B. ORGANİZE PERAKENDE FORMATI OLARAK ALIŞVERİŞ MERKEZİ
3. Alışveriş Merkezlerinin Sınıflandırılması
Yıllar boyunca, alışveriş merkezi formatları karıştırıcı bir tanım sırasını alıp, isimleri Merkez (Center), Genel (Common), Geçit (Crossring), Hibrid (Hiybrid), Yaşam Stili Merkezleri ( Lifestyle Centers), Kapalı Çarşı (Mall), Market (Markets), Çarşı (Marts), Mega-Çarşı (Mega Malls), Karma Kullanımlı (Mixed – Use), Outlet (Outlets), Bulvar (Parkways), Meydan (Places), Plaza (Plazas), Gezinti Yeri (Promenades), Dükkân (Shops), Sıra /Şerit (Strip), Meydan (Squares), Süper Merkezler (Super Centers), Kent Merkezleri (Town Centers), Şehir İçi Perakende (Urban Retail), Dikey (Vertical) ve Köy (Villages) gibi çeşitli tanımlamalar içermiştir. Bu karışıklığa ek olarak alışveriş merkezleri pazarlama ve yönetim stratejisi çeşitlerini içererek ayrıca farklılaşabilir; Kolaylık (Convenience), Eğlence (Entertaintment), Etniklik (Ethnicity), Festival ( Festival), Yaşam Stili (Lifestyle), Lüks (Luxury), İndirim (Off-Price), Tema (Theme) (ev düzenlemesi ve mobilya gibi), Turist ( Tourist), Şehir için (Urban) ve Değer (Value)25.
Alışveriş Merkezlerinin 1950’li yıllardan sonra planlı bir şekilde organize edilmesi ile birlikte gelen sayısal artış, bu merkezlerin gelişerek değişik sınıflamalar içerisine dâhil edilmelerini zorunlu kılmıştır. Çeşitli yazarlarca farklı şekillerde yapılan incelemeler karmaşıklığa yol açmıştır. Bunun üzerine “Internation Council of Shopping Center” , Uluslar Arası Alışveriş Merkezleri Birliği, konuya gelişen yeni perakende oluşumlarına göre yeni tanımlamalar getirmeye çalışmıştır.
Dünyada gelişen eğilimler en çok gelişmekte olan ve gelecekte büyük potansiyel oluşturan ülkelerden olan Çin ve benzeri Güney Asya ülkelerinde göze çarpmaktadır. Ülkemiz de gelişen ve dinamik nüfusu ile alışveriş merkezleri gelişimi için uygun bir potansiyel taşımaktadır. Yatırımcıları çeken etkenlerden en önemlileri ise, nüfus yoğunluğu ve ekonomideki gelişimdir.
Türkiye’de kurulan DTZ Pamir ve Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık şirketinin kurucu ve yöneticilerinden olan Firuz Soyuer, Alışveriş merkezlerinin
25 James R. DeLisle, Ph.D., “Shopping Center Classifications: Challenges and Opportunities”, (June
sınıflandırılması konusunda İngiliz ve Amerikan kökenli iki farklı uygulama bulunduğunu anlatarak, “Örneğin alışveriş merkezlerinin çıktığı Amerika kökenli Uluslararası Alışveriş Merkezleri Derneği, International Council of Shopping Centers (ICSC) kriteri, söz konusu yerlerin sahip olduğu kiralanabilir alanın büyüklüğü olarak kabul ediliyor. Buna göre bir merkezin büyüklüğü toplam alan, mağaza sayısı ya da kaç kiracısının bulunduğuyla değil, tamamen kiralanabilir alanın büyüklüğüne göre belirleniyor26” şeklinde yaptığı açıklama ile sektör de yer alan sınıflandırma tartışmalarından bahsetmiştir.
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) Başkanı Nuşin Oral ise, alışveriş merkezlerinin sadece boyutları çerçevesinde değil; ziyaretçi sayısı, mağaza adedi ve çeşitliliği, konumu ve benzeri pek çok kritere göre değerlendirilmesi gerektiğini söyleyerek konuya başka bir açıdan bakmıştır27.
Perakende sınıflandırmalarındaki değişimi tetikleyen üç alışveriş merkezleri gelişim dalgası mevcuttur. İlk dalgada, alışveriş merkezleri Yöresel merkezler (Community Centers), Yerel Merkezler (Neighborhood Centers) ve Düz / Sıralı (Strip Centers) merkezleri içine alan birkaç temel kategoride sınıflandırılmıştır. İkinci Dalga, Minneapolis’ de Southdale Alışveriş Merkezi ile başlayan, Bölgesel Alışveriş Merkezi (Regional Malls) dönemi doğumudur. Bu dalga kentten banliyö alışverişine doğru yönelen, kitlesel üreyen yeni alışveriş merkezlerinin bir oluşumudur. Üçüncü dalga ise, iki temel kategorinin ayrıca tekrar bölündüğü ürün farklılaşması periyodudur. Örneğin, “Kategori Öldürücü” (Kategory Killers) ortaya çıkışı ile alışveriş merkezi kategorisi “Güç Merkezi” (Power Centers) olarak bilinen yeni bir tür üretti28.
26 www.arkitera.com., alınış tarihi (05.03.2009)
27 Loc. Cit.
28 James R. DeLisle, “U.S. Shopping Center Classifications: Challanges and Opportunities”,
a. Büyüklüklerine Göre Alışveriş Merkezleri
Alışveriş Merkezleri ilk başta üç temel türe ayrılır; Yerel Alışveriş Merkezi ( Neighnorhood Shopping Center), Yöresel Alışveriş Merkezi (Community Shooping Center) ve Bölgesel Alışveriş Merkezi (Regional Shopping Center), her birinin temiz ve ayırıcı fonksiyonu, ticari alan ve kiracı karmasıdır29.
Tablo 3- Alışveriş Merkezi Çeşitleri
Yerel Yöresel Bölgesel
Ana kiracı Süpermarket veya eczane Çeşit veya Departman Mağaza En az bir tam çeşit departmanlı mağaza Kiralanabilir
alan 5.000 m2 10.000 m2 20.000 m2
Konum alanı 1.6 hektar 4 hektar 12 hektar
Minimum ticari
popülasyon 7,500 – 25,000 25,000 – 75,000 75,000 ve üstü Kaynak: Mason, Mayer, Ezel, Laroche, McDougall,1990, s.168
Diğer bir ayrım, Uluslar arası Alışveriş Merkezleri Konseyinin yaptığı sınıflandırma iki temel kategori içerir: Alışveriş Merkezleri ve Açık Hava Merkezleri (Open-Air Centers), her biri ayrı alt kategorilere ayrılır. Bu genel kategorilerdeki alt sınıflandırmalar birkaç anahtar sıfata bağlıdır: konsept, genişlik, arazi ölçüsü (acreage), tipik çapa (Anchor) kiracıları, çapa rasyoları, birincil ticari alanı30.
29 ULI, 3rd. Ed., op. cit., s.8.
Tablo 4- ICSC’ye göre Alışveriş Merkezi Çeşitleri
Kategori Alt Kategori Konsept Alan Büyüklüğü
Alışveriş Merkezleri
Bölgesel Merkezler Genel ürün, moda 400-800,000 Süper Bölgesel
Merkezler
Bölgeselle aynı; fazla çeşit & donanım
800,000 üstü
Açık Hava Merkezleri
Yerel Merkezler Kolaylık 30-150,000 Yöresel Merkezler Genel ürün;
kolaylık 100-350,000 Yaşam Stili Merkezleri Lüks; ulusal özellikli; eğlence, outdoor 150-500,000
Güç Merkezleri Kategori – hakim çapa kiracılar, birkaç küçük kiracı
250-600,000
Tema/ Festival Merkezleri
Boş zaman; turist yönlü: perakende& hizmet
80-250,000
Outlet Merkezler Üretici outlet Mağazalar
50-400,000 Kaynak: James R. DeLisle, 2007, s.5.
Hibrid (Hybrid) merkezlerin gelişiminin artışıyla Alışveriş Merkezlerini çeşitlerine göre ayırmanın zorluğu daha çok bahsedilir hale gelmiştir. Tüm durumlarda, hatta varyasyonlar arasında bile, ana kiracı sınıflandırması, daha küçük merkez boyutu ve ticari alan merkezin çeşidini belirler.
aa. Yerel Alışveriş Merkezleri (Neighborhood Shopping Centers)
Yerel Alışveriş Merkezi kolaylık ürünlerin (yiyecek, ilaç ve çeşitli tuhafiye) ve kişisel hizmetlerin (daha çok günlük ihtiyaçları hızlı bir şekilde yakın ticari bölgede bulunur) satılmasını sağlar. Tüketici alışveriş modeli, coğrafi uygunluğun tüketicinin süpermarket seçiminde en önemli faktör olduğunu gösterir. Geniş ürün yelpazesi ve müşteri hizmetleri diğer önemli faktörlerdir.31.
Bir yerel alışveriş merkezi, yakın çevresinde oturan müşterilerin acil ve günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve kolay alışveriş ortamı sağlamak amacı ile tasarlanır. Bu alışveriş merkezlerinin üçte birinde ana mağaza (anchor) olarak bir süper market bulunur. Süper marketlerin yanında ise çoğunlukla “drugstore” olarak bilinen, eczaneden biraz daha farklı ürünler satan ( daha çok kolaylık ürün, reçetesiz ilaç, bakım ve güzellik malzemesi gibi) mağaza bulundururlar. Drugstore yani eczaneler yerel merkezlerin diğer çapa kiracılarıdır. Yerel Merkezler, alışveriş merkezi alanı veya kapalı yürüme yolları olmayan, mağaza önleri bir gölgelikle (canopy) bağlanabilen genellikle bir düz çizgi şeridi gibi oluşturulur32.
Yerel alışveriş merkezi 15 dakikalık araba kullanım zamanı ile (daha çok 10 dakikadan az) yaşayan, 3000 den 50,000’e kadar nüfusun ihtiyaçlarını karşılar33. Kiralanabilir alan içindeki payı ortalama 5.000 metrekaredir ve bu alan 3.000 ile 10.000 metrekare arasında değişebilmektedir34. Bu merkezlerin kiralanabilir brüt alanının her 93 metrekaresi (1,000 square feet) için beş arabalık otopark yeri, kabaca daha geniş alışveriş merkezlerinden daha düşük, her bir ziyarette müşteriler çok zaman harcamadığı gibi ve araç devir hızı yüksektir.
ab. Yöresel Alışveriş Merkezleri (Community Shopping Centers)
Yöresel bir alışveriş merkezi, yerel alışveriş merkezinin yaptığından daha geniş bir ürün dağılımı sunar. En yaygın çapa (anchor) mağazaları arasında süpermarketler, süper (superdrugstore) eczaneler, ve indirimli departman mağazaları (discount department store) bulunur. Yöresel merkez kiracıları bazen, indirimli marka perakendecilerinin (off-price retailers) sattığı ürünleri içeren giyim, ev düzenleme/ mobilya, oyuncak, elektronik ve spor ürünleri, gibi parçalar içerir. Merkez genel olarak bir şerit gibi, düz bir çizgi üzerinde veya L veya U şeklinde düzenlenir. Diğer merkez türlerine göre yöresel alışveriş merkezi formatı en geniş dağılımı oluşturur35.
32 Grant lan Thrall, “Business Geography and Real Estate Market Analysis”, (US, Oxford University
Press, , 2002), s. 167.
33 Berman and Evans, 4th. ed., op. cit., s.253.
34 Berrin Şahin, “Alışveriş Merkezi Yatırımlarının Türkiye Koşullarında İrdelenmesi ve Antalya
Örneği”, (MSÜ, Yayımlanmış Doktora Tezi, İstanbul, Haziran, 2001), s.65
Şekil 1- L Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör, 2007:11; Hartley 1975:102
Şekil 2 - L Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör, 2007:12; Carpenter 1974:9
“Küme” tipi olarak da inşa edilebilen yöresel merkezler, “L”, “U” ve “Küme” tipine ek olarak, “Halter” (Dumbbell), “Üçgen” ve “Çift Halter” (Double Dumbbell) olarak da inşa edilmekte olup, her köşede büyük bir departmanlı mağazaya da yer verilebilmektedir. Cadde otopark dükkanlar Hizmet alanı dükkanlar Departmanlı mağaza Departmanlı Mağaza Küçük İndirimli Departmanlı Mağaza Dükkanlar otopark Hizmet alanı Cadde
Hizmet ettiği ticari alan, 10 ile 20 dakika arasında araba sürüş mesafesi içinde yaşayan 40,000- 150,000 insana hizmet eder. Tipik olarak brüt kiralanabilir alanı (Gross Leasable Area), yaklaşık olarak 14,000 metrekare (150,000 square feet), fakat bazı durumlarda 9,300 metrekareden 41,000 metrekareye ( ya da daha fazlası) dağılabilir. Bu merkezlerin kiralanabilir brüt alanının her 93 metrekaresi (1,000 square feet) için dört ile altı arasında değişebilen beş arabalık otopark yeridir36.
Şekil 3- Küme Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Tazegül 2002:51, Carpenter 1974:10
Bu tür merkezin dağılımı o kadar çok olmuştur ki, 1980’ler de yeni bir alt kategori oluşturuldu. Süper yöresel merkez ( the super community center). Süper yöresel alışveriş merkezi 23,225 den 46,450 metrekareye ( 250,000 – 500,000 square feet) dağılım gösterir. Süper yöresel bir alışveriş merkezinde bulunan ilk beş kiracı, bayan hazır giyim, aile ayakkabıları, bay giyim, bayan özellikli giyim ve aile giyim üzerinedir.
Yöresel merkezlerin yeni formu olarak Güç Merkezleri ( Power Center) oluşmuştur. İçinde çoklu indirimli marka perakendecileri (off-price retailers) ve kategori kırıcı (category killers) çapa mağazalar ve birkaç yan kiracı bulundurur.
36 ULI., 3rd.ed., op. cit., s.11.
Cadde Cadde Ana Departmanlı Mağaza Otopark Mağazalar Mağazalar Otopark
Bütün alışveriş merkezi türleri içinde, çapa mağazaları, pazar büyüklüğü, ve çekim gücü kavramları arasından kategorize edilmesi en zor yöresel alışveriş merkezidir. Çünkü yöresel alışveriş merkezi geniş miktarda artan alışveriş ürünü sunumu, belirli durumlarda özel kategori ürünleri, Pazar alanı daha az tahmin edilebilir. Bir de yöresel alışveriş merkezi ara merkez (in-between center) olduğu için kategori etmesi en zor olandır.
Şekil 4- T Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör, 2007:12; Carpenter 1974:11 Şekil 5- U Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör, 2007:12; Carpenter 1974:10 Cadde Cadde Mağ. Mağ. Departmanlı Mağaza Departmanlı Mağaza Mağ. Mağ. Mağ. Mağ. Otopark Otopark Cadde Otopark Hizmet Alanı
Ana Departmanlı Mağaza Küçük Depart. Mağ. Küçük Depart. Mağ. Dükkan Dükkan
ac. Bölgesel Alışveriş Merkezi ( Regional Shopping Center)
Bölgesel bir alışveriş merkezi, geniş, çekici bir coğrafi Pazar yayılımı olan planlanmış alışveriş olanağıdır. Bölgesel bir alışveriş merkezi müşterilerin ziyaretini arttırmayı amaçlayan çok geniş ve derin alışveriş yönlü ürün ve hizmet çeşitleri sunar37. İki şehrin ortasında kurulan bu merkezler, müşterilerine; uygunluk mağazalarından, alışveriş merkezlerine yüksek derecede uzmanlaşmış dayanıklı ürünler satan mağazalara kadar, perakende mağazalarının geniş bir dizisini sunarak müşterilerin ilgisini çekmeye ve tüm ihtiyaçlarını karşılamaya çalışırlar.
Bölgesel Merkezlerin oluşumunda ve yer seçiminde şu faktörler rol oynar38: • Kurulacak alışveriş merkezinin hizmet edeceği allanın kullanım
büyüklüğü, nüfus yoğunluğu, gelir dağılımı ve satın alma gücü,
• Bölgeye toplu taşıma araçları ve özel araçlarla ulaşım kolaylıkları ve genel ulaşım ağı düzeni,
• Hizmet verilecek alanın gelişimi ve bu gelişimin alışveriş merkezine olabilecek muhtemel etkisi,
• Alışveriş merkezinin gelecekteki büyüyebilme durumunu karşılayabilecek yeterli alanın bulunması,
• Yer seçimi ile ilgili çalışma ve araştırmaların büyük mağaza, dükkân ve diğer servislerle ilgili olarak araştırma ve analizler yaptırması.
Urban Land Institute (ULI) ye göre bölgesel alışveriş merkezleri 2 alt kategoriye ayrılır. Bölgesel merkezler ve süper bölgesel merkezler.
aca. Bölgesel Alışveriş Merkezi (Regional Shopping Center)
Tanıma göre, bir bölgesel alışveriş merkezi bir veya iki tam çeşit departmanlı mağazaya sahiptir. Genellikle brüt kiralanabilir alanı (GLA) yaklaşık olarak 42 bin metre kare (450,000 square feet) ve dağılımı yaklaşık 28 bin metre kare ile 84 bin
37 Berry Berman and Joel R.Evans , “Retail Management A Strategic Approach”, 9th.ed., (New
Jersey, Pearson Education Inc., Upper Saddle River, New Jersey, 2004), ss. 248 – 249.
38 Tuba Sayılı, “Alışveriş Merkezlerinin Gelişimi, Sınıflandırılması ve Tasarımını Etkileyen
metre kare (300,000 –900,000 square feet) arasındadır39. Bölgesel alışveriş merkezlerinin başarısı, modernize mağazaları ve artan park yeri kolaylıkları ile şehir içi perakendecileri tarafından savunmacı ölçülere dayanır. Şehirlerarası otoyolları ve gelişmiş kamu taşımacılığı çoğu şehir içi alışveriş bölgesini rekabetçi kılar40. Kimi alışveriş merkezleri tüm banliyö bölgesi için sosyal, kültürel ve mesleki odak noktası haline gelir.
Şekil 6- Halter Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Tazegül 2002:52, Carpenter 1974:11
39 ULI, 3rd.ed., op. cit., s.8.
40 William M. Pride and O.C. Ferrel., “Marketing; Basic Concepts and Decisions”, 4th.ed., (Boston,
McGraw-Hill Book Co.,1985), s.278. Cadde Cadde Otopark Mağ. Mağ. Mağ. Mağ. Depart. Mağ. Depart. Mağ.
Şekil 7- Üçgen Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör, 2007:13; Carpenter 1974:12
Şekil 8- Çift Halter Tipi Yöresel Alışveriş Merkezi
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör, 2007:17; Hartley 1975:103 Cadde Otopark Otopark Cadde Departmanlı Mağaza Departmanlı
Mağaza Departmanlı Mağaza
Cadde
Cadde
Merkez
Departmanlı Mağ. Departmanlı Mağ.
Dükkanlar Dükkanlar Dükkanlar Dükkanlar Departmanlı Mağ. Departmanlı Mağ. Otopark Otopark Otopark Otopark
Bölgesel alışveriş merkezleri 1930’lu yıllarda ilk olarak Amerika’da uygulanmıştır. İlk dış mekan bölgesel alışveriş merkezi 1950’ de Seattle da, başlıca şehir içi departman mağazası olan Bon Marche şubesi çapa mağazası olarak kuruldu41. ABD’ de en büyük süper bölgesel alışveriş merkezi Minesota’da Minneapolis’e yakın 1992 yılında hizmete giren “Mall of America”dır. Mall of Amerika ile ilgili bilgiler ise şöyle sıralanabilir42:
• Yapım Maliyeti – 650 milyon dolar
• Ekonomik Etkisi – Mall of America, Minnesota eyaletinin yıllık ekonomik aktivitesine etkisi 1.8 milyar dolardan daha fazla katkı sağlar.
• Brüt kiralanabilir alanı – 232,250 metre kare (2.5 milyon square feet)
• Toplam bina alanı 391,180 metre kare (4.2 milyon square feet)
• Mağaza Sayısı – 520 den daha çok
• Oturmalık restoranlar- 20
• Fast food restoranları- 30
• Özellikli yemek mağazaları- 36
• Sinemalar- 14
• Çalışanlar – 11,000 yıl içinde, 13,000 yaz ve tatil zamanlarında
• Park yeri- 12,550 yerinde
• 1.seviyeye yürüme mesafesi – 57 mil
• Toplam mağaza önü uzunluğı – 4.3 mil
• Barındırdığı diğer çekicilikler; Nickelodeon Kâinatı, Su Altı Maceraları, Akvaryum, LEGO Yaratıcılık Merkezi, Dinozor Yürüyüşü Müzesi, A.C.E.S. Uçuş simülasyonu, NASCAR Silikon Motor Hızyolu, Bloomingdale’s, Macy’s, Nordstrom ve Sears.
41 Berman and Evans , 9th ed., op. cit., s.249.
Resim 1- Mall of America 1. Seviye Haritasi
Kaynak: www.mallofamerica.com
acb. Süper Bölgesel Alışveriş Merkezi ( Super Regional Shopping Center)
Süper bölgesel alışveriş merkezleri, üç veya dört departmanlı mağaza ve
genellikle her zaman olmasa da daha büyük olması dışında, bölgesel alışveriş merkezi ile tüm aynı karakteristikleri paylaşır. Süper bölgesel bir alışveriş merkezi tipik brüt kiralanabilir alanı, yaklaşık 84 bin metre karedir (900,000 square feet ) fakat 46 bin metre kareden 186 bin metre kareye ( 500,000 – 2 million square feet) kadar dağılabilir. Süper bölgesel alışveriş merkezleri 150 bin kişiyi aşan ve daha çok merkeze 25 – 30 dakikadan daha fazla bir sürüş mesafesinden merkeze ulaşan bir populasyona hizmet eder. Ülkemizde Büyük kitleleri çeken Zafer Plaza, Capitol, Karusel, gibi alışveriş merkezleri süper bölgesel alışveriş merkezlerine örnek olarak verilebilir.
Bölgesel ve süper bölgesel alışveriş merkezlerinin fonksiyonları aynıdır, sadece dağılımları ve müşteri çekme güçleri farklıdır. Öncelikli olarak sundukları ürünler arasında, tam derinlikte ve çeşitte alışveriş ürünleri, karışık eşya, ayakkabı, giyim ve aksesuar, ev dekorasyonu, hediyelik ve özel ürünler ve elektronik ürünler bulunur. Artan bir şekilde yiyecek, kişisel hizmetler ve eğlencede sağlarlar.
Müşteriler bazen daha çok tercih ve farklı mağazalarda alışveriş etme avantajı için, bölgesel bir alışveriş merkezinden süper bölgesel bir merkeze geçebilirler.
b. Konumlarına Göre Alışveriş Merkezleri
Bu bölümde bahsedilecek olan alışveriş merkezleri genellikle şehirde veya şehre yakın kasaba olarak adlandırılan bölgelerde ya da diğer bir deyişle şehir dışı bölgelerde konumlandırılmış olan planlı ya da plansız olarak oluşturulmuş alışveriş merkezleridir.
Ülkemizde de alışveriş merkezleri şehir içlerinden şehir dışında oluşturulması için çeşitli görüş ve hazırlıklar mevcuttur. Bu konu ile ilgili farklı düşünceler olsa da Hazırlanan ancak bir türlü çıkarılmayan Hipermarketler Yasa Tasarısı'na göre il ve ilçelerdeki yerleşim merkezlerinde 5 bin metrekareden büyük mağazalar açılamayacak, 400 metrekareden büyük mağazaların kuruluşu izne bağlanacaktı. Ancak, küçük esnafı hipermarketler karşısında koruyan yasalar olmadığı için, 400 metrekare üzerindeki hipermarketlerin ve süpermarketlerin perakende pazarındaki payı son 13 yılda hızla arttı. Bu oran 1995'de yüzde 10 iken, 1998'de yüzde 15'e çıktı. 2008 sonunda ise yüzde 60'a yaklaştı43. Ülkemizde plansız şehirleşmenin bir sonucu olarak da, şehir dışı diye adlandırılan yerleşim birimlerinin giderek şehir içi konumuna kayması da aslında bir sorunu çözümsüz yapan bir diğer unsurlardandır.
ba. Şehir İçi Alışveriş Merkezleri (Downtown Shopping Centers/ Central Business Districts)
Bir şehir merkezinde bulunan perakende merkezidir. Merkezi iş bölgesi (Central Business District) ile eş anlamlıdır. İş aktivitesinden ötürü, iş saatleri sırasında insanları bölgeye çeker. Bu bölgeler kamu taşımacılığının da merkezidir ve yoğun bir yaya ve araç trafiği vardır. Bu merkezlerde en az bir departmanlı mağaza ve birkaç özellikli mağaza ve kolaylık mağazaları bulunur. Yüksek güvenlik gereksinimi, dükkan hırsızlığının yaygın olması, ve park yerinin limitli olmasından dolayı perakendeciler şehir içi alışveriş merkezi bölgesinden kaygı duyabiliyorlar44. Bilinen en iyi şehir içi merkezi iş bölgesi alışveriş merkezi örneği, iş topluluklarının
43 “Hipermarket Sayısında İnanılmaz Artış”,www.sabah.com.tr/22/12/2008, (Alınış tarihi, 18.03.09)
merkez şehirde daha rekabetçi olarak kentsel alışveriş merkezi ile güçlendiği New York City’de ki Grand Central Terminal dir.
Resim 2- Grand Central Terminal
Bu perakende yaklaşımı bir toplum merkezi sağlamak kadar sosyal bir çevre yaratmak içindir. Kimi gelişim uzmanları tipik bir banliyö alışveriş merkezine göre yeni milenyum için daha gelecek vaat eden bir form olduğuna inanmakta çünkü bu formlar gelişi güzel yayılmayı önlemekte, araba kullanmaktansa yürüyüşü teşvik ederek diğer günlük aktivite perakendesi ile bütünleşmesinde daha kolay uyum sağlamaktadır.
bb. Şehir Dışı Alışveriş Merkezleri (Suburban Shopping Centers)
Trafiğin şehirlere çekilmesi ile değişen alışveriş modelleri, çoğu perakende mağazanın yaşaması ürün karmasını arttırmasına ve saatlerde esneklik yeteneğine dayandı. Bunun sonucunda sadece erkek giyim eşyası satan mağazalar, kadın giyim eşyası da satmak istedi, ayakkabı mağazaları el çantaları eklemek istedi ve kafeteryalar fast-food süreçlerine dönmeye düşünmeye başladı. Çok yürüyüş gereken yerlerde arabaya dönüş, ve bir alışveriş merkezinde diğerine sürüş şehir dışında alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile sonuçlandı45.
c. Diğer Alışveriş Merkezi Türleri ca. Şerit Merkezi (Strip Center)
Kapalı alışveriş merkezlerinin aksine, üstü açık olan ve bir tek süpermarket ya da bol çeşit mağazası olan ve bir caddenin kenarına dizilmiş, önünde otoparkı
olan ve dükkânların önüne kolayca park edilerek zaman kazandıran bir alışveriş merkezidir. Mağazaların hatları daha çok birbirine yürüyüş yolları üzerindeki gölgeliklerle bağlanarak, yürüyüş yolları mağaza önü boyunca akması sağlanır. Üstü açık, çevrilmemiş, büyüklükleri çok geniş olabilen bir alışveriş merkezidir46.
Şekil 9- Şerit/ Sıralı Merkez (Strip Center)
Kaynak: Alkibay, Tuncer, Hoşgör 2007:9, Carpenter 1974:9
cb. Kolaylık Alışveriş Merkezi (Convenience Shopping Center)
Meşgul ve tek seferde alışveriş yapan müşteriler için kolaylık ürünleri (yiyecek, ilaç, vb) veya hizmetleri (çamaşırhane, temizlik, vb) sağlayan küçük bir şerit merkezidir47. Bünyesinde bulunan mağazalar daha çok yerel alışveriş merkezine yakın özellikler taşır. Genellikle bu tür uygunluk merkezlerinde bulunan kiracılar; restoran ve diğer yemek hizmetleri; kuru temizleme, güzellik salonu ve fotokopi mağazası gibi kişisel hizmetler, medikal doktor, dişçi ve finans, sigorta ve emlak ofisleri gibi uzman hizmetlerdir. Brüt kiralanabilir alanı yaklaşık olarak, 1900 metre karedir. ( 20,000 square feet)
cc. Özellikli Merkezler (Speacialty Centers)
Öncelikli alışveriş merkezi türlerinden sonra ortaya çıkan ilk alt kategorilerden birisi “Özellikli Alışveriş Merkezleridir”. Özellikli merkezler, özellikle özel bir mimari karakteri veya çevresel ambiyansı ile kimi zaman, “temalı
46 DeLisle, (June 2007), op. cit. s.22
47 Loc. cit, s.22. Cadde Ana Mağaza Dükkanlar Otopark Dükkanlar Hizmet Alanı
merkez” (themed center), veya “tema özellikli merkez” (themed specialty center) olarakta adlandırılır.48. 1000 metre kareden büyük kiralanabilir alana sahip özellikli merkezlerin en belirgin karakteristiği bünyelerinde gıda dışında özellikli mal satan mağazaları bulundurmasıdır49.
cd. Güç Merkezleri (Power Centers)
Bir güç merkezi, indirim mağazası (target), indirimli marka perakendecisi