DEĞERLİ KONUT VERGİSİ (DKV)
Cemalettin TURAN Yeminli Mali Müşavir BDO Turkey
İstanbul, 18.02.2021
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ BEYAN MÜKELLEFİYETİ
01.01.2021
İTİBARİYLE BAŞLAMIŞTIR
Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği, (RG.15.01.2021-31365)
Denet Vergi Sirküleri,(20.01.2021 Tarih ve 2021/027 No.)
Değerli Konut Vergisi Beyan Ve Ödeme Yükümlülüğü Başladı; Verginin Konusuna Hangi Taşınmazlar Giriyor, Verginin Mükellefi Kim? Başlıklı ve 18.01.2021
tarihli YMM Erdoğan SAĞLAM’a ait Makalemiz.
VERGİNİN KONUSU: MESKEN/KONUT NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZLAR
Türkiye sınırları içinde bulunan,
“Mesken” niteliğindeki taşınmazlardan,
2020 yılı Emlak Vergi Değeri 5.000.000 TL’yi aşanlar, 2021 yılında bu vergiye ve beyana tabidir.
DEĞERİN TESPİTİNDE TEK ÖLÇÜ KULLANILIYOR
Bir meskenin DKV’nin kapsamına girip girmediğinin tespitinde sadece Emlak Vergisine esas bina vergi değeri kullanılacaktır.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından değer
belirlenmesi uygulaması iptal edilmiştir.
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NEDİR, NE DEĞİLDİR?
Emlak Vergisi değildir.
Bina Vergisi değildir.
Arazi Vergisi değildir.
Emlak Vergisi Kanunu içinde düzenlenmiş bulunan yeni bir servet vergisidir.
Emlak, Bina, Arazi Vergileriyle ilgili kayıt ve kısıtlamaların Değerli Konut Vergisini etkilememesi gerekir. (Örneğin : EVK Md. 22, VUK Md. 371/son fıkra hükmü DKV açısından geçerli değildir.)
VERGİNİN KAPSAMINA GİRMEYEN TAŞINMAZLAR
İşyerleri (Değeri ne olursa olsun),
Boş Arsa ve Araziler (Değeri ne olursa olsun),
2020 yılı Emlak Vergi Değeri 5.000.000 TL ve altında olan meskenler,
TAŞINMAZIN FİİLİ KULLANIM DURUMU DA DİKKATE ALINACAKTIR
Tebliğe göre, bir taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı
değerlendirilirken taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında FİİLEN kullanım durumuna da bakılır.
Vergilendirmede vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetine bakılır prensibinin bir sonucudur.
Kayıtlarda Arsa, fiilen Mesken olarak kullanım.
Kayıtlarda İşyeri, fiilen Mesken olarak kullanım.
KAYITLARDA MESKEN OLDUĞU HALDE FİİLEN İŞYERİ OLARAK KULLANIM NASIL KANITLANIR?
Emlak Vergisi beyan ve ödemelerinin işyeri tarifesinden yapılıyor olması.
Taşınmaz kiraya verilmişse kiracının stopaj yapıyor olması.
İşyeri (Örneğin: pansiyon, yurt, okul vb) açma ruhsatının varlığı.
Ticaret Sicili, Vergi Dairesi, SGK, Belediye gibi resmi kurumlara işyeri olarak bildirilmiş olması.
Vergi Dairesinden yoklama talebinde bulunulabilir.
BİNA VE BAĞIMSIZ BÖLÜM KAVRAMLARI
Mesken niteliğini haiz binalar.
Kayıtlarda birden fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa her bağımsız bölüm ayrı ayrı değerlendirilir.
Fiilen birlikte kullanılan bitişik/komşu bağımsız bölümlerde durum.
Bir binanın/bağımsız bölümün fiilen birden fazla kullanım alanına bölünmüş olması durumu.
EMLAK/BİNA VERGİ DEĞERİ
2020 ve 2021 yıllarına ait değerler ilgili belediyeden yazılı olarak temin edilip beyannamelere eklenecek veya vergi dairesine ayrıca teslim edilecek.
2020 yılına ait Emlak (Bina) Vergisine esas değeri 5.000.000 TL ve altındakiler kapsama girmiyor; bunlar için beyanname verilmeyecek.
2020 yılına ait Emlak (Bina) Vergisine esas değeri 5.000.000 TL’yi aşanlar kapsama giriyor; Bunlardan muafiyet şartlarından yararlanılamayıp beyan
edilecekler için 2021 yılına ait vergi, bunların 2021 yılına ait Emlak (Bina) Vergi değerleri üzerinden beyan edilip hesaplanacaktır.
Tebliğde, ilgili belediyeden hem 2020 hem de 2021 yıllarına ait Emlak Vergisi değerlerinin temin edilerek ilgili beyannameye eklenmesinin düzenlenmiş olmasının gerekçesi budur.
UYARI:2020 yılı Emlak Vergisi değeri 5.000.000 TL’nin hemen altında kalanlar için Emlak Vergisi değerinin belediyeye doğru bildirilip
bildirilmediğini kontrol etmekte fayda var.
MUAFLIKLAR
Genel ve Özel Bütçeli İdarelere, Belediyelere, Üniversitelere ve TOKİ’ye ait konutlar,
Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, DKV konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı,
Yabancı devletlere ait konutlar,
İnşaat firmalarının stokunda bulunan henüz satılmamış konutlar. (Kiraya verilmemiş olmaları veya sair surette kullanılmamaları şartıyla.)
2863 SAYILI KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU KAPSAMINDAKİ BİNALAR
“ İstisnalar ve muafiyetler:
Madde 21 – (Değişik: 17/6/1987 - 3386/8 md.) (Mülga birinci fıkra: 14/7/2004-5226/27 md.) (Mülga ikinci fıkra: 14/7/2004-5226/27 md.)
(Değişik fıkra: 10/9/2014 - 6552/98 md.) Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı
olmaları nedeniyle üzerlerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Ancak, büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alan ve yukarıda nitelikleri belirtilen taşınmazlardan basit usulde vergilendirilenlerin dışında ticari faaliyetlerde kullanılanlar hakkında emlak vergisinin yarısı ve çevre temizlik vergisinin tamamına
ilişkin bu muafiyet hükmü uygulanmaz.
(Ek fıkra: 10/9/2014 - 6552/98 md.) Getirilen kesin yapılanma yasağına aykırı olarak tesis edilen yapılar, bu yapıların yapıldığı parseller ve kanunlara aykırı eklentileri bulunan taşınmaz kültür varlıkları hakkında bu yapılar yıkılıncaya veya aykırılıklar giderilinceye kadar yukarıdaki fıkradaki
muafiyet hükmü uygulanmaz. 18/11/1983 tarih ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununa göre Boğaziçi Sahil Şeridi veya Öngörünüm Bölgesinde konut veya işyeri olarak kullanılan taşınmaz kültür varlıkları
yukarıdaki fıkradaki muafiyetten yararlanamazlar.
…………. ”
2863 SAYILI KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU KAPSAMINDAKİ BİNALAR (DEVAM)
Yukarıdaki şartlar dahilinde kapsama giren meskenlerin 2863 sayılı kanunda düzenlenen bu muafiyet hükmü
gereği Değerli Konut Vergisinden de muaf tutulmaları
gerektiği görüşündeyiz.
VERGİNİN MÜKELLEFİ KİMDİR?
Mesken nitelikli taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler verginin mükellefidir. Bunların:
TC vatandaşı olup olmaması,
Türkiye’de ikamet edip etmemesi,
Meskeni nasıl iktisap ettikleri (satın alma, bağış/hibe, miras, alacağa mahsuben vb.),
önemli değildir.
Bir meskenin birden fazla sahibi varsa; Paylı mülkiyet halinde her biri payı oranında, Elbirliği mülkiyeti halinde verginin tamamından her biri müteselsilen sorumludur.
FİNANSAL KİRALAMA KAPSAMINDAKİ TAŞINMAZLAR
Finansal Kiralama Sözleşmesi kapsamındaki binalarda, kira sözleşmesi devam ettiği sürece verginin mükellefi kiracı
değil, taşınmazın maliki olan yani kiraya veren kişidir.
MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMASI
Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 42. Maddede belirtilen tutarı aştığı tarihi,
33. Maddenin 1 ila 7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
Muafiyetin sukut ettiği tarihi,
Takip eden yıldan itibaren başlar.
Emlak Vergisi Değeri 2020 yılında 5.000.000 TL’yi aşanlar için 2021 de başlamıştır. (2021 yılında 5.227.000 TL’yi aşanlar için 2022 de başlayacaktır.
78 Nolu EVK Genel Tebliği)
BİR BİNANIN EMLAK VERGİSİNE ESAS DEĞERİ NEREDE YER ALIR?
Binaların Emlak Vergisine esas değeri, emlak vergisinin hesabına esas alınan tutarıdır. Diğer bir ifadeyle, binanın o yıla ait emlak vergisinin matrahıdır.
Bu değerin ilgili belediyeden vergiye tabi rayiç bedel talebiyle başvurularak talep edilmesi ve beyannameye eklenerek vergi dairesine verilmesi gerekir.
2021 yılında verilecek DVK Beyannamesinde 2021 yılına ait Emlak
Vergisi Değeri Beyan edilecek ve beyannamede matrah olarak bu
tutar yer alacaktır.(Matrahı bildirirken 5.227.000 TL düşülmeksizin
Emlak Vergisi Değerinin tamamı yer alacaktır.)
KİMLER BEYANNAME VERECEKTİR?
Mesken nitelikli binaların sahipleri,
Varsa intifa hakkı sahipleri, (Beyanname verme yükümlülüğü kuru mülkiyet sahibine değil intifa hakkı sahibine aittir.)
Her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler bu vergiyle mükelleftirler.
Dolayısıyla, mükellefin gerçek kişi veya tüzel kişi olması, yurtiçinde veya yurtdışında ikamet ediyor olması, TC vatandaşı olup olmadığı, durumu
değiştirmez; binaya malik olanların veya malik gibi tasarruf edenlerin beyanname vermesi gerekir.
2021 YILINDA UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ
5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)
5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için (Binde 6)
10.455.000 TL’den fazla olanlar (bu tutar dahil) 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için (Binde 10)
MUAFLIKLARIN KAPSAMI
Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu tek taşınmazı ile,
Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olanların Değerli Konut Vergisi konusuna giren mesken nitelikli en düşük değerli bir adet taşınmazı,
Başka bir kayıt ve şart aranmaksızın vergiden muaf tutulmuştur.
Muafiyet için yukarıda belirtilenler dışında bir şart aranmamıştır.
Örneğin binanın malikinin gerçek veya tüzel kişi olması, binanın m2 cinsinden büyüklüğü, malikinin başka bir gelirinin olup olmadığı,
bakıma muhtaç olup olmadığı vb. özellikler durumu
değiştirmemektedir.
MUAFLIKLARIN KAPSAMI (DEVAM)
Örnek 1: Bir kişinin Türkiye sınırları içinde, mesken nitelikli olup 2020 yılında EV’ne esas değeri 15.000.000 TL olan tek bir dairesi vardır. Bu dairenin kendisi tarafından kullanılması veya kiraya verilmiş olması durumuna bakılmaksızın
DKV’den muaf tutulması gerekmektedir. Bu kişi DKV beyannamesi vermeyecektir.
Örnek 2: Bir kişinin Türkiye sınırları içinde, mesken nitelikli 2 adet dairesi olup 2020 Emlak Vergisi değerleri aşağıdaki gibidir:
1 inci daire: 3.000.000 TL 2 nci daire: 7.000.000 TL
DKV kapsamına giren 2 nci daire vergiden muaftır. (1 inci daire verginin
MUAFLIKLARIN KAPSAMI (DEVAM)
Örnek 3: Bir kişinin Türkiye sınırları içinde, mesken nitelikli 3 adet dairesi olup 2020 Emlak Vergisi değerleri aşağıdaki gibidir:
1 inci daire: 3.000.000 TL 2 nci daire: 4.000.000 TL 3 üncü daire: 7.000.000 TL
DKV kapsamına giren 3 üncü daire vergiden muaftır. (1 inci ve 2 nci daireler verginin kapsamına girmemektedir.) Beyanname
vermeyecektir. Kapsama giren bir tek mesken olduğu için EK2A
Bildirimin verilmesine de gerek yoktur.
MUAFLIKLARIN KAPSAMI (DEVAM)
Örnek 4: Bir kişinin Türkiye sınırları içinde, mesken nitelikli 3 adet dairesi olup 2020 Emlak Vergisi değerleri aşağıdaki gibidir:
1 inci daire: 3.000.000 TL 2 nci daire: 7.000.000 TL
3 üncü daire: 10.000.000 TL
DKV kapsamına giren iki daireden düşük değerli 2 nci daire vergiden muaf olup 3 üncü daire vergiye tabidir. (1 inci daire verginin
kapsamına girmemektedir.) Sadece 3. daire için beyanname
verilecektir. Ayrıca vergiden muaf 2 nci daire için Ek2A nolu bildirimin
verilmesi gerekmektedir.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU
Değerli Konut Vergisi, mükellef bazlı değil de doğrudan belli bir
bina/belli bir bağımsız bölüm baz alınarak kurgulandığı için, binanın birden fazla sahibinin olması (ortak mülkiyet) durumunda beyan,
muafiyet ve verginin hesabı ile ilgili bazı özellikli durumlar ortaya çıkmaktadır.
Herşeyden önce, kanunda açıkça ifade edilmemiş olsa bile, verginin yapısı gereği, bir meskenin 5.000.000 TL lik sınırı aşıp aşmadığının tespitinde, ortak mülkiyete tabi olup olmadığına bakılmaksızın
binanın/bağımsız bölümün tapudaki bütünlüğü dikkate alınarak yani tek bir bütün kabul edilerek karar verilmesi gerekir. Tebliğdeki
açıklamalar da bu yöndedir.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Nitekim, vergi tarifesinin nasıl uygulanacağı ile ilgili maddede, paylı mülkiyete ve elbirliği mülkiyetine veya genel olarak ortak mülkiyete tabi meskenlerde, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değerinin esas alınacağı kanunda açıkça belirtilmiştir. (EVK Md 44) Yani, meskenin değeri ortakların paylarına göre her bir ortak için ayrı ayrı değil, bir mesken itibariyle bütünüyle dikkate
alınacaktır. Böyle olunca, meskenin tamamı için uygulanacak artan
oranlı tarifeye göre çıkan toplam verginin ortaklara payları oranında
dağıtılması gerekecektir.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Ortak mülkiyete tabi meskenlerde muafiyet şartlarının uygulanması bazı özellikler arzedebilir. Muafiyetlerin
düzenlendiği EVK nun 46/b maddesine göre, bir meskene hisse ile sahip olunması halinde, her bir mükellef(hissedar) bakımından sözkonusu muafiyet, hissesine isabet eden
kısım hakkında uygulanacaktır.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Muafiyetlerin düzenlendiği EVK nun 46/b maddesi aynen şöyledir:
“ b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut
vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım
hakkında da uygulanır.) ”
Parantez içi ibareden bizim anladığımız, hisseli binalarda, muafiyet ölçüsünün hissedarın binada sahip olduğu “hissenin değerine”
göre belirlenmesi gerektiği, hisseli binanın tamamına ait değerin esas alınmaması gerektiği yönündedir.
Ancak, Tebliğ’in 6’ncı bölümünde yer verilen 5 nolu örnekte, bu kıyaslama yapılırken, hisseyle sahip olunan binanın tamamına ait değer kıyaslamaya esas alınmıştır. Bu yaklaşım kanunun lafzına uygun olmamakla birlikte bir Tebliğ düzenlemesi olduğundan mükellefler tarafından uyulması gerekir.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK
HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN
HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Bizim anlayışımıza göre, Tebliğin 5 nolu örneğinde
mükellef (H) ve mükellef (I) nın tam mülkiyetine sahip
oldukları sırasıyla 5.500.000 TL ve 6.500.000 TL değerli
dairelerinin değil, 1/3 er payına sahip oldukları tamamı
9.000.000 TL değerindeki binadan her birine isabet eden
3.000.000 TL değerindeki hisselerinin esas alınarak, bu
hisselerin muaf tutulması gerekirdi.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Diğer taraftan, Tebliğin 5 numaralı örneğindeki bu yaklaşıma katılmasak da;
Tebliğ düzenlemesinin mükellef lehine sonuç verdiği hallerde Tebliğdeki örneğe göre beyanda bulunulmasını,
Tebliğ düzenlemesinin mükellef aleyhine sonuç verdiği hallerde ise yine Tebliğdeki örneğe göre ve fakat ihtirazi kayıtla beyanda
bulunulmasını,
Tavsiye ediyoruz.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Örnek 1: 2020 yılı EV ne esas bina değeri 14.000.000 TL olan bir
meskenin yarı yarıya, paylı mülkiyetle ortak olan iki sahibi (A ve B) olduğunu varsayalım. Bina bu haliyle asgari sınırın üstünde
olduğundan DKV nin kapsamına girmektedir. Ancak, örneğin bu meskenin, ortaklardan A nın mesken nitelikli tek konutu
mahiyetinde olduğunu varsayarsak, A nın hissesi itibariyle muafiyet şartları uygulanır. Yani A beyanname vermek zorunda değildir.
Ayrıca, kapsama giren tek konutu olduğu için Ek2A nolu bildirimi de
vermek zorunda değildir. (B de aynı konumdaysa, yani Türkiye’de
sadece bir tek bu meskenin sahibi konumunda ise aynı şekilde B nin
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
Örnek 2: Yukarıdaki örnekteki B nin birden fazla meskeni olduğunu varsayalım:
1. daire : 4.000.000 TL (1/1 oranında tam mülkiyet) 2. daire: 6.000.000 TL (1/1 oranında tam mülkiyet)
3. daire: 7.000.000 TL (1/2 oranında paylı mülkiyet, Örnek 1 deki mesken) 4. daire: 18.000.000 TL (1/1) oranında tam mülkiyet)
Bu verilere göre:
Birinci daire asgari sınırın altında kaldığı için kapsam dışıdır.
Verginin kapsamına giren diğer 3 daireden 6.000.000 TL değerli 2 numaralı daire vergiden muaftır. Bu daire için, mükellefin kapsama giren birden fazla dairesi olduğundan, EK2A nolu bildirim verilecektir.
3 ve 4 nolu daireler için EK1A(1) nolu beyanname verilmesi gerekir.
ORTAK MÜLKİYETE (PAYLI/MÜŞTEREK MÜLKİYETE VEYA ELBİRLİĞİ/İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE ) TABİ MESKENLERDE BEYAN, MUAFİYET, VERGİNİN HESABI VE ÖDEME DURUMU (DEVAM)
3 ve 4 nolu daireler için B tarafından Ek1A (1) nolu beyanname verilecektir.
Verilecek beyannamede 3 nolu daire «paylı mülkiyet» olarak beyan edilecek ve dairenin diğer ortağının (A’nın) muafiyet şartlarından yararlanmış olması
dikkate alınmaksızın, verginin binanın toplam değeri yani 14.000.000 TL üzerinden hesaplanması, (EVK Md 44), hesaplanan toplam verginin hissesi
oranında (%50 oranında ) B adına tarh ve tahakkuk ettirilmesi gerekir. (Geriye kalan ve A ya ait olan kısım muafiyet kapsamında olduğu için tarh ve tahakkuk ettirilmeyecektir.)
Verilecek beyannamede 4 nolu daire «tam mülkiyet» olarak beyan edilecek ve bunun için hesaplanacak verginin tamamı B adına tarh ve tahakkuk edecektir.
Beyannamenin arka sayfasında paylı mülkiyete sahip diğer ortak olan A’ya ait
BEYANNAMELER NEREYE VERİLECEKTİR?
Her ne kadar Emlak (Bina ve Arazi) Vergileri belediyelere beyan edilmekte ve ödenmekte ise de, aynı bina üzerinden alınan Değerli Konut Vergisi, Emlak Vergisinden farklı bir vergi olup, muhatabı belediyeler değil, Gelir İdaresi Başkanlığı’dır.
Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliğinde beyan için ikili bir sistem oluşturulmuştur. Bu konu izleyen slaytlarda ayrıca izah edilmiştir.
Tam ve paylı mülkiyette bir beyannamede birden fazla konut beyan
edilebilecek olmakla birlikte verginin yapısı gereği artan oranlı tarifenin her bir binanın değerine ayrı ayrı uygulanması gerekir, birden fazla binanın değerinin toplanarak vergi tarifesinin tek seferde uygulanması söz konusu değildir.
Elbirliği mülkiyetine tabi meskenlerde her bir mesken için ayrı ayrı olmak üzere beyanname verilecektir.
BEYANNAMELER NEREYE VERİLECEKTİR? (DEVAM)
Tam ve paylı mülkiyette:
➢ Aslolan beyannamenin taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine verilmesidir.
➢ Ancak, Gelir veya Kurumlar Vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler beyannamelerini bağlı oldukları vergi dairelerine
vereceklerdir.
➢ Beyan edilmesi gereken birden fazla Değerli Konut Vergisine tabi mesken varsa bunların tamamı için taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine tek bir beyanname verilebilir.
Elbirliği mülkiyette beyannamenin taşınmazın bulunduğu yerdeki
BEYANNAMELERİN ŞEKLİ/HANGİ DURUMDA HANGİ BEYANNAME KULLANILACAK?
Tebliğde beyan yükümlülüğü için ikili ayırıma gidilmiştir:
Tam mülkiyet ve paylı mülkiyet hallerinde Ek1A(1) nolu Beyanname
Elbirliği mülkiyete tabi taşınmazlar için Ek1B(2) nolu Beyanname
❖ Ek1A (1) nolu Beyannamede birden fazla konut beyan edilebilir.
❖ EK1B (2) nolu Beyannamede sadece bir tek konut yer alabilir.
❖ Bu beyannameler 2021 yılında 64,10 TL maktu esasta Damga Vergisine tabidir.
BEYANNAMELERİN ŞEKLİ/HANGİ DURUMDA HANGİ BEYANNAME KULLANILACAK?(DEVAM)
Bir binanın/bağımsız bölümün bir kısmının paylı mülkiyete diğer kısmının elbirliği mülkiyetine konu olması halinde beyanın nasıl yapılacağı Tebliğde açıklığa kavuşturulmamıştır.
Örneğin eşlerden her birinin ½ hisse ile sahip olduğu bir binanın, eşlerden
birinin vefatı üzerine hissesinin kanuni mirasçılarına intikal ettiği ve mirasçılar arasında miras ortaklığının (elbirliği mülkiyetinin) devam etmekte olduğu bir durumda böyle bir sorunla karşılaşılabilir.
Böyle bir durumda, binanın paylı mülkiyete ait kısmı için Ek1A (1), elbirliği
mülkiyetine ait kısmı için Ek1B (2) nolu beyannamenin kullanılmasının mümkün
BİLDİRİM (EK2A) VE TAAHHÜT BELGESİ (EK2B)
Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip
Olunan Dahil) İlişkin Bildirim Ek2A
Tek Meskeni Olanların, Elbirliği Mülkiyetine Konu Bu
Meskenine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin
Taahhüt Belgesi Ek2B
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ BEYAN SİSTEMİ
KAPSAMA GİREN (2020’DE 5.000.000TL’Yİ AŞAN) MESKENLER İÇİNDİR.
Mülkiyet Şekli Alternatifler
Tam Mülkiyete veya Paylı Mülkiyete Tabi Olanlar
Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olanlar
Beyanname, Bildirim,
Taahhüt Belgesi, Hangi Durumda ve Nasıl Verilecek?
EK1A (1) nolu Beyanname gerekirse verilir, zorunlu değildir.
EK2A Bildirim gerekirse verilir, zorunlu değildir.
EK2A Bildirim ayrıca verilir, Beyannamenin eki değildir.
EK1B(2) nolu Beyanname Elbirliği mülkiyetine tabi her bir mesken bazında her halükarda verilir.
Hatta, Tebliğden, bu meskenin bütün malikleri için muafiyet şartları uygulanmış olsa ve hiç vergi tahakkuk etmeyecek olsa bile beyannamenin verilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Beyannamenin ekine gerektiği takdirde ve hissedarın muafiyet durumuna göre;
*EK2A Bildirim ve/veya
*EK2B Taahhütname Belgesi Eklenir.
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ BEYAN SİSTEMİ
KAPSAMA GİREN (2020’DE 5.000.000TL’Yİ AŞAN) MESKENLER İÇİNDİR.
Mülkiyet Şekli Alternatifler
Tam Mülkiyete veya Paylı Mülkiyete Tabi Olanlar
Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olanlar
Kapsama Giren Tek Mesken Varsa:
Muaftır.
EK1A(1) nolu Beyanname verilmez.
EK2A Bildirim verilmez.
Bu hissedar için muafiyet uygulanır.
Bu mesken için her halükarda verilecek olan EK1B(2) nolu Beyannameye EK2B Taahhüt Belgesi eklenir.
Verilecek Beyannamenin arka sayfasında
“Muafiyet Durumu: Tek Mesken” olarak işaretlenir ve Beyanname müştereken verilmişse bu mükellef tarafından da imzalanır.
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ BEYAN SİSTEMİ
KAPSAMA GİREN (2020’DE 5.000.000TL’Yİ AŞAN) MESKENLER İÇİNDİR.
Mülkiyet Şekli Alternatifler
Tam Mülkiyete veya Paylı Mülkiyete Tabi Olanlar
Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olanlar
Kapsama Giren İki veya Daha Fazla
Mesken Varsa:
En düşük değerli olan mesken muaftır.
Muaf olan mesken için EK2A Bildirim ayrıca verilir.
Diğer mesken(ler) için EK1A(1) nolu Beyanname verilir.
Bu kişinin muaf tutulacak en düşük değerli meskeni Elbirliği mülkiyete tabi olan bir mesken ise;
Bu mesken için her halükarda verilecek olan EK1B(2) nolu Beyannameye EK2A nolu Bildirim eklenir.
Verilecek Beyannamenin arka sayfasında “Muafiyet Durumu: En Düşük Değerli Tek Mesken” olarak
işaretlenir ve Beyanname müştereken verilmişse bu mükellef tarafından da imzalanır.
BİLDİRİM (EK2A) VE TAAHHÜT BELGESİ (EK2B) (DEVAM)
Verilmezse ne olur? (II. Derece Usulsüzlük Cezası, 2021’de 5-130 TL arasında)
İkmalen tarhiyat riski?
Damga vergisine tabi mi?
➢ Bunlar Vergi beyannamesi değil; Ancak başka bir gerekçeyle Damga Vergisi’ne tabi tutulma ihtimali/riski olabilir mi sorusu akla geliyor.
➢ Bildirimde ve Taahhüt Belgesinde “beyan ve taahhüt ederim…”
ibaresi var.
➢ Bu ibare, belli bir parayı ihtiva eden «Taahhütname» sayılmasına yol açabilir.
➢ Belli parayı içeren taahhütnameler %09,48 oranında DV ne tabi.
➢ Bu tereddütün Gelir İdaresi tarafından giderilmesi gerekir.
İZLEYEN YILLARDA DA BEYANNAME VERİLECEK MİDİR?
DKV yıllık beyan esasına dayanan bir vergidir; DKV
beyannamesinin her yıl yeniden verilmesi gerekmektedir.
Asgari limitin altına düşen binalar için ertesi yıl beyanname
verilmeyecek; asgari limitin üstüne çıkanlar için ise ertesi
yılda beyanname verilmesi gerekecektir.
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NE ZAMAN ÖDENECEKTİR?
Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen DKV Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte
ödenir. 2021 yılındaki ilk taksitin ödeme vadesi 1 Mart 2021
dir.
İZLEYEN YILLARDA DA BEYANNAME VERİLECEK MİDİR? (DEVAM)
78 nolu EVK Genel Tebliğinde ilan edildiği üzere, 2021 yılı Emlak Vergisine esas değeri 5.227.000 TL yi aşan meskenler için 2022 yılında beyanname verilecektir.
2020 de değeri 5.000.000 TL yi aştığı için beyana giren bir meskenin 2021 yılında EV’ne esas değeri örneğin 5.200.000 TL de kalırsa 2022 yılında bu mesken için beyanname verilmeyecektir. (EV Değeri
yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artacağından böyle bir durumun gerçekleşme ihtimali olmamakla birlikte sadece örnek
verebilmek amacıyla bu rakam kullanılmıştır.)
MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ
Kanun; yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen
veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyetin, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona
ereceğine dair özel bir düzenleme getirmiştir. (EVK. Md
45/son fıkra)
MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ (DEVAM)
Bunlardan binanın yanması, yıkılması ve tamamen kullanılmaz hale gelmesi halleri EVK nun 33 üncü maddesinin 2 nci bendinde sayılan vergi değerini tadil eden sebeplerdendir.
Normalde, böyle bir durumun meydana gelmiş olması hali de dahil olmak
üzere, 33 üncü maddenin 1-7 nci bentlerinde sayılmış olan, vergi değerini tadil eden bütün hallerde mükellefiyetin bu durumun meydana geldiği yılı izleyen yıldan itibaren sona ermesi, yani içinde bulunulan beyan yılının taksitlerinin bundan etkilenmemesi gerektiği düşünülebilirdi. Fakat kanun koyucunun
burada bir ayrıma giderek, yanma, yıkılma, kullanılmaz hale gelme ve ayrıca muafiyet şartlarının kazanılmış olması hallerine özgü olarak mükellefler lehine olmak üzere, mükellefiyeti, izleyen yılı beklemeksizin, beyan yılının içinde
kalan taksitten itibaren bitirdiği anlaşılmaktadır.
MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ (DEVAM)
Bu durumda, EVK 33 üncü maddenin diğer (1,3,4,5,6 ve 7) nolu bendlerinde yer alan vergi değerini tadil eden
sebeplerin beyan yılında meydana gelmesi halinde, binanın bu vergi karşısındaki mükellefiyet durumundaki değişikliğin beyan yılı içinde değil de izleyen yıldan itibaren hüküm
ifade edeceği anlaşılmaktadır.
MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ (DEVAM)
İçinde bulunulan yılın son günü itibariyle mevcudiyetini koruyan ve EV ne esas değeri asgari sınırın (2020 için 5 mn TL) üzerinde olan bir binanın ertesi yılın (beyan yılı) beyan dönemi olan 1 Ocak-20 Şubat tarihleri arasında
mevcudiyetinde/varlığında bir değişiklik olmazsa mükellefiyeti başlamış
demektir ve beyan edilmesi gerekir. Ertesi yılın beyan döneminde veya daha sonraki bir tarihte yanma, yıkılma, kullanılmaz hale gelme veya muafiyet şartlarının kazanılması halinde, bir sonraki yıl (2022) beklenmeden beyan yılının (2021) içinde izleyen taksitten itibaren mükellefiyet sona erer. Bu
durumda örneğin, 2020 itibariyle EV değeri 5 mn. TL nin üzerinde olduğu için 2021 de beyanı gereken bir meskenle ilgili olarak, sahibinin statüsünde 1 Ocak- 20 Şubat tarihleri arasında bir değişiklik olmuşsa (örneğin bu dönemde sahip olduğu diğer konutları elden çıkardığı için, kapsama giren bu meskeni tek meskeni haline gelmiş ve muafiyet şartlarını kazanmışsa) bu meskeni için
beyanname vermiş olsa bile ilk taksitten itibaren (veya en kötü ihtimalle ikinci
MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ (DEVAM)
Kapsama giren bir meskenin örneğin alım/satım sözleşmesine bağlı olarak sahiplik durumunda meydana gelen değişikliklerin ise,
duruma göre EVK nun 33 üncü maddesinde sayılan vergi değerini tadil eden sebepler kapsamında değerlendirilip, EVK Md 45/ son fıkra kapsamında değil de, alıcı ve satıcı açısından vergi değerini
tadil eden sebep sayılıp, elden çıkarıldığı yılın vergisinin tamamının satıcı tarafından ödenmesi, alıcı açısından mükellefiyet/muafiyet şartlarının değerlendirilerek mülkiyeti edindiği yılı izleyen yıldan itibaren beyanname verip vermeyeceğine karar verilmesi
gerekmektedir.
MÜKELLEFİYETİN SONA ERMESİ (DEVAM)
Benzer şekilde, bir binanın kullanım tarzında, tevhid, ifraz vb nedenlerle meydana gelen değişikliklerin de (EVK Md. 33/6)
değişikliğin meydana geldiği yılı izleyen yıldan itibaren hüküm ifade etmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Mesken niteliğindeki bir binaya ilişkin DKV mükellefiyetinin ne zaman sona ereceği konusu belirsizlikler içeren bir konudur. Bu konuda, vergi idaresinin Tebliğ veya Sirküler ve Özelge bazında yapacağı ilave düzenleme ve açıklamaları takip etmek
gerekmektedir.
EMLAK VERGİSİNE AİT MUAFİYET, İSTİSNA VE BENZERİ KURALLAR DEĞERLİ KONUT VERGİSİ İÇİN DE GEÇERLİ MİDİR?
DKV, Emlak Vergisi Kanunu içinde düzenlenmiştir, ama Emlak Vergisi değildir.
Emlak Vergisine esas değerin esas alınması ve vergi değerini tadil eden sebeplerin tespiti dışında Emlak Vergisinden farklı, konusu yine taşınmaz sahipliği olan bir servet vergisidir.
Bir mesken, örneğin emlak vergisinde geçici muafiyetten (EVK. Md 5/a) yararlansa veya kısıtlılık hali (EVK Md 30/üçüncü fıkra) sürse bile Değerli Konut Vergisi emlak vergisine özgü bu istisnai
düzenlemelerden etkilenmeyecektir görüşündeyiz.
BEYANNAME VERİLMEMESİNİN SONUÇLARI/PİŞMANLIKLA BEYAN MÜMKÜN MÜ?
Değerli Konut Vergisi yıllık beyana dayalı bir mükellefiyet türüdür. Tarh ve tahakkuk işlemi beyana dayalı olarak yapılır. Yasal süresi içinde beyanname
verilmezse vergi ziyaı meydana gelmiş sayılır. Yapılacak bir vergi incelemesinde bunun tespit edilmesi halinde alınması gereken vergi 1 kat cezalı olarak ve
gecikme faizi ile birlikte ilgili mükelleften aranır.
Emlak Vergisi için uygulanamayan pişmanlıkla beyanname verebilme usulü, DKV açısından geçerlidir. Yani zamanında verilememiş olan DKV beyannamesi daha sonra pişmanlık hükümlerinden yararlanılarak da verilebilir.
22 Şubat 2021 tarihine yetiştirilemeyen DKV beyannamesi daha sonra pişmanlık hükümlerinden yararlanılarak da verilebilir.
