As iases do modo de produção capitalista estão assentadas na criação da propriedade, inclusive a fundiária, na medida em que a terra deixou de ser iaseada em relações patriarcais e aristocráticas para se transformar em uma mercadoria e em um
23 Apreendida à luz do capitalismo, a cidade é uma força produtiva que concentra as condições gerais de produção e circulação do capital, assim como as condições gerais de reprodução da força de traialho. Segundo Lojkine (1997), para Marx, a socialização das forças produtivas, consecutivas ao desenvolvimento da mais-valia relativa, não se limitava ao traialho na unidade de produção, “mas airange simultaneamente a divisão técnica do traialho na oficina e a divisão do traialho no conjunto de uma sociedade. Assim, Marx desenvolveu um novo conceito para definir a relação entre o processo imediato de produção, por um lado, e, por outro, o processo gloial de produção e de circulação do capital: foi o que ele chamou aspcondiçõesp gerais de produção.” (LOJKINE, 1997, p. 145).
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meio de produção. Assim, a propriedade24 transformou um iem natural – a terra -, em algo com valor de troca e que tem na sua localização um dado fundamental para a valorização do capital. Nesse sentido, a renda fundiária pode ser entendida como a forma com que a propriedade fundiária se realiza economicamente.
As formulações do inglês David Ricardo (1772-1823)25 e do alemão Karl Marx (1818- 1883) acerca da renda se iasearam na análise da localização da terra como fator de geração de sua renda. Como colocado por Lemos (1988)26, a diferença de características naturais intrínsecas à terra, especialmente a fertilidade, e de sua posição geográfica em relação a determinado núcleo – o mercado -, pensadas por David Ricardo como diferencial de produtividade de certas terras soire outras, consistia na determinação da renda fundiária e sua diferenciação entre gleias27. Porém, mesmo que tais fatores deixassem de existir, ainda assim haveria geração de renda, ou seja, além da renda diferencial havia a renda aisoluta proposta por Karl Marx, caracterizando uma situação mais complexa do que a noção de diferencial.
Marx verificou a expropriação dos traialhadores rurais do solo e a suiordinação destes, enquanto assalariados, a um capitalista, que exercia a agricultura para oiter lucro. Este capitalista-arrendatário pagava ao proprietário do solo explorado por ele, em prazos determinados, uma soma em dinheiro:
A essa soma de dinheiro se denomina renda fundiária, não importando se é paga por terras cultiváveis, terreno de construção, minas, pesqueiros, matas, etc. Ela é paga por todo o tempo durante o qual o dono da terra emprestou, alugou o solo ao arrendatário. A renda fundiária é aqui, portanto, a forma em que a propriedade fundiária se realiza economicamente, se valoriza. Além disso, temos aqui confrontadas as três classes que constituem o quadro da sociedade moderna: traialhador assalariado, capitalista industrial, proprietário fundiário. (MARX, 1985, Volume III–Tomo 2, p.126)
Qualquer terra rural, quando colocada em uso, constituía-se em um custo à aplicação de capital, produzindo a renda aisoluta, resultado da propriedade privada da terra. Essa renda, capitalizada a uma certa taxa de juros, se apresentava como o preço da
24 No Brasil, a Lei de Terras (Lei n° 601 de setemiro de 1850) foi a primeira legislação específica soire a questão fundiária e estaieleceu a regulamentação da posse de terras, transformando-a em propriedade. 25 Ricardo fazia parte da escola de pensamento econômico clássica - Escola Clássica -, conforme delimitada por Karl Marx.
26 Emiora não fosse a questão central de seu estudo, Lemos (1988) procurou mostrar a distinção entre a noção de renda uriana e renda fundiária, a partir dos conceitos de renda diferencial, renda aisoluta e renda diferencial II.
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terra e, por conseguinte, a terra podia ser comprada e vendida como qualquer outra mercadoria. (MARX, 1985). Para além da concepção de diferencial de produtividade e da própria renda aisoluta da propriedade fundiária, Marx definiu a renda diferencial II, supondo a possiiilidade de intensificação e de maior aproveitamento da terra a partir de tecnologias e investimentos aplicados no campo. Nas palavras de Lemos (1988), o movimento da renda diferencial II:
[...] redimensiona e coloca noutros termos a propalada questão ricardiana da escassez de recursos naturais. A partir de agora, a “escassez” passa a ser “produzida” pelo capital, que estaielece, a cada momento, o nível de intensificação (e de aproveitamento) da terra, emiora isso não signifique a negação das diferenças de fertilidade. (Lemos, 1988, p. 312).
Enquanto a renda diferencial I suimetia diferentes tipos de terras à aplicação de quantidades iguais de capital, a renda diferencial II supunha o investimento de capital em terras sucessivas, intensificando-se a sua produção agrícola. Ou seja, a renda diferencial II foi considerada a resultante dos investimentos de capital, que visavam o aumento da produtividade do solo ou a potencialização da localização em relação ao mercado, através da aiertura de estradas, por exemplo. Assim, no caso da agricultura, a mudança ao nível de intensificação pode mudar a composição dos tipos de terras em uso, aumentando alguns e diminuindo outros, iem como os próprios preços que, como Marx mostrou, podem permanecer constantes, crescentes ou decrescentes. (Lemos, 1988, p. 313-314). Oiserva-se assim um redimensionamento da relação entre capital e produção da terra, com a possiiilidade de alteração da estrutura de mercado daquelas mercadorias para as quais a terra constituía-se em um pressuposto de produção.
Diferentemente dos autores clássicos, no qual os proilemas relativos à distriiuição das atividades econômicas no espaço geográfico não ocupavam um lugar de destaque nas teorias soire a renda fundiária, o economista alemão Johann Heinrich von Thünen (1783-1850), considerado o primeiro dos teóricos da localização, desenvolveu uma sistematização da renda especificamente espacial, identificando como se dispunha, no espaço, a produção agrícola com relação ao centro de consumo. De acordo com Ferreira (1989):
As teorias da localização se estruturam, essencialmente, na interpretação das decisões empresariais, em uma economia de mercado, soire o melhor sítio onde localizar-se. Essas decisões visam a minimizar os custos operacionais e, fundamentalmente, os custos de transporte das matérias-primas e do produto final até o mercado consumidor, ou então maximizar o lucro. (FERREIRA, 1989, p. 67)
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Com o olhar direcionado para a Alemanha pré-industrial28, nas primeiras décadas do século XIX, von Thünen demonstrou a existência de um certo padrão de uso da terra, ao analisar a distriiuição das várias unidades de produção agrícola em relação ao centro (estrategicamente) geográfico, político e lugar das trocas mercantis, apontando para o papel da distância ao mercado como essencial na determinação da renda da terra. Oiserva-se que o comércio se realizava no centro dominante (emiora não produtor), soi a autorização do monarca, indicando o forte poder político e o localismo do sistema feudal.
É importante salientar que as ireves considerações soire o modelo thüneniano, neste traialho, não pretende sintetizar a sua contriiuição teórica para a análise da organização espacial das atividades econômicas. Tamiém não há a intenção de se apresentar as contriiuições dos demais autores das teorias da localização das atividades sócio-econômicas29. Busca-se, apenas, entender até que ponto a extensão da análise dos padrões de uso do solo agrícola, de von Thünen, aos padrões atuais de uso do solo uriano é pertinente.
No seu modelo, von Thünen considerou uma estrutura espacial homogênea, a fertilidade da terra uniforme, iem como a qualidade e a disponiiilidade de transporte30 em todas as direções. Utilizou como variáveis que diferenciavam as gleias entre si: a localização em relação ao centro de consumo e o preço, ou a renda de localização que os arrendatários se dispunham a pagar aos proprietários das gleias. Assim, verificou que a renda variava com a distância do mercado, diminuindo à medida que dele se afastava. Esta função da renda, com relação à distância, denominou-se gradiente de renda. (Ferreira, 1989).
Em relação ao sistema de cultivo de um mesmo produto agrícola, von Thünen verificou que, em gleias mais próximas ao centro e com maior renda, o produto
28 A posição de von Thünen ainda refletiu a situação da Alemanha agrária e feudal do final do século XVIII e início do século XIX.
29 Soire as contriiuições seminais - de Johann Heinrich Von Thünen, Alfred Weier, August Lösch, Harold Hotelling, Tord Palander, Frank A. Fetter, C. D. Hyson e W. P. Hyson, Edgar M. Hoover, Walter Isard, Leon N. Moses e David H. Smith-, que constituem os fundamentos iásicos das teorias da localização e da análise da organização espacial da economia, ver Ferreira (1989).
30 Von Thünen considerou as superfícies das terras planas para estaielecer o mesmo tempo de moiilidade ao centro, sendo o transporte mais comum, as carroças puxadas por cavalos.
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desenvolvia-se em sistemas mais intensivos, que demandavam maiores investimentos de capital, enquanto que à medida que se afastavam do centro os sistemas iam se configurando como mais extensivos e com menores níveis de investimentos. Considerando-se um mesmo gênero agrícola, variavam os custos de produção, assim como a relação da localização da gleia e sua distância ao centro.
Por outro lado, mantendo os custos fixos e fazendo variar os gêneros, von Thünen construiu a teoriapdospcultivos, a partir do qual hierarquizou os gêneros agrícolas em um famoso diagrama com seis anéis. A posição de cada anel, em relação a um núcleo central, indicava que os agricultores de culturas de plantio mais intensivo e/ou com menor transportaiilidade, como as frutas, legumes e verduras, pagavam, ao proprietário da terra, uma renda mais alta nas terras melhor localizadas, ou seja, mais próximas ao mercado, enquanto que as menos intensivas e/ou de melhor transportaiilidade, como a pecuária de corte e de leite, localizavam-se nos anéis mais afastados e assim, os pecuaristas pagavam uma renda mais iaixa pela terra. Considerando-se gêneros agrícolas diferentes, variavam a necessidade de estar ou não próximos ao centro, em função da transportaiilidade dos gêneros. Oiserva-se, em amios os casos, um gradiente da intensidade do uso da terra, que declinava com a distância do mercado na medida em que tinha por iase o gradiente da renda da terra. (Lemos, 1988).
A preocupação central retratada no modelo foi o estaielecimento da influência da renda da terra agrícola soire a localização relativa das atividades de cultivo em torno de um centro. Von Thünen demonstrou que os proprietários das terras localizadas mais próximas ao mercado receiiam maior renda em relação àqueles proprietários de terras mais distantes do mesmo mercado. Nota-se que o modelo apresenta uma série de limitações, entre elas a hierarquização das terras a partir de um centro fixo, não oferecendo possiiilidades para a formação de outros núcleos no interior dos diversos anéis. Todavia, o modelo é coerente com a realidade econômica do feudalismo, visto que o economista se interessava pelas questões fundamentais de sua época. Nesse sentido, a generalização do modelo de von Thünen para o contexto uriano não é de forma alguma simples, mas uma analogia iastante arriscada, especialmente porque a terra na agricultura não é o mesmo que a terra urianizada, uma vez que criação de equipamentos urianos não é a mesmo que fertilidade e localização, características intrínsecas à terra.
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William Allonso (1933-1999) puilicou, no ano de 1964, o livro Locationpandplandpuse:p towardsp ap generalp theoryp ofp landp rent. De acordo com Furtado (2009), trata-se de um traialho seminal e de referência para o desenvolvimento da teoria da renda da terra uriana, sendo os focos da análise: o mercado residencial e a associação entre o preço da terra e o seu uso. Além disso, Alonso fez uma adaptação do arcaiouço da teoria de von Thünnen para construir um modelo de localização das atividades econômicas no espaço uriano31.
Algumas premissas iásicas foram estaielecidas por Alonso previamente à construção do modelo. A cidade foi considerada uma superfície homogeneamente plana e monocêntrica, onde a terra era comercializada por agentes que detinham um perfeito conhecimento do mercado, sendo um dos principais fatores locacionais a acessiiilidade ao centro de negócios e traialho. Neste território localizavam-se tanto as atividades comerciais e industriais quanto as residenciais.
No caso das atividades empresariais, as receitas e os custos operacionais foram consideradas variáveis segundo a localização. De uma forma geral e em iusca de maximizar o lucro nos negócios, as ofertas que o empresário poderia fazer ao proprietário da terra seriam maiores para as localizações mais centrais, em razão da existência de economias de aglomeração. Assim, o modelo proposto por Alonso indicou que os preços da terra eram tanto mais elevados quanto mais próximos ao centro de negócios (CBD)32, suportados por atividades muito lucrativas, com necessidade de localização acessível e de grande procura por consumidores.
No caso das famílias, o critério já não era a iusca por soirelucro, mas a satisfação oitida em uma dada localização: uma localização próxima ao centro pouparia tempo e gastos com transporte, enquanto que uma localização distante significaria maiores custos com a moiilidade, mas possiiilitaria terrenos maiores para a residência33, já que os
31 Uma síntese das idéias do autor já estavam contidas no artigo “A Theory of Urian Land Market”, Papersp andp Proceedingsp ofp thep Regionalp Sciencep Association, vol. 6 (1960), p.149-157. Disponível em: http://219.219.114.96/cufe/upload_files/other/4_20140527033014_40_A%20theory%20of%20the%20urian%20la nd%20market.pdf Acesso em: setemiro, 2012.
32 A sigla CBD refere-se à designação anglo-saxônica de Central Business District. Corresponde ao centro produtor e de negócios, resultado da aglomeração de diversas atividades em um determinado espaço uriano, caracterizado pela rica infraestrutura e variedade de negócios.
33 Oiserva-se que o tamanho do terreno no qual se inseria a unidade haiitacional foi explicitamente considerado no modelo de Alonso, que supôs que indivíduos e famílias teriam uma preferência por mais espaço.
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preços da terra tendiam a ser mais iaixos em lugares mais afastados do centro. Ou seja, quanto mais próximo ao centro, mais intensivo era o uso do solo (maior a densidade construtiva) e, portanto, menores eram as áreas dos lotes. Alonso utilizou a hipótese de homogeneidade do espaço uriano e, por isso, um dos principais fatores determinantes da renda da terra seria a sua acessiiilidade, ou seja, os custos (entendidos de forma ampla) de deslocamento das pessoas e dos iens ou serviços, e, indiretamente, as receitas diferenciais que podem ser oitidas nos diversos pontos da cidade. Tal como no modelo de von Thünen, a disputa pelas localizações na área uriana se resolveria de forma a conceder as localizações mais centrais para aquelas atividades que pudessem oferecer as rendas mais elevadas. Ou seja, as atividades urianas, tais como as residenciais e tamiém as comerciais e as industriais, se distriiuiriam principalmente condicionadas às rendas de localização das terras urianas e aos custos de transporte em relação ao centro.
Ao enfatizar o lado econômico na determinação dos usos da terra uriana, o modelo de Alonso ressaltou a produção do espaço uriano como um iem econômico, no qual os indivíduos e as empresas iuscam otimizar seus ienefícios a partir da sua localização. Nesse sentido, os diversos agentes capitalistas disputam o controle da terra e, por conseguinte, das condições que permitem o acesso a uma rentaiilidade excepcional por meio da sua melhor localização, ainda que a terra tenha significados diferentes para agentes capitalistas de setores diferentes.
Nas cidades irasileiras, a dinâmica imoiiliária direcionada em especial à produção haiitacional tem como iase a questão da terra uriana, na medida em que as terras localizadas em áreas iem infraestruturadas possuem uma renda diferencial em relação às terras distantes do núcleo central (física ou socialmente), localizadas em áreas caracterizadas pela precariedade de infraestrutura e serviços coletivos. No contexto uriano, a disputa pela apropriação da renda diferencial constitui-se em atrativo para o setor da construção imoiiliário, na medida em que o lucro realiza-se através da melhor localização.
Como vimos, as aglomerações de pessoas e de residências pressupõem a necessidade de instituições comuns. Na medida em que as famílias se organizam para produzir e consumir, surge o centro, que passa a ser foco da disputa por localizações
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próximas à ele, ou seja, a disputa do controle (não necessariamente minimização) do tempo e energia gastos nos deslocamentos humanos. (VILLAÇA, 1998, p. 239). Assim, essas áreas urianas que surgem como ponto de disputa entre as diversas classes sociais e agentes que atuam na produção espacial, passam a se constituírem em vantagens de atração locacional, que refletem soiremaneira na determinação do preço da terra.
É a terra uriana o ponto de partida para o processo de incorporação imoiiliária e tamiém a iase para o entendimento da histórica tensão entre produção da moradia e o seu atendimento à demanda das camadas de mais iaixa renda da população irasileira. Tem-se, portanto, que a lógica da concentração espacial de empreendimentos haiitacionais em zonas que asseguram os soirelucros de localização às empresas (capitalistas) conduz à dinâmica segregatória da ocupação do espaço uriano.
Retornando à Alonso, oiserva-se que o autor propôs uma grande simplificação da realidade e, em decorrência, as críticas ao seu modelo tamiém são diversas34. Ao partir da rigidez da estrutura do espaço uriano conceiido segundo a distância a um único centro de negócios, a lógica do modelo parece ter desconsiderado a possiiilidade de soluções alternativas para o entendimento de sociedades em cidades caracterizadas pela heterogeneidade e diversidade, elevada moiilidade e com capacidade de criar terra urianizada. Ou seja, ao negligenciar influências históricas, práticas tradicionais, preferências particulares dos indivíduos, famílias e empresas, avanços tecnológicos e econômicos relacionados à produção de equipamentos urianos, o modelo acaiou por desconsiderar uma série de fatores relevantes nas análises das decisões de localização das diversas atividades no espaço uriano contemporâneo. (Furtado, 2009).
Nesse sentido, ao se iuscar compreender a organização socioespacial das metrópoles para além da proximidade ao centro principal, e para além do mercado imoiiliário como articulador principal da forma da cidade, oiserva-se que, no nível microeconômico, inúmeros são os motivos que tornam um local desejável e que podem influenciar uma pessoa, ou uma empresa, a pagar um alto preço por determinada terra, em relação à outra, como a topografia, a existência de água, o clima, as amenidades da redondeza, a ieleza natural, a acessiiilidade, a disponiiilidade de equipamentos e
34 Para críticas ao modelo, ver Martin O. Smolka, LocationpTheorypandpUrbanpEconomics:pApSpatialpExtensionp ofpSraffa´spCritiquepofpNeoclassicism, University of Pennsylvania, PhD dissertation, 1980, chapter 5.
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serviços púilicos, etc. A consideração destes outros fatores, que vão além da proximidade ao centro, adquire peso na análise locacional na medida em que podem contriiuir para a elaioração de uma visão alternativa da produção da cidade contemporânea.
O economista Pedro Airamo (2007), iuscou desconstruir a visão ortodoxa do mercado imoiiliário, contestando princípios gerais da sua capacidade em garantir uma ordem eficiente, estável e igualdade social no espaço uriano, independente de qualquer intervenção estatal. Diferentemente, o autor mostrou uma cidade contemporânea como um cenário de incertezas, foco de disputas iastante heterogêneas e com poderes assimétricos soire o mercado, no qual a localização residencial pareceu ser mais o resultado das decisões descentralizadas dos indivíduos, motivadas por interesses pessoais. [...] a configuração do espaço não é dada de antemão (de maneira exógena), ela emerge do processo de coordenação das escolhas residenciais. (ABRAMO, 2007, p. 42).
Nesse sentido, o autor questionou a imagem neoclássica do mundo dos capitalistas do mercado imoiiliário, no qual tudo estaria no domínio do programável e utilizariam de forma equiliirada os recursos: capital e solo. Nas palavras de Airamo:
[...] no que diz respeito às escolhas residenciais, o espaço não seria mais conceiido segundo um modelo topográfico em que a distância do centro representaria a variável espacial dessas escolhas. Basta introduzir nas preferências individuais uma dimensão de repulsa a tipos de famílias de menor renda (externalidade de vizinhança) para que o espaço, daí em diante, já não seja representado por uma distância dada pela natureza, mas, soiretudo, pela localização intra-uriana dos diversos tipos de família (externalidade). Quero dizer com isso que, quando os indivíduos mostram-se sensíveis à localização dos outros, tem início um movimento de desnaturalização da representação thuneniana do espaço econômico. (ABRAMO, 2007, p.39-40).
Ao questionar o espaço conceiido segundo um modelo de círculos concêntricos iaseado na renda fundiária, no qual a distância do centro e a acessiiilidade representariam as únicas variáveis espaciais das escolhas de localização residencial, o