Birleşim Mühendislik. AL Hedef Fiyat: TL İnşaat Tesisat Taahhüt. Yeni İşler, Yeni Pazarlar, Karlı Büyüme. 12 Ocak 2022.

(1)

Lütfen raporun sonunda yer alan uyarı notunu okuyunuz.

Birleşim Mühendislik

Şirket Bilgileri

Fiyat Performansı

Araştırma: +90 (212) 700-3769 research@infoyatirim.com.tr Kurumsal Satış: +90 (212) 700-3770 salesl@infoyatirim.com.tr

INFO Araştırma Ekibi Değerleme Çarpanları Tesisat taahhüt sektörünün pazar lideri. Birleşim Mühendislik Türkiye’de büyük ölçekli tesisat taahhüt

hizmetleri veren firmalar içinde satış gelirleri bazında %10’luk pazar payı ile pazar lideri konumundadır. Birleşim Mühendislik ve bağlı ortaklığı Erde Mühendislik, hastaneler, oteller, ofisler, iş merkezleri ve yüksek binalar, alışveriş merkezleri ve yaşam alanı projeleri, endüstriyel tesisler ve karma projeler başta olmak üzere inşaat sektöründeki nitelikli projelerin elektrik ve mekanik tesisat işlerini üstlenmektedir. Son 10 yılda toplam 1.5 milyar USD’yi aşan tesisat taahhüt işi alan şirket Türkiye’de inşaat ektörünün her segmentinde çok sayıda önemli ve prestijli projede yer almıştır. Şirketin 500’ü geçen personel sayısına ek olarak yürüttüğü projelerde çalıştığı alt yükleniciler bu projelerde 5 bin civarında çalışana sahiptir. Bu rakam tesisat sektöründe çalışan sayısının yaklaşık %15’ine karşılık gelmektedir.

Zorlu bir dönemin ardından yeni fırsatlar. Türkiye’de yüksek teknoloji raflama/depolama sistemlerine de sahip olması beklenen yeni lojistik yatırımların toplamının 2022-2026 döneminde yaklaşık ~5 milyar USD’yi bulacağını tahmin ediyoruz. Trendyol, Amazon, Hepsiburada gibi e-ticaretin öncü şirketlerinin Türkiye’nin her tarafında e-lojistik depolama ve dağıtım merkezleri kurmak için yatırımlara başladığını görüyoruz. Bunlara ek olarak kamu kesimi de özellkle TCDD öncülüğünde bölgesel lojistik merkez inşaatlarına hız vermektedir. Hali hazırda şirket Ocak 2022 itibariyle 250 mn TL tutarında yeni sözleşme imzalamıştır. Bu rakamın 232 milyon TL’si Trendyol ile imzalanan “Trendyol Ankara Lojistik Aktarma Merkezi Projesi”dir. Bu projenin önümüzdeki 6 ay içinde bitirilmesi planlanmaktadır. Lojistik sektöründeki projelerin tamamlanma sürelerinin diğer projelere göre çok daha hızlı olması beklenmektedir.

Tahminlerimize göre lojistik ve endüstriyel yapım işlerinden elde edilecek gelirlerin toplam satışlar içindeki payı önümüzdeki dönemde %30-35 düzeyine çıkacaktır. Uluslararası Türk müteahhitlik firmalarının 2020 yılında pandemi etkisiyle 15 milyar USD düzeyinde gerçekleşen toplam proje tutarı, 2021 yılında ikiye katlanarak 30 milyar USD’ye erişmiştir. Bu rakam 2012-2013 yıllarında kaydedilen tepe

noktasından sonraki en yüksek iş hacmine işaret etmektedir. Birleşim Mühendislik’in teknik ve idari kadrosunu genişleterek yurtdışı pazarlarda yeniden aktif olmak için gerekli adımları attığını görmekteyiz. Şirketin özellikle Rusya ve Orta Asya ülkelerinde önümüzdeki dönemde yüksek hacimli işler almasını bekliyoruz. Bu rakamlara ulaşmada yurtiçi ve ve yurtdışı projelerin önemli bir rol oynamasını bekliyoruz. Yurtdışı tesisat taahhüt işlerinden elde edilen gelirlerin önümüzdeki 5 yılda toplam gelirlerin %20’sine karşılık geleceğini tahmin ediyoruz.

Sağlık sektörü önemli bir gelir kaynağı olmaya devam edecek. Şirketin geçen 10 yılda toplam gelirlerin %44’ünü oluşturan sağlık sektörü projelerinin önümüzdeki dönemde de önemini koruyacağını düşünüyoruz. Her ne kadar KÖİ modeli ile yapılan büyük hacimli şehir hastane projelerinin sonuna gelinmiş olsa da Sağlık Bakanlığı hastane yatırımlarına devam etmektedir. Bu raporda incelediğimiz üzere Türkiye’de 2022-2026 döneminde yaklaşık 8 mn m2 kapalı inşaat gerektiren yeni hastane yatırımlarının devam etmesini bekliyoruz. Diğer yandan Türkiye’nin nüfus artış hızı gelişmiş ülkeler ile karşılaştırıldığında daha yüksek olmasına rağmen toplam nüfus artık yaşlanmaya başlamıştır. Bu durum sağlık alt yapısının hız kesmeden genişletilmesini gerektirecektir. Yeni kapasite için gereken yatırımlara ek olarak halihazırda hizmette olan alt yapının da 5-7 yıl içinde bakım ve onarım işlerinin de önemli bir gelir kaynağı olması beklenebilir. Son olarak özellikle Rusya ve Orta Asya ülkelerinde yapılması beklenen yeni hastanelerin Birleşim Mühendislik için öngördüğümüz satış tahminlerini desteklemektedir. Bu bağlamda sağlık yapım işlerinin önümüzdeki 5 yıllık dönemde şirketin gelirlerinin ortalama %30’u düzeyinde olmasını bekliyoruz.

Birleşim Mühendislik’in 2021-2026 döneminde net satışlarının USD bazında yıllık ortalama %20 büyüyeceğini tahmin ediyoruz. Geçen 5 yılda yıllık ortalama 80 milyon USD net satış gerçekleştiren şirketin 2022-2023 döneminde de yaklaşık aynı düzeyde bir satış düzeyini yakalamasını bekliyoruz. Şirketin 2021 yılı sonunda devam eden projelerinden elde edeceği gelirler (backlog) yaklaşık 200 mn TL’dir. Buna ek olarak 2022 yılında şirketin 900 mn TL civarında yeni sözleşme yapmasını öngörüyoruz.

Lojistik, endüstriyel ve yurtdışı pazarlara girilmesiyle marjların yükselmesini bekliyoruz. Geçen 3 yılda yaşanan kur ve faiz oynaklığına rağmen şirket VAFÖK marjını son 3 yılda hızla artırarak 2021/3Ç döneminde yaklaşık %16 düzeyine çıkarmıştır. Bu artışın en önemli nedenleri: 1) büyük projelere girebilecek şirket sayısın azalması ve 2) şirketin daha karlı projelere odaklanmasıdır. Bununla beraber 2021 son çeyrekte yaşanan kur şoku ve bunu izleyen enflasyondaki artışın faaliyet giderlerinde son çeyrekte artışa neden olmasını

beklediğimizden dolayı 2021 yıl sonu VAFÖK marjının %13 düzeyinde gerçekleşeceğini öngörmekteyiz.

Şirketin VAFÖK marjlarının önümüzdeki iki yılda ortalama %18 düzeyine çıktıktan sonra bu düzeyde kalacağını bekliyoruz. Yurtdışı taahhüt ilerinde hedeflenen yüksek marjlar ve yurtiçinde rekabetin azalmasının şirketin marjlarındaki yükselmeyi destekleyeceğini bekliyoruz.

Birleşim Mühendislik’i 14.6 TL hedef fiyat ve AL tavsiyesi ile öneri listemize ekliyoruz. Şirketin hedef piyasa değerini İNA (%70), Benzer Şirket 22T FD/VAFÖK(%15) ve 2021’de halka arz edilen finans dışı hisselerin güncel FD/VAFÖK çarpanının (%15) ağırlıklı ortalaması ile belirliyoruz. Tahminlerimize göre hisse 2022 sonunda beklediğimiz VAFÖK’e göre FD/VAFÖK çarpanı 4.4x ile benzer şirketlere göre %35 iskonto ile işlem görmektedir. Şirketin VAFÖK marjında beklediğimiz sürdürülebilir yükseliş 21T-24T döneminde VAFÖK için USD bazında %25 YBBO ima etmektedir. Finansal modelimize göre hedef şirket değerlemesinde hisse 8.5x FD/VAFÖK çarpanı ile işlem görecektir. Bizce bu çarpan sürdürülebilir bir değerlemeye işaret etmektedir.

Yeni İşler, Yeni Pazarlar, Karlı Büyüme

Kaynak: INFO Araştırma tahminleri

6 8 10 12 14

20/8 20/9 20/10 20/11 20/12 BRLSM- sol eksen BIST-100 - sağ eksen

BRLSM (TL) BIST 100

Güncel 22T 23T

F/K (x) 10.9 5.1 3.5

FD/VAFÖK (x) 7.6 4.4 2.5

PD/DD (x) 1.8 1.4 1.1

PD/Satışlar (x) 1.2 0.8 0.6

Hisse Kodu BRLSM

Hisse Öneri AL

Hedef Fiyat (TL) 14.6

Hedef Getiri %70

Hisse Fiyatı (TL) 8.6

52 hafta fiyat aralığı 7.83-12.12

Hisse Adedi (mn) 102

HAO %38

Piyasa Değeri (TL mn) 875 Piyasa Değeri (USD mn) 64

Özkaynaklar (TL mn) 389

Net Nakit (TL mn) 165

3A OİH (USD mn) 2.9

3A OİH/HA Piyasa Değ. (%) %12 2021 Temettü Verimi (%) %0

11-01-2022 gün sonu kapanış fiyatı ile

AL

Hedef Fiyat: TL 14.6

(2)

2 Tablo 1. Birleşim Mühendislik Özet Finansal Tablolar

Kaynak: Şirket verileri, INFO Araştırma tahminleri

Gelir Tablosu Finansal Analiz

(TL mn) 2018 2019 2020 2021T 2022T 2023T 2019 2020 2021T 2022T 2023T

Net Satışlar 358 506 578 711 1,050 1,579 Büyüme (%)

Satışların Maliyeti -329 -438 -483 -590 -840 -1,232 Net Satışlar 41.6 14.1 23.1 47.6 50.4

Brüt Kar/Zarar 29 69 95 121 210 347 Esas Faaliyet Kar/Zararı 306.2 49.3 14.2 84.5 70.4

Faaliyet Giderleri -16 -19 -20 -36 -53 -79 VAFÖK 276.6 44.3 13.1 72.2 79.2

Esas Faaliyet Kar/Zarar 12 50 75 85 158 268 Net Kar/Zarar ad 63.9 34.0 114.4 47.2

Diğer Faaliyetlerden Gelir/Giderler 5 5 -2 0 0 0 Marjlar (%)

Faaliyet Kar/Zararı 18 55 72 85 158 268 Brüt Kar Marjı 13.6 16.4 17.0 20.0 22.0

Finansman Giderleri -15 -12 -5 -10 28 13 VAFÖK Marjı 11.4 14.4 13.2 15.4 18.4

Diğer Gelir/Giderler -8 7 9 20 24 29 Esas Faaliyet Kar Marjı 9.9 12.9 12.0 15.0 17.0

Vergi Öncesi Kar/Zarar -4 50 77 95 209 310 Net Kar Marjı 7.2 10.4 11.3 16.4 16.1

Dönem Vergi Gideri -5 -13 -17 -15 -37 -56 Verimlilik

Sürdürülen Faaliyetlerden Kar/Zarar -10 37 60 80 172 254 Alacak Devir Hızı (gün) 103 152 185 180 180

Net Kar/Zarar -10 37 60 80 172 254 Stok Devir Hızı (gün) 48 49 50 40 40

Net Kar/Zarar (USD mn) 0 6 9 9 13 14 Ticari Borç Devir Hızı (gün) 135 135 135 135 135

VAFÖK 15 58 83 94 162 290 Faaliyet Giderleri/Net Satışlar (%) 3.7 3.4 5.0 5.0 5.0

VAFÖK (USD mn) 3 10 12 11 12 16 Karlılık

Aktif Karlılığı (%) 8.0 11.1 11.2 16.3 17.9

Bilanço

Özkaynak Karlılığı )%) 51.1 50.2 25.2 30.9 36.1

(TL mn) 2018 2019 2020 2021T 2022T 2023T

Dönen Varlıklar 287 475 507 826 1,106 1,542 Kaldıraç

Nakit ve Finansal Yatırımlar 68 112 49 230 259 287 Varlıklar/Özsermaye (x) 6.17 3.50 1.86 1.91 2.09

Ticari Alacaklar 110 176 307 361 518 779 Net Borç/Özsermaye (x) -0.38 0.40 -0.37 -0.27 -0.19

Stoklar 44 71 59 81 92 135 Net Borç/VAFÖK (x) -0.59 0.72 -1.92 -1.05 -0.52

Diğer Dönen Varlıklar 64 116 92 155 237 341

Duran Varlıklar 77 78 17 86 92 86

Seçilmiş Operasyonel Göstergeler

Maddi Duran Varlıklar 29 32 16 81 87 82 2019 2020 2021T 2022T 2023T

Maddi Olmayan Duran Varlıklar 2 2 1 5 5 5 Toplam Sözleşme Bedeli (TL mn) 507 100 370 900 1,200

Ticari Alacaklar 0 0 0 0 0 0 Backlog (TL mn) 200

Diğer Duran Varlıklar 46 43 0 0 0 0

Toplam Varlıklar 364 553 524 912 1,198 1,628

Makroekonomik Tahminler

Kısa Vadeli Yükümlülükler 292 424 365 413 556 827 2019 2020 2021T 2022T 2023T

Finansal Yükümlülükler 42 66 108 50 90 137 USDTRY (ortalama) 5.7 7.0 8.9 13.4 18.2

Ticari Borçlar 103 150 183 218 311 456 USDTRY (dönem sonu) 5.94 7.4 13.3 17.0 19.6

Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 148 208 74 144 155 234 Reel GSYİH Büyüme Oranı (%) -0.4 1.8 9.0 3.0 3.0

Uzun Vadeli Yükümlülükler 16 37 9 10 15 22 TÜFE (yıllık %) 11.8 14.6 36.1 25.0 15.0

Finansal Yükümlülükler 4 12 1 0 0 0

UV Ticari Borçlar 0 0 0 0 0 0

Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler 11 25 8 10 15 22

Özkaynaklar 54 90 150 489 627 779

Ödenmiş Sermaye 11 11 11 102 102 102

Toplam Yükümlülükler 364 553 524 912 1,198 1,628

(3)

Birleşim Mühendislik Değerleme

Şirketin hedef piyasa değerini İNA (%70), Benzer Şirket 22T FD/VAFÖK(%15) ve 2021’de halka arz edilen finans dışı hisselerin güncel FD/VAFÖK çarpanının (%15) ağırlıklı ortalaması ile belirliyoruz. Tahminlerimize göre hisse 2022 sonunda beklediğimiz VAFÖK’e göre FD/VAFÖK çarpanı 4.4x ile benzer şirketlere göre % 35 iskonto ile işlem görmektedir. Şirketin VAFÖK marjında beklediğimiz sürdürülebilir yükseliş 21T-24T döneminde VAFÖK için USD bazında %25 YBBO ima etmektedir. Finansal modelimize göre hedef şirket değerlemesinde hisse 8.5x FD/VAFÖK çarpanı ile işlem görecektir. Bizce bu çarpan sürdürülebilir bir değerlemeye işaret etmektedir.

İNA değerlemesinde kullandığımız temel varsayımlar aşağıda verilmektedir:

◼ Risksiz getiri oranı: %24

◼ Hisse risk primi: %6.5

◼ Hisse betası: 0.5

◼ Uzun dönemli nominal büyüme oranı: %10

Tablo 4’de görüleceği üzere şirketin BIST’de işlem gören benzerleri için aracı kurum analistlerinin tahmin ettiği 2022T FD/VAFÖK çarpanı 6.8x’dir. Diğer yandan 2021 yılında halka açılan finans dışı şirketlerin medyan FD/VAFÖK çarpanının 14x düzeyinde olduğunu görüyoruz. Bu şirketlerin çoğuna ait analist tahmini olmadığı için güncel çarpanı 2021/3Ç dönem sonundaki finansallar ile

hesaplıyoruz.

Tablo 2. Birleşim Mühendislik İNA Değerleme Özeti

Kaynak: Şirket verileri, INFO Araştırma Tahminleri

İndirgenmiş Nakit Akışı

(TL mn) 2020 2021T 2022T 2023T 2024T 2025T 2026T

Esas Faaliyet Kar/Zararı 75 85 158 268 398 564 818

+Amortisman Giderleri 8 9 4 21 23 22 22

-Yatırım Giderleri -5 -7 -11 -16 -23 -33 -48

-Net İşletme Sermayesindeki Değişim -86 -40 -76 -159 -221 -284 -301

-Vergiler -16 -21 -36 -62 -91 -130 -188

-Diğer 0 0 0 0 0 0 0

Firmaya Serbest Nakit Akışı -24 25 39 53 85 139 303

İskonto Oranı 1.01 0.83 0.68 0.56 0.46 0.38

Tahmin Aralığı İçin İndirgenmiş Nakit Akışı 319 25 32 36 48 64 114

Uç Değer İçin İndirgenmiş Nakit Akışı 1,079

Hedef Firma Değeri (FD) 1,398

Net Borç (-) -165

Azınlık Payları (-) 0

İştirakler (+) 0

Hedef Piyasa Değeri (FD) 1,563

Hedef Hisse Fiyatı (TL) 15.3

Hiise Fiyatı (TL) 8.58

Hedef Getiri 79%

AOSM

Risksiz Getiri Oranı 24.0%

Beta 0.5

Risk Primi 6.5%

Sermaye Maliyeti 27.3%

Vergi Sonrası Borçlanma Maliyeti 11.3%

Sermayelendirme Oranı 35.0%

Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti 21.7%

Uzun Dönemli Büyüme Oranı 10.0%

(4)

4 Kaynak: Şirket verileri, INFO Araştırma Tahminleri

*Firma Değeri= Güncel Piyasa Değeri + 21/3Ç birikimli VAFÖK + 21/3Ç Net Borç - 21/3Ç İştirak Değeri Tablo 3. Birleşim Mühendislik Değerleme

Tablo 4. Birleşim Mühendislik Emsal Şirket Değerleme Özeti

*2021/3Ç dönemi sonu birikimli Toplam

**EquityRT konsensüs tahminleri

Riskler

◼ Yüksek faiz ve kur oynaklığının inşaat faaliyetlerine beklediğimizden daha olumsuz etkisinin olması

◼ Orta Asya pazarlarında ortaya çıkabilecek politik istikrarsızlığın ekonomik faaliyetleri kısıtlaması

◼ Pandeminin yol açtığı tedarik ve ulaştırma sorunlarının tekrar büyümesi Hedef Fiyat

(TL)

Ağırlık (%)

FD/VAFÖK (x)

İNA 15.3 70 8.6 Hedef çarpan

Benzer Şirket Değerlemesi 12.3 15 6.8 2022T çarpanı

Yeni Halka Arz Hisseleri* 13.5 15 14.1 Güncel

Hedef Fiyat (TL) 14.6

Hedef Getiri (%) 70

Şirket Hisse

Kodu

Piyasa Değeri (TL mn)

Net Satışlar (TL mn)*

Net Kar/Zarar

(TL mn)* Net Borç

(TL mn)* VAFÖK

(TL mn)* F/K

(x)F/Satışlar

(x) FD/VAFÖK

(x) F/VAFÖK

(x) F/K

(x) FD/VAFÖK

(x) F/VAFÖK (x)

ENKA ENKAI 85,344 19,411 6,326 -32,392 5,542 13.5 4.4 9.4 15.4 14.7 6.8 10.9

TEKFEN TKFEN 8,554 14,377 1,002 -1,129 1,073 8.5 0.6 6.3 8.0 7.5 4.6 5.2

ALARKO ALARK 5,633 1,538 1,039 -1,012 425 5.4 3.7 17.2 13.3 5.0 12.2 14.9

ANEL ANELE 673 804 -115 438 -43 -5.8 0.8 -15.6 - - -

ORGE ORGE 543 241 77 5 91 7.1 2.2 6.0 5.9 - - -

Medyan 7.1 2.2 7.9 8.0 7.5 6.8 10.9

BRSLM BRLSM 875 583 86 -165 119 10.0 1.5 5.8 7.2 5.1 4.4 5.4

Prim/İskonto (%) -32% -35% -50%

1 yıl sonra beklenen**

(5)

Şirket Özeti

Birleşim Mühendislik ve bağlı ortaklığı Erde Mühendislik, hastaneler, oteller, ofisler, iş merkezleri ve yüksek binalar, alışveriş merkezleri ve yaşam alanı projeleri, endüstriyel tesisler ve karma projeler başta olmak üzere inşaat sektöründeki nitelikli projelerin elektrik ve mekanik tesisat işlerini üstlenmektedir. Şirket yeni yatırımların mekanik ve elektrik tesisat işlerini üstlendiği kadar, mevcut yapıların yenilenmesi de Şirketin faaliyet alanları arasındadır.

Şirket üstlendiği projelerde mekanik ve elektrik tesisat işlerini birlikte yürütmek ve birbiriyle yakından bağlantılı iki faaliyeti tek elden ve koordineli yürütebilmek amacıyla, 10 Aralık 2013 tarihinde, Erde Mühendislik’in %100 hissesini satın alarak stratejik bir büyüme gerçekleştirmiştir.

1978 yılında kurulan Erde Mühendislik, inşaat sektörünün alt kolu olan elektrik taahhüt sektöründe faaliyet göstermekte olup, sanayi tesisleri, hastane, AVM, ofis ve rezidans gibi farklı kullanım amaçlı binaların elektrik taahhüt alanında uzmanlaşmıştır. Ana faaliyet konusu elektrik tesisatı taahhüdü, uygulama projelerinin hazırlanması, bakım ve kontrol işleridir. Bu devralma neticesinde biri mekanik tesisat diğeri ise elektrik tesisatı sektöründe yer alan bu iki taahhüt firmasının iş kolları, tek bir çatı altında birleştirilmiştir.

Tablo 6. Birleşim Mühendislik Kaynak: Şirket verileri

Tablo 5. Birleşim Mühendislik Sahiplik Yapısı

Ortağın Ticari Ünvanı Sermayedeki Payı (TL) Sermayedeki Payı (%) Oy Hakkı Oranı (%)

İdris Çakır 31,500,000 30.88 30.88

Mesut Altan 31,500,000 30.88 30.88

Fiili Dolaşımdaki Paylar 38,984,025 38.22 38.22

Diğer 15,975 0.02 0.02

Total 102,000,000 100.00 100.00

Kaynak: Şirket verileri

Sözleşme Bedeli (TL mn)

İnşaat Alanı

(000 m2) Adet

Hastane 473 3,056 29

Endüstriyel Tesisler 18 81 9

Karma (AVM+Konut+Otel) 155 2,736 15

AVM 221 2,665 23

Ofis 38 830 19

Otel 80 747 15

Konut 61 795 21

Diğer 37 481 19

Toplam 1,083 11,393 150

Sözleşme Bedeline Göre (%)

İnşaat Alanına

Göre (%) Porje Adet

Hastane 44 27 19

AVM 20 23 15

Karma (AVM+Konut+Otel) 14 24 10

Otel 7 7 10

Konut 6 7 14

Ofis 4 7 13

Diğer 3 4 13

Toplam 100 100 100

Tamamlanan İşlerin Dağılımı (2010-2021)

(6)

6 Hastane ve Diğer Sağlık Sektörü Projeleri

Hastaneler, elektromekanik uygulamaların çok kritik olduğu ve can sağlığının sürdürülebilmesinde hayati önemi haiz yapılardır. Özellikle ameliyathaneler, yoğun bakım üniteleri, yanık tedavi merkezleri, doğumhane, yeni doğan bölümü, steril malzeme saklama alanları ve karantina alanları gibi yüksek steril ortam gerektiren kısımlar, özel olarak projelendirilen tesisat uygulamalarına tabi tutulurlar. Bu bölümlerde sağlanması zorunlu olan toplam hava debisi, taze hava debisi, hava dağıtım şekli, ortam sıcaklığı, ortam nemi, mahaller arası hava basınç dengesi, gürültü seviyesi gibi fiziksel parametreler, ilgili uluslararası standartlara göre çok iyi tasarlanmış ve uygulanmış elektromekanik sistemler sayesinde gerçekleştirilebilmektedir. Tasarım, uygulama ve işletme aşamalarında bilinmesi ve uyulması gereken çok sayıda teknik detay olduğundan tecrübe önem kazanmaktadır. Bu sebeple işin mevzuata uygun ve bütçesi dahilinde bitirilebilmesinde tecrübe önemli rol oynamaktadır. Şirket son 10 yılda 25 hastane ve diğer sağlık sektörü projesinin elektromekanik taahhüt işlerini

tamamlamıştır. Şirket’in çalıştığı hastane projelerinin çoğunluğu büyük ölçeklidir. Şirket, Kamu Özel Ortaklığı yöntemi ile ihaleye çıkarılan ve toplam alanı 1,8 milyon m2 olan Adana, Elazığ, Bursa ve Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesinin elektrik ve/veya mekanik tesisat işlerini

tamamlamıştır. Tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgını sürecinde, Şirket, Sağlık Bakanlığı tarafından ihale edilen İstanbul Sancaktepe Prof. Dr. Feriha Öz Acil Durum Hastanesinin mekanik ve elektrik tesisatlarını yalnızca 45 günlük bir sürede tamamlamıştır. Şirket, yeni inşaatların yanı sıra mevcut binaların elektromekanik tesisatını yenileme, iyileştirme ve geliştirme projelerini de taahhüt edebilmektedir.

Karma Projeler

AVM, rezidans, ofis ve otel yatırımlarının en az ikisinin birlikte inşa edildiği projeler karma projeler olarak adlandırılmaktadır. Şirket AVM, rezidans, ofis ve konut binalarını yapmadaki tecrübesini karma kullanımlı bina ve projelerin tesisat işlerinde de kullanmaktadır. Aynı binada değişik kullanımlara tahsis edilen bölümler bulunması daha nitelikli uygulamalar gerektirmektedir.

Şirket’in hastanelerden sonra en çok tecrübe sahibi olduğu uygulama alanı, yüksek yapılardır.

ASHRAE (The American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers) 91 metreden daha yüksek yapıları, yüksek yapılar sınıfına almaktadır. Çok kesin bir tanım olmamakla birlikte 60 katın üzerindeki yapılar ise çok yüksek yapılar olarak nitelendirilir. Genellikle ticari binalar olarak inşa edilen bu yapıların mekanik tesisatlarında, yüksekliğin yarattığı statik basınç problemi başta olmak üzere rüzgâr etkisi, yangın güvenliği, deprem güvenliği, baca etkisi, değişken güneş radyasyonu gibi diğer yapılara göre çok farklı probleme teknik mühendislik çözümleri getirmek gerekmektedir. İnşaat sırasında ise yine çok farklı tekniklerle çalışılmaktadır. Genelde yüksek binaların kat alanları dar olduğundan mekanik ve elektrik tesisatı, ince işler, dekorasyon gibi birçok disiplinin, bu dar alanlarda birbirini engellemeden iş programına uygun zamanlarda çalışması gerekmektedir. Katlara gereken personel ve malzeme lojistiğinin, her iş gününde istenen seviyede olması için çok özel iş planlaması ve asansör donanımı gerekmektedir. Ayrıca, genel iş güvenliği kurallarının ötesinde güvenlik prosedürleri uygulanmaktadır. Bu nedenlerle, yüksek yapıların yapım maliyet ve sürelerinin doğru değerlendirilmemesi ve planlanmaması, özellikle daha az tecrübeli firmalar için ciddi riskler taşımaktadır. Şirket ise çok sayıda yüksek yapı projesinin elektrik ve mekanik tesisat işlerini tamamlamış ve bu alanlarda tecrübe ve deneyim sahibidir.

Şirket son 10 yılda 10 adet karma projenin elektromekanik taahhüt işlerini tamamlamıştır. Şirket’in elektrik ve/veya mekanik tesisat işlerini yaptığı büyük ölçekli ve nitelikli projelerin arasında; yapıldığı dönemin en yüksek binası olan Sapphire Tower Projesi, Avrupa’nın ve Türkiye’nin ilk Trump Tower projesi olan Trump Towers Projesi, Türkiye’nin günümüzde en yüksek binası unvanını kazanan Skyland Towers Projesi, İstanbul Maslak’ta tasarımı ve mimarisiyle öne çıkan Spine Tower Konut ve Ofis Projesi, dünyanın en iyi rezidansı ödüllü Fairmont Quasar, Bayrampaşa Pashador, İzmir Körfezi’nin yeni yaşam merkezi olan İş GYO Ege Perla Projesi, Koru Florya gibi çok sayıda bilindik proje yer almaktadır.

AVM Projeleri

Şirket son 10 yılda 16 adet alışveriş merkezi projesinin elektromekanik taahhüt işlerini tamamlamıştır.

Bunlar arasında, Türkiye’nin ilk yeşil alışveriş merkezi olan Redevco Erzurum AVM, Ankara Atlantis AVM, İzmir Optimum AVM, Kütahya Sera AVM, Kağıthane AVM, Merter Platform, Ümraniye Can Park AVM, Park Afyon AVM, Sultanbeyli Atlaspark AVM, Maltepe Piazza AVM, Zonguldak Westalife AVM, Adana 01 Burda AVM, Antakya bölgesinde en büyük ve en çok markanın birleştiği alışveriş merkezi olan Palladium AVM, Türkiye’nin ilk görsel su parkı ve gastronomi merkezi olan Watergarden projeleri yer almaktadır

(7)

Şirket, AVM projelerinde işverenler tarafından talep edilen tüm bina fonksiyonlarına ilişkin elektromekanik sistemleri uygulamaktadır. Özellikle AVM projelerinde temiz hava akışının sağlanması ve iklimlendirmeye yönelik sistemler özellik arz etmektedir.

Ofis Projeleri

Çoğunlukla yüksek yapılar olarak inşa edilen ofis projelerinde mekanik tesisat önemine binaen ön planda tutulmaktadır. Genel olarak mekanik tesisat uygulamaları, yapılarda belirli bir yüksekliğin üzerine çıkıldığında karmaşıklaşmakta olduğundan, yüksek yapıların mekanik tesisat işleri özel uzmanlık ve deneyim gerektirmektedir.

Şirket, yüksek bina ve karma projelerde yer alan ofis binalarının haricinde, Tema B Blok, KGK Plaza, Tema C Blok, Tema İdari Bina, Doğan Holding Yönetim Binası, Bauhaus Ofishane, LEED Platin sertifikasına sahip Allianz Tower, Rönesans Küçükyalı Ofis, 161 metre yüksekliğindeki Levent 199 projesi , Eren Holding - Metropol İstanbul, Ferko Signature, Türkiye Finans Katılım Bankası Genel Müdürlük Binası, Seba Office Boulevard, İş GYO Nef Life Satış Ofisi, Azerbaycan’da gerçekleştirilen Bakü 102 Tower projelerinin elektrik ve/veya mekanik tesisat işlerini üstlenmiştir. Şirket son 10 yılda 17 adet ofis projesinin elektromekanik taahhüt işlerini tamamlamıştır.

Oteller ve Diğer Turizm Sektörü Projeleri

Şirket otel binalarında özel önem arz eden elektromekanik sistemlerin, başta ısıtma, soğutma ve havalandırma sistemleri olmak üzere, taahhüt işlerinde, proje aşamalarından başlayarak, bina ve tesislerin işletmeye alınmasına kadarki her süreçte yer almaktadır. Şirket son 10 yılda 18 adet otel projesinin elektromekanik taahhüt işlerini tamamlamıştır. Şirket otel ve diğer turizm sektörü projelerinde işverenler tarafından talep edilen tüm elektromekanik sistemleri uygulamaktadır.

Rezidans, Lüks Konut ve Villa Projeleri

Şirket, yüksek bina ve karma projelerdeki lüks konutların haricinde, Flora Residence, Göktürk Residence, Akbatı Residence, Emaar Toskana Vadisi Evleri, Maçka Residence, Maçka Suite (Vişnezade Konutları), Canan Residence, Acarblu, Rixos Residence, Birbahçe Projesi, Bodrum Astaş Villa Projesi, Nisbetiye 10 ve Acarblu gibi sadece rezidans, lüks konut ve villa projelerinin elektrik ve/

veya mekanik taahhüt işlerini tamamlamıştır. Şirket son 10 yılda 12 adet rezidans, lüks konut ve villa projesinin elektromekanik taahhüt işlerini üstlenmiştir. Rezidans ve lüks konut projelerinde yaşam kalitesini yükselten ve konfor sağlayan uygulamalara talep ve ihtiyacın artmasına paralel olarak nitelikli mekanik tesisat uygulamalarının önemi de artmaktadır. Son yıllarda özellikle lüks konutlarda kullanımı artan akıllı ev ve bina otomasyon sistemleri Şirket’in taahhüt işlerindeki uygulamaları arasında yer almaktadır. Şirket elektromekanik taahhüt işlerini üstlendikleri konut projelerinde, aydınlatma, havalandırma, ısıtma ve soğutma gibi çeşitli bina otomasyon ve otomatik kontrol sistemlerininin, kurulum ve TAD aşamalarında faaliyet göstermektedir. Şirket yönetimi, gelecekte yüksek ve akıllı ev/bina otomasyon içeren yapılara ihtiyaç ve talebin artmasını beklemekte ve butik, nitelikli, üst sınıf konut projelerinde yer almaya devam etmeyi planlamaktadır.

Grafik 1. Birleşim Mühendislik Sözleşme Bedelleri (2010-2021) Grafik 2. Birleşim Mühendislik Sözleşme Bedelleri Segment Dağılımı (2010-2021)

Hastane 44%

Endüstriyel 2%

Karma 14%

AVM 20%

Ofis 4%

Otel 7%

Konut 6%

Diğer 3%

41

90 80 107 162

210

115 168

295

96

48 45 0

50 100 150 200 250 300 350

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21T Birleşim Mühendislik İmzalanan Sözleşme Bedeli

(TL mn)

(8)

8 Mekanik İşler Sözleşme Bedeli

(TL mn)

İnşaat Alanı

(m2) Adet

Hastane 262 1,611 21

Karma (AVM+Konur+Otel) 88 1,608 8

AVM 132 1,568 13

Ofis 9 741 13

Otel 64 642 10

Konut 48 521 16

Diğer 23 180 11

Toplam 634 6,880 93

Elektrik Tesisat Sözleşme Bedeli (TL mn)

İnşaat Alanı

(m2) Adet

Hastane 211 1,445 8

AVM 89 1,098 10

Ofis 30 90 6

Otel 16 105 5

Konut 12 274 5

Diğer 14 302 8

Toplam 449 4,514 57

Toplam Sözleşme Bedeli

(TL mn)

İnşaat Alanı

(m2) Adet

Hastane 473 3,056 29

AVM 221 2,665 23

Ofis 38 830 19

Otel 80 747 15

Konut 61 795 21

Diğer 37 481 19

Toplam 1,083 11,393 150

Tablo 7. Birleşim Mühendislik Biten İşler (2010-2021)

(9)

İnşaat Tesisat Taahhüt Sektörü

İnşaat sektörü gelişmekte olan bir ekonomi olan Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden birisi olmuştur. Bununla birlikte son yıllarda inşaat sektöründeki aktivitenin önemli ölçüde yavaşladığını görmekteyiz. Sektör 2010-2017 yılları arasında ortalama %11 gibi yüksek bir reel büyüme oranını yakalamışken 2018-2020 döneminde yıllık ortalama %5 oranında daralma yaşamıştır (Grafik 6).

2010-2017 döneminde yıllık ortalama reel büyümeye yaklaşık %25 katkıda bulunan inşaat yatırımlarının 2018-2021 döneminde büyümeye katkısı olmamıştır.

Grafik 5’de görüldüğü gibi yeni yapı ruhsat izin sayısı Eylül 2017 tarihinde gördüğü en yüksek düzeyden (12 aylık birikimli toplam 300 mn m2) hızla düşerek pandeminin baş gösterdiği 2020 birinci çeyreğinin sonunda 72 mn m2’ye gerilemiştir. Pandemi kısıtlamalarının büyük ölçüde kaldırılması ve kredi genişlemesi ile ivmelenen ekonomik aktivitenin çok hızlı toparlaması sonucunda 2021/1Ç sonunda 138 mn m2’ye çıkan yeni yapı ruhsat sayısı yılın geri kalanında yaklaşık aynı düzeyde seyretmiştir. Diğer yandan artan işsizlik ve hızla artan gayrimenkul fiyatları yeni kont satışlarını baskı altında tutmaya devam etmiştir. 2017 yılında yıllık 675 bin ile tepe noktasına ulaşan yeni konut satışları 2021 yılında 420 bin düzeylerinde seyretmiştir.

Bunlara ek olarak pandeminin olumsuz etkisi ve 2010-2018 döneminde gerçekleşen aşırı yatırımlar sonucunda ticari (AVM ve ofis) inşaat yatırımlarında da bu geçen üç yılda keskin düşüşler

gözlenmiştir.

Tahminlerimize göre 2021 yılında yıllık %3 reel büyümesini beklediğimiz inşaat harcamalarının 2022 -2023 döneminde ılımlı bir seyir izlemesi yüksek olasılık olarak görünmektedir. Bununla birlikte 2023 sonrası dönemde özellikle konut, endüstriyel ve lojistik segmentlerinde inşaat yatırımlarının hız kazanacağını öngörmekteyiz.

İnşaat sektörünün en önemli alt sektörlerinden biri elektromekanik taahhüt sektörüdür.

Yapıdan yapıya farklılık gösterse de elektromekanik tesisat tutarı, bir inşaat projesinin toplam yatırım tutarının %20 ila %50’si arasında değişen oranlara sahip olmaktadır.

Kaynak: TÜİK, INFO Araştırma Tahminleri

Grafik 3. Grafik 4.

Kaynak: MTMD, INFO Araştırma Tahminleri 71 100 117 146 165 191 223 266 268

233 265 350

0 100 200 300 400

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21T Türkiye İnşaat Harcamaları

(TL milyar)

Kaynak: TÜİK

Kaynak: MTMD, TÜİK, INFO Araştırma Taminleri 139

422

0 200 400 600 800

0 100 200 300 400

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Yapı Ruhsat İzinleri (mn m2)- sol eksen

Yeni Konut Satışları (yıllık 000)- sağ eksen Yeni Yapı Ruhsat İzinleri*

(mn m2)

Birinci El Konut Satışları*

(000)

-20 -10 0 10 20 30

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21T

Tesisat Taahhüt Hizmetleri (%) Toplam İnşaat Harcamaları (%) İnşaat Harcamaları ve Tesisat Taahhüt Hizmetleri (reel yıllık % değişim)

9 12 13 16 19 20 25

34 38 39 41 55

0 10 20 30 40 50 60

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21T Türkiye: Tesisat Taahhüt Hizmet Gelirleri

(TL milyar)

(10)

10 Kaynak: TÜİK, MTMD, INFO Araştırma Tahminleri

Kaynak: MTMD, INFO Araştırma Tahminleri

Kaynak: MTMD

0 2 4 6 8

0 100 200 300 400 500 600

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Tesisat Taahhüt İhracat Hizmetleri (USD mn)- sol eksen Toplam Tesisat Taahhüt Gelirlerine Oranı (%)- sağ eksen Tesisat Taahhüt İhracat Hizmetleri

(USD mn) Toplam Tesisat Taahhüt

Gelirlerine Oranı (%) 15.7

6 8 10 12 14 16 18

2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021T

Tesisat Taahhüt Hizmet Gelirleri Toplam İnşaat Harcamalarına Oranı (%)

Konut 74%

Hastane 8%

Ticaret 6%

Sanayi 5%

Ofis 3%

Oteller 2%

Diğer 2%

Elektrik Tesisatı Sıhhi Tesisat, 43%

Isıtma Ve İklimlendirme

Tesisatı 57%

Çok basit konut projelerinde bu oran düşükken yapının kullanım amacı değişip karmaşık hale geldiğinde oran yükselmektedir. Örneğin, standart konut işlerinde % 15-20 civarında iken hastane yatırımlarında bu oran % 35 civarında, ilaç fabrikalarında ise % 50’ye kadar ulaşmaktadır.

İnşaat faaliyetlerindeki yavaşlamaya paralel olarak Tesisat Taahhüt Hizmet gelirlerinin de reel olarak küçüldüğünü görmekteyiz. Mekanik Tesisat Müteahhitleri Derneği (MTMD) verilerine göre 2020 yılı sonunda elektromekanik, sıhhi, ısıtma ve iklimlendirme gelirlerinin yaklaşık 40 milyar TL’ye ulaştığını görmekteyiz (Grafik 4).

2010-2017 döneminde nominal olarak yıllık ortalama %20 büyüme gösteren Tesisat Taahhüt gelirlerinin 2017-2021 döneminde %13 düzeyine gerilediği görülmektedir. Ancak yükselen enflasyon ve inşaat sektöründeki daralmanın etkisiyle gelirlerin reel olarak yıllık ortalama %10’dan %2 düzeyine indiğini görmekteyiz. MTMD verilerine göre 2010-2017 döneminde Tesisat Taahhüt gelirleri toplam inşaat harcamalarının yaklaşık %12’sine karşılık gelirken bu oran 2019 yılı sonunda %16 düzeyine çıkmıştır. 2020 verileri ve 2021 tahminimize göre bu oran %15 civarında seyretmektedir (Grafik 7).

MTMD verilerine göre sektörün 2009-2010 dönemindeki toplam gelirlerinin %57’si sıhhi tesisat, ısıtma ve iklimlendirme işlerinden, %43’ü ise elektrik ve elektromekanik işlerinden gelmiştir (Grafik 10). Segment bazındaki rakamlar toplam gelirlerin yaklaşık %73’ünün konut inşaatı projelerinden geldiğini göstermektedir. Sağlık sektöründe gerçekleşen tesisat taahhüt gelirleri ise %8 ile ikinci sırada yer almaktadır (Grafik 9).

Türk müteahhitlik şirketlerinin yurtdışı iş hacimlerinin son yıllarda düşmesine paralel tesisat taahhüt gelirleri de 2014 yılında gördüğü tepe noktasından (545 mn USD) sonra geçen üç yılda yıllık ortalama 250 milyon USD düzeyine gerilemiştir (Grafik 8). Sektörün yurtdışı tesisat taahhüt hizmet gelirleri toplam gelirlerin yaklaşık %3.5’una karşılık gelmektedir. Pandeminin etkisinin azalmasıyla birlikte 2022 yılından itibaren hem yurtdışı inşaat müteahhitlik hem de tesisat taahhüt gelirlerinin hızla artması beklenmektedir. Sektör temsilcileri özellikle Rusya ve Orta Asya pazarlarındaki iş hacminin oldukça hızlı toparlanmasını beklediklerini belirtmektedirler.

(11)

Elektrik

Tesisatı Pay (%)

Sıhhi, Isıtma ve

İklimlendirme Pay (%) Toplam Pay (%)

0 366 2.1% 534 2.3% 900 2.2%

1-9 16,274 92.8% 21,135 91.8% 37,409 92.3%

10-49 746 4.3% 1,182 5.1% 1,928 4.8%

50-249 124 0.7% 156 0.7% 280 0.7%

250+ 18 0.1% 15 0.1% 33 0.1%

Toplam 17,528 100.0% 23,022 100.0% 40,550 100.0%

Tablo 8.

Kaynak: MTMD

Tablo 8’de görüldüğü gibi Tesisat Taahhüt Sektörü çok sayıda küçük şirketten oluşmaktadır. 1-9 arası çalışan sayısına sahip şirketler toplam şirket sayısının %92’sini oluştururken, 250’den fazla çalışan sayısına sahip şirket sayısı sadece 33’tür. Diğer bir deyişle yüksek teknik kabiliyet ve finansman gücü gerektiren büyük inşaat projelerinde faal olan tesisat taahhüt şirket sayısı oldukça kısıtlıdır.

Sağlık sektörü tesisat taahhüt sektörünün en önemli gelir kaynaklarından biri konumundadır

Sağlık sektörü geçen 15 yıl içinde çok önemli gelişme göstermiştir. Sağlık Bakanlığı verilerine göre 2002-2020 yılalrı arasında Türkiye’deki toplam hastane yatağı sayısı %50 artarak 2020 yılı sonunda 243 bin düzeyine ulaşmıştır. Toplam hastane sayısı da aynı dönemde %33 artarak 2020 sonunda 1,542 olmuştur (Grafik 11). Toplam yatak sayısındaki artışın yaklaşık yarısı özel diğer yarısı ise kamu sektöründe gerçekleşmiştir. Yatak sayısındaki artışın sonucunda Türkiye’de 1,000 kişiye düşen yatak sayısı 2002-2020 döneminde 2.48’den 2.90 düzeyine yükselmiştir (Grafik 12). Bu hızlı artışa karşın Dünya Bankası verilerine göre Türkiye gelişmiş ülkelerin (yaklaşık 5.0) oldukça altında bir yatak kapasitesine sahiptir. Diğer yandan Üst-Orta Gelirli Ekonomiler’de 1,000 kişiye düşen ortalama yatak sayısının 3.9 düzeyinde olduğu göz önüne alınırsa, Türkiye’deki sağlık yatırımlarının gelecek 10 yılda yüksek hızda devam etmesini beklemekteyiz.

Türkiye’de 1,000 kişi başına düşen yatak sayısının 2026 yılında 3.05 düzeyinin üzerine çıkacağını tahmin ediyoruz. Bu artış için gereken yeni hastane ve yatak sayısını sırasıyla yaklaşık 45 ve 32 bin olarak tahmin etmekteyiz. Önümüzdeki dönemde özel sektörün finansman sorunlarından dolayı oldukça kısıtlı yeni kapasite yatırımı yapacağını ön görüyoruz. Dolayısı ile beklediğimiz toplam kapasite artışının yaklaşık %85’inin kamu ve KÖİ projelerinden gelmesi beklenmelidir.

Sağlık Bakanlığı verilerine göre 2021 yılı sonu itibariyle Türkiye’de 15 Şehir Hastanesi hizmet vermektedir (Tablo 9). Bu hastanelerdeki toplam yatak kapasitesi yaklaşık 20 bin düzeyindedir.

Yine Sağlık Bakanlığı verilerine göre toplam 5 bin yatak kapasitesine sahip 5 Şehir Hastanesi ise yapım halindedir. Bu hastanelerin önümüzdeki 2 yıl içinde tamamlanması beklenmektedir.

Kaynak: TÜİK, INFO Araştırma Tahminleri

Kaynak: TÜİK, INFO Araştırma Tahminleri 1,542

1,590

243 275

100 150 200 250 300

1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000

2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020 23T 26T Hastane Sayısı- sol eksen

Yatak Sayısı (000)- sağ eksen

Hastane Sayısı Yatak Sayısı (000)

2.66

2.92

3.04

2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 21T 23T 25T 1,000 Kişi Başına Düşen

Yatak Sayısı

(12)

12 Kaynak: TC Hazine ve Maliye Bakanlığı

Kaynak: TC Sağlık Bakanlığı

11 15 20 28 32 38 42

05 1015 20 2530 403545

2019 2020 2021 2022T 2023T 2024T 2025T

Şehir Hastaneleri Toplam Yatak Kapasitesi (000)

Yapılan açıklamalar göre önümüzdeki dönemde 10 bin yeni yatak kapasiteli 10 Şehir Hastanesinin ihalelerinin yapılmasını beklemekteyiz. Buna göre Şehir Hastanelerindeki toplam yatak kapasitesinin 2025 yılında 48 bine çıkacağını öngörmekteyiz.

Tahminlerimize göre 2022-2026 döneminde yapılmasını beklediğimiz yeni yatak kapasite artışı için gereken inşaat harcaması yaklaşık yıllık 1.5 milyar USD düzeyindedir. Bu tahminin dayandığı ana varsayımlar: 1) Yatak başına ortalama 250 m2 kapalı alan inşaatı, 2) ortalama 1,000 USD/m2 inşaat yapım maliyeti. Görüşümüze göre Şehir Hastanelerinde görülen yatak başına düşen 300-350 m2 kapalı alan büyüklüğünün, KÖİ projelerinin son bulması ve artık yeni Şehir Hastanesi yapımlarının Sağlık Bakanlığı tarafından üstlenilmesi ile 200-250 m2/yatak düzeyine ineceğini tahmin etmekteyiz.

2021 ve öncesi hizmete girenler

Konum

Yatak Sayısı

Kapalı Alan (mn m2)

Yatak Başına Kapalı Alan (m2)

Ankara Bilkent 3,732 1.31 352

İstanbul İkitelli 2682 1.00 373

Kayseri 1,607 0.47 290

Adana 1,595 0.55 345

Bursa 1,355 0.47 347

Mesin 1,330 0.38 282

Konya 1250 0.42 337

Eskisehir 1,081 0.33 305

Elazig 1,038 0.36 342

Isparta 830 0.22 267

Manisa 558 0.18 323

Tekirdag 480 0.16 333

Yozgat 475 0.14 297

Ordu 900 0.22 240

Konya Karatay 1,250 0.42 337

Toplam 20,163 6.62

Ortalama 1,344 0.44 318

Yapımı Devam Eden

Konum

Ankara Etlik 3,624 1.20 331

İzmir Bayraklı 2,060 0.63 307

Muş 500 0.10 200

Kocaeli 1,210 0.37 304

Kütahya 610 0.20 328

Toplam 8,004 2.50

Ortalama 1,601 0.50 294

İhalesi Yapılacak Olanlar

Konum

İstanbul Hasdal Capa 1,000 0.29 285

Şanlıurfa 1,700 0.50 294

Denizli 1,000 0.30 300

Samsun 900 0.31 344

Trabzon 900 0.27 294

Antalya 900 0.29 317

Gaziantep 1,875 0.64 340

Aydın 950 0.27 284

Diyarbakır 900 0.30 328

Batman 500 0.10 200

Toplam 10,625 3.25

Ortalama 1,063 0.32 299

Tablo 9.

Kaynak: TC Sağlık Bakanlığı

230

600 620

460 430 405 380 400 350

250 300 0

100 200 300 400 500 600 700

2015 2016 2017 2018 2019 2020 21T 22T 23T 24T 25T Sağlık Sektörü Tesisat Taahhüt Hizmet Gelirleri

(USD milyon)

(13)

2003-2011 2012-2021T 2022T-2026T

Açılan Hastane Sayısı 281 106 45

Eklenen Yatak Sayısı (000) 35 48 32

Ort. Hastane Başına Düşen Yatak Sayısı 123 449 400

Toplam Kapalı Alan Yapımı (mn m2) 5.3 14.3 8.1

Yeni Yatak Başına Kapalı Alan (m2) 154 300 250

2003-2011 Toplam Eklenen Kapalı Alan (mn m2) 5.3

Toplam Eklenen Yeni Yatak (000) 35

Tablo 10.

Kaynak: Sağlık Bakanlığı, TÜİK, MTMD , INFO Araştırma Tahminleri

Bu varsayımlar altında 2022-2026 döneminde yapılamsını beklediğimiz 45 yeni hastane ve 32 bin yeni yatak yatırımı için gereken kapalı alan inşaatı yaklaşık 8 milyon m2 olacaktır (Tablo 10). Toplam inşaat maliyetinin ortalama 1,000 USD/m2 olacağını ve bunun yaklaşık %35’inin tesisat taahhüt işleri için yapılacağını varsayarsak, önümüzdeki 5 yıl içinde sağlık sektöründe yapılacak olan işlerden Tesisat Taahhüt Sektörü’nün yıllık ortalama 350 milyon USD’lik bir gelir yaratmasını bekleyebiliriz (Grafik 14).

(14)

14 Lojistik altyapı yatırımları hızlanacak

Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı ile TCDD Genel Müdürlüğünün yürüttüğü çalışmalarla bölgesinde ulaşım koridorlarının merkezinde bulunan Türkiye'nin lojistik üs haline dönüştürülmesi hedefleniyor.

Bu kapsamda, Türk sanayicilerin yükünü demir yoluyla taşıyarak rekabet gücünü artırmak amacıyla lojistik merkez yapımlarına devam ediliyor. Bakanlığın yayınladığı Türkiye Lojistik Master Plan’ına göre 25 lojistik merkez tamamlandığında sektöre 75,2 milyon ton ve 4,1 milyon TEU ilave taşıma imkanıyla 19,9 milyon metrekare konteyner stok ve elleçleme sahası kazandırılacak.

Bu kapsamda, 2020 yılında 2 yeni lojistik merkez daha sektörün hizmetine sunuldu. Konya kent merkezine yaklaşık 25 kilometre mesafede toplam 1 milyon metrekare alan üzerine kurulan ve yıllık 1,7 milyon ton kapasitesi olan Konya Kayacık Lojistik Merkezi ve Mersin (Yenice) Lojistik Merkezi ile bugüne kadar 11 lojistik merkezi işletmeye alındı. Öte yandan, Kars Lojistik Merkezinin yapımı tamamlanırken, hizmete alma çalışmalarında sona gelindi.

Ekim ayında ihalesi yapılan Diyarbakır Lojistik Merkezi 217 hektar üzerine kurularak Türkiye’nin en büyük lojistik üssü haline gelecek. Lojistik Merkezde 5 şeritli bir demiryolu terminali de yer alacak.

Demiryolu yanaşmalı 11 bin metrekarelik 16, demiryolu yanaşmasız 12 bin 500 metrekarelik 8,5 bin 600 metrekarelik 11, 2 bin 900 metrekarelik 23 depo yer alacağı merkezde, 161 bin 500

metrekarelik lisanslı depo silo alanı, demiryolu terminali, 700 araçlık tır parkı, akaryakıt istasyonu da bulunacak.

İzmir Kemalpaşa ve Sivas'ta kurulacak lojistik merkezlerin yapım çalışmaları devam ederken, Bilecik (Bozüyük), Kayseri (Boğazköprü), Karaman, Bitlis (Tatvan) ve Çerkezköy'de (Tekirdağ) kurulacak 5 lojistik merkezin proje çalışmaları tamamlandı. Mardin, Habur, İstanbul (Avrupa Yakası), Çandarlı, Filyos, İyidere/Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü (AYGM) lojistik merkezleri için ise etüt proje ve planlama çalışmaları devam ediyor. Bu çalışmalarla Türkiye'nin lojistik merkez sayısı 25'e yükselmiş olacak (Şekil 1).

Şekil 1. Türkiye Lojistik Haritasında Önemli Yatırımlar ve Yıllara Göre Değişimi

Kaynak: Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı

(https://uhdgm.uab.gov.tr/uploads/pages/istatistikler-ve-raporlar/tlmp-lansman-sunumu-25-12-2019.pdf)

(15)

Kaynak: UTİKAD

Kaynak: UTİKAD, INFO Araştırma Tahminleri 11

4 0

5 1015 20 25 30

2013 2015 2017 2019 21T 23T 25T

İstanbul-Kocaeli Bölgesi TR Diğer Bölgeler Türkiye Lojistik Depolama Kapasitesi

(mn m2)

15

25 70

55 30

45 0

20 40 60 80

2020 21T 22T 23T 24T 25T 26T

İstanbul-Kocaeli Bölgesi TR Diğer Bölgeler Türkiye Lojistik Depolama Kapasitesi

(%) Kaynak: TÜİK

Kaynak: Şirket verileri, INFO Araştırma Tahminleri E-ticaret: Yeni lojistik yatırımlarının itici gücü

Dijital penetrasyon oranlarının hızla yükselmesi ve pandemi sonrası değişen ticaret koşulları ile birlikte Türkiye’de e-ticaret hacminin 2021 yılı sonunda 380 milyar TL ile toplam perakende ticaret hacminin %20’sine ulaşmasını, e-perakende ticaret hacminin ise bu rakamın yaklaşık yarısına ulaşmasını beklemekteyiz.

Türkiye’de e-perakende ticaret hacmi 2019 yılı sonunda 45 milyar TL ile toplam perakende ticaret hacminin %4.8’ine erişmiştir (Grafik 16). 2020 yılında baş gösteren pandemi sonrasında ise fiziksel kısıtlamaların da etkisiyle e-perakende ticaret hacmi 2020 yılı sonunda 4 kat artarak toplam perakende ticaret hacminin %11.3’ü düzeyine çıkmıştır. 2021 yılı verileri ise e-perakende hacminin 200 milyar TL’yi aşarak toplam perakende ticaret hacminin %14’ü düzeyine çıkacağına işaret etmektedir.

TC Ticaret Bakanlığı verilerine göre 2021 yılının ilk 6 ayında beyaz eşya ve küçük ev aletleri e- perakende ticaret hacminde %22 ile en yüksek paya sahip olmuştur. Bunu giyim/ayakkabı (%11), elektronik (%7), gıda/süpermarket (%6) ve yemek (%6) izlemiştir. Yine bakanlık verilerine göre Türkiye’deki toplam gönderilerin %55’i e-ticaret gönderilerinden oluşmuştur.

Hızla artan e-ticaret hacmine karşın 2020 yılında kurulu lojistik depo kapasitesinde ve toplam depolama aktivitesinde önemli bir artış gözlenmemiştir. Bunun ana nedeni pandemiden dolayı inşaat faaliyetlerinin yavaşlaması ve kurulu kapasitenin artan hacimleri karşılayabilmesidir. Ancak 2021 yılında da e-ticaret hacmi hızlı büyümeye devam ettiği için lojistik depolama kapasitesi yetersiz kalmaya başlamıştır. Bu durum özellikle e-Pazar’ın önde gelen oyuncularının (Trendyol, Amazon, Hepsiburada, N11, Gittigidiyor) yeni kapasite ihtiyacını artırmıştır.

Lojistik ve e-perakende sektöründe faaliyet gösteren paydaşlardan elde ettiğimiz bilgilere daynarak Türkiye’nin toplam depolama kapasitesinin önümüzdeki 5 yıl içinde yaklaşık %70 artarak 25 mn m2’ye çıkmasını öngörmekteyiz (Grafik 17). Tahmin ettiğimiz kapasite artışının önemli bölümünün İstanbul-Kocaeli bölgesi dışında kalan bölgelerde gerçekleşmesini bekliyoruz (Grafik 18). Yüksek teknoloji raflama/depolama sistemlerine de sahip olması beklenen yeni yatırımların toplamının 2022- 2026 döneminde yaklaşık ~5 milyar USD’yi bulacağını tahmin ediyoruz. Tesisat taahhüt işlerinin ise beklenen yatırım tutarının üçte birine (~1.5 milyar USD) karşılık geleceğini var sayarsak, e-lojistik depo yatırımlarının hem Birleşim Mühendislik hem de tesisat taahhüt sektörü için çok önemli bir gelir kaynağı olacağı görülmektedir.

0.88

1.26 1.40

2.20

0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5

2009 2011 2013 2015 2017 2019 21T 23T 25T

Lojistik Depolama Hizmetleri Toplam Sektör Cirolarına Oranı (%)

45 120 204 4.8

11.3 13.6

0 4 8 12 16

0 100 200 300

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21T e-perakende ticaret (TL milyar)- sol eksen

Toplam Perakende Ticarete Oranı (%)- sağ eksen e-Perakende

Ticaret Hacmi (milyar TL)

Toplam Perakende Ticarete Oranı (%)

(16)

16 Sektör’den Haberler...

◼ Sertrans Logistics'ten yapılan açıklamaya göre, 2023'te Türkiye'nin en büyük e-ticaret lojistiği firması olmayı hedefleyen şirket, büyüme stratejisi kapsamında yatırımlarına devam ediyor. Küresel salgın döneminde 40 bin metrekarelik depo yatırımıyla mevcut platformunu büyüten Sertrans, Hadımköy Akpınar'da 30 bin metrekarelik bir e-ticaret deposu daha açtı. Sadece e-ticaret lojistiği operasyonuna özel olan yeni deponun faaliyete geçmesiyle şirketin toplam depolama kapasitesi yaklaşık yüzde 25 artarak 140 bin metrekareye ulaştı. 2 yılda yaklaşık 20 milyon avro depo yatırımı yapmaya hazırlanan Sertrans Logistics, 2 bin kişinin üzerinde bir ek istihdam yaratacak.

◼ Lojistiğin önde gelen şirketlerinden Omsan, büyüyen e-ticaret lojistiğinden daha fazla pay almak için yatırımlarını hızlandırıyor. Omsan Lojistik Genel Müdürü Cömert Varlık, şirketin orta ve uzun vadeli strateji planlarına bağlı kalarak, sektördeki yenilikçi uygulamaların öncüsü olmaya devam edeceklerini ifade ederek, “Hizmet yelpazemizi genişleterek, tüm iş süreçlerimizde dijitalleşmeyi, müşteri memnuniyetini ve yetişmiş insan unsurunu odağımızdan kaçırmayarak, global bir lojistik hizmet sağlayıcısı olma hedefiyle sürdürülebilir büyümemizi devam ettireceğiz. Diğer yandan özellikle e-ticaret sektörüne yönelik geniş kapsamlı atılım hedeflerimizi gerçekleştirmek için altyapı çalışmalarımızı yürütüyoruz. Gerek konvansiyonel gerekse e-ticaret lojistiği süreçlerimizi bu atılım hedefi paralelinde şekillendiriyoruz. Depolama ve dağıtım alanlarımızın genişlemesine katkı sağlayacak, dinamik ve hızlı hareketlere imkân verecek tasarımları planlıyor, teknolojik altyapımızı revize ediyoruz” diye konuştu.

◼ Pandeminin tedarik zincirinde şirket olarak bu değişime hızlı adapte olarak iş hacimlerini yüzde 50 artıran Horoz’da yeni büyüme alanı e-ticaret olacak. Şirket, ihracattan dağıtım ve otomasyonlu depoculuğa kadar e-ticaretin tüm alanlarına yatırım yapıyor. Uçtan uca e-ticaretin tüm süreçlerine cevap verecek, E-LOG adı verilen e-ticaret platformu yatırımları hakkında bilgi veren Türkiye’nin en köklü lojistik şirketlerinden Horoz Lojistik Yönetim Kurulu Başkanı Taner Horoz, şunları anlattı: “E- ticaretin tüm paydaşlarını ‘bağlan ve çalış’ mantığında bir araya getirmeyi ve tek entegrasyon ile tüm paydaşlarla direkt çalışılabilir hale gelmesini hayal ettik. E-LOG platformu firmalara ve KOBİ’lere maliyet, satış hacmi ve bağımsız olabilme avantajları getirecek. Yeni hayata geçirdiğimiz

projelerimizden biri de online ticaret devi Alibaba.com’un Türkiye’deki sayılı çözüm ortaklarından biri olmamız.

◼ Globelink Ünimar Depolama ve Yurt İçi Dağıtım Müdürü Volkan Yalçın: Depolama, özellikle pandemide artan e-ticaret ve beraberindeki süreç yönetimi ihtiyacı ile daha da önem kazandı. Diğer yandan değişen tüketici alışkanlıkları da lojistik ile beraber depolamanın önemine atıfta bulunuyor.

Müşterinin daha hızlı teslimat talebi ve bununla beraber ‘müşteriye yakınlık’ konusunun giderek önem kazanması, beraberinde depolamanın önemini de artırıyor.

(17)

Birleşim Mühendislik vites yükseltiyor

Türkiye’nin önde gelen inşaat tesisat taahhüt şirketlerinden olan Birleşim Mühendislik ve iştiraki Erde Mühendislik 2020-2021 döneminde toplam 93 milyon USD tutarında sözleşme imzalamıştır.

Sözleşme tutarlarına göre toplam imzalanan sözleşmelerin %83’ü sağlık sektöründe, %14’ü ofis, kalanı ise endüstriyel projelerden oluşmaktadır (Tablo 11). Şirketin geçen 10 yılda gerçekleştirdiği projelerin en önemli özelliklerinin başında bu projelerin yüksek teknik ve finansal kapasite gerektiren işler olması gelmektedir.

TCMB Reel Sektör Finansal Raporuna göre sektörde faaliyet gösteren şirketlerin (mikro ve küçük)

%97’sini oluşturan küçük işletmelerin, 2020 yıl sonunda şirket başına düşen ortalama öz kaynakları 500 bin TL düzeyindeyken, bu rakam orta büyüklükteki şirketler (toplamın %2’si) için 7 milyon TL, büyük şirketler içinse 63 milyon TL’dir (Tablo 12). Dolayısı ile sektörde büyük hacimli projeleri üstlenebilecek şirket sayısı oldukça kısıtlıdır. Orta ve küçük işletmeler daha çok bu tür projelerde alt üstlenici (taşeron) olarak yer almaktadır. Örneğin Birleşim Mühendislik’te bordrolu çalışan sayısı yaklaşık 500 iken, halihazırda yürüttüğü projelerde iş verdiği taşeronların çalışan sayısı 5 bin düzeyindedir.

Pandemi süreci ve son zamanlarda baş gösteren makro ekonomik sorunlar sonucunda oldukça yavaşlayan inşaat aktivitesinin kısa vadede (2022-2023) ılımlı bir toparlanma sergilemesini bekliyoruz. 2021 yılı için beklediğimiz yıllık %9’luk reel GSYİH büyümesine kıyasla daha düşük bir büyüme oranı sergilemesini beklediğimiz inşaat sektörünün (~%3) 2017 yılında sonra ilk defa büyümeye geçtiğini not ediyoruz (Grafik 19). İnşaat harcamalarının 2022 yılında %3 düzeyine gerilemesini beklediğimiz reel GSYİH büyüme oranına paralel yıllık %1 büyüyeceğini tahmin etmekteyiz. Özellikle yüksek konut kredisi faizleri ve geçen 12 ayda neredeyse TL bazında ikiye katlanan konut fiyatlarının inşaat sektörünün ana itici gücü olan konut segmenti üzerindeki olumsuz etkilerinin devam edeceğini öngörmekteyiz. Diğer yandan geçen 10 yıl boyunca AVM ve ofis segmentlerinde yapılan aşırı yatırımların pandemi sonrası değişen çalışma ve alışveriş alışkanlıkları da göz önüne alınırsa sektör üzerinde önemli bir yük oluşturmaya devam edeceği yüksek bir olasılık olarak görünmektedir.

Kategori İşin Adı

Sözleşme Tarihi

İşin Bitiş Tarihi

Sözleşme Bedeli (USD mn)

Sözleşme Bedeli (TL mn)

İnşaat Alanı (000 m2)

Ofis Vakıfbank Genel Müdürlüğü 05/02/2020 19/12/2021 5 31 274

Hastane Prof. Dr. Feriha Öz Hastanesi 13/04/2020 05/06/2020 43 67 55

Ofis Maltepe Piazza Ofis Katları 03/11/2020 30/09/2021 0 2 1

2020 Toplam 48 100 330

Hastane Ataköy Medicana Hastanesi 15/02/2021 31/12/2021 11 79 38

Ofis Borsa İstanbul Hizmet Binası 09/03/2021 10/10/2021 3 25 98

Ofis İş GYO Ofis Binası 10/03/2021 30/04/2022 4 28 5

Endüstriyel Samsung Cep Telefonu Fabrikası 07/05/2021 31/08/2021 4 29 17

Hastane Acıbadem Ataşehir Hastanesi 16/06/2021 01/06/2022 14 118 92

Hastane Medipol Acıbadem Hastanesi 24/06/2021 31/12/2021 10 83 31

2021 Toplam 45 362 281

Tablo 11. Birleşim Mühendislik 2020-2021 İmzalanan Sözleşmeler

Tablo 12. Tesisat Taahhüt Sektörü Finansal Göstergeleri* (2020)

Kaynak: TCMB

*TCMB veri seti sektörde faaliyet gösteren 40,550 işletmenin 13,710’unu kapsamaktadır. Kullanılan örneklem sayısının sektörün finansal karakteristiklerini büyük ölçüde yansıttığını düşünmekteyiz.

Ölçek

Şirket Sayısı

Çalışan

Sayısı Pay

Net Satışlar

(TL mn) Pay

Aktifler (TL mn)

Özkaynaklar (TL mn)

Aktifler (TL mn)

Özkaynaklar (TL mn)

Mikro 10,510 28,281 % 76.7 7.0 % 17.8 17.9 2.7 1.7 0.3

Küçük 2,788 47,360 % 20.3 16.3 % 41.6 20.3 3.9 7.3 1.4

Orta 374 30,525 % 2.7 9.9 % 25.3 14.6 2.6 39.0 6.8

Büyük 38 17,912 % 0.3 6.0 % 15.3 11.2 2.4 294.6 63.7

Toplam 13,710 124,078 39.2 63.9 11.6 4.7 0.8

Şirket Başına Ortalama