerine hangi ülkelere ... karþýlýklýlýk ilkesinin uygulanmayacaðý, hangi bölge ve illerde kýsýtlamalardan hangi ülkelere istisna tanýnacaðý Bakanlar Kurulu'nca belirlenir denilerek, Suudi Arabistan, Kuveyt, Oman Sultanlýðý, Bahreyn, Katar, Birleþik Arap Emirlikleri uyruklu gerçek kiþilerin karþýlýklýlýk koþulu aranmaksýzýn belediye sýnýrlarý içerisinde taþýnmaz edinmelerine imkan tanýnmýþtýr.
§ Anayasa Mahkemesi'nin (1984/14 Esas No'lu) Kararý ile 3029 Sayýlý Kanun iptal edilmiþtir. Anayasa Mahkemesi iptal gerekçesi olarak Ülkede yabancýnýn arazi ve emlak edinmesi salt bir mülkiyet sorunu gibi deðerlendirilemez. Toprak, devletin vazgeçilmesi
olanaksýz temel unsuru, egemenlik ve baðýmsýzlýðýn simgesidir diyerek konunun salt ekonomik bir yaklaþýmla deðerlendirilemeyeceðinin altýný çizmiþtir.
§ Anayasa Mahkemesinin Kanunu iptal etmesine raðmen, kararlar geriye dönük iþlemediði için 3029 Sayýlý Kanun gereðince Suudi Prens Abdullah bin Adülaziz'e Ýstanbul Boðazýndaki Sevda Tepesinin satýþý yapýlmýþtýr.
1984 yýlýnda Suudi Kral Abdullah Bin Abdülazize Özal Hükümetince çýkarýlan 3029 sayýlý Kanun ile satýlan SEVDA TEPESÝ yabancýlara toprak satýþýnýn ilk örneðidir.
1984 SONRASI YABANCILARA TOPRAK SATIÞI
3278 Sayýlý Kanun, 22.04.1986
§ Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararýndan sonra dönemin Özal Hükümetince yabancýlara toprak satýþýnýn önündeki engelleri kaldýrmak için ikinci kez 3278 Sayýlý Kanun çýkartýlmýþtýr.
Bu kanuna göre,
§ Suudi Arabistan, Kuveyt, Bahreyn, Birleþik Arap Emirlikleri, Oman Sultanlýðý, Katar ülkeleri ile bu ülke uyruklu gerçek kiþilerin karþýlýklýlýk ilkesi aranmadan belediye sýnýrlarý içerisinde taþýnmaz edinimi serbest býrakýlmýþtýr.
§ 3278 Sayýlý Kanun ile yabancý gerçek kiþilerin taþýnmaz edinmesinin ötesinde yabancý ülkelerin de Türkiye'de taþýnmaz ediniminin önü açýlmýþtýr.
§ Karþýlýklýlýk ilkesi kaldýrýlmýþtýr.
§ Anayasa Mahkemesi, ikinci kez, yabancýlara toprak satýþýnýn önündeki engelleri kaldýran bu yasayý (3278 Sayýlý) 1986/ 24 sayýlý Kararý ile iptal etmiþtir.
4916 Sayýlý Kanun, 03.07.2003 4916 Sayýlý üçüncü düzenleme, Köy Kanununun,
§ Yabancý gerçek kiþilerin köy arazilerinde taþýnmaz edinimini yasaklayan 87. maddesini iptal edilerek, köy arazilerinde yabancý gerçek kiþilerin
taþýnmaz edinimini serbest býrakmýþtýr; Yabancýlar en çok kýyýdaki yerleþim merkezlerine raðbet etmektedir.
Tapu Kanununun 35.maddesinde yapýlan deðiþiklikle;
§ Sýnýrlý ayni hak tesis edilmesinde karþýlýklýlýk ilkesini kaldýrmýþ,
§ Yabancý gerçek kiþilerin taþýnmaz edinmesinde karþýlýklýlýk ilkesi kaldýrýlmýþ,
§ 30 hektar üzerindeki taþýnmaz satýþlarý Bakanlar Kurulu iznine tabi hale getirilmiþtir.
Anayasa Mahkemesi,
§ Sýnýrlý ayni haklarýn uzun süreli kullanýlmasý halinde de mülkiyet hakkýnýn kullanýlmasýndan doðan sonuçlara benzer bir duruma yol açacaðý,
§ Yasa ile Bakanlar Kurulu'na verilen yabancý gerçek ve tüzel kiþilerin taþýnmaz alýmýnda geniþ takdir yetkisinin yetki devrine neden olacaðý,
§ Kamu yararý gibi net olmayan bir ölçütün yasaya konulmasýnýn hukuka aykýrý olacaðý gerekçesi ile (2005/14 Sayýlý Karar ile) yasayý iptal etmiþtir.
5444 Sayýlý Kanun, 29.12.2005
Son yapýlan düzenleme ile Tapu Kanunun 35. maddesinde,
§ Yabancý uyruklu bir gerçek kiþinin ülke genelinde edinebileceði taþýnmazlar ile baðýmsýz ve sürekli nitelikte sýnýrlý ayni haklarýn toplam yüzölçümü iki buçuk hektar ile sýnýrlandýrýlmýþ, yüzölçümü miktarýný otuz hektara kadar arttýrmaya,
§ Yabancý uyruklu gerçek kiþiler ile yabancý uyruklu þirketlerin sulama, enerji, tarým, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeni ile korunmasý gereken alanlar, özel koruma alanlarý ile flora ve fauna özelliði ile korunmasý gereken alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararý ve ülke güvenliði bakýmýndan taþýnmaz ve sýnýrlý ayni hak edinemeyecekleri alanlarý belirlemeye,
§ Yabancý uyruklu gerçek kiþilerin il bazýnda edinebilecekleri taþýnmazlarýn, illere ve il yüzölçümüne göre binde beþi geçmemek üzere oranýný tespite Bakanlar Kurulu yetkili kýlýnmýþtýr.
§ Yabancý ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarýna göre kurulan tüzel kiþiliðe sahip ticari þirketler, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taþýnmaz mülkiyeti ve taþýnmazlar üzerinde sýnýrlý aynî hak edinebilirler hükmü getirilmiþtir. (Özel kanunlar, Doðrudan Yabancý Yatýrýmcý Kanunu, Turizmi Teþvik Kanunu, Petrol Kanunu, Maden Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunudur.)
5444 Sayýlý Kanunun eksiklikleri:
§ Kanunun en önemli eksikliklerinden biri, ülkemiz topraklarýnda korunmasý gerekli hassas alanlara ve kamu yararý ve ülke güvenliði bakýmýndan stratejik yerlere ait haritalar yapýlmadan, arazi yönetimi planlarý oluþturulmadan ve taþýnmaz bilgi sistemi kurulmadan bu bölgeler ile ilgili düzenleme yapmýþ olmasýdýr. Altyapý çalýþmalarýnýn tamamlanmadýðý bu alanlarda düzenleme yapýlmýþ olmasý nedeniyle Kanunun birçok maddesi uygulanmamalýdýr.
§ 2005 yýlýnda yapýlan son düzenlemede (5444 Sayýlý Kanun) getirilen il yüzölçümünün binde beþi sýnýrlamasýnýn bilimsel olmadýðý açýktýr. Ýl yüzölçümünün binde beþi ifadesinin yerine yerleþim alanýnýn binde beþi sýnýrlamasý getirilmelidir. Düzenleme ile getirilen binde beþ sýnýrý þimdiden Kilis, Mardin ve Hatay illerinde aþýlmýþtýr.
§ Binde beþ uygulamasýnda il yüzölçümünün binde beþi alýnarak bir sýnýrlama getirilmiþtir. Ancak il yüzölçümüne baktýðýmýzda bu alan içerisinde orman alanlarý, tarým arazileri, sulama alanlarý gibi çok farklý alanlarý kapsadýðý görülmektedir. Dolayýsýyla il yüzölçümünün çok büyük bir bölümü yerleþim alaný deðildir. Örneklerle açýklamak gerekirse;
TRABZON 'un,
Ýl yüzölçümü 4685 km2 yani 468 500 ha'dýr (4 685 000 dönüm).
Bu düzenleme uyarýnca binde beþlik alan 2342 ha (23 420 dönüm) olmaktadýr. .Diðer taraftan, Trabzon ilinde imar planý yapýlmýþ alan 3063 ha'dýr (30630 dönüm); konut ve ticaret alaný ise 1300 ha'dýr (130 dönüm)11 Konut ve ticaret alaný toplamý 1300 ha (13 000 dönüm) olmasýna karþýn il yüzölçümü ile sözde sýnýrlama getirilen alan ise 2250 ha'dýr (22 500 dönümdür).
MUÐLAnýn,
Ýl yüzölçümü 12 716 km2dir (1 271 600 ha= 12 716 000 dönüm).
Binde beþlik alan 6 350 ha (63 500 dönüm) olmaktadýr.
Ýmar planý alaný ise 1 068 hadýr (10 680 dönüm).12
Muðla il yüzölçümünün binde beþinin Muðla ilinin imar planýnýn yaklaþýk altý katý büyüklüðünde olduðu, bu oranýn da sadece Muðla Merkez deðil neredeyse Muðla ilçelerinin de imar planýný kapsadýðý görülmektedir.
Bu örneklerden görüldüðü gibi, binde beþ sýnýrlamasý bilimsel bir ölçüt deðildir. Bununla birlikte, 5444 Sayýlý Kanun ile getirilen 2,5 ha sýnýrlamasý 25 000 m2 imar parseli demektir. Bu alanda emsal
11Metinde geçen veriler HKMO Trabzon Ýl Temsilciliðimizden alýnmýþtýr. Diðer sayýsal veriler için bkz. www.trabzon.bel.tr 12www.mugla.bel.tr
ortalama 1.50 alýndýðýnda toplam inþaat alaný 37 500 m2ye karþýlýk gelmektedir. Bir konut alaný 100 m2 alýnýrsa bu alanda 375 adet konut yapýlabilmektedir. 375 konut ortalama 4 kiþiden 1500 kiþilik bir nüfus demektir. Özetle, son yasal düzenlemede bir yabancý gerçek kiþi yaklaþýk olarak 1500 kiþinin oturabileceði bir büyüklükte alan satýn alma yetkisine sahiptir. Bakanlar Kurulu Kararý ile bu hak 30 hektara yani 300 dönüme çýkartýldýðýnda bu rakam 4 500 konut, 18 000 kiþilik bir nüfus olarak karþýmýza çýkmaktadýr. Bu rakam birçok ilçe nüfusundan fazladýr. Bu nedenle, yabancýlarýn mülk ediniminde getirilen sýnýrlamalarda demografik yapýnýn da dikkate alýnmadýðý görülmektedir.
Bununla birlikte, yabancýlar 3 750 konut ve yaklaþýk 15 000 kiþilik bir nüfusu kendi ülkelerinde, kendi aralarýnda düzenledikleri devre mülke benzer uygulamalarla birbirlerine kiraya vererek bu nüfus bir yýl içerisinde 15 000 kiþiden 150 000'lere çýkmaktadýr. Üstelik kendi aralarýnda yapmýþ olduklarý bu ticaretle de Türkiyedeki Turizmi olumsuz yönde etkilemektedirler.
Son yapýlan düzenlemede belirtilen binde beþlik alan il yüzölçümü içerisinde deðerlendirildiðinden;
Türkiye genelindeki 152 376 375 dönümlük tarým alaný, 184 846 478 dönümlük orman arazisi de toplam alanda binde beþlik oran içerisinde deðerlendirilmektedir.
Aþaðýdaki haritada 2005 itibari ile yabancý uyruklularýn edindikleri taþýnmaz sayýsýnýn uyruklara göre daðýlýmý gösterilmektedir13.
YABANCI UYRUKLULARIN TÜRKÝYEDE EDÝNDÝKLERÝ TAÞINMAZ MÝKTARI
13http://www.milliyet.com.tr/2006/07/10/yazar/dundar.html
Türkiye'de yabancýlara toprak satýþýnda yabancý uyruklu gerçek kiþiler ile kendi ülkelerinde kendi kanunlarýna göre kurulan tüzel kiþiler Tapu Kanununa, Türkiye'de kurulmuþ yabancý sermayeli þirketler ise Doðrudan Yabancý Yatýrýmlar Kanununa tabiidir.
Türkiye'de yabancýlarýn edindikleri taþýnmaz sayýsýnýn uyruklarýna göre daðýlýmýný gösteren yukarýdaki haritadan açýkça görülmektedir ki, Yunanistan uyruklularýn Marmara ve Ege Bölgesinde; Suriye uyruklularýn edindikleri taþýnmazlar ise Güneydoðu Anadolu Bölgesinde yoðunlaþmakta; bu durum çeþitli tartýþmalara neden olmaktadýr.