Com base nos dados levantados junto às respectivas Prefeituras Municipais de Marília e de São Carlos, elaboramos os Quadros 3 e 4, tendo em vista destacar, além dos anos de aprovação dos empreendimentos, as respectivas construtoras e/ou incorporadoras responsáveis pela aprovação e implantação dos espaços residenciais fechados já indicadas, preliminarmente, em notas de rodapé.
Além dessas informações organizadas, esses dois quadros também trazem duas colunas relativas às formas de aprovação e os produtos, objetos de comercialização, intrínsecos aos espaços residenciais fechados.
A análise deles, bem como dos demais quadros subsequentes, objetivam oferecer elementos para a caracterização dos espaços residenciais fechados pesquisados.
Quadro 3 - Marília: Caracterização dos espaços residenciais fechados. 1977 a 2008 Empreendimento Construtora / Incorporadora Aprovação Ano aprovação Forma de comerciali-Produto
zado ERF de médio a grande porte
Sítios de Recreio Santa Gertrudes Ubaldo Oléa e Domingos Oléa 1977 Loteamento Lotes
Parque Serra Dourada Emp. Tangará S/C Ltda. 1984 Loteamento Lotes
Residencial de Recreio Maria Izabel AJ Consultoria e Emp. Imob. 1991 Loteamento Lotes
Esmeralda Residence Promar – Incorporadora Ltda. 1993 Loteamento Lotes
Condomínio Residencial Garden Park Swiss Park Incorporadora 1997 Condomínio Lotes
Condomínio Residencial Campo Belo Cooperativa Habitac. de Marília 2001 Condomínio Lotes
Residencial Valle do Canaã Menin Engenharia 2001 Loteamento Lotes
Residencial Green Valley Avante Incorporadora Ltda. 2002 Loteamento Lotes
Villa Flora Residencial Menin Engenharia 2002 Loteamento Lotes
Condomínio Residencial Jardim Ismael Cooperativa Habitac. de Marília 2003 Condomínio Casas
Residencial Portal da Serra Domingos Oléa Emp. S/C Ltda. 2003 Loteamento Lotes
Residencial Portal dos Nobres Ônix Empreendimentos S/C Ltda. 2003 Loteamento Lotes
Residencial Costa do Ipê Lei Ltda. 2007 Loteamento Lotes/casas
Terra Nova Marília Rodobens Negócios Imob. 2007 Condomínio Casas
ERF de pequeno porte
Cond. Residencial Village do Bosque Harry Shibata Jr. 1996 Condomínio Casas
Condomínio Residencial Portal do Parati Seven Invest Empreend. Ltda. 1998 Condomínio Casas/lotes
Residencial Villagio das Esmeraldas ACINCO Incorp. e Const. Ltda. 1999 Condomínio Casas
Residencial Campo Limpo Santa Teresa Imóveis S/C Ltda. 2000 Condomínio Casas
Cond. Residencial Jardim do Bosque José Luís Soares Barreto 2000 Condomínio Lotes
Residencial Pedra Verde Iliacy Andreoli Saes 2000 Condomínio Lotes
Condomínio Residencial Jardim Colibri Planoeste Construtora Ltda. 2001 Condomínio Casas
Conj. Residencial Solar das Esmeraldas WMG Incorp. e Const. Ltda. 2001 Condomínio Lotes
Condomínio Residencial Viver Aquarius Menin Engenharia 2008 Condomínio Casas
Condomínio Residencial Viver Bosque Menin Engenharia 2008 Condomínio Casas
Condomínio Residencial Rossi Allegra Rossi Residencial S.A. 2008 Condomínio Casas
ERF – Espaços Residenciais Fechados
Fonte: Zandonadi, 2005; 2008; Secretaria de Planej. Urbano de Marília; Graprohab; Câmara Municipal de Marília Org.: Clayton F. Dal Pozzo
Quadro 4 – São Carlos: Caracterização dos espaços residenciais fechados. 1976 a 2008 Empreendimento Construtora / Incorporadora Aprovação Ano aprovação Forma de comerciali-Produto
zado ERF de médio a grande porte
Parque Sabará Sape Agropecuária S/A 1976 Loteamento Lotes
Tibaia de São Fernando I e II José Fernando Porto 1980 Loteamento Lotes
Residencial Samambaia S.I. 1982 Loteamento Lotes
Parque Faber I Faber-Castell Proj. Imob / Sobloco 1990 Loteamento Lotes
Parque Fehr GLH Empreend. Imobiliários S/C Ltda. 1997 Loteamento Lotes
Cond. Residencial Montreal Eng. e Comércio Bandeirantes Ltda. 2002 Condomínio Lotes
Parque Faber-Castell II Faber-Castell Proj. Imob / Sobloco 2002 Loteamento Lotes
Parque Residencial Damha I Encalso Construções Ltda. 2002 Condomínio Lotes
Parque Residencial Damha II Encalso Construções Ltda. 2002 Condomínio Lotes
Cond. Res. Bosque de São Carlos Const. Perdiza Villas Boas 2003 Condomínio Lotes
Residencial Eldorado Eldorado São Carlos Emp. Imob. Ltda. 2003 Condomínio Lotes
Swiss Park São Carlos Swiss Park Incorporadora Ltda. 2003 Condomínio Lotes
Village São Carlos I Encalso Construções Ltda. 2006 Condomínio Lotes
Village São Carlos II Encalso Construções Ltda. 2006 Condomínio Lotes
Jardim Vista Alegre GTY Empreend. Imobiliários S/S. Ltda. 2007 Loteamento Lotes
Parque do Espraiado Residencial SVN Empreend. e Construções Ltda. 2008 Loteamento Lotes
Terra Nova São Carlos Rodobens Negócios Imobiliários 2008 Condomínio Casas
Condomínio Moradas São Carlos I Rodobens Negócios Imobiliários 2009 Condomínio casas
ERF de pequeno porte
Residencial Dom Bosco Educandário São Carlos 1996 Loteamento Lotes
Residencial Parati Comercial e Construtora Bianco Ltda. 1999 Loteamento Lotes
Condomínio Grand Ville Ivo Nicoletti Proj. e Obras / Engeforte 1999 Condomínio Casas
Condomínio Parque dos Ipês Ivo Nicoletti Projetos e Obras 2000 Condomínio Casas
Convívio Residencial Ize Koizume Oda Empreend. e Particip. S/C Ltda. 2000 Loteamento Lotes
Residencial Dona Eugênia Oda Empreend. e Particip. S/C Ltda. 2004 Condomínio casas
Residencial Village Mont Serrat MRV Engenharia e Participações S.A. 2006 Condomínio Casas
Village Paineiras MRV Engenharia e Participações S.A. 2006 Condomínio Casas
Orizzonti di San Carlo Residenziale Rossi Residencial S.A. / Sobloco 2007 Condomínio Casas/Ap.
Jardim Tijuca RPS Engenharia 2009 Loteamento Casas
C. Resid. Nossa Senhora de Nazaré S.I. S.I. Condomínio casas
Residencial Tecumseh Village S.I. S.I. Condomínio casas
ERF – Espaços Residenciais Fechados; S.I. – Sem Informação
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Carlos; GRAPROHAB Org.: Clayton F. Dal Pozzo
A partir da análise dos dados desses quadros, podemos considerar que os espaços residenciais fechados de médio a grande porte de Marília e de São Carlos, sejam eles aprovados na forma de loteamento ou de condomínio, são voltados, expressivamente, à comercialização dos lotes.
Em Marília, dos quatorze espaços residenciais fechados de médio a grande porte implantados, houve apenas quatro empreendimentos aprovados na forma de condomínio.
Desses empreendimentos, apenas dois foram voltados à comercialização de unidades habitacionais. Os outros dois condomínios, em desacordo com a legislação federal a que foram submetidos, voltaram-se à comercialização de lotes.
Em São Carlos, a figura do condomínio comparece de modo mais expressivo, pois, entre os dezoito espaços residenciais de médio a grande porte implantados, dez foram aprovados na forma de condomínio e apenas dois desses dez empreendimentos se voltaram à comercialização de unidades habitacionais.
Além disso, os condomínios de Marília e de São Carlos que, adequadamente, se voltaram à comercialização de unidades habitacionais, também foram voltados, sobretudo, a atender demandas de moradia dos segmentos sociais de médio a baixo poder aquisitivo.
No que se refere aos espaços residenciais de pequeno porte de Marília e de São Carlos, o que predominou foi a aprovação dos empreendimentos e a comercialização de unidades habitacionais de acordo com a Lei do Condomínio.
Em Marília, os onze espaços residenciais de pequeno porte foram aprovados na forma de condomínio. Porém, em três desses empreendimentos, o principal objeto de comercialização foram os lotes em vez das unidades habitacionais.
Em São Carlos, dos doze espaços residenciais de pequeno porte, oito foram aprovados na forma de condomínio e, em concordância com a Lei do Condomínio, voltaram- se à comercialização de unidades habitacionais. Além disso, dos quatro loteamentos fechados de pequeno porte implantados, um deles, qual seja, o Jardim Tijuca, também se voltou à comercialização de unidades habitacionais.
Do ponto de vista legal, os condomínios horizontais no Brasil estão respaldados pela Lei do Condomínio (Lei Federal 4.591/64) que trata de edificações em unidades autônomas cabendo, a cada uma dessas unidades, uma fração ideal dos espaços comuns. Os condomínios horizontais, portanto, constituem-se propriedade privada, incluso seus espaços comuns, de uso condominial e copropriedade.
Por outro lado, os parcelamentos do solo urbano no Brasil são regidos pela Lei do Parcelamento do solo (Lei Federal 6.766/79) e pelas alterações previstas na Lei Federal 9.784/99.
Por meio dessas leis federais, não há respaldo para a figura do loteamento fechado, tendo em vista que o mesmo prevê o uso exclusivo dos espaços públicos aos seus proprietários, o que vem sendo feito (por meio de concessão desse uso aos moradores desses empreendimentos, pois, de acordo com o Parágrafo único da Lei 6.766/79, os municípios podem “estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo
municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais”.
No âmbito municipal em geral, incluindo os dois Municípios que vimos pesquisando, essa abertura não significou adequar os novos parcelamentos do solo às peculiaridades regionais e locais, mas sim possibilitar o atendimento dos interesses dos empreendedores imobiliários em viabilizar (e se beneficiar, em termos de valorização do solo urbano) com o fechamento perimetral de loteamentos.
Além disso, o que se verificou em Marília e, de modo mais expressivo, em São Carlos, foi que os empreendedores imobiliários lançaram mão, ora de uma legislação (sobretudo, no que se refere às leis municipais que compareceram para normatizar a figura do loteamento fechado, em complemento à Lei Federal 6.766/79), ora de outra (Lei Federal 4.591/64) para que, de fato, pudessem realizar a venda de lotes em espaços residenciais fechados, ainda que, por vezes, fazendo-os configurar legalmente como unidade autônoma.
Segundo o Sr. Roberto Borghetti (proprietário da Imobiliária Toca, em Marília)77 o interesse da estratégia de projetar e implantar um espaço residencial fechado em que, na prática, comercializam-se os lotes sob o respaldo da Lei do Condomínio (e não sob o respaldo de uma lei municipal que disciplina os loteamentos fechados), foi o de garantir, sobretudo, que os espaços comuns (e, portanto, privados) do empreendimento nunca venham a se tornar um espaço de uso público.
Em parte, esse tipo de prática de adaptação da Lei do Condomínio aos empreendimentos que materializam as características de um loteamento fechado têm, como objetivo, eliminar a figura do contrato de “concessão de uso”.
Em São Carlos, a partir da Lei Municipal 2.731/00, que regulamentava a figura do loteamento fechado e de empreendimentos em sistema de condomínio (pois foi revogada a partir da instituição do Plano Diretor [Lei Municipal 13.691/05], em 2005) se estabelecia, em seu Parágrafo segundo, que:
Nos loteamentos fechados as vias e as áreas de uso comum internas serão incorporadas ao domínio público, ficando, já por força da presente lei, desafetadas do uso comum do povo, sobre elas recaindo concessão especial de uso em favor dos proprietários e moradores de cada respectivo loteamento.
77 Entrevista realizada, em janeiro de 2008, pela Prof.a Dr.a Maria Encarnação Sposito e concedida pelo Sr.
Roberto Borghetti (proprietário de imobiliária em Marília e que participa do processo de comercialização de lotes e unidades habitacionais em espaços residenciais fechados).
Em Marília, a partir da Lei Complementar 57/93, em seu Parágrafo único, é estabelecido que as vias e os logradouros públicos que: “(...) ficarem dentro do Loteamento Fechado serão cedidas pelo Município, por permissão de uso, a título precário, gratuito e por tempo indeterminado ao loteador ou seus sucessores”.
Além disso, no terceiro parágrafo do Artigo 2º da mesma Lei, fica estabelecido que “as ruas internas deverão estar alinhadas com as externas de maneira a permitir a sua continuidade na eventualidade de ser revogada a concessão”.
Em grande medida, esses aspectos indicam que a concessão:
(...) é fornecida pelo poder público por tempo indeterminado, deste modo, a qualquer momento o Poder Público local pode requerer a revogação da concessão e, com isto, a retirada dos muros. Mas, com a aprovação de grandes glebas da cidade como condomínios horizontais essas propriedades não estão sob o contrato de concessão, o que torna o direito adquirido por eles irrevogável, ou seja, não há nenhum perigo de terem seus muros retirados, do que se deduz que à paisagem urbana estão incorporadas a essas barreiras objetivas e subjetivas (ZANDONADI, 2005, p. 16657).
Nesse sentido, há uma clara vantagem, em termos legais, de se optar pela figura do condomínio horizontal, em vez do loteamento fechado, sobretudo, pela fragilidade que os termos “concessão especial de uso” e “permissão, a título precário” e “por tempo indeterminado” sugerem.
Confirmando a lógica que subjaz a esse processo (ainda que se tenha que melhor avaliar a atuação do Poder Público Municipal), a Lei Municipal 2.731/00, em São Carlos, serviu mais para regulamentar os loteamentos fechados já existentes até o ano de 2000, do que contribuir com a proliferação deles.
Durante os anos em que esta lei vigeu (de 2000 a 2005), foi aprovado, ainda que de modo condicionado (pois, não se impede o livre acesso, a partir da portaria, ao seu “espaço público”), apenas um loteamento fechado de grande porte: o Parque Faber-Castell II.
Curiosamente, em 2002, ano de aprovação do Parque Faber-Castell II, e no ano seguinte, foram aprovados mais cinco espaços residenciais fechados de médio a grande porte, porém, na forma de condomínio horizontal e, por meio da qual, a figura do espaço público não encontra fundamentação legal.
Considerando o recorte temporal em que vigeu a Lei Municipal, anteriormente citada, sob o seu respaldo e sob o respaldo da Lei Federal 4.591/64, foram aprovados e implantados seis novos condomínios horizontais, porém, mantendo-se o produto final
desejado, ou seja, os lotes a serem vendidos.
Voltando-se aos loteamentos fechados, consideramos que há desacordo com o princípio de concessão de uso dos espaços públicos presentes nesses habitat urbanos.
Com base no Decreto Federal 271/67 e nas pesquisas realizadas por Zandonadi (2005), a concessão de uso compareceu como um instrumento de regularização de terras públicas, ocupadas por segmentos de baixo poder aquisitivo, tendo em vista garantir o uso social dessas terras, porém, garantindo o domínio público da propriedade.
De acordo com Sobarzo e Sposito (2003), o princípio do interesse social e público da concessão de uso é corrompido na figura do loteamento fechado, pois, o interesse que deveria ser social e público, passa a ser representativo apenas do interesse comum a um proprietário ou grupo de proprietários.
Isto significa que os espaços legalmente públicos no interior dos loteamentos fechados passam a se tornar, na prática, espaços privados. Em outros termos, “(...) o próprio poder legislativo atua legalizando as práticas que expressam apropriação privada dos espaços públicos (...)” (SOBARZO, 2004, p. 62).
A partir dessas considerações, alguns dos impactos ocasionados pelos loteamentos fechados, em termos de consumo privado dos espaços públicos, e alguns dos impactos ocasionados pelos condomínios horizontais de médio a grande porte, em termos de barreiras técnicas que se impõem (e se opõem), no presente e no futuro, ao sistema público de circulação e à integração do tecido urbano, contribuem para promover um nível mais acentuado de segmentação socioespacial.
Além disso, os loteamentos fechados e os condomínios horizontais tendem a ser, cada vez mais, associados a um processo de valorização e de especulação imobiliária, mais intensa do que o restante da cidade aberta.
Somam-se a esse processo de valorização e de especulação, a presença de mecanismos de distinção social e de um marco regulatório, por vezes, flexível (mas não legítimo) afeito aos interesses dos empreendedores imobiliários e dos sujeitos autossegregados. Isto contribui, decisivamente, para acentuar, do ponto de vista das formas espaciais e das práticas socioespaciais, os processos de segregação socioespacial.
Em grande medida, tais iniciativas e práticas significam que a primazia dos interesses econômicos, que permeiam os processos de produção e de ocupação dos espaços residenciais fechados, é notória, em detrimento dos interesses sociais e da ideia de unidade e de valorização da diferença, elementos necessários à produção mais equitativa e à apropriação mais coletiva da cidade.
2.9. Localização das sedes e escala de atuação dos empreendedores imobiliários