Bağımlı üst hakkı

Başkalarına devredilemeyen veya mirasçılara geçemeyen üst hakkı, bağımlı üst hakkıdır.

Bağımlı üst hakkı; üst hakkının şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkı veya eşyaya bağlı üst hakkı olarak kurulması halinde mümkün olmaktadır.

2.7.1.1.1 Şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkı²⁷

Üst hakkı kural olarak şahsa bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Ancak, “şahsa bağlı”

ifadesi, şahsa sıkı sıkıya bağlı anlamını ifade etmemektedir. Buna karşın, üst hakkının devredilemeyeceği veya mirasçılara geçemeyeceği kararlaştırılmışsa, şahsa sıkı sıkıya bağlı ve bağımlı nitelikte üst hakkı mevcuttur (Gürzumar 1998, Turgut 2006).

Şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkı, tıpkı intifa ve oturma hakkında olduğu gibi, üçüncü kişilere devredilememekte ve miras yolu ile mirasçılara geçememektedir. Üst hakkı

27 Tereci (2011) bu terim yerine “şahsa bağlı üst hakkı” terimini, Ergüne (2008) ise “şahısla kaim üst hakkı”

terimini kullanmıştır. Ancak, “şahsa bağlı üst hakkı” bir kişi lehine kurulan üst hakkını ifade ettiğinden, karışıklığa neden olması sebebiyle kullanmaktan imtina edilmiştir. Onun yerine “şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkı” ifadesinin, irtifak haklarını ayrıma tâbi tutan özellikleri dikkate alındığında, terim birliğini de sağlaması sebebiyle kullanımı tercih edilmiştir.

29

sözleşmesi, taraflarca bu şekilde kararlaştırılmıştır. Üst hakkı sahibi gerçek kişi ve tüzel kişi olabilir. Ancak, tabii ki tüzel kişiler için mirasçılarına geçme hakkının olmaması, üst hakkının niteliğini değiştirmemektedir.

Kanun koyucu, şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkında azami bir süre öngörmemiştir. Bu sebeple taraflar, üst hakkının süresine ilişkin sözleşmede bir belirleme yapmamışlarsa şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkı, sahibinin yaşamının sonuna kadar devam edecektir. Buna karşın, üst hakkı sahibinin tüzel kişi olması durumunda, üst hakkı süresine ilişkin sözleşmede bir hüküm olmaması halinde üst hakkının ne kadar süre ile devam edeceği Kanun’da belirtilmemiştir. Bu durumda da devri ve mirasçılara geçmesi mümkün olmayan ve belirsiz bir süre için tüzel kişi lehine kurulan üst hakkı ile yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının içinin boşalmış olduğu (nuda proprietas) ortadadır. Bu durum genellikle, üst hakkına konu yapının yüklü taşınmazın büyük bir kısmını kaplaması veya küçük bir kısmını kaplamasına karşın geriye kalan bölümden üst hakkı sahibince kullanılması konusunun taraflarca kararlaştırılması ihtimalinde gündeme gelmektedir.

Tüzel kişi lehine ve şahsa sıkı sıkıya bağlı olarak kurulan ve süre öngörülmeyen üst haklarında, yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı, bir süre sonra işlevsiz hale gelmektedir (Gürzumar 1998, Ergüne 2008). Bu sebeple her ne kadar Kanun’da herhangi bir azami süre öngörülmemişse de TMK 836. maddesinde bağımsız üst hakları için öngörülen azami yüz yıl süreli olma şartının, şahsa sıkı sıkıya bağlı üst haklarında da uygulanması gerektiği bazı yazarlarca ileri sürülmektedir (Gürzumar 1998, Ertaş 2018).

Şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkına büyük benzerlik gösteren intifa hakkının tüzel kişi yararına kurulması halinde TMK 797. maddesi ile azami yüz yıllık süreli olacağı kuralı ile beraber Kanun koyucunun bağımsız üst hakkı için öngördüğü azami yüz yıllık süre birlikte değerlendirildiğinde, tüzel kişiler lehine şahsa sıkı sıkıya bağlı üst hakkı kurulduğu takdirde süreye ilişkin Kanun’daki boşluk her iki madde dikkate alınarak, yüz yıl olarak kabul edilmelidir. Aksi halde tüzel kişi lehine kurulan üst hakkının azami bir süreye bağlı olmadığının kabulü, yüklü taşınmaz üzerindeki Anayasa ile korunan mülkiyet hakkının özüne aykırılık oluşturmakla, mülkiyet hakkının engelleneceği açıktır.

30 2.7.1.1.2 Eşyaya bağlı üst hakkı

Bir eşya üzerindekik irtifak hakkı sahibi olabilmek, başka bir eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmaya bağlanmışsa o zaman eşyaya bağlı bir irtifak hakkı söz konusu olmaktadır. Yani, hak sahibi ile eşya arasındaki bağ, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı aracılığı ile belirlenen bir haktır (Ergüne 2008). Eşyaya bağlı irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkı olarak tanımlamakla beraber

“taşınmaz lehine” ifadesi ile hak sahibinin eşya olduğu söylenmek istenmemiştir. Zira sadece şahıslar hak sahibi olabildiğinden, eşyaya bağlı irtifak hakkı ile hak sahibi arasındaki bağın eşya üzerindeki mülkiyet hakkı aracılığı ile tayin edileceği belirtilmiştir (Oğuzman 1965).

Eşyaya bağlı irtifak haklarının konusunun düzenlendiği TMK 779. maddesi “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir” şeklindedir. Buna göre, eşyaya bağlı irtifak hakkında, üzerinde irtifak hakkı kurulan yüklü taşınmaz ve lehine irtifak hakkı kurulan yararlanan taşınmaz olmak üzere iki taşınmaz bulunmaktadır. Bununla beraber, yapma borçları tek başlarına irtifaka konu olamamakta, ancak yan edim olarak irtifak hakkının içeriğine dâhil edilebilmektedir. Ayrıca eşyaya bağlı irtifak hakkı, yararlanan taşınmazın mülkiyetinden bağımsız olarak devredilememekte ve herhangi bir tasarruf işlemine konu olamamaktadır (Tereci 2011).

Konusunu özellikle komşuluktan kaynaklanan kiler, çeşme, garaj gibi küçük yapıların oluşturduğu eşyaya bağlı üst hakkı Kanun’da düzenlenmemiş olmasına karşın doktrinde bu durumda üst hakkının eşyaya bağlı olarak kurulduğu hâkimdir (Aral 1962, Akipek 1972, Köprülü ve Kaneti 1982, Ünal 1988, Tekinay 1994, Gürzumar 1998, Tereci 2011, Ertaş 2018, Oğuzman vd 2018). Eşyaya bağlı üst hakkının kurulması ile üst hakkını, yararlanan taşınmazdan ayrı olarak üçüncü kişilere devretme veya miras yolu ile intikalini sağlama imkânı kalmamaktadır. Yararlanan taşınmazdan ayrı tasarruf imkânı kalmayan

31

üst hakkının da bağımsızlık niteliği bulunmamaktadır. Bununla beraber, yaralanan taşınmaz ile beraber üst hakkı da tasarruf işlemine konu olabilmekte, üçüncü kişilere devredilebilmekte veya mirasçılara geçebilmektedir (Gürzumar 1998).

Eşyaya bağlı üst haklarına ilişkin olarak azami süre Kanun’da belirtilmemiştir. Ancak, doktrinde bazı yazarlar şahsa sıkı sıkıya bağlı üst haklarından farklı olarak, TMK 836.

maddesinde bağımsız üst hakları için öngörülen azami yüz yıllık sürenin eşyaya bağlı üst haklarında uygulanamayacağını, eşyaya bağlı irtifak haklarının özel bir konuma sahip olduğunu belirtmişlerdir (Gürzumar 1998, Tereci 2011). Ancak, şahsa sıkı sıkıya bağlı üst haklarında süre belirlenmemesi halinde, yüklü taşınmaz aleyhine mülkiyet hakkının içinin boşalacağı kabul ediliyorsa aynı şekilde eşyaya bağlı üst hakkında da bu ihtimal mevcuttur.