4. BÖLÜM: GAZİTEPE PLAN NOTLARI
1- GENEL HÜKÜMLER
1.1. Bu plan, Plan Notları ve Raporu ile bir bütündür.
1.2. Kentsel ve Sosyal Donatı alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
1.3. Yürürlükteki deprem, sığınak, otopark ve diğer ilgili yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
1.4. Planlama alanının tamamı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün belirlediği sınıflamaya göre, Türkiye Deprem Bölgesi Haritası’nda 2.Derece Deprem Bölgesi’nde kalmaktadır. Ancak, bölgenin zemin yapısı ele alındığında 1.Derece Deprem Bölgesi deprem parametresi kullanılacaktır.
1.5. Planlama Alanının tamamında deprem sonrası kullanımı zorunlu olan, tehlikeli madde içeren, insanların uzun süreli ve yoğun bulunduğu, değerli eşyanın saklandığı; her türlü eğitim, sağlık, dini, askeri, resmi, idari, haberleşme, iletişim, enerji, ulaşım vb. tesis alanlarında kamuya ait her türlü yapılarda parsel ölçeğinde jeolojik, jeoteknik etüt raporları hazırlanmadan uygulama yapılamaz.
1.6. Eğitim, sağlık, kültür, dini tesis, öğrenci yurtları, açık ve kapalı spor alanı, resmi kurum (itfaiye, emniyet, telefon santrali, Karayolları, TEAŞ, BEDAŞ, vb.) açık otopark, katlı otopark… vb. kamuya ait donatı alanlarında çevre yapılaşma koşullarına, bölgenin tarihi, mimari kimliğine, doğal yapısına uygun olmak kaydıyla ve projenin büyüklüğüne göre İstanbul Büyükşehir Belediyesi veya Silivri Belediyesi’nce onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
1.7. Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği’ne uyulacaktır.
1.8. İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine uygun olmak ve ilgili kuruluşların görüşleri (Park Bahçeler Müd., Ulaşım Müd., vs.) alınmak koşulu ile Belediyesince onaylanacak avan projelere göre yeşil alanların toprak altlarında kalan kısımlarında (olağanüstü durumlarda sığınak olarak kullanılmak üzere) kamuya ait yer altı otoparkı yapılabilir.
1.9. Planlama alanında; belediyesince açık alan, yeşil alan gibi yerlerin uygun noktalarında ilgili kuruluşların uygun görüşleri alınması ve helikopter yönetmeliğine uymak koşulu ile kamuya ait helikopter iniş ve kalkış pisti (HELİPORT) ayrılabilir.
1.10. Yeşil alan olarak ayrılan alanlarda ancak ilgili kurumların görüşü doğrultusunda Teknik Altyapı fonksiyonlarını içeren tesisler yaptırmaya ilgili mevzuat çerçevesinde Belediyesi yetkilidir.
1.11. Bu planda tüm fonksiyonlarda belirtilen yapılaşma koşulları imar parseli (net parsel) üzerinden uygulanır.
1.12. Planlama Alanı içinde ilgili koruma kurulu kararları ile tespit ve tescil edilmiş bulunan yapı ve ağaçlar korunacak ve kurul kararları esas alınacaktır.
1.13. Planda belirlenmiş yol genişliğine uyulacaktır. Çizilmiş yol genişliği fazla ise bu genişlik muhafaza edilecektir.
1.14. Tüm fonksiyon alanlarında özürlüler ile ilgili gerekli düzenlemelerle ilgili olarak İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.
1.15. Planlama Alanı içerisinde 1/5000 ölçekli planda 90 ki/ha yoğunlukta kalan konut alanları ve ticaret alanları dışındaki alanlarda 18. Madde uygulaması yapılmadan uygulama yapılamaz. 18. Madde uygulaması Etaplar halinde yapılabilir. Etaplar halinde yapılması durumunda Etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %5’ten fazla olamaz.
2. ÖZEL HÜKÜMLER
2.1. Yerleşime Uygunluk İle İlgili Hükümler:
İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü tarafından 25.10.2010’da onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporuna göre Gazitepe Mahallesi Önlemli Alan-5.1 (ÖA-5.1) olarak tespit edilmiştir.
İnceleme Alanında yapılan SPT ölçümlerinde zeminin oldukça farklı özellikler sergilediği belirlenmiş olup dolayısıyla farklı oturmalar beklenmektedir. Yüksek yapılardan ve ağır yüklerden kaçınılmalıdır.
Sahada yapılacak kazılar esnasında çevre yapılaşma-yollar mutlak surette göz önünde bulundurulmalıdır. Derin kazılar yapılacak ise uzman teknik elemanlarca uygun görülen iksa yöntemlerinden bir veya birkaçı uygulanmadan kazı yapılmamalıdır. Parsel bazında zemin etüt yapılmadan inşaat izni verilmemelidir.
2.2. İSKİ İle İlgili Hükümler:
Plan Yapımı Aşamasında İSKİ tarafından 04.03.2010 tarih ve 113688 sayılı yazısındaki kurum görüşünde belirtildiği üzere;
2.2.1. Planlama sahası içinden ve kenarından geçen dere ve yan kollarının (Boğluca/Kayalı Deresi ve yan kolları)
a) Yağmur suyu toplama havzası 0-80 ha arasında olan dereler için 15m.genişliğinde (akstan itibaren 7,5+7,5 m)
Alan “Dere Yapı Yaklaşma Sınırı”dır. Dere Yapı Yaklaşma Sınırı olarak belirlenen bu alanlar İmar Planında Dere Islahı, Servis Yolları ve Yeşil Alan olarak ayrılmıştır. Afete maruz bu alan içinde yapılaşmaya izin verilemez, derenin doğal akışını engelleyecek ve arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma yapılamaz.
2.2.2. Yapılacak çalışmalarda; dere yatakları, vadi tabanları ve dere koruma alanlarında kazı, hafriyat, dolgu, döküm, malzeme depolama vb. faaliyetlerin kesinlikle yapılmaması, dere yada vadi kesitlerinin daraltılmaması, dere yatağının doğal halinin korunması, arazinin eş yükselti eğrilerinin değiştirilmemesi, dere yatakları ve koruma alanları dahilinde sedde, topuk, duvar,tel kesinlikle yapılmaması gerekmektedir.
2.2.3. Yağışlı havalarda yağmur sularının atık su kanalizasyon hatlarına karışması sonucu yaşanan atık su parsel bağlantısı geri tepmesi olaylarının önlenebilmesi için taşkın riski taşıyan dere koruma bandına komşu parsellerdeki yapılarda bina atıksu tesisat çıkışı zemin kat seviyesinden olup, parsel bacası çıkışı mümkün olan en yüksek eğim ve kotta kanalizasyon şebeke hattına bağlanacaktır. Varsa bina bodrum katlarından atıksu parsel bağlantıları ( terfi sistemleri hariç) kesinlikle yapılmayacak ve iptal edilecektir.
2.2.4. Taşkın riski taşıyan Dere Yapı Yaklaşma Sınırına komşu parsellerde bodrum katına izin verilmemeli ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu hallerde yüksek taşkın riskine maruz bu katla iskân edilmemeli, konut, otopark, sığınak, depo vb. her türlü faaliyet amacıyla kullanılmamalıdır.
2.2.5. Dere Yapı Yaklaşma Sınırına komşu parsellerde herhangi bir noktada su basman kotu bu noktadan dere kesitine dik ve en yakın mesafedeki dere kenar (kret) kotundan+1,50.yüksekte olması zorunludur.
2.2.6. İmar Planında Akaryakıt İstasyonu olarak gösterilmiş parseller için;
* Akaryakıt tankı, depo ve pompasının yüz aldığı cephedeki yolda bulunan mevcut ve planlanan atıksu borularının zarar görmemesi için akaryakıt/lpg tankı ile içme suyu/atık su boruları ekseni arasında en az 7m.mesafe bırakılmalıdır.
* Atıksu bağlantı projesi İSKİ’ye onaylatılmalı, GSM görüşü aşamasında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı’nın görüşü alınmalıdır.
* Atıksu deşarjında “Atıksuların Kanalizasyon Şebekesine Deşarj Yönetmeliği” gereğince Akaryakıt İstasyonu için arıtma tesisi ihtiyacının ilgili birimce bildirilmesi halinde topoğrafik yapıya uygun yeterli boş alan bırakılmalıdır.
2.2.7. Planlama Sahasında her ne sebeple olursa olsun derelerin üzeri kapatılmamalıdır. Akarsu ve derelerin yatakları yol olarak kullanılmamalıdır. Daha önce inşa edilmiş taşkın kontrol tesislerinin üzeri kapatılmak sureti ile açık mecralar kapalı mecralara dönüştürülmemelidir.
2.2.8. Dere güzergâhlarında dere ıslah kesiti dere, yol ve yeşil alan olarak kullanılacağından, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında değerlendirilmelidir.
3. YAPI DÜZENİNE AİT HÜKÜMLER
3.1. Bir parselde imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olmak kaydıyla birden fazla yapı yapılabilir. Bir parselde birden fazla yapı yapılması durumunda;
3.1.1. Binaların birbirine olan mesafeleri her bina için imar planında ayrı ayrı belirlenen yan bahçe mesafeleri toplamından az olamaz. Gelişme Konut Alanlarında yapılması halinde binaların çıkma uçları arasındaki mesafe o binalar için planda belirtilen yan bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz.
3.1.2. Bina konumları, özel mülkiyette kalacak parsel içi yollar, otoparklar, bahçeler, meydan, yeşil alan, süs göleti, havuzlar ile bunların bağlantısı su kanalları, arıtma tesisi, trafo gibi altyapı tesisleri görsel ve çevresel değerler vaziyet planında gösterilecektir. Bu amaçla düzenlenecek vaziyet planı ve avan projeleri Silivri Belediyesi tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
3.1.3. İPTAL
3.2. İmar Planında Yapı Adaları içerisinde belirtilmiş Yapı Düzeni, İnşaat Emsalleri ve Yapı Yükseklikleri esastır. Ancak, Ayrık Yapı Nizamı şartlarının sağlanamadığı durumlarda İnşaat Emsali ve Yapı Yüksekliklerini aşmamak koşulu ile yapı nizamını (İkiz, Bitişik, Blok) belirlemede Belediye yetkilidir.
3.3. İPTAL 3.4. İPTAL 3.5. İPTAL
3.6. Açık çıkmalarda, tabi zemin kotu ile çıkma altı mesafesi şartı aranmaz.
3.7. Gelişme Alanlarında yapılacak olan açık ve kapalı çıkmalar, planda tanımlanan asgari bahçe (yapı yaklaşma) mesafelerini geçemez.
3.8. İPTAL 3.9. İPTAL
3.10. Planlama alanı içinde konut, ticaret ve kentsel altyapı (sağlık, eğitim, idari vb. tesisler) alanlarının otopark ihtiyacı kendi fonksiyon alanı içinde çözülecek olup ticari maksat dışında otopark olarak kullanılacak alanlar emsale dahil değildir.
3.11. Parsel alanı içinde konut yapısından ayrı olarak 500 m²’den büyük olmamak koşulu ile parsel alanının %25’i kadar kömürlük, samanlık, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları vb. müştemilat yapıları yapılabilir. Yapılacak müştemilat yapıları ön bahçe mesafesi içine yapılamaz. Yan ve arka bahçe mesafesine yapılacak müştemilat yapıları ile komşu parsel sınırı arasındaki mesafenin 1.00m.den az olması halinde komşu parsel sahibinden muvafakat alınması zorunludur. Müştemilat yapıları 1 kat ve 3.50m.yi geçemez. Müştemilat yapıları bağımsız bölüm şeklinde düzenlenemez, ifraza konu edilemez, müştemilat yapıları içerisinde iskan edilebilir alan yer alamaz.
4. KONUT ALANLARI UYGULAMA HÜKÜMLERİ
4.1. N.İ.P.nda 20 k/ha yoğunluklu Konut Alanı: Yapı Emsali 0,08 olup yapı yüksekliği 2 kattır..Yapı düzeni Ayrık Nizam olup ön bahçe mesafesi 5m.arka bahçe mesafesi h/2 ve komşu bahçe mesafesi 3m.dir.
İfraz şartı; Bu alanlarda en küçük ifraz 2500 m²’olup parsel cephesi 20 m.ve parsel derinliği 30m.’den az olamaz
4.2. N.İ.P.nda 50 k/ha yoğunluklu Konut Alanı: Yapı Emsali 0,20 olup yapı yüksekliği 2 kattır. Yapı düzeni Ayrık Nizam olup ön bahçe mesafesi 5m. Arka bahçe mesafesi h/2 ve komşu bahçe mesafesi 3m.’dir.
İfraz şartı; Bu alanlarda en küçük ifraz 1000 m²’olup parsel cephesi 15 m.ve parsel derinliği 25m..’den az olamaz
4.3. N.İ.P.nda 90 k/ha yoğunluklu Konut Alanı: Yapı Emsali 0,50 olup T.A.K.S. 0,25 ve yapı yüksekliği 2 kattır. Yapı düzeni Ayrık Nizam olup ön bahçe mesafesi 5 m. Arka bahçe mesafesi h/2 ve komşu bahçe mesafesi 3m.’dir.
İfraz şartı; Bu alanlarda en küçük ifraz 500 m²’olup parsel cephesi 15 m.ve parsel derinliği 25m.’den az olamaz.
5. TİCARET ALANLARI
5.1- Bu alanlarda ticari hizmet veren yapılar, bürolar, dükkânlar, lokanta, çarşı, banka vb.
yapılar yapılabilir. Bu alanlarda belirtilen fonksiyonlarla birlikte konut kullanımı da yer alabilir.
5.2- Ticaret alanlarında İnşaat Emsali 0,50 ve yapı yüksekliği 2 kattır. Yapı nizamı Ayrık olup ön bahçe mesafesi için meskûn mahallerde mevcut teşekküle göre istikamet verilir. Yan bahçe
mesafesi 3m.’den arka bahçe mesafesi h/2’den az olamaz. Bu alanlarda en küçük ifraz şartı 500 m2, en küçük parsel cephesi 15 m. ve en az parsel derinliği 25m.’dir.
5.3- İPTAL
6. KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLER HAKKINDA UYGULAMA HÜKÜMLERİ
Kamu hizmetlerinin görülmesi, toplum ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla kamu veya özel sektör tarafından yapılacak veya yaptırılacak olan eğitim, sağlık, sosyal, kültürel ve dini tesis, belediye hizmet alanı, resmi kurum gibi tüm teknik ve sosyal altyapı alanlarında imar planında o amaca tahsis edilmiş olmak, ilgili kanunlar, plan ile plan notlarına ve ilgili yönetmeliklere aykırı olmamak, kaydıyla bölgenin tarihi, mimari kimliğine ve doğal yapısına uygun olarak hazırlanan ve büyüklüğüne göre Silivri Belediyesi veya Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak olan avan projeye göre uygulama yapılır.
6.1. Yönetim Merkez Alanları: Kentsel alanlarda ihtiyaç duyulan Merkezi ve Yerel Yönetim Birimleri (Adliye, Belediye, Kaymakamlık, Karakol, Emniyet Müdürlüğü, PTT, İETT, İtfaiye vb. kamu idari tesisleri ile hizmet amaçlı birimleri) yer alabilir. Bu alanlarda hangi tesislerin yer alacağı günün ihtiyacına göre uygulama aşamasında belediyesince belirlenecektir.
6.2. B.H.A. (Belediye Hizmet Alanları): Yerleşmenin büyüklüğüne göre hizmet edebilecek nitelikte, içinde sosyal tesis, kültürel tesis, halk eğitim ve idari tesis birimlerinin birlikte yer aldığı, mahalle konağı, belediyeye ait kültürel tesisler, kütüphane, bilgi-beceri- meslek edindirme kursları gibi eğitim ve kültür yapıları, belediyeye ait idari birim şubeleri, muhtarlık gibi yönetim yapıları, semt ölçeğinde küçük ölçekli sağlık tesisleri ve belediye birimleri yer alabilir. Ayrıca; açık alan kullanımı gerektiren kullanımlar (garaj, şantiye, su deposu vb.) ile Belediye Meclisi’nin uygun görmesi halinde kamu hizmetlerinin görülmesi, toplum ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapı ve tesisler de yer alabilir.
6.3. İlköğretim Tesis Alanı: İlgili mevzuata göre yapılacak ilk öğretim hizmeti verecek okullarının yapılacağı alanlardır.
6.4. Sağlık Tesis Alanları: İlgili mevzuata uygun olarak yapılacak hastane, dispanser, sağlık ocağı, sağlık evi, sağlık merkezi ve doğumevi vb. tesislerin bulunduğu alanlardır.
6.5. Dini Tesis Alanları: İbadet tesisleri ve müştemilatı sayılan tesisler dışında başka fonksiyonlar yer alamaz.
6.6. Mezarlık Alanları: İlgili mevzuata göre tespit ve tesis edilen defin alanlarıdır.
6.7. Park Alanı: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Bu alanlarda park alanları, çocuk bahçeleri, çocuk oyun alanları, yürüyüş parkurları, bisiklet yolları ve ana yaya arterleri yer alabilir. İmar planındaki park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve genel helâdan başka tesis yapılamaz. Park alanlarının içerisinde park için gerekli tesislerle birlikte; kat yüksekliği h:4.50 m.yi geçmemek şartıyla, kafeterya, açıkhava spor alanları (gezi alanları, yürüyüş, koşu, bisiklet v.b.) çocuk oyun alanları gibi tesisler yeralabilir. Park alanı tamamında yapılacak yapılar için toplam yapılaşma emsali 0,02 yi aşamaz.
6.8. Spor Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Futbol basketbol voleybol tenis yüzme v.b. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.
Kapalı spor alanlarında yapılanma şartları 0,20 yi aşamaz.
7. TEKNİK ALTYAPI ALANLARI (T.A.Y.)
Teknik Altyapı Alanlarında enerji, iletişim, ulaşım, içme ve atık su, telefon santrali, trafo vb.
kentsel yerleşimin teknik altyapısına hizmet eden kurum ve kuruluşların (İSKİ, İGDAŞ, BOTAŞ, BEDAŞ, DSİ, İETT vb.) tesisleri yer alabilir.İlgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınmak koşulu ile Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
8. PAZAR ALANI
Pazar yeri olarak gösterilen alanlar, çok amaçlı kamusal kullanım alanı olup, sosyal, kültürel, eğlence ve açık ticaret aktivitelerinin yapıldığı tören alanı, açık konser alanı ve yerel ürünlerin pazarlandığı alanlardır. Bunun dışında ilgili belediyenin uygun görmesi halinde gerekli altyapının hazırlanması şartıyla otopark, yılın belirli günlerinde ilgili idarelerin uygun görüşü alınmak kaydıyla kurban satış alanı olarak kullanılabilir. Bu alanlarda pazarlarla ilgili yönetim birimleri, büfe, wc gibi kullanımlar için Emsal: 0,1 ve toplam inşaat alanı 250 m2’yi geçmemek şartıyla Hmax:4,50’yi aşmayan sökülüp takılabilir elemanlardan oluşan yapılar yer alabilir.
9. GÜNÜBİRLİK TURİZM VE REKREASYON ALANI
Açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik eğlenme, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği alanlardır. Bu alanlarda günübirlik turizm tesislerine, lokanta, kafe, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf gibi her tür sportif faaliyetlerine izin verilebilir. Bu alanlarda Emsal 0,05’i ve toplam inşaat alanı 250 m2’yi geçemez. Hmax=4.50 m.’yi geçmeyen sökülüp takılabilir elemanlardan oluşan monte edilebilir (büfe, WC, çay bahçesi vb.) yapılar ve açık otopark alanları yer alabilir.
10. TARIMSAL NİTELİĞİ KORUNACAK ALANLAR
Planlama alanında kalan tarımsal kullanımı korunacak alanlarda, toprak koruma ve arazi kullanımını düzenleyen ilgili mevzuat geçerlidir. Sınırları tarım il müdürlüğü tarafından belirlenen tarımsal kullanımı korunacak alanlarda, tarımsal faaliyetin niteliğine göre, toprak koruma ve arazi kullanımı kanun ve yönetmeliğine uygun olmak şartıyla tarımsal amaçlı yapı yapılabilir.
11. Bu Planda Yer Almayan hususlarda “İstanbul İmar Yönetmeliği” hükümleri geçerlidir.
