GGY464
KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ
Dr. Hüseyin YURDAKUL
Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü
Getiri: Bir yatırımdan belirli bir dönem içerisinde yapılan yatırıma karşılık elde edilen gelirdir.
Sermaye kazancı (Capital Gain)
Faiz (İnterest)
Sabit getirili varlıklar (Tahvil, bono)
Temettü getirisi (Dividend Yield)
Paylar vb.
Risk: Bir olayın olmama şansını veya olasılığını ifade eder. Beklenilen getirinin elde edilememesini ve hedeften sapmayı ifade eder.
Risk ve Getiri
Risk ve getiri arasında pozitif ilişki vardır.
Geleneksel Finans: Bireyler riskten kaçınır, belirliliği belirsizliğe tercih eder.
Risk Tutumuna Göre Yatırımcı Türleri:
Riskten kaçınan yatırımcı: Aynı düzey artış veya azalışta, azalışta daha fazla fayda kaybı yaşar.
Risk seven yatırımcı: Aynı düzey artış veya azalışta, azalışta daha az fayda kaybı yaşar.
Risk nötr yatırımcı: Aynı düzey artış veya azalışta, fayda kazanç ya da kaybı aynıdır.
Örnek: Bir yatırım yıl sonunda eşit olasılıkla 100 TL veya 200 TL ödeme yapacaktır.
Beklenen Tutar: 100*0,5 + 200*0,5 =150 TL
Riskten kaçınan yatırımcı belirsizlik nedeniyle bu yatırım için 150 TL’den daha az ödeme yapmak isteyecek.
Risk seven yatırımcı ise 150 TL’den daha yüksek ödeme yapmak isteyecek
Risk nötür yatırımcı ise 150 TL ödeme yapmak isteyecek
Risk ve Getiri
Risk ve Getiri
Fayda
Varlık/Servet Konkav
Riskten Kaçan Yatırımcı
Fayda Fayda
Varlık/Servet Varlık/Servet
Risk Nötür Yatırımcı Riskten Seven Yatırımcı Konveks
1) Geçmişe Yönelik Getiri: Gerçekleşen Getiri (Realized Return) 2) Geleceğe Yönelik Getiri: Beklenen Getiri (Expected Return) Faiz
Gerçekleşen Getiri: Yatırım tutarının bir dönem içinde ne kadar artırdığını ifade eder.
Yatırım Pay ise; Sermaye Kazancı ve Kar Payı
•
Getiri Hesaplama
01.01.2018 tarihinde 100 adet ABC A.Ş. payları tanesi 50 TL’den satın alınmıştır. 30.05.2018 tarihinde Şirket hisse başına 5 TL kar payı dağıtmıştır. 30.06.2018 tarihinde paylar 60 TL/adet’den satılmıştır.
Bu yatırımın getirisi ne olmuştur?
Başlangıç yatırım tutarı=100 adet * 50 TL = 5.000 TL
Dönem içi kar payı tutarı=100 adet * 5 = 500 TL
Dönem Sonu satış Tutarı=100 adet * 60 TL = 6.000 TL
= = %30
•
Getiri Hesaplama
Örnek
Beklenen Getiri: Yatırım tutarının gelecek bir dönem içinde ne kadar artacağını ifade eder.
Muhtemel getirilerin gerçekleşme olasılığıyla ağırlıklandırılmış getirisidir.
Gelecekteki olası durumlarda olası getiriler ve bunların olasılıkları ortaya konur.
Getiri Hesaplama
Ekonomi Olasılık ABC A.Ş. Getiri Hazine Bonosu Getiri
Kötü 0,25 -0,20 0,15
Normal 0,50 0,20 0,15
İyi 0,25 0,40 0,15
Beklenen Getiri () =
= (-0,20)*0,25 + 0,20*0,50 + 0,40*0,25 = 0,15
•
Getiri Hesaplama
Ekonomi Olasılık ABC A.Ş. Getiri Getiri *Olasılık
Kötü 0,25 -0,20 -0,05
Normal 0,50 0,20 0,10
İyi 0,25 0,40 0,10
Beklenen Getiri 0,15
Getiri Hesaplama
Örnek
Ortalamadan sapma
Beklenen getiriden farklılaşmak
Getirinin ortalama getiriden sapması
Standart sapma
Geçmişe yönelik standart sapma hesaplama
Gerçekleşen getiri standart sapması
Geleceğe yönelik standart sapma hesaplama
Beklenen getiri standart sapması
Risk Ölçümü
•
Gerçekleşen Getiri Riski
ABC A.Ş.’nin haftalık Cuma kapanış itibarıyla kapanış fiyatı aşağıdaki tablodaki gibidir. Bu firmanın 2.-11. hafta arasındaki getirisi ve riskini hesaplayınız.
Gerçekleşen Getiri Riski Örnek
ABC A.Ş.'nin Cuma kapanış Fiyat
1. hafta 12
2. hafta 13
3. hafta 11
4. hafta 10
5. hafta 9
6. hafta 8
7. hafta 10
8. hafta 10
9. hafta 13
10. hafta 12
11. hafta 11
R2 = (13-12)/12 = 0,08
…
R11 = (11-12)/12 = -0,08
Gerçekleşen Getiri Riski Örnek
Fiyat Getiri
1. hafta 12
2. hafta 13 0,08
3. hafta 11 -0,15
4. hafta 10 -0,09
5. hafta 9 -0.10
6. hafta 8 -0,11
7. hafta 10 0,25
8. hafta 10 0,00
9. hafta 13 0,30
10. hafta 12 -0,08
11. hafta 11 -0,08
=0,002
•
Gerçekleşen Getiri Riski
Örnek
Gerçekleşen Getiri Riski Örnek
Fiyat Getiri
2. hafta 13 0,08 0,002 3. hafta 11 -0,15 0,002 4. hafta 10 -0,09 0,002 5. hafta 9 -0,10 0,002 6. hafta 8 -0,11 0,002 7. hafta 10 0,25 0,002 8. hafta 10 0,00 0,002 9. hafta 13 0,30 0,002 10. hafta 12 -0,08 0,002 11. hafta 11 -0,08 0,002 Fiyat Getiri
2. hafta 13 0,08 0,002 3. hafta 11 -0,15 0,002 4. hafta 10 -0,09 0,002 5. hafta 9 -0,10 0,002 6. hafta 8 -0,11 0,002 7. hafta 10 0,25 0,002 8. hafta 10 0,00 0,002 9. hafta 13 0,30 0,002 10. hafta 12 -0,08 0,002 11. hafta 11 -0,08 0,002
r-
0,082 -0,156 -0,093 -0,102 -0,113 0,248 -0,002 0,298 -0,079 -0,085 0,082 -0,156 -0,093 -0,102 -0,113 0,248 -0,002 0,298 -0,079 -0,085
(r-)^2 0,0067 0,0242 0,0086 0,0103 0,0127 0,0616 0,0000 0,0890 0,0062 0,0072 0,0067 0,0242 0,0086 0,0103 0,0127 0,0616 0,0000 0,0890 0,0062 0,0072
∑(r-)^2
0,227 0,227
∑(r-)^2/n-1
0,025 0,025
(∑(r-)^2/n-1)^0,5
0,159 0,159
Gerçekleşen Getiri Riski Örnek
0 2 4 6 8 10 12
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
Ort Getiri-ort
•
Beklenen Getiri Riski
ABC A.Ş.’nin beklenen getirileri ve bu getirilerin gerçekleşme olasılıklarını yandaki gibidir. Bu firmanın beklenen getirisi ve riskini hesaplayınız.
Beklenen Getiri Riski Örnek
Ekonomi Olasılık ABC A.Ş.
Çok Kötü 0,05 -0,30
Kötü 0,2 -0,20
Normal 0,5 0,20
İyi 0,2 0,50
Çok İyi 0,05 0,75
•
Beklenen Getiri Riski Örnek
Ekonomi Olasılık (P) ABC A.Ş.
Çok Kötü 0,05 -0,30
Kötü 0,2 -0,20
Normal 0,5 0,20
İyi 0,2 0,50
Çok İyi 0,05 0,75
p*r -0,02 -0,04 0,10 0,10 0,04
Toplam
0,18
Beklenen Getiri Riski Örnek
Ekonomi Olasılık (P) Getiri (r)
Çok Kötü 0,05 -0,30
Kötü 0,2 -0,20
Normal 0,5 0,20
İi 0,2 0,50
Çok İyi 0,05 0,75
0,18
0,18 0,18
0,18
0,18
0,18
0,18 0,18
0,18
0,18
r-
-0,48
-0,38 0,02 0,32
0,57 -0,48
-0,38 0,02 0,32
0,57
(r-)^2
0,233
0,146 0,000 0,101
0,322 0,233
0,146 0,000 0,101
0,322
p*(r-)^2 0,012
0,029
0,000
0,020
0,016 0,012
0,029
0,000
0,020
0,016
∑p*(r-)^2
0,077 0,077
(∑p*(r-)^2)^0,5
0,278 0,278
Faklı risk ve getirilere sahip olan paylar nasıl karşılaştırılacak, hangisi tercih edilmeli
Varyasyon Katsayısı
A Payı B Payı
Risk 5 4
Getiri 6 3
Birim getiri başına ne kadar riske katlanıldığını gösterir.
A Payı B Payı
Risk 5 4
Getiri 6 3
CV 0.83 1,3
Olasılık Dağılımı
23
