Edremit Belediye Başkanlığı Yılmaz Akpınar Bulvarı 9/B Edremit/Balıkesir
BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ
HAMİDİYE MAHALLESİ 961 ADA 1-2-3 VE 4 PARSEL NO.LU TAŞINMAZLARA AİT 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLAN DEĞİŞİKLİĞİ
PLAN AÇIKLAMA RAPORU
EYLÜL 2021
Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Hamidiye Mahallesi, 961 ada 1-2-3 ve 4 parsel no.lu taşınmazlara ait 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği
Plan Açıklama Raporu
PLANLAMA EKİBİ KAŞE/İMZA
Müellif Merve FİL
Şehir Plancısı
İÇİNDEKİLER
1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ ... 4
1.1. Yerleşmenin Genel Konumu ... 4
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri ... 6
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUMU ... 8
3. MEVCUT DURUM TESPİTLERİ ... 10
3.1. Yapı Analizi... 10
3.2. Halihazır Harita Bilgisi ... 11
3.3. Jeolojik Yapı ve Yerleşime Uygunluk Durumu ... 11
4. MER’İ PLANLARDAKİ DURUM ... 12
4.1. 1/100.000 Ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı ... 12
4.2. Mer’i 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı ... 13
5. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ TEKLİFİ ... 14
5.1. Amaç, Gerekçe, Yasal Dayanak ... 14
5.2. Plan Değişikliği Kararları ... 14
5.3. Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi ... 15
ŞEKİLLER LİSTESİ
Şekil 1: Planlama alanının ülke ve bölge içindeki konumu ... 4
Şekil 2: Planlama alanı uydu görüntüsü ... 6
Şekil 3: Planlama alanının bölgesel ulaşım ağı içerisindeki yeri ... 7
Şekil 4: Planlama alanının yerel ulaşım ağı içindeki yeri... 7
Şekil 5: Taşınmaza ait Tapu Kayıt Örnekleri ... 9
Şekil 6: Taşınmazlara ait Aplikasyon Krokisi ... 10
Şekil 7: Taşınmazlara ait Harita Plan Örneği ... 10
Şekil 8: Taşınmazlara ait 1/5.000 ölçekli Halihazır Harita Durumu ... 11
Şekil 9: Planlama alanı yerleşime uygunluk haritası ... 12
Şekil 10: Planlama alanının 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı İçindeki Konumu. ... 13
Şekil 11: Taşınmazlara ait mer'i 1/1.000 ölçekli Nazım İmar Planı ... 13
Şekil 12: 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ... 15
Şekil 13: Planlama Alanı Hesap Tablosu ... 15
Şekil 14: 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi ... 16
1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. Yerleşmenin Genel Konumu
Balıkesir, Batı Anadolu’da Güney Marmara, İçbatı Marmara ve Ege bölgeleri üzerinde uzanan toplam 14.292 km2’ye sahiptir. 39’ 06 derece ve 40’ 39 derece kuzey enlemleri ile 26’ 39 derece ve 28’ 58 derece doğu boylamları arasında yer alan Balıkesir, Anadolu Yarımadası’nın kuzeybatısında ve önemli bir bölümü Marmara bölgesinin, Güney Marmara bölümünde; diğer küçük bir bölümü ise, Ege bölgesinin, asıl Ege bölümünün Kuzey Ege kesiminde yer alır.1 Batıda Çanakkale, güneyde İzmir ve Manisa, doğuda Kütahya ve Bursa illeri ile komşu olan Balıkesir’in, Marmara ve Ege denizine kıyıları bulunmaktadır.
Ege Denizi’ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık: 54 km, Gömeç: 17,5 m, Burhaniye: 12 km, Edremit: 32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen: 8 km, Erdek: 34,75 km, Marmara: 72,5 km, Bandırma: 60 km)’dir.2
Şekil 1: Planlama alanının ülke ve bölge içindeki konumu Kaynak: https://www.google.com/maps
Balıkesir İli 18 İlçe ve merkeze bağlı 3 beldeden oluşmaktadır. Bu ilçeler; Merkez ilçesi (1,466 km2), Savaştepe (425 km2), Sındırgı (1,433 km2), Bigadiç (1,007 km2), Dursunbey (1,906 km2), Kepsut (894 km2), Susurluk (601 km2), Bandırma (599 km2), Erdek (260 km2), Manyas (589 km2), Balya (952
1Anonim, Balıkesir Bir Kentin Kimliği, Ankara, 1997, s. 10
2Ş. Tağıl, Balıkesir Ovası ve Yakın Çevresinin Fiziki Coğrafyası, Ankara, 2004, s. 13.
km2), İvrindi (751 km2), Havran (559 km2), Edremit (708 km2), Burhaniye (426 km2), Gömeç (181 km2) ile Ayvalık (266 km2), Marmara (117 km2)’dır. Ayrıca Merkez ilçeye bağlı Kocaavşar, Pamukçu ve Şamlı beldeleri bulunmaktadır.3
İklim yönüyle ılıman bir özellik gösterir. Ovalarla birlikte dağlık kısımları da içeren Balıkesir toprakları üzerinde, farklı iklim özellikleri görülebilse de merkez ve çevresinde yazlar sıcak ve kurak, kışlar oldukça sert ve soğuk geçer.4 Kıyı bölgelerinde ise kışlar, merkeze oranla yağışlı ve ılıktır. Bu nedenle Balıkesir’in dağlık kısımlarında orman bulunurken, ovaları daha sığdır. Yılın en sıcak ayı Temmuz, en soğuk ayı Şubat’tır. Yazın gölgede en fazla sıcaklık 39-42 C⁰ arasında seyrederken, kışın en soğuk zamanlarda -4 ila -6 C⁰ kadar düşebilmektedir.5
Balıkesir’in iklimi dört faklı ürün grubunun yetişmesine olanak sağlamaktadır.6
Geniş ovaları çevreleyen Balıkesir dağları, genellikle granitlidir. Kömürlü ve tebeşirli arazisi çok azdır. Verimli arazi yönünden oldukça zengindir. Kapıdağ yarımadasının kuzey sahilleri ile Çanakkale’den geçmekte olan Sarıçay ve Karanlıkdere sularının havzaları en verimli toprakları olarak zikredilir. Bunun dışında Menderes, Tuzla, Koç Çayı havzalarının büyük bir kısmı ve Truva arazisi, Balıkesir’in batısındaki Karadere ve Kazdağı’nın yüksek kısımlarındaki Karabel, Balya, Pazarköy, Müstecap, İvrindi, Avşar köyleri havalisi ile Bigadiç ovasının doğu tarafı diğer verimli topraklarıdır.7Edremit ilçesinin başlıca çay ve derelerini Edremit Çayı, Zeytinli Çayı, Kızılkeçili Çayı, Mıhlı Çayı, Manastır Çayı, Şahin Deresi, Eybek Deresi teşkil eder.
Ayrıca Balıkesir ilinin birçok yerinde bulunan sağlığa yararlı ılıca ve kaplıcalar bölgenin volkanik olduğunu göstermektedir.8
Başlıca yeraltı zenginlikleri ise şöyledir: Maden kömürü çeşitleri, simli kurşun, boraks, manganez, simli altın, bakır, krom, borasit, demir ve somaki.9
1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine konu alan, Balıkesir ili, Edremit İlçesi, Hamidiye Mahallesi sınırları içerisinde, Ülkü Yolu’nun kuzeyinde kalmaktadır. Plan değişikliğine konu alan, Edremit ilçe merkezine kuş uçuşu 2.2 km., Balıkesir il merkezine ise 76,9 km. uzaklıktadır.
3Anonim, Balıkesir…., s.10.
4Nesimi Yazıcı, Ocak 1898 Depremi ve Sonrası, Ankara, 2003, s. 6.
5Anonim, Balıkesir Rehberi (1920), Balıkesir Valiliği Kültür Yayınları 1997/1, Balıkesir, 1997, s. 7.
6Abdülmecit Mutaf, Salnamelere Göre Karesi (1847 – 1922), Balıkesir, 2003, s. 23-24.
7Mutaf, a.g.e., s. 19.
8A.g.e., s. 19.
9s. 24.
Şekil 2: Planlama alanı uydu görüntüsü Kaynak: https://www.google.com.tr/intl/tr/earth/
1.2. Ulaşım Ağındaki Yeri
Balıkesir ili Ankara ve İstanbul’u İzmir’e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. Önemli karayolu bağlantıları arasında D200, D565, D573 ve E90 karayolu mevcuttur.
Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir İllerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı’nın hizmete girmesiyle İstanbul havayolu bağlantısı da bulunmaktadır.
Balıkesir ilinin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul’a 393 km., Ankara’ya 546 km., İzmir’e 181 km., Bursa’ya 155 km., Çanakkale’ye 217 km. uzaklıktadır.
Şekil 3: Planlama alanının bölgesel ulaşım ağı içerisindeki yeri Kaynak: http://turkiyeharitasi.com/karayollari_haritasi/
Şekil 4: Planlama alanının yerel ulaşım ağı içindeki yeri Kaynak: https://www.google.com/maps/
2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUMU
Plan değişikliğine konu alan; Balıkesir ili Edremit ilçesi Hamidiye Mahallesi 961 ada 1, 2, 3 ve 4 parsel no.lu taşınmazları kapsamaktadır. Taşınmazlara ait tapu kayıtları aşağıdaki gibidir.
Şekil 5: Taşınmaza ait Tapu Kayıt Örnekleri Kaynak: E-Belediye Bilgi Sistemi.
Şekil 6: Taşınmazlara ait Aplikasyon Krokisi Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
Şekil 7: Taşınmazlara ait Harita Plan Örneği Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
3. MEVCUT DURUM TESPİTLERİ 3.1. Yapı Analizi
Plan değişikliğine konu, Hamidiye Mahallesi 961 ada 1, 2, 3 ve 4 parsel no.lu taşınmazlar içerisinde 4 adet arsa niteliğinde parsel bulunmaktadır. Parsellerin içerisinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
3.2. Halihazır Harita Bilgisi
Şekil 8: Taşınmazlara ait 1/5.000 ölçekli Halihazır Harita Durumu Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
Plan değişikliğine konu alan; Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 20.07.2016 tarihinde onanan Balıkesir İline ait Fotogrametrik yöntemle üretilen 1/5.000 ölçekli Sayısal Halihazır Haritalardan I17C20A Halihazır paftasını kapsamaktadır.
.
3.3. Jeolojik Yapı ve Yerleşime Uygunluk Durumu
Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan “Balıkesir İli, Edremit İlçesi, 4906.79 Hektarlık Alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu”; 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin 7. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından 07.03.2017 tarihinde onaylanmıştır.
Söz konusu taşınmazlar, onaylanan Mikrobölgeleme Etüt Raporu’nda Ö.A-1.1: Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alan’da kalmaktadır.
Şekil 9: Planlama alanı yerleşime uygunluk haritası
Kaynak: Balıkesir İli, Edremit İlçesi, 4906.79 Hektarlık Alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu.
4. MER’İ PLANLARDAKİ DURUM
4.1. 1/100.000 Ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı
"Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı" 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7.Maddesi uyarınca, Bakanlık Makamı'nın 20/08/2014 tarihli ve 13549 sayılı Olur'u ile onaylanmıştır.
Bu kapsamda; 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı’nda plan değişikliğine konu Hamidiye Mahallesi 961 ada 1, 2, 3 ve 4 parsel no.lu taşınmazlar “Kentsel Gelişme Alanı” olarak planlıdır.
Şekil 10: Planlama alanının 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı İçindeki Konumu
Kaynak: Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı.
4.2. Mer’i 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı
Söz konusu taşınmazlar, mer’i 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı’nda Yerleşik Konut Alanı’nda kalmaktadır.
Şekil 11: Taşınmazlara ait mer'i 1/1.000 ölçekli Nazım İmar Planı Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
5. PLAN DEĞİŞİKLİĞİ TEKLİFİ 5.1. Amaç, Gerekçe, Yasal Dayanak
T.C. Edremit Kaymakamlığı İlçe Müdürlüğü’nün 13.08.2021 tarih E-35297493-756.99-29520844 sayılı yazısı ile, ilçemiz Hamidiye Mahallesinde bulunan 964 ada 1 parsel no.lu taşınmaz üzerine Milli Eğitim Bakanlığı tarafından yeni okul yapılacağı; ve yapılacak okulun mer’i imar durumunda belirlenen inşaat alanının yeterli olmadığı, mer’i planda ilkokul alanının lise alanı olarak değiştirilmesi gerektiği, bu nedenlerle imar planında değişiklik yapılması talep edilmiştir.
Planlama alanı, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda Kentsel Meskun Alan'da bulunmaktadır. Hamidiye Mahallesi 964 ada 1, 2, 3 ve 4 parsel no.lu taşınmazlar Edremit Belediye Meclisinin 06.04.2010 tarih 122.11 sayılı meclis kararı ile onaylı mer'i 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda Meskun Konut Alanı'nda kaldığı görülmektedir. 964 ada 1 parsel no.lu taşınmaz Edremit Belediye Meclisinin 06.03.2007 tarih 62 sayılı meclis kararı ile onaylanan mer'i 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar taşınmazın kuzeyinde ve güneyinde bulunan yollardan 20m. diğer yollardan ise 15m.
yapı yaklaşma mesafeli E=0.40 Hmax=6.50m. inşaat yoğunluklu Okul Alanı’nda kalmakta ayrıca taşınmazın doğusundan 7m.’lik yaya yolu geçmektedir. 964 ada 2-3 ve 4 parsel no.lu taşınmazlar ise mer’i 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda yollardan 5m. komşu parsellerden 3m. yapı yaklaşma mesafeli Ayrık Nizam 2 kat TAKS=0.15 KAKS=0.30 inşaat yoğunluk Konut Alanı’nda kaldığı görülmektedir.
Bu doğrultuda; plan değişikliğine konu alan için plan kademelenmeleri arasındaki uyumu sağlayabilmek ve bölge nüfusunun eğitim ihtiyacının karşılanması, sağlıklı bir çevre ile yaşam düzeyinin ve kalitesinin arttırılması amacı ile "Eğitim Alanı" fonksiyonunu belirleyebilmek için 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği hazırlanması gereği doğmuştur. Nazım İmar Planı Değişikliği teklifi hazırlanırken 3194 sayılı İmar Kanunu'nda 14.02.2020 tarihinde yapılan değişiklik ile Ek Madde 8'de tanımlanan "Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz." hükmü doğrultusunda, plan bütünlüğünü bozmamak amacıyla plan değişikliği teklifi 961 no.lu imar adası bütününde hazırlanmıştır. Bununla birlikte, söz konusu plan değişikliği ile 15.09.2020 tarihinde 31245 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren "İmar Planı Değişikliğine Daire Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik"in Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler başlıklı 7. maddesinin (2.) bendinde belirtildiği üzere; kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar değer artış payına konu olmayacağı görülmektedir.
5.2. Plan Değişikliği Kararları
1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği onama sınırı Balıkesir ili, Edremit ilçesi, Hamidiye Mahallesi 961 ada 1, 2, 3 ve 4 parsel no.lu taşınmazları kapsamaktadır.
961 no.lu imar adası içerisinde yer alan 1 parsel no.lu taşınmaz için 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği'nde “Eğitim Alanı” şeklinde öneri getirilmiştir. 961 ada 2, 3 ve 4 parsel no.lu taşınmazlar aynen korunarak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği doğrultusunda Düşük Yoğunluk Mevcut Konut Alanı 51-150 kişi/ha yoğunluğa denk gelmekte olup; mevcut imar planına göre 120 kişi/ha olarak belirlenmiştir.
5.3. Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi
Şekil 12: 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
Hazırlanan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği sonucunda planlama alanı içinde elde edilen değerler aşağıda verilmiştir;
ALAN KULLANIMI
MEVCUT DURUM PLAN DEĞİŞİKLİĞİ SONRASI
ALAN (m²) ORAN ALAN (m²) ORAN
Konut Alanı 13637,61 %100 3009,72 %22,07
Eğitim Alanı - %0 10627,89 %77,93
TOPLAM 13637,61 m² % 100 13637,61 m² % 100
Şekil 13: Planlama Alanı Hesap Tablosu Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
Şekil 14: 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Teklifi Kaynak: Çalışma kapsamında üretilmiştir.
PLAN NOTLARI
1. PLAN, PLAN AÇIKLAMA RAPORU, PLAN HÜKÜMLERİ İLE BERABER AYRILMAZ BİR BÜTÜNDÜR.
2. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI PLAN ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ EDREMİT İLÇESİ HAMİDİYE MAHALLESİ 961 ADA 1-2-3 VE 4 PARSEL NO.LU TAŞINMAZLARI KAPSAMAKTADIR.
3. YOL, OTOPARK, YEŞİL ALAN VB. ALANLAR KAMU ELİNE GEÇMEDEN UYGULAMA YAPILAMAZ.
4. MEVCUT KONUT ALANI (DÜŞÜK YOĞUNLUKLU-120 kişi/ha) VE EĞİTİM ALANI OLARAK BELİRLENEN ALANLARDA YAPILANMA KOŞULLARI HAZIRLANACAK 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ'NDE BELİRLENECEKTİR.
5. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK ALINAN KURUM GÖRÜŞLERİNDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR.
6. AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK VE DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.
7. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA; MER’İ 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI/PLAN HÜKÜMLERİ, 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİ YÖNETMELİKLERİ VE MEKÂNSAL PLANLAR YAPIM YÖNETMELİĞİ İLE BİRLİKTE İLGİLİ MEVZUAT HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.
