Başvuru Şekli ve Yapılacak İşlemler

A propriedade imobiliária diferencia-se fundamentalmente dos outros ativos por vincular o proprietário ou usuário a uma série de atividades específicas relacionadas à manutenção predial do imóvel, uma vez que, como ativo fixo no espaço e durável, sujeita-se a determinadas condições ambientais de degradação e, principalmente, ao complexo gerenciamento do imóvel como ativo financeiro, gerador de fluxo de rendas financeiras.

Para Balarine (1998), a administração de projetos desempenha um papel importante no sucesso de um empreendimento imobiliário. O autor destaca que o empreendimento imobiliário é um projeto de longo prazo, podendo gerar benefícios por mais de 50 anos.

A idéia de que cada empreendimento imobiliário é um projeto torna-se clara, quando se revisam as características de um projeto, destacadas pelo autor, que reputa um projeto imobiliário como “[...] não rotineiro, não repetitivo, de execução única, normalmente com tempo, dinheiro e objetivos discretos, requerendo a dedicação de inúmeras habilidades

e recursos...” (grifo nosso).

No ciclo completo do empreendimento imobiliário, também classificado pelo autor como um projeto, os agentes de demanda atravessam várias fases após a aquisição do ativo (consumo), tendo como sub-fases, a incorporação e viabilização de empreendimentos, de responsabilidade dos agentes de oferta, que são os construtores e incorporadores.

De acordo com o conceito de que cada imóvel é um projeto, busca-se no ambiente empresarial investigar os processos e sistemas que influem na atividade imobiliária como investimento. Nesse sentido, Brasil H.G. e Brasil H.V. (1993) afirmam que toda empresa é

um organismo vivo: cresce, desenvolve-se e aumenta seu valor patrimonial. Suas atividades subdividem-se em ações estratégicas e ações operacionais, ambas permeadas por ações táticas. Através da administração estratégica, as empresas interagem e atuam nas áreas estratégicas de negócios15 do mercado, através de suas unidades estratégicas de negócios, buscando identificar etapas que criam valor para a empresa, de tal forma que ele flutue entre as etapas do processo.

Para Balarine (1998), a estruturação e monitoramento das técnicas de administração de projetos propiciam aos imóveis uma transparência sobre suas necessidades administrativas e metas a serem atingidas como investimentos econômicos. O autor cita que a existência de estruturas organizacionais apropriadas e mecanismos de planejamento e controle adequados são cruciais para bons resultados, de acordo com estudo realizado nos EUA.

Dessa forma, como uma propriedade imobiliária pode ser vista como uma empresa ou um projeto único em funcionamento, existe um sistema produtivo que produz uma rotação, em conformidade com o tipo de negócio (BRASIL H.G.; BRASIL H.V., 1993).

Tais atividades são resumidamente demonstradas através da figura 2.5, onde cada tarefa possui a sua importância, apenas sendo extinta quando o imóvel é vendido ou demolido fisicamente (remanescendo, nesse caso, o fator terra que também possui a carga administrativa correlata aos ativos imobiliários, mesmo que reconhecidamente atenuada).

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Definidas através da segmentação de mercado que, segundo Porter (1999), é o processo de se identificar grupos de compradores com diferentes desejos, estilos ou necessidades de compras e respostas à variação na oferta.

Entradas de Caixa (Receitas) Saídas de Caixa (Despesas Administrativas) Reinvestimentos na Estrutura Pagamento de Encargos e Impostos Pagamento de Fornecedores Estocagem de Produtos Imobiliários Acabados (Vacância) Venda de Produtos Imobiliários

(Aluguel) Entrega do Imóvel Faturamento Recebimento de Duplicatas Entradas de Caixa (Receitas) Saídas de Caixa (Despesas Administrativas) Reinvestimentos na Estrutura Pagamento de Encargos e Impostos Pagamento de Fornecedores Estocagem de Produtos Imobiliários Acabados (Vacância) Venda de Produtos Imobiliários

(Aluguel) Entrega do Imóvel Faturamento Recebimento de Duplicatas Entradas de Caixa (Receitas) Saídas de Caixa (Despesas Administrativas) Reinvestimentos na Estrutura Pagamento de Encargos e Impostos Pagamento de Fornecedores Estocagem de Produtos Imobiliários Acabados (Vacância) Venda de Produtos Imobiliários

(Aluguel) Entrega do Imóvel

Faturamento

Recebimento de Duplicatas

Figura 2.5 - Sistema Produtivo do Investimento Imobiliário Fonte: Brasil H.G. e Brasil H.V. (1993, p. 6), adaptação do autor

Nesse sistema produtivo de um bem imobiliário, nascente a partir da integração de um imóvel ao portfólio de um agente de demanda, tem-se a presença de um ciclo administrativo, que converge para a “[...] obtenção de um objetivo específico, envolvendo uma série de atividades e tarefas consumidoras de recursos” (grifo nosso), (BALARINE, 1998, p. 3).

São exemplos dessas atividades:

- necessidades periódicas de reinvestimentos, em razão da depreciação da parcela de construção do bem;

- pagamentos a diversos prestadores de serviços (administradores, avaliadores, engenheiros etc.);

- pagamentos dos encargos do investimento;

- controle de estocagem de produtos disponíveis ao mercado16, ou seja, o conjunto de imóveis vagos;

- ações de comercialização do produto, ou seja, a busca daqueles agentes que

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Há nesse caso, os custos de manutenção decorrentes dessa inoperância do ativo, como as despesas de condomínio, impostos e taxas públicas, consumo de energia elétrica, entre outros.

anseiam pela compra direta dos serviços de habitação;

- monitoração do estado de conservação do imóvel no repasse ao inquilino;

- controle de recebimento do fluxo de receitas, que inclui articulação bancária, ações judiciais, controle de adimplência etc.

Para que a criação do valor flutue entre essas etapas, sem ser consumida por uma desconexão administrativa, a integração dos estágios, torna-se, então, fator crítico.

A respeito ainda da relevância do assunto, afirma ainda Pitta (2000) que o valor do imóvel depende da gerência por pessoal capacitado, especialmente quando o empreendimento classifica-se como não-convencional17, podendo a falta de gerenciamento adequado traduzir-se em perda de valor para o empreendimento.