ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
DÖNEM PROJESİ
KONUTLARDA ŞEREFİYELENDİRME:
TOKAT İLİ ERBAA İLÇESİ’NDE 165 DAİRELİK
TEPEŞEHİR 2 KONUT KOOPERATİFİNİN YENİ HAYAT EVLERİ PROJESİNDE ŞEREFİYE BEDELLERİNİN ANALİZİ
Merve PALAZ
TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANABİLİM DALI
ANKARA 2014 Her hakkı saklıdır
i ÖZET
Dönem Projesi
KONUTLARDA ŞEREFİYELENDİRME:
TOKAT İLİ ERBAA İLÇESİ’NDE 165 DAİRELİK
TEPEŞEHİR 2 KONUT KOOPERATİFİNİN YENİ HAYAT EVLERİ PROJESİNDE ŞEREFİYE BEDELLERİNİN ANALİZİ
Merve PALAZ Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ
Türkiye’de nüfus artış hızının ivme kazanması ile beraber konut ihtiyacı artmış ve konut sorununun çözümü için toplu konut uygulamalarına hız verilmiştir. Toplu konut uygulamaları ise devlet ve özel sektör (kooperatifler, şirketler, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve diğerleri) eliyle yürütülmektedir. Özel sektör örgütleri içinde konut yapı kooperatifleri toplu konut üretimi için önemli kuruluşlar olarak ortaklarına sunduğu cazip fırsatlar ve her sosyo-ekonomik gruptaki hanenin bütçesine uygun gayrimenkul üretimi gibi nedenlerle tercih edilmektedir.
Konut-yapı kooperatifleri tarafından geliştirilen projelerde bağımsız bölümlerin ortaklara dağıtımı ve değerleme işlemlerinin yapılmasında, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 23’üncü maddesinde yer alan “ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dâhilinde hak ve vecibelerde eşit” olduğu hükmünün esas alınması ve bu çerçevede bağımsız bölümlerin değerlerinin sahip oldukları özellikler ile uyumlu olması temel koşul olarak görülmektedir.
Uygulamada toplu konut projelerinde ortaklık bedelleri ve taşınmaz değerlemesi konusunda önemli sorunların yaşandığı ve bu alanda birçok yargı kararının olduğu tespit edilmiştir.
Bu çalışmada; toplu konut projelerinde bağımsız bölümlerin değerlerinin eşdeğer olması için taşınmazlarım sahip oldukları özellikleri ve bu özelliklerin taşınmaz değerlerine olası etkilerinin yönü ve büyüklüğü incelenmiştir. Çalışmada önce teorik ilke ve esaslar genel olarak irdelenmiş ve ikinci aşamada Erbaa İlçesi Tepeşehir 2 Toplu Konut Kooperatifi Yeni Hayat Evleri Projesi’nde bağımsız bölümlerin değerleme ve şerefiye bedellerinin analizi yapılmıştır. Projede bağımsız bölüm ve şerefiye bedellerinin analizinde; proje alanının özellikleri, çevre özellikleri, projede blokların site içindeki dağılımları ile bağımsız bölümlerin konum ve diğer özelliklerinin değer üzerinde etkili olduğu gözlenmiştir. İncelenen projede; daire tipi, dairenin bulunduğu kat, yön veya cephe, aydınlanma durumu, gürültü, manzara, mahremiyet ve emniyet gibi faktörlerin bağımsız bölüm şerefiye bedellerinin tespitinde dikkate alınması gereken faktörler olduğu ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre bağımsız bölüm şerefiye değerlerini etkileyen birçok kriterin olduğu ve bu kriterlerin değer üzerindeki olumlu ve/veya olumsuz etkisi ve etkinin yönünün projelere göre farklılık gösterebileceği ve olası bütün faktörleri dikkate alarak şerefiye analizlerine yönelik matematiksel modeller ve programlara gereksinim olduğu tespit edilmiştir.
Haziran 2014, 55 sayfa
Anahtar Kelimeler: Taşınmaz Değeri, Toplu Konut Projesi, Bağımsız Bölüm Değeri, Şerefiye Bedeli ve Değeri Etkileyen Faktörler
ii ABSTRACT
Term Project
HOUSING BETTERMENT: AN ANALYSIS OF THE BETTERMENT COSTS IN THE YENI HAYAT EVLERI PROJECT OF THE 165-APARTMENT TEPESEHIR 2 HOUSING
COOPERATIVE IN THE ERBAA DISTRICT OF THE TOKAT PROVINCE Merve PALAZ
Ankara University
Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development Supervisor: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ
The need for housing in Turkey has increased with the accelerated rate of population growth, which stimulated mass housing projects for the solution of the housing problem. Mass housing projects are carried out via the public and private sector (cooperatives, companies, real estate investment trusts, and others). Among the private sector organizations, housing construction cooperatives are preferred as significant producers of mass housing with such reasons as the attractive opportunities they offer to their members as well as their production of real estate that fits in the budget of households in all socio-economic groups. It is understood that in the distribution to partners and valuation of the individual sections in projects developed by housing construction cooperatives, the stipulations set forth in Article 23 of the Cooperatives Law numbered 1163, particularly the provision that "the partners are equal with regards to the rights and obligations based on the principles adopted by this law" and in this context, the values of the individual and independent sections must be consistent with the characteristics they possess are considered as the fundamental condition. It has been identified that in practice, significant problems are experienced in the determination of the partnership costs and real estate valuations in public housing projects and that there are many judicial decisions in this area.
In this study, the characteristics of real properties and the possible effects of the direction and size of such characteristics on real estate values were examined to identify how it can be ensured that independent sections in mass housing projects have equivalent values. In the study, the theoretical principles and bases were examined in the first place and then an analysis of the appraisals and betterment costs of the independent sections in the Yeni Hayat Evleri Project of the Tepesehir 2 Mass Housing Cooperative was performed. The analysis of the individual sections and betterment costs showed that the characteristics of the project area, environmental characteristics, and distributions of the project blocks over the construction site as well as locations and other characteristics of the independent sections impacted the value of the properties. It has been demonstrated with regards to the selected project that factors such as apartment type, floor, direction or side, lighting conditions, noise, views, privacy, and safety are among the factors that should be taken into consideration in the determination of betterment costs. It is established based on the study results that there are a number of criteria that effect the betterment values of independent sections, that positive and/or negative effects of such criteria may vary in different projects, and that there is a requirement for mathematical models and software programs that take all the possible factors into consideration to assist in the calculation and analysis of betterment costs.
June 2014, 55 pages
Keywords: Real Estate Value, Mass Housing Project, Independent Section Value, Betterment Cost and Factors Affecting Value
iii
TEŞEKKÜR
Lisans eğitimimi mimarlık üzerine bitirdikten sonra, direk memlekete döndüm ve belediyede işe başladım. Hafta içi çalışıp, hafta sonu yüksek lisans eğitimi almamı sağlayan, Türkiye Belediyeler Birliğine, Sayın Belediye Başkanıma ve bu imkânı bize sunan Ankara üniversitesine şükranlarımı sunarım.
Meslek hayatıma yeni başladığım zamanda, disiplinler arası eğitim veren bu bölüm iş hayatımda karşılaştığım birçok sorunu çözmemde bana yardımcı oldu.
Danışmanlığımı üstlenen Sayın Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e proje aşamasındaki yardımlarından dolayı çok teşekkür ederim.
Yaşamım boyunca her zaman yanımda olduklarını hissettiren ve her şekilde kararlarıma saygı duyan anneme, ablama, kardeşlerime ve biricik rahmetli babam Abdullah PALAZ’a bu yola çıktığımda desteklerinden dolayı çok çok teşekkür ediyorum.
Haziran, 2014 Merve PALAZ
iv
İÇİNDEKİLER
ÖZET ... i
ABSTRACT ... ii
ÖNSÖZ VE TEŞEKKÜR ... iii
ŞEKİLLER DİZİNİ ... vi
ÇİZELGELER DİZİNİ ... vii
1. GİRİŞ ... 1
1.1 Araştırmanın Önemi ve Amaçları ... 1
1.2 Araştırmanın Kapsamı ve Sınırlılıkları ... 3
1.3 Araştırma Materyali ve Yöntemleri ... 3
2. KURAMSAL TEMELLER VE İLKELER ... 5
2.1 Ekonomik Açıdan Şerefiye ... 5
2.2 Muhasebe Açısından Şerefiye ... 5
2.3 Belediye Gelirleri Açısından Şerefiye ... 6
2.4 Gayrimenkul Değerlemede Şerefiye ... 7
2.4.1 Bağımsız bölümlerin arsa paylarının dağıtımı ve şerefiye ilişkisi ... 7
2.4.2 Gayrimenkul alım-satımında değer ve şerefiye ilişkisi ... 9
3. KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNDE ŞEREFİYE KAVRAMI ... 13
3.1 Toplu Konutun Tarihçesi ve Türkiye’deki Gelişimi ... 13
3.2 Konut Yapı Kooperatiflerinde Şerefiyelendirmenin Amacı ve Önemi ... 14
3.2.1 Kooperatiflerde şerefiye bedellerinin tespiti ve gerekliliği ... 14
3.2.2 Şerefiye bedel tespit komisyonu ve çalışmaları ... 17
3.2.3 Konut şerefiye bedellerinin tespitinde kullanılan ölçütler ... 18
4. YENİ HAYAT EVLERİNİN ŞEREFİYE BEDELLERİNİN ANALİZİ ... 21
4.1 Taşınmazların Konumu ve Çevresel Özellikleri ... 21
4.2 Demografik Yapı ... 21
4.3 Bölgenin Arazi Kullanımı ve Yapılaşma Durumu ... 22
4.4 Gayrimenkullerin Fiziksel Tanımı ... 23
4.5 İncelenen Projede Taşınmazlar İçin Şerefiyelendirme Kriterlerinin Tespiti .... 27
4.6 Değerlemede Dikkate Alınan Şerefiyelendirme Kriterleri ... 28 4.7 Şerefiyelendirme Katsayılarının Tespit Edilmesi ve Kullanım Olanakları .…. 33
v
5. SONUÇ VE ÖNERİLER ... 38
KAYNAKLAR ... 41
EKLER ... 42
EK 1 Dairelerin Arsa Payı Listesi ... 43
EK 2 Kooperatif Tarafından Uygulanan Daire Şerefiye Bedelleri Tablosu ... 49
ÖZGEÇMİŞ ... 55
vi
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 4.1 Yeni Hayat Evlerinin Konumu……….21
Şekil 4.2 Erbaa'nın Uydu Görüntüsü………...…22
Şekil 4.3 Bölgenin Arazi Kullanımı………23
Şekil 4.4 Proje Yerleşim Planı ve Görünüşü………...24
Şekil 4.5 Taşınmazların Son Durumu………. 25
Şekil 4.6 Taşınmazların Bulunduğu Alanın İmar Durumu……… 26
Şekil 4.7 Normal Kat Planları……….………29
Şekil 4.8 Blokların Kat Adetleri………. 30
Şekil 4.9 Dairelerin Şehir Manzarası………..31
vii
ÇİZELGELER DİZİNİ
Çizelge 4.1 Blok Numaraları ve Daire Adetleri………..25 Çizelge 4.2 Şerefiyelendirme Kriterleri ve Ağırlık Yüzdeleri………32 Çizelge 4.3 B Blokta Bulunan Bağımsız Bölümlerin Hesaplanan Şerefiye Puanları….36 Çizelge 4.4 B Blokta Bulunan Bağımsız Bölümlerin Hesaplanan Şerefiye Değerleri…37
1 1. GİRİŞ
1.1 Araştırmanın Önemi ve Amaçları
Türkiye’de yaşanan hızlı nüfus artışı ve kentleşme ile birlikte konut ihtiyacı artmıştır.
Bu ihtiyacı karşılamak amacıyla hem özel sektör (kooperatifler, şirketler, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve diğerleri), hem de kamu eliyle toplu konut inşa edilmektedir.
Örneğin 2013 yılında konut olarak; toplam inşaat ruhsatı sayısı 121.108 adettir ve bu inşaat ruhsatları 835.609 adet bağımsız bölümü kapsamaktadır. Yapı kullanım izin belgesi sayısı ise 120.149 adet olup, kullanım izni721.152 adet bağımsız bölümü kapsamaktadır (TÜİK 2014). İnşa edilen ve iskana açılan projelerde sıklıkla bağımsız bölümlerin maliyet bedelleri ve satış fiyatlarının tespitinde sorun yaşanmaktadır.
Belirtilen sorun özellikle toplu konut alanları ve kooperatifler tarafından inşa edilen sitelerde ortaya çıkmaktadır. Esasen bu sorun gayrimenkullerin değerlerinin adil bir şekilde tespit ve takdir edilememesinden kaynaklanmaktadır. Toplu konutlarda her bir bağımsız bölümün kendine has özelliklerinden dolayı gayrimenkullerin değerlerinin;bağımsız bölümlerin alanları (brüt ve net alanı), konum ve çevre özellikleri, mimarı tasarım özellikleri ile arsa payı gibi birçok faktör ile doğru orantılı olarak tespit edilmesi gerekmektedir.
Bağımsız bölümlerin şerefiye paylarının hesaplanması, yalnızca birimlerin ve bölümlerin birbirlerine göre değerlerinin karşılaştırılması değil, yapı genel ve birim maliyetlerinin belirlenmesi, mülkiyet ve ortaklık haklarının, imar mevzuatına göre yapı büyüklüğünü esas alan maliyet artışlarının belli temel yöntemlere ve eşitlik ölçütlerine göre tespit edilmesini de gerektirmektedir (Özdemir ve Aytekin 1997). Teoride bağımsız bölümlerin değerlemesi ve şerefiye bedellerinin analizinde; bağımsız bölümlerin brüt ve net kullanım alanları, konum olarak cephe sayısı, ısınma sistemi, yön veya cephe, manzara durumu, güvenlik gibi birçok faktör girdi olarak kullanılarak yapılan puanlama çalışması, fuzzy (bulanık mantık) yaklaşımları ile rasyonel bedel tespiti ve bağımsız bölümlerin değer farklarının ortaya konulması önerilmektedir (Özdemir vd. ).
2
Şerefiye bedelinin tespitine yönelik uygulamalar sıklıkla sorunlara neden olmakla birlikte literatürde bu konunun nadiren araştırma konusu yapıldığı gözlenmiştir. Konu ile ilgili olarak Büyükbaş Umut (2010) tarafından yapılan çalışmada, örneklerle gayrimenkullerin şerefiye bedelleri ortaya konulmuş ve ulaşılan sonuçlar irdelenmiştir.
Araştırma sonucu, aynı bölgede yer alan gayrimenkuller için yapılan değerleme çalışmalarında toplumsal adaletin sağlanması için şerefiyelendirme çalışmalarının uzman kişilerce yapılması gerektiği ve şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkul fonksiyonları ve gayrimenkullerin yer aldığı piyasadaki arz talep dengesine göre farklılıklar göstermesi sebebiyle şerefiye çalışmalarının sonuçlarının kullanılarak hazırlanması gereği ortaya konulmuştur.
İlk olarak, şerefiye bedelinin tespiti konusu öncelikle teorik ilkeler ve yasal yönden ele alınmış ve ikinci aşamada ise Erbaa İlçesi’nden seçilen uygulama projesi çerçevesinde analiz ve tartışma yapılmıştır. Örnek olay analizinin yapıldığı ilçe merkezindeki konutların kat yüksekliği genel olarak 4 kat ile sınırlandırılmıştır. İlçe merkezi birinci derece deprem bölgesi içinde yer almaktadır ve Kuzey Anadolu Fay hattı ilçeden geçmektedir.1942 yılında gerçekleşen depremde güneyde olan eski ilçe merkezinde bulunan binalar tamamen yıkılmış ve kent merkezi depremden sonra zemini daha sağlam olan kuzeye kaydırılmıştır. Yapılan imar planlarında zemin çok sağlam olmadığı ve deprem riski fazla olduğu için kat adeti sınırlı tutulmuştur. İlçede konut talebinin artması ve halktan gelen yüksek katlı konut talebi üzerine, yeni teknolojilerin imkan verdiği ölçüde yüksek katlı konutların yapılabilmesi için plan değişikliği yapılmıştır.
Belediye tarafından ilçe merkezinden nispeten uzak bir bölgede 17 hektarlık bir alan toplu konut bölgesi olarak ilan edilmiş ve projede kat yüksekliği 10 kata kadar çıkartılmıştır.. İncelenen proje, ilan edilen toplu konut bölgesinde uygulanan ilk proje olması bakımından da önem taşımaktadır.
Bu çalışmada Tokat İli Erbaa İlçesi Tepeşehir 2 Konut Kooperatifi tarafından geliştirilen Yeni Hayat Evleri Projesi çerçevesinde taşınmaz (konut) değerleme ve şerefiyelendirme işlemi yapılmıştır. Erbaa Belediyesi öncülüğünde uygulanan projenin asıl amacı; düşük ve orta gelirli ailelerin konut ihtiyacını karşılamaktır. İncelenen proje
3
kapsamında inşa edilen ve satışa sunulan bağımsız bölümler (daireler); manzara, yön, bulunduğu kat gibi yönlerden farklı özelliklere sahiptir. Özellikle 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa göre “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” (Md.23) hükmüne göre her bir ortağa verilecek bağımsız bölüm veya müstakil konutların değerlerinin söz konusu yapıların sahip oldukları özellikler ile eşdeğerde olması zorunludur. Esasen bu sorun arazi geliştirme ve arsa üretimi yapan kooperatiflerde de yaşanmaktadır. Çalışmanın temel amacı ise şerefiye bedellerinin seçilmiş örnek olay düzeyinde irdelenmesi ve bu işlemde dikkate alınması gereken kriterlerin katılımcı bir yaklaşımla analiz edilmesidir.
1.2 Araştırmanın Kapsamı ve Sınırlılıkları
Araştırmada, öncelikle şerefiye bedellerinin hesaplanmasındaki genel kriterler incelenmiş olup, proje konusu olan Tepeşehir 2 Konut Yapı Kooperatifinin yaptırdığı Yeni Hayat Evleri Projesi’nde kullanılması gereken kriterler önem sırasına göre belirlenmiş ve kriterlerin gayrimenkullerin değerlerine etkisi ortaya konulmuştur.
Yapılan çalışmada genel verilerden yola çıkılarak örnek olay düzeyinde detaylı analiz ve değerlendirme yapılmıştır. İncelenen projede gerek mimari proje ve uygulama sonuçlarının analizi, gerekse projede bağımsız bölüm satın alan kişilerce yapılan yüz yüze görüşme sonuçları birlikte kullanılarak şerefiye bedelinin tespitinde dikkate alınması gereken etkenler ve ortalama etki puanları ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarının temel kısıtı olarak, sonuçların genellenebilirliğinin sınırlı olması ve özellikle etki puanı ve etki derecesinin seçilmiş proje ile sınırlı olduğu vurgulanmalıdır.
1.3 Araştırma Materyali ve Yöntemleri
Araştırma konut kooperatiflerinde şerefiye bedelleri analizi üzerine yapılmıştır. Şerefiye bedel çalışmaları birçok farklı şekillerde yapılmış olup, şerefiye bedel çalışmalarının belirli, kesinleşmiş yöntemleri bulunmamaktadır. Genel olarak klasik yöntemler veya puanlama ile bulanık mantık gibi matematiksek modellere dayalı yöntemler kullanılmaktadır (Özdemir Aytekin 1997). Bu çalışmada klasik yöntem kullanılarak işlem yapılmış olup, bu yöntemde taşınmaz değerlerini etkileyen temel faktörlerin
4
tespiti ve puanlanmasında; projede bütün bağımsız bölümlerin proje ve uygulama sonuçlarının analizi ile projeden bağımsız bölüm satın alan bütün paydaşlara (100 malik) yapılan görüşme ve anket sonuçları bir bütün olarak kullanılmıştır. Sonuç olarak hem bağımsız bölümlerin piyasa değerleri ortaya konulmuş, hem de bloklar ve her blokta bulunan bağımsız bölümlerin değer farklılıkları ortaya konulmuştur.
5 2. KURAMSAL TEMELLER VE İLKELER
Kavram olarak birçok farklı alanda kullanılan şerefiye genel olarak bir tür değerleme işlemi niteliğindedir. Şerefiye kavramı; ekonomi, muhasebe, inşaat ve konut kooperatifçiliği alanları ile belediye gelirleri alanında farklı şekillerde tanımlanmıştır.
Bu kısımda öncelikle farklı yönlerden şerefiye kavramı ve bunun tespitine ilişkin temel ilke ve esaslar irdelenmiş ve başlıca sorun alanlarının tespitine çalışılmıştır.
2.1 Ekonomik Açıdan Şerefiye
Ekonomik yönden şerefiye kavramı sıklıkla işletme değerlemesi alanında kullanılmaktadır. Bir işletmeye normal karından daha fazlasını kazandırabilecek maddi olmayan faktörler şerefiye olarak ele alınmakta olup, bu faktörler arasında; saygınlık, kuruluş yeri, geçmiş iş tecrübeleri, verimli ve yetenekli işgücü vb. bulunmaktadır (Mısırlıoğlu 2001). Günümüzde ekonomik anlamda şerefiye, şirket birleşmeleri ile şirketlerin halka açılması süreçlerinde farklı bir boyut kazanmıştır. Şirketlerin birleşmesi sonucu elde edilen kar ile, birleşmeden önceki kar arasındaki fark şerefiye olarak tanımlanmaktadır. Diğer bir ifade ile şirketlerin birleşmeleri sonucu oluşan yeni atmosferin getirdiği avantajlar şerefiye kapsamında ele alınmaktadır. Benzer biçimde şirket hisselerinin borsaya arz fiyatı ile borsa işlem fiyatı arasındaki müspet farkın da şerefiye gibi tanımlanması mümkündür.
2.2 Muhasebe Açısından Şerefiye
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan Seri XI, No: 1 Tebliğ ve Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği’nde şerefiye kavramı; “bir işletme devralınırken katlanılan maliyet (elde etme maliyeti) ile söz konusu işletmenin rayiç bedelle (tespit edilemezse net defter değeri) hesaplanan net varlıklarının (öz varlık) değeri arasındaki olumlu fark” olarak ifade edilmiştir. Vergi yasalarında şerefiyenin tanımı yapılmadan sadece bir varlığın nasıl değerleneceği kısaca açıklanmıştır (Balaban 2006).
6
213 sayılı Vergi Usul Kanununun “enflasyon düzeltmesi ve yeniden değerleme oranı” başlıklı 298’inci maddesinde finansal tablolardaki parasal olmayan kıymetlerin enflasyon düzeltmesine tâbi tutulmasında esas alınan tarihler kapsamında “…haklar ve şerefiyeler için defterlere kayıt tarihi (bunlara mahsuben verilen veya alınan parasal olmayan avanslar, ödeme veya tahsil tarihinden mahsup tarihine kadar düzeltilir)”
çerçevesinde işlem yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır.
2.3 Belediye Gelirleri Açısından Şerefiye
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nda şerefiye kavramına yer verilmemiş ve bu isim altında belediye geliri de tanımlanmamıştır. Ancak 2464 Sayılı Kanunda yol, kanal ve su tesislerine yönelik harcamalara katılma paylarının tespiti ve maliklerden tahsilinin esasları tanımlanmıştır. Buna göre harcamalara katılma payı, belediyelerce ve belediyelere bağlı müesseselerce yapılan yol, kanal ve su tesisleri gibi altyapı çalışmalarından yararlanan gayrimenkul sahiplerinden alınan katkı paylarıdır. Önceki düzenleme ve uygulamada şerefiye adı altında ifade edilen bu gelir, 1 Temmuz 1981 tarihinde yürürlüğe giren Belediye Gelirleri Kanunu ile harcamalara katılma payı olarak tanımlanmıştır.
Belediyelerin; yeni yol açılması, mevcut yolların genişletilmesi ve kalitesinin yükseltilmesi, kaldırımsız ve bakımsız bulunan yolların, kaldırım veya parke kaldırım haline getirilmesi veya asfalt yapılması, kaldırım veya şose halindeki yolların da parke, beton veya asfalta çevrilmesi, mevcut kaldırım veya parkelerin sökülüp yeniden düzenlenmesi, yeni kanalizasyon tesisi yapılması, mevcut tesislerin sıhhi ve fenni şartlara göre ıslah edilmesi, yeni içme suyu şebeke tesisleri yapılması, mevcut şebeke tesislerinin tevsii ve ıslahı gibi altyapı faaliyetleri sonucunda söz konusu faaliyetlerin yapıldığı mahallelerdeki taşınmazların değerlerinde artış meydana gelmesi beklenmektedir. Bu değer artışının sebebi yapılan belediye hizmeti olduğu gerekçesi ile maliklerden katılma payının tahsil edilmesi mantıklı bulunmaktadır (Balaban 2006).
Belediyeler de yaptıkları harcamaların bir kısmını değeri artmış olan gayrimenkul sahiplerinden şerefiye geliri adı altında tahsil ederek topladıkları gelirler ile yapılan altyapı hizmetinin bir kısmını finanse etmiş olurlar. Bu hizmetlerin hem belediye, hem
7
de maliklerin menfaatine olduğu açık olmakla birlikte, sıklıkla maliklerden harcamalara katılım payının tahsilinde sorun yaşanmakta olup, bu sorunların; özellikle yatırım maliyetinin tespitinde kullanılan birim fiyat ve ihale bedeli, parsellerin bulundukları cadde-sokaklara göre katılım paylarının tespiti, katılım paylarının tahsili için maliklere bildirilmesi ve zamanaşımı gibi hususlara odaklanıldığı gözlenmektedir.
2.4 Gayrimenkul Değerlemede Şerefiye
Gayrimenkul alım-satımı, teminat, kentsel dönüşüm, arsa payının dağıtımı, kira ve ecrimisil ile vergi değerlerinin analizi gibi işlemlerde sıklıkla değerleme yapılmakta ve özellikle aynı ada içerisindeki arsalar ile aynı site veya bloktaki bağımsız bölümlerin birim ve toplam değerleri arasında farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle gerek kamu idareleri, gerekse inşaat veya gayrimenkul geliştirme firmaları ve kooperatiflerin, aynı blokta veya aynı projedeki bağımsız bölümler veya aynı bölgede satışa çıkaracakları arsalar için, satış öncesinde şerefiyelendirilmiş satış değerlerine ihtiyaç duydukları görülmektedir. Farklı avantajlara sahip bağımsız bölümler veya arsaların satış değerleri arasındaki farklılık “şerefiye” olarak tanımlanmakta ve bunun tespiti proje başarısı açısından özel önem taşımaktadır.
Gayrimenkul bilimlerinde şerefiye tespiti özellikle çok katlı konut ve ticari projelerde arsa paylarının dağıtımı ile alım-satım ve diğer amaçlarla taşınmaz satış değerlerinin tespitinde önemli sorun teşkil etmektedir. Belirtilen iki husus kısaca aşağıda özetlenmiştir:
2.4.1 Bağımsız bölümlerin arsa paylarının dağıtımı ve şerefiye ilişkisi
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa paylarının dağıtımı ve bu işlemde kullanılacak temel parametrelerin tespiti, uygulamada önemli bir sorun olarak ortaya çıktığından, yasal düzenlemelerle bu sorunun çözümlenmesine gereksinim duyulmuştur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (anagayrimenkul), yalnız esas yapı kısmına (anayapı) anagayrimenkulün ayrı
8
ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, söz konusu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (bağımsız bölüm) adı verilmektedir (Md.2).
Anataşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın, 634 Sayılı Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı adı verilmektedir.
Arsa payı, bağımsız bölümlerin piyasa değerlerine göre dağıtılan bir ortak mülkiyet payı olarak tanımlanmaktadır. 634 Sayılı Kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasında; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı” hükmü bulunmaktadır. Anılan düzenleme kapsamında; bir projede bağımsız bölümlerin her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak arsa paylarının dağıtımının yapılması yasal bir zorunluluk olmaktadır.
Mevzuata göre bir arsa üzerinde inşa edilecek yapının her bir bağımsız bölümünün arsa payının; bağımsız bölümün brüt alanı, bulunduğu kat, konum, cephe, manzara, gibi özelliklerine göre hesaplanacak değerleri ile brüt alanlarının birlikte dikkate alınması ile dağıtılması gerekmektedir. Diğer bir ifade ile taşınmazın sahip olduğu şerefiye kriterleri esas alınarak hesaplanan her bir bağımsız bölüm değerinin toplam anataşınmazın değeri içindeki payı ile bağımsız bölüm brüt alanının toplam projenin brüt alanı içindeki payına göre her bir bağımsız bölüm başına düşen arsa payının saptanması gerekir.
Örneğin brüt alanları aynı olan iki bağımsız bölümden yola cepheli olan bağımsız bölüm ile cephesi olmayan bağımsız bölümün arsa paylarının hesaplanmasında, yola cepheli dairenin yoldan dolayı kazandığı şerefiye değere pozitif etki yapmalı ve diğer faktörler sabit olmak koşulu ile arsa payının daha yüksek olması sağlanmalıdır.
Ülke genelinde mevcut konut stokunun incelenmesinden yasal düzenleme ve uygulamanın büyük ölçüde farklılaştığı bilinmektedir. Hemen hemen bütün konut projelerinde arsa paylarının mevzuata uygun olarak dağıtılmadığı, bazen bağımsız bölümlerin alanları ve değerleri dikkate alınmaksızın eşit dağıtım, bazen de hiçbir
9
kurala uymayan dağıtımların yapıldığı ve bu projelerin belediyesince onaylanarak tapu müdürlüğünde mevzuata aykırı biçimde tescil edildiği görülmektedir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda bağımsız bölümlerin arsa payları ve özellikle kentsel dönüşüm alanında arsa payının dağıtımına ilişkin sorunlara yönelik temel çözüm yaklaşımı ortaya konulmuştur. 6306 Sayılı Kanunun 6’ıncı maddesinde; “…parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir” hükmü yer alır. Bu hüküm çerçevesinde bütün dönüşüm alanlarında arsa payı ve dağıtımına ilişkin sorunlara çözüm bulunması mümkün olmakla birlikte, bu kapsamda günümüze kadar yapılan uygulamanın oldukça sınırlı olduğu ve henüz uygulama başarısının ölçülebileceği örneğe rastlanmadığı vurgulanmalıdır.
2.4.2 Gayrimenkul alım-satımında değer ve şerefiye ilişkisi
Özellikle çok katlı konut projelerinde satış ve teminat amaçlı değerleme ile kooperatif yapılarında ferdi mülkiyete geçiş ve ortağın katlanması gereken konut maliyetlerinin denkleştirilmesinde, şerefiye uygulamasının yapılması gerekli olmaktadır. Bir proje alanında her bir taşınmazın sahip olduğu şerefiye kriterlerinin neden olabileceği değer artışı veya azalışına bağlı olarak her bir bağımsız bölüm veya müstakil yapının değeri düzeltilerek nihai piyasa değeri üzerinden işlem yapılmaktadır.
10
Birçok yargı kararında,şerefiye değerinin alım satım üzerindeki etkisinin net bir şekilde ortaya konulması ve buna göre işlem yapılması gerektiği belirtilmektedir. Somut olayda davacı, davalının Ankara-Temelli Toplu konut projesi kapsamında yapılan satış ilanına göre, bütçesine uygun olan A/II Blok 4 nolu daireyi 43.731 TL bedelle satın aldığını ve 12.5.2005 tarihli sözleşme imzalandığını, aylık taksit ödemelerini yaparken aradan 1 yıl geçtikten sonra, davalının hiçbir haber vermeden bankaya talimat vererek satış fiyatını 4.900 TL artırdığını ve yaptığı itirazın da satış ilanında hata yapıldığı gerekçesi ile reddedildiğini, davalının satış koşullarını 1 yıl sonra keyfi olarak değiştiremeyeceğini ileri sürerek, artıştan dolayı sorumlu olmadığının tespiti ile fazla ödediği 400 TL’nin faizi ile ödetilmesini istemiştir.
Davalı, idarenin planlarında yaptığı değişiklik nedeniyle oluşan fiyat farkını sözleşmeye göre talebe hakkının olduğunu, dava konusu daireye ilişkin projenin satış işlemlerini baz teşkil eden çizimler üzerindeki daire numaraları ile şerefiye puanlarına baz oluşturan daire numaralarının örtüşmemesi nedeni ile konutların şerefiye bedellerinin satış listelerine doğru yansımadığının anlaşıldığını, bu nedenle tespit edilen bedelin esasen alıcının seçtiği konutun bedeli değil, numaralandırmadaki kaymaya göre, o numaraya hangi daire geliyorsa onun bedeli olduğu, böylece ilk dönemde satışa sunulan konutların bedellerinde sehven kuzey daire-güney daire bedelini, güney daire-kuzey daire bedelini aldığını bu nedenle oluşan değer artışının davacın talep edildiği, idare hesabına geçen bir paranın bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davalı idarenin satış listesinde daire ve şerefiye eşleştirmelerinin hatalı yapılması nedeni ile davacının şerefiye bedelinin düşük tespit edildiği bu durumun maddi yanılgıdan kaynaklandığı ve alıcı yararına kazanılmış hakkın doğmayacağı, davacıdan karşılığı olmayan bir bedelin talep edilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Davacı satılan konut bedeli olarak sözleşme dışı kendisinden fazla para talep edildiğini ileri sürmüş, davalı da talebin şerefiyelerin satış listesine doğru yansıtılmadığından kaynaklandığını savunmuştur. Davalı İdare tarafından Ankara-Temelli Toplu konut uygulaması çerçevesinde toplam 720 adet konutun satışa sunulduğu, en düşük konut
11
fiyatının 43.731 TL, en yüksek konut bedelinin 59.250 TL olduğunun satış duyurusu ile ilan edildiği ve davacı ile yapılan 12.5.2005 tarihli sözleşme ile de, davacıya A/II blok zemin kat 4 nolu dairenin 43.731 TL bedelle satışının öngörüldüğü ve ödeme ve teslim koşullarının belirlendiği, davacıya 2.6.2006 tarihinde dairenin teslim edilmesinden sonra Ziraat bankası tarafından davacıya 2006 yılı 7. ay taksitinin artırıldığının bildirildiği ve davacının idareye yaptığı müracaatında da, 18.10.2006 tarihli yazı ile idare tarafından şerefiye fiyatlarının yansıtılması nedeni ile artışın yapıldığını bildirildiği dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.
Davacı, en düşük bedelli olarak bildirilen A/II blok zemin kat 4 nolu daireyi 43.731 TL bedelle satın alma iradesi ile davalı ile anılan sözleşmeyi imzalamıştır. Sözleşmenin 2.2.
maddesinde aylık taksitlerin memur maaş artış oranına göre tespit edileceği açıklanmış başkaca artış hükmü getirilmemiştir. Kaldı ki, satış ilanında en düşük konut bedelinin 43.731 TL olduğu açıklandığı gibi, yine idare tarafından belirlenen konutlara ilişkin fiyatlandırma tablosunda da, dava konusu A/II blok zemin kat 4 nolu dairenin satış fiyatının 43.731 TL olduğu yazılmıştır. İdare tarafından yapılan artırımın sözleşmede öngörülen taşınmazın plan ve projesinde gerekli görülen teknik ve yönetimsel değişikliğinden ya da teslimden sonra ortaya çıkmış bir vergi ve harçtan kaynaklanmadığı ve şerefiye puanlamaları arasında hata yapıldığı konusunda uyuşmazlık yoktur. Bu husus davalı idarenin kendi kusuru olup, üzerine düşen yükümlülüğü sonuna kadar yerine getirmekle yükümlüdür. İdarenin kendi kusurundan kaynaklanan zararına katlanması hakkaniyet ilkesinin bir gereğidir. Tarafların sözleşme hükümleri ile bağlı olması da esas olup, davalının kendi kusurundan kaynaklanan zarara katlanması gerektiğinden, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
İdarenin kendi kusurundan kaynaklanan zararına katlanması hakkaniyet ilkesinin bir gereğidir. Tarafların sözleşme hükümleri ile bağlı olması da esas olup, davalının kendi kusurundan kaynaklanan zarara katlanması gerektiğinden, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. Açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı
12
yararına bozulmasına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 28.04.2008 gününde oybirliği ile karar verilmiştir1.
Gerek belirtilen somut olayın sonucu, gerekse incelenen uygulama örneklerinin sonucuna göre satış, teminat ve ferdi mülkiyete geçiş aşamasında yapılan şerefiyelendirme uygulamalarının genellikle hak sahiplerinde tatminsizliğe neden olduğu dikkati çekmektedir. Şerefiye çalışmalarında çok fazla detaya inmeden genel geçer değerler üzerinden klasik yöntemlerle bedeller belirlenmektedir. Sonuçlar olması gerekeni yansıtmamaktadır. Bu şerefiye çalışmaları ortaklara anlatılmamakta; sadece ne kadar ödeyecekleri veya geri alacakları bildirilmektedir. Ortaklar bu çalışmaların aşamalarını bilmedikleri için itiraz da edememektedirler. Ortaklar arasında eşitliğin sağlanabilmesi için şerefiye bedellerini belirlenmesinde, çalışmalar detaylı bir şekilde yapılmalıdır.
1 Yargıtay 13. H.D., E:2007/14808, K:2008/5718, T:28.04.2008.
13
3. KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNDE ŞEREFİYE KAVRAMI
3.1 Toplu Konutun Tarihçesi ve Türkiye’deki Gelişimi
Toplu konut üretiminin temelinde, son iki yüzyılda dünyadaki sanayileşme süreci ile birlikte ekonomik ve sosyal yaşamda meydana gelen köklü değişim rol oynamaktadır.
Sanayileşme ve sermaye birikimi sürecinde başta İngiltere olmak üzere Almanya, Fransa, Belçika ve diğer Avrupa ülkeleri önemli toplu konut uygulamaları gerçekleştirmişlerdir.
Ekonomik gücü düşük ve özellikle bireysel tasarrufları ile konut edinme imkânı olmayan toplum kesimlerinin konut sahibi olmalarını sağlayacak girişimler, dünyada kamu idareleri ve yerel yönetimlerin ya da sosyal amaçlı kuruluşların desteği ile gerçekleşmiştir. Ancak bu destek, ülkelerin ekonomik ve sosyal koşullarına göre değişim göstermektedir. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde kırsal alanlardan kentlere yoğun iç göçün yanı sıra konut üretiminde devletin düzenleyici rolünün yetersiz kalması nedeniyle kaçak ve sağlıksız yerleşim alanları ve gecekondu bölgeleri meydana gelmektedir. Toplu konut politikalarının ortak özelliklerin başında; kendi tasarruflarıyla konut sahibi olması mümkün bulunmayan dar gelirli kitlelere yönelik olması ve devlet tarafından desteklenmesi gelmektedir.
İkinci Dünya Savaşı sonrasında Türkiye’nin sanayileşme stratejisinde meydana gelen değişime bağlı olarak kırsal alanlardan kentlere yoğun iç göç başlamış, hızla büyüyen kentlerde ortaya çıkan barınma ve yerleşim sorunları ülkenin temel problemlerinden biri haline gelmiştir. Özellikle büyük kentlerin yakın çevrelerinde gecekondu ve kaçak yapılaşma çok hızlı biçimde artarken, beraberinde getirdiği yerleşim sorunları her geçen yıl büyümüştür. Bu süreçte geleneksel yaşama alışkanlıkları terk edilerek, apartmanlardan oluşan çok katlı binalarda yaşamak tercih edilmeye başlanmıştır.
Kent merkezlerinde ortaya çıkan olumsuz etkilerin ciddi boyutlara ulaşması; ilk olarak Türkiye Emlak Kredi Bankası'nı kent dışındaki boş arazileri planlamaya yöneltmiş,
14
İstanbul’da Koşuyolu, Levent ve Ataköy Projeleri gerçekleştirilmiştir. Bu projelerde karma konut modelleri uygulanmış, çok katlı ve az katlı konutlar yan yana tasarlanmıştır. Bu uygulamaların başlangıcında alt ve orta gelirli toplum kesimlerinin konut sahibi olabilmesi hedeflenmesine karşın, giderek bu amaçtan uzaklaşılmış ve yüksek gelir gruplarına lüks konut üretilir hale gelinmiştir.
Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin öncülük yaptığı Batıkent Projesi, çok sayıda kooperatifin gücünü birleştiren ve kent merkezi dışında gerçekleştirilen sosyal konut uygulamalarının farklı bir örneği olarak gerçekleştirilmiştir. 1980’li yılların başında Türkiye’de konut sektörünün yaşadığı sıkıntılar ve önceki uygulamaların yetersizliği, bu soruna devlet müdahalesini zorunlu hale getirmiş ve 08.07.1981 tarih ve 2487 sayılı Toplu Konut Kanunu yürürlüğe konulmuştur. 2487 Sayılı Kanun ile alt ve orta gelir gruplarına sosyal konut sağlanmasında devlet desteği ve organizasyonu kabul edilmiştir.
Ancak son yıllarda Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından uygulamaya konulan projeler içinde kaynak geliştirme ve hasıla paylaşımı gibi modellerle rant merkezli projelerin öne çıktığı gözlenmektedir.
Bu çalışmada örnek olay olarak seçilen Tepeşehir 2 Konut Yapı Kooperatifi, Erbaa Belediyesi öncülüğünde geliştirilen bir toplu konut projesi özelliğini taşımaktadır.
Esasen kurulan kooperatif hem düşük ve orta gelir gruplarına yönelik konut üretimine hizmet edecek, hem de ilçe merkezinin depremsellik sorunu nedeni ile yataya gelişiminin aksine ilçede dikeye geliştirilen ilk proje olması nedeniyle önem taşımaktadır. Bu projeyle birlikte ilçede yüksek katlı yapı yapılmasının önü açılmıştır.
3.2 Konut Yapı Kooperatiflerinde Şerefiyelendirmenin Amacı ve Önemi
3.2.1 Kooperatiflerde şerefiye bedellerinin tespiti ve gerekliliği
Yapı genel ve birim maliyetlerinin belirlenmesi, mülkiyet ve ortaklık haklarının mevcut imar mevzuatına göre yapı büyüklüğünü esas alan karşılaştırmalı keşif ve maliyet artışlarının belli temel yöntemlere ve eşitlik ölçütlerine göre ortaya konması ve
15
standartlaştırılması amacıyla “Şerefiye Bedeli Hesabı” yapılmaktadır. Özellikle 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu“Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” hükmünü amirdir (Md.23). Belirtilen ana düzenleme çerçevesinde bir kooperatif projesinde ortakların ferdi mülkiyetine verilecek bağımsız bölüm veya müstakil yapıların değerleri ile katlanılan taşınmaz maliyetleri (arsa payı, inşaat maliyeti, altyapı ve çevre düzenlemesi, ruhsat ve diğer giderler gibi) arasında doğrudan ilişki kurulması gerekmektedir. Konu ile ilgili yargı kararları incelenmiş olup, aşağıda seçilmiş kararların kısa özeti verilmiştir:
Bir olayda yapı kooperatifinde şerefiye bedelleri tespit edilmiş, ancak sonradan alınan bir yönetim kurulu kararıyla bedellerin %50’sinin ödenmesi ve bu ödemenin gecikmeli yapılması kararlaştırılmış ve bu karara itiraz edilmiştir. Kooperatif anasözleşmesinin 61.maddesi ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23. maddesinde ifadesini bulan eşitlik ilkesine ve iyi niyet kurallarına aykırı olması nedeniyle oy birliğiyle itiraz kabul edilmiştir2.
Başka bir davada yapı kooperatifinde şerefiye bedelleri tespit edilmiş, ancak yapı kooperatifleri şerefiye bedelleri ile ilgili kooperatifin tasarrufta bulunup bulunamayacağı tartışma konusu olmuştur. Şerefiye bedellerini çevre düzenlemesinde kullanılması üzere genel kurul kararı alınmış olsa bile, bu karar uygulandıktan sonra üyelerden birinin söz konusu karara itirazı ortaya çıkmıştır. Kooperatifin önceki genel kurul kararı ile bazı ortakların lehine bu genel kurul kararı sonucu belirli haklar kazanılmış ise, sonradan bu hakların bir genel kurul kararı ile ortadan kaldırılması söz konusu olamaz. Bu son genel kurul kararına karşı oy vermese bile, son genel kurul kararının tüm ortaklar yönünden mutlak butlanla batıl olduğuna karar verilmiştir3.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan konut yapı kooperatifleri tip ana sözleşmesinin 61’inci maddesinde “arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları, okul, kütüphane, satış mağazaları, bahçe ve spor alanı
2Yargıtay 11. H.D, E:1997/2417, K:1997/4765
3Yargıtay 11. H.D, E:1999/7547, K:2000/8744, T:09.11.2000.
16
gibi genel hizmet tesis bedellerinden her konuta düşecek olan miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara düşecek paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyetleri bulunur. Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur” ifadesi yer almaktadır. Anasözleşmenin anılan düzenlemesinin temel amacı ortakların kura sonucu sahip olacakları bağımsız bölümler veya müstakil konutlar için ödedikleri aidatların eşdeğer olması gereğidir. Çünkü bu sayede ortaklar ödedikleri bedellerden şüphe etmezler. Ortaklar arasındaki adalet ve toplumsal huzur ancak böyle sağlanabilir. Örnek içtihatta 61. madde uygulamasının önemi vurgulanmıştır.
Mahkemece, kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi kurulu aracılığıyla, kooperatif anasözleşmesi de getirtilerek, taraflar arasında kesinleşen dosyadaki dönem ve miktarlar da dikkate alınarak, bilirkişinin incelemediği yukarıda sayılan genel kurul kararlarının, komisyon ve şerefiye raporlarının, yine … ve … tarihli, genel kurullarda bu hususta alınan kararların değerlendirilmesi suretiyle anasözleşmenin 61. maddesindeki usule uyulup uyulmadığı hususlarında inceleme yaptırılarak rapor alınması gerektiği vurgulanmaktadır.
Davacı vekili, davalının 10.250,00 TL aidat, 3.000,00 TL konut maliyet farkı ve 30.155,00 TL gecikme faizi olmak üzere toplam 43.405,00 TL tutarındaki borcunu ödememesi üzerine davalı aleyhine icra takibi başlattıklarını, takibin davalının haksız itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile %40’dan az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin borcunun bulunmadığını, hatta davalı kooperatiften alacaklı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddialara ve tüm dosya kapsamına göre, anasözleşmenin 61. maddesine uygun şekilde bir hesaplama yapılıp 63. maddeye uygun şekilde ödeme planına bağlanmadan maliyet farkı talep edilemeyeceği, ayrıca takip tarihi itibariyle davacının aidat borcunun da bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
17
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan aidat ve konut maliyet farkı bedellerinin faiziyle birlikte tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dosyaya sunulan 22.06.2008 tarihli genel kurul toplantısı ile 05.07.2009 tarihli genel kurul toplantısının 5. maddeleri ile 21.02.2010 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısının 3. ve 4. maddelerinde alınan kararların bu genel kurulda kabul edilen komisyon raporunun ve 30.05.2008 tarihli yönetim kurulu kararında oluşturulmasına karar verilen komisyon tarafından hazırlanan şerefiye raporunun değerlendirilmediği ve bilirkişi tarafından bir kısım belgelerin eksik olduğu belirtildiği halde, bu rapor davanın reddine dayanak yapılmıştır. Yine, aynı taraflar arasında kesinleşen Torbalı 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/380 E, 2011/144 K sayılı dosyasındaki takip dayanağı cari hesap ekstrelerinde bulunmayan 3.000,00 TL konut maliyet farkının işbu dosyadaki takipte talep edildiği anlaşılmış olup, mahkemece, kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi kurulu aracılığıyla, kooperatif anasözleşmesi de getirtilerek, taraflar arasında kesinleşen dosyadaki dönem ve miktarlar da dikkate alınarak, bilirkişinin incelemediği yukarıda sayılan genel kurul kararlarının, komisyon ve şerefiye raporlarının, yine 26.06.2005 ve 02.07.2006 tarihli, genel kurullarda bu hususta alınan kararların değerlendirilmesi suretiyle anasözleşmenin 61. maddesindeki usule uyulup uyulmadığı hususlarında inceleme yaptırılarak rapor alınması ve oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına bozulmasına oybirliği ile karar verilmiştir4.
3.2.2 Şerefiye bedel tespit komisyonu ve çalışmaları
Kooperatiflerde şerefiye bedellerinin tespitine yönelik olarak kurulan komisyonlar kooperatifler tip anasözleşmesinde belirtildiği üzere, yönetim kurulu kararı ile oluşturulur ve komisyonlar en az üç kişilik teknik heyetten teşkil edilir. Komisyon üyeleri bu konuda uzmanlaşmış teknik kişiler olmalıdır. Komisyon üyelerine kooperatif yönetim kurulu tarafından belirlenen miktarlarda ödeme yapılır.
4 Yargıtay 23. H. D, E:2012/5655, K:2012/7172, T:05.12.2012.
18
Teknik heyet kararı bir rapora bağlanarak, tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna tevdi edilir. Bu rapor, yönetim kurulunca, noter vasıtasıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilirler. Belirtilen sürenin geçmesinden sonra itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz edildiği takdirde, teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişiden oluşan 3 kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdir olunur. Bu heyet tarafından takdir olunan fark, geçici maliyet bedellerine eklenir veya bu bedelden indirilir. Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiri ile orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur.
Şerefiye bedellerine yapılacak itiraz, taksitlerin ödemesini geciktiremez. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabul etmek zorundadır. Ancak ortaklar, yönetim kuruluna yazı ile bilgi vermek şartıyla kendilerine düşen konutları diğer ortakların konutları ile değiştirebilirler. Kooperatiflerde her ortağın kesin maliyet bedeline göre ödemelerini yapması zorunlu görülmektedir5.
3.2.3 Konut şerefiye bedellerinin tespitinde kullanılan ölçütler
İncelenen uygulama örnekleri ve literatür araştırmasının sonuçlarına göre konut projelerinde şerefiye bedellerinin tespitinde aşağıdaki ölçütlerin kullanıldığı saptanmıştır.
Dairelerin net alanları,
Hangi katta bulunduğu,
Coğrafi olarak yönleri,
Hakim rüzgara göre yön faktörü,
Balkon ve çıkmaların net alanları,
5 Yargıtay 11. H.D., E:1991/5126, K: 1992/11354, T:14.12.1992
19
Gürültü alıp almama durumu, taşıt gürültüleri,
Isınma, ısı kaybı ve ısı yalıtımı,
Güneş alma ve aydınlanma durumu, aydınlık-ışıklık durumu,
Manzara, görüntü ve hakim görüş alanı, doğal çevreye hakimiyet durumu,
Çatı akıntısı, su alma ve sızıntı,
Pis su boru hattı, tıkanması ve koku riskleri,
Emniyet, hırsızlığa elverişli yapı, güvenlik, kamera vs.
Merdiven çıkış zorluğu, basamak sayısı, dar, dik ve çok dönüşlü merdiven vs.
Su kesilmesi, depo, hidrofor, su basıncı vs.
Ulaşım kolaylığı, otobüs ve dolmuş duraklarına yakınlık, yolun cinsi (asfalt, şose, parke, patika vs.)
Kent merkezine ve sosyal tesislere erişim olanakları (çarşı, pazar, market ve alışveriş merkezlerine uzaklık, okul, kültür ve eğlence merkezlerine uzaklık, dinlenme yerlerine, yeşil alanlara ve parklara uzaklık),
Diğer ekonomik, sosyal ve çevresel faktörler.
Gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye veya alıcıların tercihlerine göre de bu kriterlerin sayısı arttırılabilir.
Kooperatif yönetimlerince oluşturulan teknik heyetlerce yukarıda sayılan parametreler ile varsa başka ölçütler de dikkate alınarak karşılaştırmalı inceleme yapılmalı ve tespit edilen parametrelere dayalı değerlendirme yapılarak her bir bağımsız bölümün değeri denkleştirilmelidir. Şerefiye payları hesaplanırken, uzmanlar tarafından ilk olarak tüm daireler için geçerli olacak ve daire fiyatını etkileyebilecek faktörler belirlenmeli ve bu faktörlerin genel içindeki ağırlık yüzdeleri belirlenmelidir. Farklı dairelerin farklı özelliklerine göre puanlaması yapılmalıdır. Daha sonra bu verilerin excel tablosuna girişleri yapılmalı ve her bir kriterin puanı ve dairelerin toplam puanı tespit edilmelidir.
Belirlenen şerefiye puanları toplanarak daire sayısına bölünmeli ve kooperatif içinde yer alan tüm daireler için ortalama bir daire puanına ulaşılmalıdır. Her bir dairenin puanı ile bu ortalama puan arasındaki farkın “+” veya “-“ olmasına göre dairenin şerefiye katsayısı hesaplanmalıdır. Farkın değeri negatif ise bu daire sahibinin alacaklı, pozitif ise borçlu olduğunu göstermektedir.
20
Şerefiye katsayısının hesaplanmasındaki amaç; üyelerin sahip oldukları daire karşılığında üste yapacakları veya geri alacakları ödeme tutarının tespiti olduğundan dairelerin şerefiye puanlarının birbirlerine göre durumunun hesaplanması yoluyla şerefiyelendirme katsayılarına ulaşılması, daha sonra da bu katsayıların ödeme tutarları ile ilişkilendirilmesi gerekmektedir.
21
4. YENİ HAYAT EVLERİNİN ŞEREFİYE BEDELLERİNİN ANALİZİ
4.1 Taşınmazların Konumu ve Çevresel Özellikleri
Şerefiyelendirmeye konu daireler; Tokat ili, Erbaa ilçesi, Kuruçay mahallesi, 286 ada ve 19 nolu parselde Tepeşehir 2 Yapı Kooperatifi tarafından inşa edilmektedir. Toplu konutun yapıldığı yer Erbaa merkeze yaklaşık 3 km uzaklıkta bulunmaktadır. Yeni bir yerleşim alanı olan Tepeşehir bölgesinde inşa edilen bu sitenin kuzeybatısında 408 dairelik Tepeşehir konutları ve 64 tane Tepeşehir 1 villaları bulunmaktadır.
Şekil 4.1 Yeni Hayat Evlerinin Konumu (Anonim 2014)
4.2 Demografik Yapı
İlçenin halen nüfusu 60.800 kişidir. Tokat’ın en büyük ilçesidir. İlde göç alan ve nüfusunu arttıran tek ilçe Erbaa’dır. İlçe nüfusu genel olarak merkezdeki 5 mahallede toplanmıştır. İlçede köyden mahalleye dönüşen yerleşim yerlerinde dönüşüm ve yeni yapılaşmanın özellikle deprem riski nedeni ile zorunlu olduğu bilinmektedir.
Araştırmada örnek olay olarak seçilen taşınmazların bulunduğu mahalle daha önce fiilen tarımsal üretim için kullanılan kadastro parseli iken, belediye tarafından gerçekleştirilen
22
imar uygulaması sonucundan imar parseline dönüşmüş ve bu yolla ilçe halkının yavaş yavaş çeperlere kayması ile ilçe nüfusunun artırılması ve yaşam koşullarının iyileştirilmesine çalışılmıştır.
4.3 Bölgenin Arazi Kullanımı ve Yapılaşma Durumu
İlçede meydan etrafında kamu kurum ve kuruluşları ve ticaret alanları toplanmış olup, tek bir ana merkez bulunmaktadır. Merkezden uzaklaştıkça sadece konut alanları ve günübirlik ihtiyaçları karşılamaya yönelik ticari yapılar bulunmaktadır. Nüfus artışının hızlanmasına bağlı olarak yeni merkezlere ve yeni yerleşim yerlerine ihtiyaç duyulmaya başlanmıştır.
Şekil 4.2 Erbaa’nın Uydu Görüntüsü (Anonim 2014)
İhtiyaca bağlı olarak birçok yeni arazi imara açılmıştır. Projenin konusu olan taşınmazların bulunduğu bölgede plansız gelişmiş, düşük nitelikte yapılar mevcuttur (Şekil 4.1). Genelde yüksek rakımlı köylerden göç edenlerin proje alanı ve çevresindeki mahallelerden edindikleri birkaç dönümlük parsellerde yerleştikleri ve parselin yapı dışında kalan kısmında hayvancılık ile bağ ve bahçe işlerini yaparak geçimlerini sağladıkları görülmektedir. Esasen son yıllarda batı ülkelerinde sıklıkla sözü edilen
23
çevre dostu yerleşimler, çevre uyumlu yapılaşma ve kent tarımı için birer model olan yerleşimler, ilçede kentsel gelişmeyi sınırlamakta ve doğal olarak dönüşüm zorunlu olmaktadır.
Şekil 4.3 Bölgenin Arazi Kullanımı (Anonim 2014)
4.4 Gayrimenkullerin Fiziksel Tanımı
Erbaa İlçesi Kuruçay Mahallesi 286 ada ve 19 nolu parselde Tepeşehir 2 Yapı Kooperatifi tarafından 165 daireden oluşan toplu konut projesi geliştirilmiş ve inşa edilmektedir. İncelenen proje alanı 1 parselden oluşmakta olup, yüzölçümü 14.724,57 m2’dir. Çalışmanın konusu olan ve yaklaşık 26.570 m2 kapalı inşaat alanına sahip sitede 1. ve 2. tip olmak üzere 2 tipte,toplam 6 blokta, her blokta farklı tip ve farklı büyüklüklerde 165 adet konut yer almaktadır (Şekil 4.4).
24
Bloklarda ikişer adet asansör, yangın merdiveni, kapıcı dairesi, sığınak, hidrofor, su deposu ve ortak depolar bulunmaktadır. Isıtma sistemi merkezi sistem doğalgazlıdır.
Binalarda yangın tesisatı mevcuttur.
Şekil 4.4 Proje Yerleşim Planı ve Görünüşü (Anonim 2014)
Site içinde inşaatın büyük bir kısmı tamamlamış olup, inceleme tarihinde ince işçiliğin devam ettiği gözlenmiştir. Sitede çevre düzenlemesi ve peyzaj çalışmaları henüz tamamlanmamış olup, çalışmalar devam etmektedir. Site içerisinde her bir daire için 1
25
adet açık otopark alanı bulunmaktadır. Buna ilave olarak site içerisinde çocuk oyun parkı ve oyun sahalarını barındıran sosyal alanlar da bulunmaktadır.
Şekil 4.5 Taşınmazların Son Durumu (Anonim 2014)
Projede toplam 6 adet blok mevcut olup; A, D, F bloklarda zemin katlarda birer adet toplam 3 adet kapıcı dairesi bulunmaktadır. Bu bloklarda bulunan diğer dairelerin hepsi 1. tip de olup, B, C, E, blokların zemin katlarında birer adet 2. tip de daireler bulunup diğer dairelerin hepsi 1. tipte bağımsız bölümlerden oluşmaktadır. .
Çizelge 4.1 Blok Numaraları ve Daire Adetleri
BLOK NO BLOK ADI KAT ADEDİ BLOKLARDAKİ DAİRE SAYISI
1 A 7 27
2 B 7 28
3 C 7 28
4 D 7 27
5 E 7 28
6 F 7 27
Taşınmazların bulunduğu alan, 2013 yılından önce Erbaa Belediyesi’nin uygulama imar planı sınırları dışında kalmaktadır ve tarla vasfında bulunmaktadır. 2013 yılında Erbaa
26
Belediyesi tarafından yaptırılan Revize ve İlave İmar Planı çalışması kapsamında, imar planı sınırları içerisine alınıp, 17 hektarlık bu alan gelişme alanı içinde, toplu konut alanı ilan edilmiştir. Toplu konut alanında şerefiyelendirilmesi yapılan taşınmazlarının bulunduğu parsel ve çevresinde imar uygulaması yapılmıştır.
Kooperatifin kurulduğu parselin güneyinde orman alanları, kuzeyinde ilköğretim tesisi, doğu ve batısında konut alanları yer almaktadır. 02.12.2013 tarihinde onaylanan Erbaa Belediyesi Revize ve İlave İmar Planına göre 1/1000 ölçekli imar planında yapılaşma koşulları toplu konut alanında Emsal:1,8, Hmax:30.50 m olarak belirlenmiştir. İlçe genelinde maksimum 4 katlı konutlar mevcut iken, toplu konut alanında kat yüksekliğinin önü açılmış ve kat yüksekliği 10 kata kadar arttırılmıştır. Çevredeki yapılaşma koşullarına bakıldığı zaman genelde iki kat ve TAKS:0.30 olan yapıların bulunduğu dikkati çekmektedir (Şekil 4.6).
Şekil 4.6 Taşınmazların Bulunduğu Alanın İmar Durumu (Anonim 2014)
27
İncelenen konut kooperatifine ait sitenin uygulama projeleri hazırlanmış ve 12.03.2013 tarihinde yapı ruhsatı alınmıştır. Proje için arazi inceleme ve veri toplama çalışmalarının yapıldığı zamanda blokların tamamen bitmiş olduğu ve iskan ruhsatı başvurusunun da yapılmış olduğu tespit edilmiştir.
4.5 İncelenen Projede Taşınmazlar İçin Şerefiyelendirme Kriterlerinin Tespiti
Toplu konut ve kooperatif inşaatlarında daire şerefiye payları hem daire piyasa değerlerinin tespitinde, hem de her konut sahibinin genel giderlere katılım payını belirlediğinden bunların inandırıcı ve her üyenin tartışmasız kabul edebileceği bir biçimde saptanması, hak ve toplumsal huzur açısından büyük önem taşımaktadır.
Şerefiye miktarlarının belirlenmesinde çeşitli kriterler dikkate alınmaktadır. Bu kriterlerin kullanıcılar için çeşitli ağırlıkları bulunmaktadır. Bu ağırlıklar belirlenirken, kullanıcı kat malikleri ile yapılan anket çalışmasının sonuçları ve gerekli bilimsel değerlendirmelerle; aynı zamanda da üyelerin gönül rahatlığıyla ve tartışmasız kabul edecekleri unsurlar dikkate alınmalıdır.
Şerefiye bedellerinin tespiti için öncelikle şerefiye kriterlerinin belirlenmesi gerekmektedir. Şerefiyelendirme kriterlerini tespit etmek amacıyla öncelikle kooperatifin bulunduğu bölgede saha çalışması yapılmış ve kooperatifin yer aldığı bölge, arazinin topografik durumu, gürültü kaynakları, manzara, blokların site içindeki dağılımları gibi değere etki edebilecek kriterler yerinde yapılan incelemeler sonucunda tespit edilmiştir.
Kriterlerin değer üzerindeki etkisi aynı ağırlıkta olmamaktadır. Bu nedenle manzara, daire tipi, daire yönü, aydınlanma durumu, nem, gürültü, dairenin bulunduğu kat, mahremiyet emniyet durumu, balkon sayısı ve site girişine mesafenin değer üzerindeki etkisinin hesaplanması çalışmanın önemli bir safhasını oluşturmaktadır.
Şerefiyelendirme kriterlerinin tespit edilmesi için öncelikle gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gidilerek konum özellikleri, arazi yapısı, manzara özellikleri, site içerisinde blok mesafeleri, istinat duvarlarının yüksekliği ve dairelerin istinat duvarlarına mesafeleri, yeşil alanlar, otopark alanları gibi etkenler incelendikten sonra, komisyon
28
üyelerinin ve kooperatif yönetiminin görüşleri alınarak aşağıdaki şerefiyelendirme kriterleri ve ağırlıkları tespit edilmiştir.
Araştırma sonuçlarının geçerliliğini teyit etmek için belirlenen kriterleri barındıran konut sitelerindeki dairelerin konumlarına göre oluşan fiyat farkı tespit edilmiş, toplanan bu bilgiler doğrultusunda analizler yapılmıştır. Yakın çevrede bulunan ve konu projeyi etkileme potansiyeline sahip olan benzer konut projeleri, planlanan veya devam
etmekte olan projeler ve genel kabuller analiz edilerek, arz–talep dengesine bakılmıştır.
Her bir şerefiyelendirme kriterinin dairenin değerine hangi oranda etki edeceği konusunda kooperatifin yakın çevresinde emsal araştırılması yapılmıştır. Bölgedeki emsal araştırmaları, kooperatif içerisindeki farklı kullanıcıların daire tipleri ile ilgili tercihleri, gayrimenkul satış uzmanları ile yapılan görüşmeler ile sektörel kabul görmüş olan oranlar analiz edilerek her bir kriterin değer üzerindeki ağırlığı tespit edilmiştir.
4.6 Değerlemede Dikkate Alınan Şerefiyelendirme Kriterleri
Mimari proje ve uygulama sonuçlarının karşılaştırmalı analizi ile projeden konut edinen 100 malik ile yapılan yüz yüze görüşme sonuçları ve yerel alanda taşınmazların satış değerleri ve kira paralarının karşılaştırmalı analizi neticesinde; incelenen projede bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyebilecek temel parametreler ile etki dereceleri ortaya konulmuş ve yapılan puanlama çalışmasına dayalı olarak her bir blokta bulunan bağımsız bölümlerin satış veya piyasa değerleri farklılaştırılmıştır. İnceleme ve araştırma sonuçlarına dayalı olarak Tepeşehir 2 Konut Yapı Kooperatifi şerefiye bedellerinin hesaplanmasında dikkate alınması gereken başlıca kriterler ve bunların değer üzerindeki etkisi ve yönüne ilişkin sonuçlar özet olarak aşağıda sunulmuştur:
Daire büyüklüğü ve tipi: Dairelerin büyüklükleri ve oda sayıları alıcıların en dikkat ettiği kriterler arasında bulunmaktadır. Projede yer alan 2 tip daireden birincisinin yüzölçümü 115 m2 olup 3+1 iken, ikinci tip dairenin yüzölçümü 90 m2 olup 2+1 daire
29
özelliğine sahip bulunmaktadır. Daire büyüklükleri oda sayıları ile doğru orantılı olup, ortaklara rahat kullanım imkanı vermektedir.
İncelenen projede daire tipinin belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlık puanı %20 olarak tespit edilmiştir.
Şekil 4.7 Normal Kat Planları (Anonim 2014)
Dairenin bulunduğu kat: Yapılan çalışmada, alıcıların önemsedikleri ikinci kriterin satın alınan dairenin bulunduğu kat olduğu gözlenmiştir. Genel olarak zemin kat ve en üst kat tercih dışı olup, normal katlar daha sıklıkla tercih edilmektedir. Zemin katlarda genellikle pis su basma sıkıntısı yaşanmaktadır. Son katta ise çatı yalıtım işçiliklerinden kaynaklanan sorunlardan dolayı çatılarda akma veya ısı yalıtımı problemleri meydana gelmektedir.
30
Dairenin bulunduğu katın belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı %20 olarak tespit edilmiştir.
Şekil 4.8 Blokların Kat Adetleri (Anonim 2014)
Manzara: Kooperatifin bulunduğu yere ve çevresine bakıldığında hem arazide eğim olduğu, hem manzarayı engelleyecek durumda çevrede tepeciklerin olduğu, hem de her yönde ayrı bir manzara olduğu görülmektedir. Sitenin doğusunda orman, kuzeyinde doğa, batı ve güneyinde şehir manzarası bulunmaktadır. Dairelerdeki manzara seviyeleri de birbirinden farklı olduğundan, manzara seviyelerini de gözden kaçırmamak için her bir manzara için daireler içerisinde puanlama yapılması, uygun bulunmuştur. Yerleşim yeri ilçe merkezine göre daha yüksek bir konumda olduğundan ve blokların yüksek katlı olmasından dolayı manzara en etkili unsurdur. Orta katlardan itibaren bloklar bütün şehir manzarasına hakimdir.
Manzaranın belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı % 30 olarak tespit edilmiştir.
