Avrupa’da Otelcilik Sektörünün Mevcut Durumu

Çizelge 3.1 :Avrupa Piyasaları 2000-2008 Toplam Otel Yatırım Hacmi (www.hvs.com).

Çizelge 3.1’de görüldüğü gibi 2006 yılında Avrupa otel piyasalarında yaşanan rekor senenin ardından 2007 yılında otel el değiştirme işlemleri %7 azalmış, 2008 yılında ise neredeyse bir önceki yılın üçte birine düşerek yaklaşık 6 milyar Avro seviyesine gerilemiştir.

Küresel ölçekte nakit sıkıntısı yaşayan bankaların sunduğu kredi imkanlarının kısıtlanması, kredi faizlerinde yaşanan artışın kredi alabilen yatırımcıların yatırım hesaplarını değiştirmesi, Avrupa Birliği ülkelerinin ekonomik performanslarındaki düşüş ve büyüme beklentilerindeki negatif yönlü hareket 2008 yılında otel yatırımlarındaki düşüşün ana nedenleridir.

2008 yılında yüksek finansal maliyetlere sahip özel yatırım firmaları yatırımlarını durdururken, yerel ölçekte ekonomik ya da orta sınıf otellere yatırım yapan şirketler yatırımlarına devam etmişlerdir.

Ekonomik krize rağmen 2008 yılının ilk yarısında gelirlerini korumaya başaran otel piyasaları yılın ikinci yarısında Avrupa borsalarında yaşanan düşüş ile beraber gelirlerinde ve doluluk oranlarında da düşüş yaşamışlar ve oda fiyatlarındaki artışı durdurmak zorunda kalmışlardır.

Oteller gelirlerini koruyabilmek için iş seyahatlerine dayalı toplantı organizasyonları, konferans, fuar ve tanıtım aktivitelerine bağlı olduklarından bu tür aktivitelerde yaşanan bütçe kısıntıları da gelirlerin düşüşünde etkili olmuştur. Yine de Almanya ve Đsviçre gibi güçlü pazarlar bu zor şartlara rağmen gelirlerini arttırmayı başarabilmişlerdir.

Tek Otel El Değiştirme Đşlemleri

Otel Portföyü El Değiştirme Đşlemleri M il ya r A vr o (€ )

Çizelge 3.2 : Avrupa Piyasaları 1997-2008 Tek Otel El Değiştirme Đşlemleri (www.hvs.com).

2007 yılında Avrupa’da kaydedilen 7,5 milyon Avro ve üzeri tek otel el değiştirme sayısı 117 iken 2008 yılında bu sayı 77’ye düşmüştür. Kredi bulmada yaşanan zorluklardan kaynaklanan işlem sayısındaki düşüş otel odası değerlerini de bir önceki yıla oranla %7 aşağıya çekmiş ve Avrupa piyasalarında ortalama otel odası değeri 217.000 Avro olmuştur.

2007 ve 2008 yıllarında portföy otel satışlarında yaşanan düşüş de temel olarak kredi piyasalarındaki zorluklardan kaynaklanmıştır. Yatırım hacmi yönünden bir önceki seneye oranla dörtte üç küçülen portföy işlemleri 2006 yılında 14,4 2007 yılında 13,9 milyar Avro iken 2008 yılında yaklaşık 3 milyar Avro olarak gerçekleşmiş ve 2002 yılında yaşanan işlem hacminin altına düşmüştür.

M il ya r A vr o (€ )

Milyar € Toplam Đşlem Sayısı

T op la m Đ şl em S ay ıs ı

Çizelge 3.3 :Avrupa Piyasaları 2008 Portföy Otel El Değiştirme Đşlemleri(www.hvs.com). Portföy Konum Otel Sayısı Oda Sayısı Toplam Satış Fiyatı (€) Oda Başına

Fiyat (€) Alıcı Satıcı

Northern Avropean Properties Portföyü Đsveç 39 6.477 805.000.000 124.000 CapMan Noethern Avrope Properties Park Inn Heathrow, Marriott Victoia & Albert Đngiltere 2 1.029 250.300.000 243.000 Yianis Group RBS

16 Đtalyan Oteli (Crown Plaza, Holiday Inn,

Jolly Otelleri) Đtalya 16 2.721 250.000.000 92.000 Blackstone Real Estate Açiklanmamıştır 2 Le Meridien Resort Portekiz Portekiz 2 350 180.000.000 514.000 JJW Hotels & Resorts Starman UK 3 Starwood Oteli Đtalya 3 418 156.000.000 373.000 EST Capital Starwood Hotels & Resorts

6 Menzies Oteli Đngiltere 6 650 106.300.000 164.000 Travelodge Menzies Hotels

2 Husa Oteli Đspanya 2 423 100.000.000 236.000 Dutch Property Fund Metrovacesa 21 Express by Holiday Inn Oteli Đngiltere 21 1.245 97.700.000 78.000 Whitbread Mitchells & Butlers

7 Swallow Oteli Đngiltere 7 669 88.500.000 132.000 Travelodge Açiklanmamıştır

5 Bağımsız (Travelodge) Oteli Đngiltere 5 500 39.700.000 79.000 Travelodge Açiklanmamıştır

4 Đngiltere Bölge Oteli Đngiltere 4 335 31.700.000 94.000 Hallmark Hotel Group Şahıs oteli

3 Real Hotel Company Oteli Đngiltere 3 400 22.900.000 57.000 Whitbread Real Hotel Company

2 Valdema Oteli Litvanya 2 302 19.800.000 66.000 Triangle Group Invalda AB

4 Paten Oteli Đngiltere 4 404 -- -- BDL Select Hotels Paten Hotels

2 Sirenis Oteli Đspanya 2 450 -- -- Hotel Paradiso Sirenis Hotels & Resorts

2 Novotel/Ibis Oteli Đngiltere 2 239 -- -- Louvre Hotels Açiklanmamıştır

3 Achat Oteli Almanya 3 295 -- -- Avropean Hospitality Açiklanmamıştır

20 Three-Star Oteli (Austrian Hotel Company) Avrupa 20 1.875 -- -- Azimut Hotel Company Austrian Hotel Company

3 Bridgehouse Oteli Đngiltere 3 189 -- -- Hand Picked Hotels Bridgehouse Hotels

3 Brentwood Oteli Đngiltere 3 182 -- -- Moorfield Group REIT Varlık Yönetimi

4 Alman Oteli (Best Western, Four Points by

Sheraton) Almanya 4 425 -- -- Mark Hotels Westmont, Goldman Sachs

Seaham Hall ve The Samling Otelleri Đngiltere 2 29 -- -- Von Essen Hotels Tom's Companies

2 Mercure Oteli Almanya 2 370 -- -- Private Isreal Hotel Co Falk Fonds 66

Jurys Inn Otellerinin %50 Hissesi Avrupa 33 1.650 -- -- Oman Investment Fund Quinlan Private

Çizelge 3.3’te görüldüğü gibi Northern Avrope Properties şirketine ait 39 otelden ve 6.477 odadan oluşan portföyün CapMan şirketine 805 milyon Avro karşılığında satışı hem toplam portföy büyüklüğü hem de toplam portföy değeri yönünden ilk sırayı almıştır. 2008 yılında oda başına ortalama fiyatı en yüksek olan el değiştirme işlemi ise 514.000 €/oda ile Starman UK şirketine ait olan Portekiz’deki 2 Le Meridien Resort otelinin JJW Hotels & Resort şirketi tarafından 180 milyon Avro’ya satın alınması olmuştur.

2008 yılında gerçekleşen tek otel işlemlerinin çoğunluğu gayrimenkul yatırımcıları ve varlıklı kişisel yatırımcılar tarafından gerçekleştirilirken, otel işletme şirketleri, girişim sermayesi ve otel yatırım şirketlerinin işlemlerdeki toplam payı 2006 ve 2007 yıllarına göre oldukça düşmüştür.

Çizelge 3.4 : Avrupa Piyasaları 2006-2008 Alıcı Tipine Göre Portföy Otel Đşlemleri (www.hvs.com).

2008 yılı portföy işlemlerinde ise 2006 ve 2007 yıllarında oldukça aktif olan işletme şirketleri ve girişim sermayesi şirketlerinin toplam işlemlerdeki oranı düşse de, en büyük payı kurumsal yatırımcılarla birlikte girişim sermayesi şirketleri almıştır.

Çizelge 3.5 :Avrupa Piyasaları 2006-2008 Alıcı Tipine Göre Tek Otel Đşlemleri (www.hvs.com). Y at ır ım M il ya r A vr o (€ ) Otel Đşletmecileri Girişim Sermayesi Şirketleri Gayrimenkul Yatırım Şirketleri

Kurumsal Yatırımcı Otel Yatırım Şirketleri Varlıklı Bireysel Yatırımcı

Otel Đşletmecileri Kurumsal Yatırımcı Otel Yatırım Şirketleri Gayrimenkul Yatırım

Şirketleri

Varlıklı Bireysel Yatırımcı Girişim Sermayesi Şirketleri Y at ır ım M il ya r A vr o (€ )

Çizelge 3.6 : Avrupa Piyasaları 2008 Alıcı Bölgesine Göre Otel Đşlemleri (www.hvs.com).

Gerçekleşen işlemlerin yatırımcıların bulunduğu bölgelere göre dağılımına bakıldığında ise çoğunluğun %74 ile Avrupalı yatırımcılarda bulunduğu, Ortadoğulu yatırımcıların ise %17’lik pay ile ikinci sırayı aldığı görülmektedir. Asyalı yatırımcıların Avrupa otel pazarındaki aktivitesi %1’de kalırken Kuzey Amerikalı yatırımcıların oranı %8 olarak belirlenmiştir (HVS, 2009).

Avrupa’nın önde gelen şehirlerinde 1994–2007 ve 2000–2007 yılları arasında otel değerlerinde yaşanan artış aşağıdaki çizelgede gösterilmiştir.

Çizelge 3.7 : Şehirlere Göre 1994-2007 Arasında Yaşanan Ortalama Otel Değeri Artış Oranları (www.hvs.com).

ORTADOĞU

ASYA KUZEY AMERĐKA

AVRUPA %20 %15 %10 %5 %0 %-5 1994-07 2000-07

Çizelge 3.8 : 2006 ve 2007 Yıllarında Ortalama Otel Değeri Artış Oranlarına Göre En Đyi ve En Kötü 5 Şehir (www.hvs.com).

Moskova, Lizbon ve Varşova 2007 yılında iki haneli büyüme rakamlarına ulaşmış olsalar da geçtiğimiz üç yılın altında bir büyüme göstermişlerdir. Güçlü büyüme hızına rağmen Lizbon oda başına ortalama değer olarak 167.000 Avro ile hala son beş ülke arasında kalmaktadır. Ortalama değeri ilk kez 300.000 Avro seviyesinin üzerine çıkan Đstanbul ise güçlü büyüme oranları ile dikkat çeken bir diğer şehirdir.

Çizelge 3.9 : Şehirlere Göre 1993 ve 2007 Yıllarında Ortalama Otel Değerleri (www.hvs.com).

2007 yılında son 15 yılın en üst seviyesine ulaşan Avrupa ortalaması üzerinde en etkili olan pazarlar Londra, Paris, Zürich, Cenevre gibi büyük otel stokuna ve güçlü büyüme oranlarına sahip şehirlerdir. Öte yandan, 18 pazar daha geçen yılki Avrupa

En pahalı beş pazar sırasıyla Londra, Paris, Moskova, Roma ve Milano olurken Londra ve Paris ilk kez 600.000 Avro seviyesini aşmıştır.

Prag, Hamburg, Frankfurt, Talin ve Riga ise %5’in üzerinde değer kaybı yaşayan şehirlerdir. 2007 yılı ortalama oda başı fiyatların en ucuz olduğu şehirleri ise her biri geçen yıla göre düşüş gösteren Lizbon, Zagreb, Belgrat, Riga ve Talin olmuştur. 1994 ile 2007 yılları arasında yaşanan büyümenin 2000 ve 2007 yılları arasında yaşanan büyümeye göre daha fazla oluşu son yıllarda otel piyasalarında yaşanan zorlukların bir göstergesi olarak dikkat çekmektedir.

2008 ve 2010 yılları arasında yeni yapılacak otel stokunun Londra, Moskova, Berlin, Madrid ve Barselona’da yoğunlaşması beklenmektedir. Öte yandan Belgrat, Atina, Cenevre, Talin ve Zagrep’te 2010’a kadar açılması beklenen yeni otel sayısı çok düşüktür. Avrupa piyasalarında planlanan yeni otellerin %50’sinden fazlasının 2010 yılı içinde açılması düşünülmektedir (HVS, 2009).

Çizelge 3.10 : Avrupa Piyasalarında 2008-2010 Yıllarında Oluşacak Oda Stoku (www.hvs.com).

2010 yılı sonunda Avrupa otel piyasalarına toplam 35.000’inin üzerinde yeni oda ve 140’a yakın yeni otel eklenmesi planlanmaktadır (Bader ve Bourdais, 2008).

Oda Sayısı Oda SayısıOda Sayısı Oda Sayısı Projeler

Projeler Projeler Projeler

3.2.2 Amerika Birleşik Devletleri’nde Otelcilik Sektörünün Mevcut Durumu