NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS | GAYRİMENKUL PİYASALARıNDAN HABERLER
BU SAYıDA / IN THIS ISSUE
- 2014 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış /
Real Estate Market 2014 Q2 Outlook - EMEA Bölgesinde Perakende Piyasası
Görünüm 1. Ç 2014 / EMEA Region Retail Snapshot Q1 2104
- Proje: AND / Project: AND - Son Zamanlarda Gerçekleştirilen
Danışmanlık Projeleri / Recent Advisory Projects - İstanbul Ofis Piyasası 2 Ç. 2014 /
Istanbul Office Market Q2 2014 - Yeni İnteraktif Kira Haritası /
New Interactive Rents Map
Dear Clients and Friends,
In the last issue of our newsletter for 2014 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market.
Our analysis of the current state of the mar- ket includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2014 Outlook.
In our newsletter, we have also included the retail market report by Colliers International.
Finally we suggest that you take a look at our presentation of “EMEA Interactive Rents Map”, which is released by Colliers International in the past months.
As Colliers International Team, we wish you a nice summer!
Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2014 yılının bu ilk sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız.
Piyasa durumu analizimiz, 2014 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanısıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoğu ele al- maktadır.
Bültenimizde ayrıca Colliers International tarafından yayınlanan perakende raporu- na yer verdik.
Son olarak geçtiğimiz aylarda tanıtımı gerçekleştirilen ‘‘Colliers International EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) İnteraktif Kira Haritalası ile ilgili bölüme de göz atmanızı tavsiye ederiz.
Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir yaz geçirmenizi dileriz!
Spring/Summer 2014
İlkbahar/Yaz 2014 Newsletter
Türkiye gayrimenkul piyasalarında genel olarak hareketli ve tale- bin önceki yıla göre daha güçlü olduğu 2013 yılının, özellikle ikin- ci yarısı ve sonlarında ortaya çıkan politik belirsizlik, ve bunun sebep olduğu finansal piyasalardaki volatilite, 2014 yılı başında piyasalar açısından endişeye sebep olmuştur. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi yoğun bir gayrimenkul arzı olan alt piyasalar açı- sından talebin yavaşlama ihtimali bir risk oluşturmaktadır. Bu endişeler yerel seçim sonrası finansal piyasalardaki volatilitenin azalması ile yerini daha pozitif bir ortama bırakmış gibi gözükse de, 2014 ve 2015 yıllarında planlanan seçimlerin yine volatilite yaratabileceği beklentisi bulunmaktadır. Bu durum özellikle ko- nut ve perakende piyasalarını direk etkilemektedir. Mevcut inşa halinde olan alışveriş merkezi projeleri dışında yatırımcıların yeni kapsamlı perakende projelerine girmekten çekindiğini görü- yoruz. Konutta ise; özellikle İstanbul, Ankara, ve İzmir gibi kent- sel dönüşüm projeleri dolayısı ile yüksek arz olan piyasalarda talep yavaşlaması müteahhitler bakımından sorun oluşturabilir.
2014 yılı boyunca sürebilecek politik belirsizlik, yükselebilecek banka faizleri ile birleşirse, konut talebinde bir durgunluk ya- ratacağı kesin gibi gözükmektedir. Konut ve perakendedeki ya- vaşlama, dolaylı olarak da olsa, ofis ve endüstriyel piyasalarda talep azalmasına yol açmaktadır. Ofiste inşa halindeki yüksek arzın, hem İstanbul hem de Ankara piyasalarında, bir talep ya- vaşlamasına tahammül edebilecek seviyenin üzerinde olduğunu düşünmekteyiz. Endüstriyel piyasalar ise, yatırımcısı açısından;
kısıtlı yeni bina arzı ve Türkiye’nin, her geçen gün, bölgesel üre- tim ve dağıtım üssüne dönüşmesi sayesinde artan talep dolayısı ile daha az risk taşımaktadır. Tüm bu durumdan en az etkilenmiş görünen turizm gayrimenkul piyasasıdır. Her geçen gün artan turizm potansiyeli ile otel yatırımlarının hız kesmeden devam et- tiğini görüyoruz.
Kerim Cin Yönetici Ortak
In 2013, the Turkish real estate market, that had been moving forward with strong demand compared to the previous year, was affected by the political uncertainty in the second half. Consequently the volatility that occurred in the financial markets in the following period and on- wards has caused a concern for the beginning of 2014. Especially for sub-markets such as Istanbul and Ankara with high real estate supply, the potential of a slowdown in demand carries a risk. Despite the fact that following the local elections, these concerns had been replaced with a more positive environment with the decline of volatility in the financial markets, further volatility is anticipated due to the further elections scheduled in 2014 and 2015. This situation directly affects the housing and retail markets. We observe that investors beware of new large retail projects apart from the ones that are currently under construction. In housing, especially in cities, such as Istanbul, Ankara and Izmir which have high supply due to multiple urban transforma- tion projects, the slowdown in demand may create a big challenge for developers. In case the political uncertainty, that may last throughout 2014, is coupled with a potential raise in bank interest rates, a reces- sion in housing demand seems inevitable. The slowdown in housing and retail, albeit indirectly leads to a decrease in demand in the office and industrial markets. We believe that the high supply of office proj- ects that are currently under construction is beyond the level, which can tolerate a slowdown in end user demand, in both Istanbul and Ankara. Industrial markets seem to present less risk for the investors due to the facts that the building supply is more limited when com- pared with offices and as Turkey is moving every day closer into be- coming a regional production and distribution base for industries. The market that is least effected from this environment appears to be the tourism and hotels. Hotel investments continue unabated thanks to the tourism potential that continues to increase with each passing day.
Kerim Cin
Managing Partner
2014 YILI İKİNCİ ÇEYREĞİNDE TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ
REAL ESTATE MARKET 2014 SECOND
QUARTER OUTLOOK
More than half of the markets have recorded a change in prime rental values since Q1 2013, whether in high street or shopping centre rents. Demand from international retailers for prime shop- ping locations continued to drive further rental growth, in particular in the top EMEA high streets such as Old Bond Street in London, Champs Élysees in Paris and Stoleshnikov Lane in Moscow. In Western Europe, next to Paris and London, German high streets also saw annual growth in prime rents. They have stabilized, however, in the last six months. Some downward movement in both, high street and shopping centre rents, took place in Geneva and Helsinki.
In Eastern Europe, Sofia saw the most significant increase in prime high street rents. This, however, is a return to previous levels after a sharp decline at the turn of 2012 and 2013. Major Russian retail markets, of Moscow and Saint Petersburg, recorded further rental growth of both high street and shopping centre rates, as occupier demand remained strong. Prime rents in Riga also continued upward movement, particularly strong
in the high streets, reflecting the increasing demand for street retail units in this market.
Kiev recorded deep decline in prime shopping centre rents due to high volume of new retail supply that was delivered to the market. Despite strong retail sales and continuous demand from international brands, also Istanbul saw a significant drop in prime rents, on both mid-year and annual basis. The decline is related to Turkish Lira depreciation against Euro and USD.
Istanbul saw a significant drop in prime rents, on both mid-year and annual basis due to Turkish Lira depreciation
against Euro and USD.
İstanbul’da Türk Lirası’nın Euro ve ABD doları karşısında değer kaybından dolayı yıl ortası ve tüm
yıllık kira rakkamlarında önemli düşüş yaşanmıştır.
2013 yılı birinci çeyreğine oranla, ana cadde ve alışveriş merkezi kiraları dahil olmak üzere, piyasaların yarısından çoğunda kiralar değişlik göstermiştir. Uluslararası perakende zincirlerinin, EMEA bölgesinde, Londra’da Old Bond Street, Paris’te Champs Ély- sees, Moskova’da Stoleshnikov Lane gibi, ana cadde üzerinde bulunan alışveriş lokasyonlarına talepleri, kiralamada büyümeyi daha da ileri taşımıştır. Batı Avrupa’da, Paris ve Londra’dan sonra, Alman ana caddelerinde de kira oranları yıllık artış gös- termekle birlikte, son altı aylık dönemde sabitlenmiştir. Cenevre ve Helsinki’de ise, ana cadde ve alışveriş merkezi kira oranlarında düşüş yaşanmıştır.
Doğu Avrupa’da, ana cadde kira oranlarında en büyük artış Sofya’da kaydedilmiştir. Bu durum, 2012 ve 2013 yıllarında kira seviyelerinde yaşanan büyük düşüşten eski seviyelere doğru bir artışı yansıtmaktadır. Kiracı talebinin yüksek olduğu Rusya’nın önde gelen perakende pazarları, Moskova ve Saint Petersburg’da, ana cadde ve alışveriş merkezi kira oranlarında da artış kaydedilmiştir. Riga piyasasında, cadde üzeri alışveriş birim- lerine olan talep artışının yansıması olarak, özellikle ana caddel- erde kira oranları güçlü hissedilen bir şekilde artış seyrini sürdürmüştür.
Piyasaya arz edilen yeni perakende noktalarının yoğunluğuna bağlı olarak, Kiev’de alışveriş merkezi kira oranlarında büyük bir düşüş kaydedilmiştir. İstanbul’da ise, Türk Lirasının Euro ve ABD doları karşısında değer kaybına bağlı olarak, güçlü perakende satışlara ve uluslararası markalardan gelen taleplerin devam et- mesine rağmen, yıl ortası ve yıllık bazda kira oranlarında önemli düşüş yaşanmıştır.
EMEA BÖLGESİNDE
PERAKENDE GÖRÜNÜM 1.Ç. 2014
ANA CADDE KİRALAMALARINDA LONDRA VE MOSKOVA LİDER
EMEA REGION RETAIL SNAPSHOT Q.1 2014
LONDON AND MOSCOW LEADING HIGH STREET
RENTAL GROWTH
In terms of the rental changes in the next 12 months, the majority of the markets are expected to remain stable. Further increase can be expected in London, as strong demand amid limited supply will continue to push rents up further on Old Bond Street. Other UK markets, such as Bristol and Edinburgh, might see some growth in prime high street rents, as well as Stockholm, Copenhagen and Vilnius. Further moderate growth of shopping centre rents is expected in Dusseldorf, Milan and Vilnius; while declines are to be seen in Istanbul and Kiev.
STRONG GROWTH IN RETAIL INVESTMENT IN THE UK
Half of the markets recorded movements in prime retail yields in the last 12 months, with the changes seen mainly in the
first six months and stabilisation towards 2014. Almost all major UK markets saw compression of prime high street and shopping centre yields, amid the economic recovery and strong demand from investors driving retail investment volume to the highest level in the last six years. Few prime assets coming to
the markets and growth in prime rents, put pressure on prime yields in Dublin, where strong compression of both high street and shopping centre yields took place.
Economic deterioration and negative perception of the market by foreign investors contributed to the low investment activity in Ukraine, where the most significant weakening of prime yields took place.
Increase of retail supply and significant increase in interest rates in Turkey, pushed up prime retail yields in this market. Some upward movement in prime shopping centre yields was also seen in Rome and Milan.
Little movement in prime yields is forecast in the next 12 months, with some compression expected in London, Stuttgart, Prague and Budapest. Further weakening could be seen in Geneva and Istanbul.
Gelecek 12 aylık dönem içerisinde, piyasaların çoğunda kira oranlarında bir değişiklik yaşanmayacağı düşünülmektedir.
Londra’da, sınırlı arza karşılık yüksek olan talep nedeniyle Old Bond Street’te, fiyatlarda yükselme beklenebilir. İngiltere’de Bristol ve Edinburgh’da ve Stockholm, Kopenhag, Vilnius gibi diğer pazarlarda ana cadde kira oranlarında artış gözlemlene- bilir. Düsseldorf, Milano ve Vilnius’da ise alışveriş merkezi kira oranlarında hafif bir artış beklentisine karşılık, Istanbul ve Kiev’de düşüş gözlemlenebilir.
İNGİLTERE’DE PERAKENDE YATIRIMINDA GÜÇLÜ BÜYÜME
Son 12 aylık dönem içerisinde, perakende getiri piyasaların yarısında hareketlilik göstermiştir. İlk altı aylık dönemde hareketlilik gözlemlenirken, 2014’de doğru durum sabitlenmiştir. İngiltere’de, neredeyse tüm piyasalarda ana cadde ve alışveriş merkezi getiri oranlarında düşüş gözlemlenirken, ekonomik iyileşme ve yatırımcılardan gelen yüksek taleple birlikte, perakende yatırımları son altı yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Piyasaya arzın düşüklüğü, kira oranlarının artışı, ana cadde ve alışveriş merkezi getirilerinin düşüş gösterdiği Dublin’de, getiri oranları üzerinde baskı yaratmıştır.
Getiri oranlarında en ciddi düşüşün gözlemlendiği Ukrayna’da, ekonominin bozulması ve yabancı yatırımcıların pazarla ilgili negatif algısı, yatırım faaliyetlerinin düşük seviyelerde kalmasına neden olmuştur. Türkiye’de ise, perakende alanında arzın artması ve faiz oranlarının önemli oranda yükselmesi, bu pazarda perakende getiri oranlarını yükseltmiştir. Roma ve Milano’da da, alışveriş merkezi getirilerinde yükseliş seyri gözlemlenmiştir.
Gelecek 12 aylık dönem içerisinde, Londra, Stuttgart, Prag ve Budapeşte’de düşüş olmakla birlikte, getirilerde ufak değişimler öngörülmektedir. Cenevre ve İstanbul’da getirilerde daha ciddi oranda azalma görülebileceği düşünülmektedir.
2015 3. Çeyrek’te A+ bir ofis projesi olarak hizmete girmesi planlanan Anadolu Yakası’nın en önemli ve prestijli ofis böl- gesi Kozyatağı’nda yükselen AND, Anadolu Grubu tarafından geliştirilmekte olup 35.418 m2 kiralanabilir ofis alanına sahip bulunmaktadır. Bölgedeki en nitelikli A+ Sınıfı ofis projesi olma özelline sahip olan AND, verimli kat planları, teknik donanımı, lo- kasyonu ve her aşamasında kullanıcı faydası göz önüne alınarak tasarlanmış olması nedeniyle ile diğer ofis binalarından ayrılacak ve piyasaya yeni bir yön verecektir.
AND, Kozyatağı’nda kentin ana ulaşım aksı olan E-5 Karayolu’nun hemen bitişiğinde, Kadıköy-Kartal Metro hattının üzerinde, Kozyatağı Metro istasyonuna ise 80 metre mesafede bulunmak- tadır. İstanbul Anadolu Yakası’nın en eski ve prestijli merkezi iş aksı olan Kozyatağı Bölgesi aynı zamanda yerli ve yabancı fir- maların en çok tercih ettiği bölgelerden birisi konumunda olup, metro hattı ile önemini daha da artırmıştır. Procter & Gamble, BP, Peugeot, Exxon Mobil, Cargill, Daikin Kozyatağı bölgesinde bulunan şirketlerden sadece birkaçıdır.
Colliers International Yönetici Ortağı Kerim Cin proje ile ilgili gö- rüşlerini şöyle açıkladı:
“2014 yılı başında İstanbul Esentepe’de yer alan Torunlar GYO’ya ait Torun Tower Projesi’nin 60.023 m2’lik bölümünü daha inşaat halinde Denizbank’a kiralamamız sektörde büyük yankı uyandır- mıştı çünkü inşaatı tamamlanmış rakip binalarda doluluk oranları henüz %10’u dahi bulmamıştı. Fakat biz 2013 yılında binanın pa- zarlaması için ilk imzayı atarken bu başarıyı öngörmüştük. Aynı şekilde AND’nin de rakiplerinden ayrışarak yankı uyandıracak bir pazarlama başarısına imza atacağını biliyoruz. Çünkü AND bir yatırımcı binası olarak değil, A’dan Z’ye her aşamasında kullanıcı talep ve ihtiyaçları göz önünde bulundurularak hayat dolu bir çalışma ortamı olarak geliştirildi.”
AND is an A+ office project developed by Anadolu Group with 35,418 sqm leasable office space, which is rising in Kozyatağı, the most im- portant and prestigious office location of Asian side, is scheduled to be launched in the third quarter of 2015. Being a project in the region that carries the most elaborate features, AND is to stand out amongst the other projects within the district with its efficient floor plans, tech- nical infrastructure, location and design that are focused to tenant’s needs in every aspect, and give a new direction to the market.
AND, is located in Kozyatağı, adjacent to the city’s main transport axis E-5 Highway, and 80 meters from Kozyatağı metro station on Kadıköy-Kartal Metro line. Kozyatağı region is the oldest and most prestigious central business district on the Asian Side; it is highly pre- ferred by local and international companies and its location became more prominent with the metro line. Procter & Gamble, BP, Peugeot, Exxon Mobil, Cargill, Daikin are amongst the companies that are lo- cated in Kozyatağı region.
Kerim Cin, Managing Partner of Colliers International expressed his view about the project and stated:
“At the beginning of 2014, the leasing of 60,023 sqm space of Torun Tower Project in Istanbul Esentepe, which was in construction phase, had a great impact in the industry, because at the time, the occu- pancy rates at the launched competitor projects were not even at 10% occupancy rate. However we had anticipated this achievement in 2013 while signing the initial contract. We know that AND will differ- entiate from its competitors through a similar blockbuster marketing success. Because AND is designed not to be an investor building but to become an exuberant office space that considers every aspects of tenants’ demands and needs from A to Z.”
AND MARKETING ACTIVITIES TAKE A START
Colliers, the leasing consultant of AND has launched its marketing activities for the office building with the most elaborate features on the Asian Side.
AND’NİN PAZARLAMA ÇALIŞMALARI BAŞLADI
Colliers, Anadolu Yakası’nın en nitelikli ofis binası AND’nin Yetkili Kiralama Danışmanı olarak pazarlama faaliyetlerine başladı.
PROJE / PROJECT: AND, Kozyatağı
AND Kozyatağı
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT VALUATION AND ADVISORY PROJECTS
Tavros Yatırım Holding
Colliers International Türkiye, Rusya ve Kazakistan’da yer alan yedi adet otel pro- jesinin değerleme çalışmasını gerçekleş- tirmiştir.
Elite World Hotels
Colliers International Türkiye, Elit Turizm için Küçükyalı’da yer alan 7.511 m2 arsaya yönelik en iyi ve en doğru kullanım analizi raporunu hazırlamıştır.
Baumax
Colliers International Türkiye, Baumax için Adana’da yer alan 27.000m2 arsaya ait değerleme çalışmasını hazırlamıştır.
Tavros Yatırım Holding
Colliers International Turkey performed Valuation services of seven hotel projects located in Turkey, Russia and Kazakhistan.
Elite World Hotels
Colliers International Turkey completed Highest and Best Use Analysis of 7,511 sqm.
land parcel located in Küçükyalı for Elit Turizm.
Baumax
Colliers International Turkey completed the valuation study Valuation of 27,000 sqm.
land plot located in Adana for Baumax.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2014 yılı ikinci çeyreğinde, orta- lama kira rakamları ve boşluk oranlarına baktığımızda 2014 yılı ilk çeyreğine nazaran çok büyük değişiklikler olmadığını söyleyebiliriz.
Fakat genel ortalamalar da belirgin bir değişiklik olmamasına rağ- men, değişikliğe uğrayan bölgeler olmuştur. Değişiklik gösteren bu bölgeleri Asya Yakası’nda Kavacık ve Kozyatağı, Avrupa Yakasında ise Kağıthane/Cendere, MİA ve İstanbul Batı olarak verebiliriz.
Genel resme baktığımızda Avrupa Yakasında A Sınıf ofislerin boş- luk oranlarının düştüğünü ve kira rakamlarının gerilediğini görmek- teyiz. Asya Yakasında ise A sınıfı ofislerin boşluk oranlarının düş- tüğünü ve kira rakamlarının artığını görmekteyiz.
Arz
Ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin MİA (%33), İstanbul Batı (%18), Ümraniye (%17) ve Maslak (%14) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %82’sini oluşturmaktadır.
Altunizade bölgesi ofis stokunun toplam %1’lik kısmı ile en düşük stoğa sahip bölge olurken geri kalan 4 bölge (Kağıthane/Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, İstanbul Doğu) %4 ile %5 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul’un geri kalan %17’lik kısmını oluşturmaktadır.
Aşağıdaki tabloda Avrupa ve Asya Yakası’ndaki A ve B Sınıfı ofis stoğunun dağılımı gösterilmektedir.
AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A
1.171.312 543.363 1.714.675
B
447.746 274.871 722.617
İSTANBUL OFİS PİYASASI 2.Ç. 2014
ISTANBUL OFFICE MARKET Q4 2013
An analysis of the average rental rates and vacancy rates of the A class office market in the second quarter of 2014, shows that there are no considerable changes compared to the first quarter of the year.
However, despite the fact that the overall average didn’t show any con- siderable changes, prices were changed in some regions. Kavacık and Kozyatağı on the Asian side; Kağıthane/Cendere, CBD and Istanbul West on the European side can be stated among those regions. Looking at the big picture, we can say that the vacancy and the rental rates of the A Class offices on the European side have shown a decrease. The vacancy rates of the A Class offices on the Asian have declined and the rental rates have shown an increase.
Supply
An analysis of the regional breakdown of the office stock indicates that the regions with the highest A Class office stock are: CBD (33%), Non- CDB West (18%), Ümraniye (17%) and Maslak (14%). The total office stock offered in these four regions represents 82% of the overall office stock in Istanbul. While Altunizade represents the lowest share of the office market with 1%, the remaining 4 regions (Kağıthane/Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, Istanbul East), each ranging between 4%
and 5%, constitute 17% of the remaining office market.
The following table shows the distribution of the A and B Class office stock on the Asian and European sides.
EUROPE ASıA EUROPE & ASıA A
1.171.312 543.363 1.714.675
B
447.746 274.871 722.617
2014 yılı ikinci çeyreğinde boşluk oranlarının Avrupa Yakası’nda MİA bölgesinde arttığını; Maslak, Kağıthane/Cendere ve İstanbul Batı bölgelerinde ise düştüğünü görmekteyiz. Asya Yakası’nda ise boşluk oranlarının Kavacık bölgesinde arttığını; Ümraniye, Kozyatağı/Ataşehir, İstanbul Doğu bölgelerinde ise düştüğünü ve Altunizade bölgesinde ise değişiklik olmadığını görmekteyiz.
Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır:
Kozyatağı bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2014 yılının ilk çeyreğinde %35,97 iken 2014 yılının ikinci çeyreğinde bu ora- nın %32,61’e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni ola- rak bölgedeki büyük ofis stokuna sahip Büyükhanlı Plaza ve Nida Kule Göztepe’de bu dönemde gerçekleşen kiralamaları gösterebi- liriz.
Kağıthane/Cendere bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2014 yılının ilk çeyreğinde %48,92 iken bu oranın 2014 yılının ikinci çeyreğinde %37,40’a düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün nedeni; bölgedeki nitelikli ofis binaları olan Papirus Plaza ve Tekfen Ofis Park projesinde gerçekleşen kiralama işlemleridir.
Kağıthane/Cendere bölgesinde geçmiş dönemlere baktığımızda kiralamaların istenilen seviyelerde olmadığını gözlemliyoruz.
Halen bölgede önemli bir boşluk bulunmasına rağmen son dönemde istenilen kira rakamlarının gerçekçi bir hal alması ile birlikte bölgedeki kiralama işlemlerinde bir hareketlilik olduğunu söyleyebiliriz.
In the second quarter of 2014, we observe an increase in the vacancy rates in the CBD region on the European side, while there has been a decrease in Kağıthane/Cendere and Istanbul West regions. During the same period, the vacancy rates of the Asian side increased in Kavacık region, decreased in Ümraniye, Kozyatağı/Ataşehir, Istanbul East regions and remained stable in Altunizade.
An analysis of each individual region reveals that the following dis- tricts have experienced the most notable changes in vacancy rates:
In Kozyatağı area we observe that the A Class office vacancy rate decreased from 35.97% in the first quarter of 2014 to 32.61% in the second quarter of 2014. This decrease was due mainly to the fact that some projects with abundant office stocks in the area, such as Büyükhanlı Plaza and Nida Kule in Göztepe were rented out during the subject period.
The A Class office vacancy rate in Kağıthane-Cendere region decreased from 48.92% in the first quarter of 2014 to 37.40% in the second quarter of the same year. This decrease is due to the office spaces that were rented out in qualified buildings such as Papirus Plaza and Tekfen Ofis Park projects. Looking at the last transactions in the previous terms, the rental performance of the Kağıthane/
Cendere region has not been at a desirable level. Although there is still a significant vacancy in the region, the rental activity in the region has accelerated as the recent asking rates in the region became more realistic.
* Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International
0 250,000 500,000 750,000 1,000,000 1,250,000
2. Çeyrek 2014
DOLU ALAN
ASYA AVRUPA
15,37%
14,37%
0 250,000 500,000 750,000 1,000,000 1,250,000
ASIA EUROPE
OCCUPIED SPACE VACANT SPACE
Q4 2014
15.37%
14.37%
Rental Values
During the second quarter of 2014, the average asking rents on the European side fell in all regions, a significant decline in the asking rents is noticed in the CBD and Istanbul West regions. In Maslak and Kağıthane/Cendere region, the decrease in the rental rates is limited to decimals. The average asking rents on the Asian side remained stable in Altunizade region, decreased in Kozyatağı and increased in Ümraniye, Kavacık, Istanbul East regions. While Kavacık region showed a noticeable decrease, the change experienced in the asking rents on the other 3 regions is limited to decimals. In the following section a brief analysis of the changes for each individual region will be presented.
The following table shows the increase/decrease in the average asking rents for A Class offices during the second quarter of 2014 in comparison to the previous quarter of the same year:
Kira Değerleri
2014 yılı ikinci çeyreğinde ortalama kira rakamlarının Avrupa Yakası’nda tüm bölgelerde düştüğünü; fakat gözle görülür düşü- şün MİA ve İstanbul Batı bölgelerinde yaşandığını görmekteyiz.
Maslak ve Kağıthane/Cendere bölgelerindeki kira düşüşleri onda- lık rakamlar ile telaffuz edilmektedir. Asya Yakası’nda ise kira rakamlarının Altunizade bölgesinde sabit kaldığını; Kozyatağı böl- gesinde düştüğünü ve Ümraniye, Kavacık, İstanbul Doğu bölgele- rinde ise arttığını görmekteyiz. Burada da Kavacık bölgesindeki düşüşün gözle görülebilir olduğunu; diğer 3 bölgede ise kira artış- larının veya düşüşlerinin ondalık rakamlar ile ifade edildiğini belirtmek gerekmektedir. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz.
2014 yılının ikinci çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir:
A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 2. Çeyrek 2014
Maslak* ▼
MİA ▼
Kağıthane / Cendere* ▼
* Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International
ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR A CLASS OFFICES - Q2 2014
Maslak* ▼
CBD ▼
Kağıthane / Cendere* ▼
0%
19,30%
32,61% 3,40% 1,93%
17,21%
12,38%
10,75%
37,40%
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
DOLU ALAN 2. Çeyrek2 014
0%
19,30%
32,61% 3,40% 1,93%
17,21%
12,38%
10,75%
37,40%
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
VACANT SPACE OCCUPIED SPACE A Class
Q2 2014
The average asking rent of A Class offices on the European side fell from $31.80/sqm/month in the first quarter of 2014 to $30.43/sqm/
month in the second quarter of the same year. During the same period, the asking rent of A Class offices on the Asian side increased from $21.61/sqm/ month in the first quarter of 2014 to $21.77/sqm/
month in the second quarter.
An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals that some notable changes have occurred in the following areas:
The average asking rent on the CBD region fell from $33.73/sqm/
month in the first quarter of 2014 to $31.70/sqm/month in the second quarter of the same year. As stated in our previous report; Taksim, Etiler, Levent, Gayrettepe-Esentepe, Beşiktaş and Şişli regions that show similar characteristics are gathered under the title of CBD. The reason behind this decline on the rental figures in Istanbul’s most expensive office district can be explained with the impact of the pressure caused by the increase of the dollar exchange rate, in addition to the increasing office supply in the region. Moreover the downward rental value revision of some office spaces in Şişli and Beşiktaş that have not been rented out for a long period can be seen as a contributing factor.
The average asking rents in the Istanbul West region, decreased from
$16.77/sqm/month in the first quarter of 2014 to $13.92/sqm/month in the second quarter of the same year. The decrease in the average asking rents in the region, which holds the second largest office stock of Istanbul’s office market, was mainly due to some of the qualified buildings that have not reached a desirable rent level and consequently revised the asking rates downwards.
The average asking rents in Kavacık increased from $20.00/sqm/
month in the first quarter of 2014 to $22.01/sqm/month in the last second quarter of the same year. The result of the limited amount of rentable office space available in the region and the low level of future 2014 yılının ilk çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin orta-
lama kirası $31,80/m2/ay iken 2014 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $30,43/m2/ay’a gerilemiştir, 2014 yılının ilk çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $21,61/m2/ay iken 2014 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $21,77/m2/ay’a yüksel- miştir.
Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise deği- şimlerde en öne çıkan bölgeler:
MİA bölgesinde ortalama kiralar 2014 yılı ilk çeyreğinde $33,73/
m2/ay iken 2014 yılı ikinci çeyreğinde bu rakam $31,70/m2/ay’a gerilemiştir. Bir önceki raporumuzda da belirttiğimiz gibi benzer özellikler gösteren Taksim, Etiler, Levent, Gayrettepe-Esentepe, Beşiktaş ve Şişli bölgeleri tek bir başlık altında toplanarak MİA ola- rak adlandırılmıştır. Bu düşüşün nedeni olarak İstanbul’un en pahalı ofis bölgesi olan bu bölgede kira rakamları üzerinde artan dolar kurunun baskı yaratması ile birlikte, artan ofis arzının da etkisinin olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Ayrıca, özellikle Şişli ve Beşiktaş bölgelerinde uzun dönemdir kiralanamayan bazı ofis alanlarındaki kira rakamlarının aşağıya doğru revize edilmesini de gösterebiliriz.
İstanbul Batı bölgesinde ise ortalama kiralar 2014 yılı ilk çeyre- ğinde $16,77/m2/ay iken 2014 yılı ikinci çeyreğinde bu rakam
$13,92/m2/ay’a gerilemiştir. Bu düşüşün ana nedeni olarak İstanbul ofis piyasasının en büyük ikinci stoğuna sahip olan böl- gede talebin istenilen seviyelere ulaşamaması ve boşluk oranları- nın hala yüksek olması dolayısıyla bazı nitelikli binaların kira rakamlarını aşağıya doğru revize etmesini gösterebiliriz.
Kavacık bölgesinde ortalama kiralar 2014 yılı ilk çeyreğinde
$20,00/m2/ay iken 2014 yılı ikinci çeyreğinde bu rakam $22,01/
m2/ay’a yükselmiştir. Bu artışın ana nedeni olarak kısıtlı stoğa sahip bölgede arzın çok düşük seviyelerde kalması dolayısıyla
* Kaynak: Colliers International
$21,77
$30,43
$0
$10
$20
$30
$40
ASIA EUROPE
ASIA EUROPE
ıstanbul Average Rental Rates* ($/sqm/month) Q2 2014
* Source: Colliers International
2. Çeyrek 2014
$21,77
$30,43
0 $ 10 $ 20 $ 30 $ 40 $
ASYA AVRUPA
ASYA AVRUPA
stock supply have resulted an increase on the average asking rates in the region. Especially the above the average asking rate of an office space, which is added to the stock in this quarter, illustrates this clearly.
Future Stock
The new office stock expected to be added to the city’s existing stock kiralanabilir kısıtlı ofis alanlarında istenilen rakamların yükselme-
sini gösterebiliriz. Özellikle bu çeyrekte stoğa dahil olan bir ofis katının ortalamalar üzerinde kira rakamı istemesi bunu net bir şekilde gözler önüne sermektedir.
Gelecek Stok
Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya
* Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International
20,0 21,0 24,1
18,8 22,0 13,9
29,2 31,7
17,7
0 10 20 30 40
Q2 2014
20,0 21,0 24,1
18,8 22,0 13,9
29,2 31,7 17,7
0 10 20 30 40
2.Çeyrek 2014
A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the city’s central business districts, such as Levent, Maslak, Gayrettepe, and Ataşehir.
As stated in our previous reports, given the prevailing economic cir- cumstances the current tenant demand in these districts were pro- jected to fall short of such high supply in the short term thus the increase in supply could drive the current asking rents downwards in the CBD. Although our predictions proved to be true, the withdrawal of the 2 under-construction projects with the largest office space in the CBD region changed the market conditions in the favor of the owners, especially on the Büyükdere axis. As a reminder, at the end of the first quarter of 2014, the rental of 60.000 sqm office space by Denizbank at Torun Tower developed by Torun GYO was registered as the largest office lease transaction in the Turkish market. During the same period, as a result of Finansbank’s purchase of Kristal Kule, a 66.000 sqm office space has been withdrawn from the supply. In the coming period, if the average asking rates show an upwards incline due to the noticeable decrease in the amount of supply in the region, the preference of the tenants could shift towards the secondary office Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı
Levent, Maslak, Gayrettepe, Ataşehir gibi merkezi iş akslarında yer almaktadır. Daha önceki raporlarımızda belirttiğimiz gibi mevcut ekonomik konjonktür dahilinde, kısa vadede, MİA bölgesindeki kiracı talebinin bu boyutta bir arzı destekleyemeyeceği öngörüsü ile, söz konusu stok artışının MİA bölgesindeki kira rakamlarını aşağı çekebileceği görüşündeydik. Bu öngörümüzün gerçekleşti- ğini söylemekle birlikte, MİA bölgesindeki en büyük ofis alanına sahip 2 projenin henüz inşaat halinde iken stoktan çıkması ile iple- rin özellikle Büyükdere aksında tekrar mal sahiplerinin eline geçe- bileceğini gözlemlemekteyiz. Anımsamak gerekirse Torunlar Gyo’nun geliştirdiği Torun Tower projesi Denizbank tarafından 2014 yılı ilk çeyreğinin sonunda kiralanmış ve bu işlem 60.000 m2 ile İstanbul’da gelmiş geçmiş en büyük ofis kiralama işlemi olarak kayıtlara geçmişti. Finansbank yine aynı dönemlerde Soyak Kristal Kule’yi satın alarak yaklaşık 66.000 m2 ofis alanın bu bölgede arz- dan çıkmasını sağlamıştı. Eğer MİA bölgesinde önemli bir arzın erimesi sonucunda kira seviyeleri de tekrar yukarıya doğru revize olursa, kısa ve orta vadede kiracı tercihlerinin yeniden avantajlı
* Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International
1.014.390
674.163
0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000
AVRUPA
m2
ASYA
1.014.390
674.163
0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000
EUROPE
m2
ASIA
districts, offering more advantageous rental rates, in the next short to medium term.
The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 3 years and that are currently in planning and construction phase:
kira şartları sonucunda ikincil bölgelere kayabileceğini söyleyebili- riz.
Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek plan- lama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir:
* Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International
sqm
32.929 427.776
533.870
320.219 233.466
58.353 81.940 0
100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
m2
32.929 427.776
533.870
320.219 233.466
58.353 81.940 0
100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
Accelerating success.
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2014. All rights reserved.
485 offices in 63 countries on 6 continents 485 ofisle 63 ülkede 6 kıtadayız
KERİM CİN Managing Partner kerim.cin@colliers.com.tr
NESLİHAN KURTULUŞ
Director, Valuation and Advisory Services neslihan.kurtulus@colliers.com.tr
LARA GEZGİN
Director, Marketing & PR lara.gezgin@colliers.com.tr
Tel. +90 212 288 62 62 Fax. +90 212 347 07 94 Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A 34 394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey
Contact | İletişim
Müşterilerimize yönelik hizmetlerimizde sürekli gelişime verdiğimiz önemin bir göstergesi olarak, ofis, endüstri ve lojistik piyasaları verileri colliers.com adresi üze- rinden interaktif haritaya yüklenmiştir.
Bu yeni özellik, kullanıcılara faaliyette olduğumuz tüm pazarlardaki en son kira rakamlarını karşılaştırma olanağı sunmak- tadır. Tek bir tıklamayla, Almanya’da faali- yette olduğumuz altı şehirde A Sınıfı ofis kiralarını karşılaştırmak veya İngiltere genelinde, endüstri ve lojistik piyasaları istatistiklerini karşılaştırarak, sunduğumuz rakamların getiri yüzdesi öğrenmek müm- kün.
Kullanıcılarla paylaşılan bu veriler, tüm bölge genelinde, ortalama kiralar, boşluk oranları, verimlilik ve gelecek trendler dahil tüm piyasa göstergelerinin izlenme- sine ve karşılaştırılmasına olanak sağla- maktadır.
Ortak veri kaynağı, bu rakamları göstere- cek şekilde güncellenmiş olan gayrimen- kul uygulaması ile el ele çalışmaktadır. Bu uygulama, Avrupa, Orta Doğu ve Afrika bölgelerinde, ofis, perakende, endüstri ve lojistik piyasalarında güncel piyasa gös- tergelerine erişimi sağlamaktadır. Akıllı telefonlara ve mobil cihazlara yüklenebilen bu uygulamayı aşağıdaki linklerden indire- bilirsiniz.
Android uygulamasını indirin: https://play.
google.com/store/apps/details?id=com.intelli- genmobile.colliersemea
Apple uygulamasını indirin: https://itunes.
apple.com/gb/app/colliers-emea/
id562881001?mt=8.
INTERAKTIF KİRA RAKAMLARI HARİTASI
Demonstrating our commitment to continu- ally innovating for our clients, our office, and industrial and logistics market data has been incorporated into an interactive map on col- liers.com.
This new functionality allows users to com- pare the latest office rents across all of our markets. At the click of a mouse you can find out the average Class A office rents of our six cities in Germany or compare the industrial and logistics statistics to discover the prime yield percentage for our offerings throughout the UK.
In keeping with all of the means that we share this data, users have the ability to view and compare current market indicators across the region including: average rents, vacancy rates, yields and future trends.
This collaborative data source goes hand in hand with our property app, which has recently been updated to reflect these figures.
The app allows you to view current market indicators for the office, retail, industrial and logistics markets across Europe, the Middle East and Africa. Available for download on smartphones and mobile devices as below:
Download for android: https://play.google.
com/store/apps/details?id=com.intelligenmo- bile.colliersemea
Download for apple: https://itunes.apple.com/
gb/app/colliers-emea/id562881001?mt=8.
