Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

sona erer.127 _{Belirtmek gerekir ki, ayıba karşı tekeffül halinde kanunda öngörülen}

süreler boyunca da yüklenicinin sadakat ve özen borcu devam eder.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aksi kararlaştırılabilirse de, yüklenicinin inşaatı yapma borcunun kişisel olduğu ve işi bizzat yüklenicinin kendisinin yapması gerektiği bir karine olarak kabul edilmektedir.128 _{TBK. m.471 (3) uyarınca yüklenicinin eseri}

meydana getirme borcunun kişisel niteliği karine olarak kabul edilmiştir; eserin yapılmasının kendisinin kişisel niteliklerine bağlı olmadığını öne süren yüklenici, bu durumu kanıtlamakla yükümlüdür. Buna karşılık, yüklenicinin eseri kendi yönetiminde yaptıramayacağını, onu bizzat yerine getirmekle yükümlü olduğunu öne süren iş sahibi, bu savını kanıtlamak zorundadır.

5.4 Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Ayıba karşı tekeffül borcu yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklendiği bağımsız katlar yapma ve teslim etme borcunun tamamlayıcısıdır.129 _Yüklenici,

sözleşmede kararlaştırılan şartların eserde bulunmaması halinde arsa sahibine karşı TBK. m.474.-478. hükümlerince sorumludur. Bu durum yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcundan kaynaklanmaktadır. Bu bağlamda, teslim edilen bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılan özelliklere ve kullanım amacına uygun özelliklere sahip olması gerekmektedir.130 Ayıp, tür itibariyle hukuki-fiili, gizli-açık, önemli-önemsiz, tali-asli ayıp şeklinde görülebilir.131 Ayıbın gizli veya açık olması ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanabilmesi açısından önem arz etmektedir. Ayıba karşı ihbar süresi bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimi ya da teslim

127 _{GÖKYAYLA, Kadir Emre: “Eser Sözleşmesinde Müteahhidin Sadakat ve Özen Borcu” Galatasaray}

Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2002/1, Prof. Dr. Kemal Oğuzman’a armağan, s. 785–805. 128 _{TANDOĞAN, Borçlar Hukuku, s. 71; TUNÇOMAĞ, s. 511; ARAL, s. 338-339; KILIÇOGLU Ahmet, ‘} Müteahhidin Eseri Şahsen Yapma veya Kendi İdaresi Altında Yaptırma Borcu’ AÜHFD, C. 32, S. 1-4, s. 185-199. 129 _{TURANBOY, Asuman “Yargıtay Kararlarına Göre Müteahhidin Teslimden Sonra İnşaattaki noksan} ve Bozukluklardan Doğan Mesuliyeti” AÜHFD, 1991, s. 152-189. 130 _{KANBER, s. 37.} 131 _{ERMAN, s. 124; ATAMULU, s. 73}

28

edilmiş sayıldığı halde başlar.132 _{TBK. m.474(1) arsa sahibinin kendisine teslim edilen}

bağımsız katları, hayatın olağan akışına göre ilk fırsatta inceleyip ayıplı durumları yükleniciye bildirmekle yükümlü olduğunu hüküm altına almaktadır. TBK. m.477(3) uyarınca eserdeki kusur, daha sonra ortaya çıktığı takdirde arsa sahibi bu durumu yükleniciye derhal bildirmelidir. Aksi takdirde, arsa sahibinin teslimi kabul ettiği varsayılır, ki bu durumda yüklenici ayıba karşı tekeffül borcundan sorumlu tutulamaz. Ancak elle ve gözle anlaşılamayacak ve orta çıkması teknik detaylı bir muayene veya zaman gerektiren ayıplar gizli ayıplardır.133 _{Arsa sahibince gizli ayıbın}

ortaya çıkması ve anlaşılması halinde, arsa sahibinin ayıbı derhal yükleniciye bildirmesi gerekmektedir.134

TBK. m.475. uyarınca arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin ayıplı çıkması halinde, arsa sahibi yükleniciden ayıbın aynen giderilmesini, bedel indirimini talep edebilir ya da dönme hakkını kullanabilir. Dönme hakkı yerine inşaattaki eksikliklerin giderilmesi suretiyle ayıbın giderilmesinin talep edilmesi onarımın aşırı bir masraf gerektirmemesi şartına bağlanmıştır.135 TBK. m.475 arsa sahibinin dilerse eseri alıkoyup bedelde indirim yapılmasını talep edebileceğini belirtmektedir. Sözleşmeden dönülebilmesi için ayıbın önemli ve eserin kullanımına engel nitelikte olması gerekmektedir. Arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde feshin sonuçları sınırlıdır ve ayıp halinde arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebilmesi mümkün değildir.136 _{TBK. m.475 uyarınca, ancak kararlaştırılan iş bedelinde bir}

indirime gidilmesi gerektiği belirtilmiştir.137 Yargıtay bu hususta, yapılan iş kabule zorlanmayacak derecede ayıplı değilse, ücrette indirim yapılması gerektiğini hüküm altına almıştır.138 _{TBK. m.478 uyarınca ayıba karşı tekeffül durumunda arsa sahihinin}

132 _{ARIKAN, Mustafa, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Eser Sözleşmesinde}

Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu”, Konya Barosu Dergisi, cilt 40, sayı 23, 2012, s. 40-41.

133 _{KOSTAKOĞLU, s. 451} 134 _{KOSTAKOĞLU, s. 451} 135 _{ARIKAN, s. 42.}

136 _{SEROZAN, Rona, Borçlar Hukuku Genel Bolum Cilt III, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme 2. Bası,}

İstanbul, 2014, Filiz Kitabevi, s. 434.

137 _{TBK m.475 uyarınca sözleşmede kararlaştırılmış olan özelliklerin bulunmamasının eserin kabulünü}

beklenemez duruma getirecek derecede mühim olması durumu hariç tutulmuştur.

29 seçimlik haklarını kullanabilmesi teslimden itibaren 5 yıllık bir zamanaşımı süresine bağlıdır. Yine aynı madde uyarınca, yüklenicinin ağır kusurunun olduğu durumlarda yirmi yıllık bir zamanaşımı kabul edilmiştir.

TBK. m.115. ve m.116. uyarınca tarafların sorumsuzluk anlaşması yapmasında bir engel yoktur. Bu bağlamda, yüklenici sorumsuzluk anlaşması ile hafif veya ağır bir kusuru olsa dahi ayıba karşı tekeffül sorumluluğundan kurtulmuş olacaktır. KUSUR KISIMINA BIR DAHA BAK! 6. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 6.1 Arsanın Yükleniciye Teslim Edilmesi Arsa sahibinin esas borcu arsanın kararlaştırılan belirli bölümlerini yükleniciye teslim etmektir.139 _{Arsanın inşaat yapımına uygun olması gerekir. Arsanın imar izninin}

olmaması gibi üzerinde inşaat yapılmasına engel hukuki durumlar bulunmamalıdır.140 _{Arsa üzerinde bina bulunması, binada kiracı bulunması gibi}

durumlarda arsa sahibi bu tür hukuki ve fiziki engelleri kaldırarak arsayı inşaata elverişli bir durumda yükleniciye teslim etmek zorundadır.141 _{Yargıtay Hukuk Genel}

Kurulu, arsanın sözleşmede belirtilen inşaatı yapmaya uygun olması gerektiğini, üzerinde inşaatın yapılmasına engel bir hukuki ya da maddi bir engelin bulunmaması gerektiğini belirtmiştir.142 6.2 Yükleniciye Gerekli İşlemler İçin Vekâlet Verilmesi

139 _{“Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise,}

bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir.” YHGK. 28.04.2010 T. 2010/15-193 E. 2010/235 K. (Erişim) www.istanbulbarosu.org.tr (Yargıtay Kararları, s. 306.)

140 _{Y. 15. HD. 04.11.1999 T. 1999/2019 E. 1999/3893 K. (DURAK, s. 228).} 141 _{Y. 15. HD. 05.05.2004 T. 2003/5372 E. 2004/2508 K. (AYAN, s. 19).}

30

Arsa sahibi, imar durumu çıkartılması, projelerin yaptırılması, kat irtifakının kurulmasının yüklenici tarafından yapılmasının kararlaştırıldığı hallerde yükleniciye bu hususları içeren bir vekâletname vermekle de yükümlüdür.143

6.3 Sözleşmede Kararlaştırılan Arsa Payının Yükleniciye Devri

Eser sözleşmelerinde ücret sözleşmenin esaslı unsurlarındandır ve bu çerçevede kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ücret arsa payı olarak belirlenerek yükleniciye devredilmektedir.144 _{Belirtilmelidir ki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde karşı edim}

belirli bir miktar para ödenmesi değildir.145 _{Bu bağlamda, ücretin yükleniciye}

devredilecek arsa payı olduğu konusunda tereddüt bulunmamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibi, kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmek durumundadır.146 _{Bir sonraki başlık altında detaylı olarak}

inceleneceği üzere, arsa paylarının devri tarafların anlaşmasına göre sözleşme yapıldıktan sonra ya da inşaat tamamlandıktan sonra olabilmektedir. Arsanın tapuya kayıtlı olmaması halinde teslim borcunun ifa edilebilmesi için taşınmazın zilyetliğinin yükleniciye devredilmesi gerekmektedir.147

Yüklenici haklarını bir üçüncü kişiye temlik ettiği takdirde, üçüncü kişinin sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini talep hakkı bulunmaktadır.148 Öte yandan, Yargıtay arsa sahibinin bu talebe derhal uymak

143 _{OY/HAŞAL, s. 29S.}

144 _{YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri, s.585.}

145 _{YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri, s. 585; KARTAL, s. 20.}

146 _{“Arsa sahiplerinin tapuyu devretmemesi halinde, devredilmeyen bağımsız bölüm değeri işin}

bütününe göre yüklenicinin tahammül gücünü aşmışsa, yükleniciden işe devam etmesi istenemez (BK. md. 81). Böyle bir durumda yüklenicinin iki türlü seçeneği bulunmaktadır. Yüklenici ya arsa sahibinin zararına neden olmayacak makul bir süre işi durdurabilir ve arsa sahiplerinin edimini yerine getirmesini bekleyip, işe devam eder ya da BK'nın 106. maddesinden yararlanarak sözleşmenin feshi hakkını kullanabilir.” Y. 23. HD. 12.11.2015 T. 2014/9644 E. 2015/7266 K. (erişim) http://emsal.yargitay.gov.tr/ 10 Temmuz 2016.

147 _{ERMAN, İnşaat Sözleşmeleri, s. 2.}

148 _{YENER, Üçüncü Şahıslara Devri, s. 371; ARIKAN Mustafa/ERDOGAN Kemal, “Müteahhidin Arsa Payı}