Değerlemede Dikkate Alınan Şerefiyelendirme Kriterleri

Mimari proje ve uygulama sonuçlarının karşılaştırmalı analizi ile projeden konut edinen 100 malik ile yapılan yüz yüze görüşme sonuçları ve yerel alanda taşınmazların satış değerleri ve kira paralarının karşılaştırmalı analizi neticesinde; incelenen projede bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyebilecek temel parametreler ile etki dereceleri ortaya konulmuş ve yapılan puanlama çalışmasına dayalı olarak her bir blokta bulunan bağımsız bölümlerin satış veya piyasa değerleri farklılaştırılmıştır. İnceleme ve araştırma sonuçlarına dayalı olarak Tepeşehir 2 Konut Yapı Kooperatifi şerefiye bedellerinin hesaplanmasında dikkate alınması gereken başlıca kriterler ve bunların değer üzerindeki etkisi ve yönüne ilişkin sonuçlar özet olarak aşağıda sunulmuştur:

 Daire büyüklüğü ve tipi: Dairelerin büyüklükleri ve oda sayıları alıcıların en dikkat ettiği kriterler arasında bulunmaktadır. Projede yer alan 2 tip daireden birincisinin yüzölçümü 115 m² olup 3+1 iken, ikinci tip dairenin yüzölçümü 90 m² olup 2+1 daire

29

özelliğine sahip bulunmaktadır. Daire büyüklükleri oda sayıları ile doğru orantılı olup, ortaklara rahat kullanım imkanı vermektedir.

İncelenen projede daire tipinin belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlık puanı %20 olarak tespit edilmiştir.

Şekil 4.7 Normal Kat Planları (Anonim 2014)

 Dairenin bulunduğu kat: Yapılan çalışmada, alıcıların önemsedikleri ikinci kriterin satın alınan dairenin bulunduğu kat olduğu gözlenmiştir. Genel olarak zemin kat ve en üst kat tercih dışı olup, normal katlar daha sıklıkla tercih edilmektedir. Zemin katlarda genellikle pis su basma sıkıntısı yaşanmaktadır. Son katta ise çatı yalıtım işçiliklerinden kaynaklanan sorunlardan dolayı çatılarda akma veya ısı yalıtımı problemleri meydana gelmektedir.

30

Dairenin bulunduğu katın belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı %20 olarak tespit edilmiştir.

Şekil 4.8 Blokların Kat Adetleri (Anonim 2014)

 Manzara: Kooperatifin bulunduğu yere ve çevresine bakıldığında hem arazide eğim olduğu, hem manzarayı engelleyecek durumda çevrede tepeciklerin olduğu, hem de her yönde ayrı bir manzara olduğu görülmektedir. Sitenin doğusunda orman, kuzeyinde doğa, batı ve güneyinde şehir manzarası bulunmaktadır. Dairelerdeki manzara seviyeleri de birbirinden farklı olduğundan, manzara seviyelerini de gözden kaçırmamak için her bir manzara için daireler içerisinde puanlama yapılması, uygun bulunmuştur. Yerleşim yeri ilçe merkezine göre daha yüksek bir konumda olduğundan ve blokların yüksek katlı olmasından dolayı manzara en etkili unsurdur. Orta katlardan itibaren bloklar bütün şehir manzarasına hakimdir.

Manzaranın belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı % 30 olarak tespit edilmiştir.

31 Şekil 4.9 Dairelerin Şehir Manzarası(Anonim 2014)

 Yön: Bloklarda her katta dört daire bulunmakta olup, her daire iki cephelidir.

Katlardaki dairelerin her biri farklı yönlerden cephe almaktadır. Yönlere göre dairelerin güneşten faydalanma sürelerini düşünürsek bu kriter de şerefiyelendirme çalışmalarında önemli bulunmaktadır. Güneye bakan daireler, güneşin geliş saati ve ısıtma süresi gibi faktörlere bakılacak olursa her zaman daha çok tercih edilir.

Dairenin yönünün belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı %10 olarak tespit edilmiştir.

 Aydınlanma durumu: Bloklar arasındaki mesafeler eşit değildir ve bazı blokların arazide bulunan tepeciklerin hemen yanına denk gelmesi sebebi ile dairelerin aydınlanma durumu da farklılık göstermektedir. Doğal aydınlanmadan faydalanma süresi, dairelerin 2 yöne bakan odalarının konumları, hangi odanın aydınlıktan ne kadar faydalandığı gibi faktörler dikkate alınarak hesaplanmıştır.

Aydınlanma durumunun belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı %5 olarak tespit edilmiştir.

32

 Gürültü: Site girişinde, içerisinde çocuk oyun alanlarının bulunduğu sosyal tesisler özellikle A, D ve F bloklardaki bazı dairelere çok yakın olduğu için daire sahipleri için gürültü oluşturabilecek niteliktedir.

Gürültünün belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı % 5 olarak tespit edilmiştir.

 Mahremiyet: Bloklar arasındaki mesafe ve arazideki eğim nedeniyle site içerisinde dairelerin mahremiyet seviyeleri de birbirinden farklıdır. Kent merkezinde yapılan binalarda genellikle minimum bahçe mesafeleri uygulandığından daire sahipleri bina mesafelerinin çok yakın olması durumundan şikayetçi konumda bulunmaktadırlar. Proje tasarım aşamasında bu durum göz önünde bulundurularak binalar arasındaki mesafeler maksimum düzeyde uygulanmıştır.

Mahremiyetin belirlenmiş olan diğer kriterlere göre ağırlığı %5 olarak tespit edilmiştir.

 Emniyet durumu: Arazideki eğim nedeniyle site içerisinde istinat duvarları bulunmaktadır. Bazı dairelerin toprak kayması riskiyle karşı karşıya kalması mümkündür. Zeminine yakın katlara dışarıdan kolay ulaşılabildiği için hırsızlık gibi eylemlere maruz kalma olasılığı yüksektir. Özellikle giriş kat ve zaman zaman da birinci kattaki dairelerde emniyetin sorun olabileceği tespit edilmiştir. Bağımsız bölümlerin emniyet durumunun diğer kriterlere göre ağırlığı % 5 olarak tespit edilmiştir (Çizelge 4.2).

Çizelge 4.2 Şerefiyelendirme Kriterleri ve Ağırlık Yüzdeleri

Şerefiyelendirme Ölçütleri Etki Yönü Etki Puanı (Veya Ağırlıklı Ortalama Puanı) (%)

Daire Tipi Değer Artıcı 20

Dairenin Bulunduğu Kat Değer Artıcı 20

Dairenin Yönü Değer Artıcı 10

Aydınlanma Durumu Değer Artıcı 5

Gürültü Değer Azaltıcı 5

Manzara Değer Artıcı 30

Mahremiyet Değer Artıcı 5

Emniyet Değer Artıcı 5

33

İncelenen proje alanında belirlenen ölçütlerin il, ilçe ve hatta proje ölçeğinde farklılık gösterebileceği vurgulanmalıdır. Bu bakımdan değer düzeltme katsayılarının mutlaka değişim veya güven aralığının tespit edilmesi gerekmektedir. Güven aralığının tanımlanabilmesi için mümkün olduğunca çok projenin irdelenmesi ve genelleme yapılması yoluna gidilmesi zorunlu olacaktır.

4.7 Şerefiyelendirme Katsayılarının Tespit Edilmesi ve Kullanım Olanakları

Şerefiyelendirme kriterlerinin tespit edilmesi için kooperatifin bulunduğu bölgede saha çalışması yapılmış ve kooperatifin yer aldığı bölge, arazinin topografik durumu, gürültü kaynakları, manzara ve blokların site içindeki dağılımları gibi değere etki edebilecek tüm kriterler yerinde yapılan incelemelerin sonucuna dayalı olarak ortaya konulmuştur.

Genel kabul görmüş kriterlerle birlikte yerinde tespit edilmiş olan şerefiyelendirme kriterleri analiz edilerek bu çalışmada kullanılan ölçütler ortaya konulmuştur. Daha sonraki aşamada her bir ölçüt yüzde olarak ağırlıklı bir puan almıştır. En son aşama olarak farklı alıcıların farklı tercihlerini gözden kaçırmamak adına şerefiyelendirilmesi yapılacak her bir dairenin içerisine girilerek komisyon tarafından belirlenen taban ve tavan puanlar arasında her bir kriterin puanlaması yapılmasının gerektiği vurgulanmalıdır.

Her bir kriterin puanı ve dairelerin toplam puanı tespit edilmelidir. Belirlenen şerefiye puanları toplanarak daire sayısına bölünmeli ve kooperatif içinde yer alan tüm daireler için ortalama bir daire puanına ulaşılmalıdır. Her bir dairenin puanı ile bu ortalama puan arasındaki farkın “+” veya “-“ olmasına göre dairenin şerefiye katsayısı saptanmalıdır.

Araştırmada örnek olay olarak seçilen Tepeşehir 2 Konut Yapı Kooperatifi Projesi’nde bağımsız bölümlerin ortalama arsa payı ve inşaat maliyeti toplamı 88.000,00 TL olarak tespit edilmiştir. Belirtilen arsa ve yapı maliyetinin toplamının ortalama veya standart maliyet olduğu ve bütün bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyen faktörlerin aynı olması durumunda geçerli olabileceği unutulmamalıdır. Ancak bu değerin söz konusu taşınmazların güncel piyasa değerlerine oranla daha düşük olduğu gözlenmiştir. Projede standart bir bağımsız bölümün takdir edilen arsa ve yapı maliyetinin toplamı (88.000

34

TL), ortalama puana eş değer bağımsız bölüm olarak kabul edilmiş ve buna göre bağımsız bölümlerin değer farklılıkları ortaya konulmuştur. Belirtilen taşınmaz değeri, her bir bağımsız bölümün toplam puanının oluşturduğu ortalama puana bölünerek, birim puana eş birim değer tespit edilmiş ve buna göre uygulama yapılmıştır. Birim değer ile dairelerin şerefiye katsayıları çarpılarak her dairenin alacağı veya ödeyeceği şerefiye bedelleri ortaya konulmuştur. İncelenen projede B blok ile ilgili çalışma sonuçları aşağıda sunulmuştur (Çizelge 4.3 ve Çizelge 4.4).

Tepeşehir 2 Yapı Kooperatifi tarafından uygulanan şerefiye bedelleri ile araştırma kapsamında hesaplanan şerefiye bedelleri karşılaştırıldığında aradaki farklılığın olduğu ve temel farklılığın şerefiye bedellerinin tespitinde kullanılan kriterlerin seçiminden ileri geldiği tespit edilmiştir. Kooperatif tarafından yapılan çalışmada kriterler kısıtlı tutulmuş ve kriterlere doğrudan bedel biçilmiştir. Araştırma kapsamında ise B bloktaki daireler için şerefiyelendirme yapılmıştır. Bağımsız bölümlerin büyüklükleri, konumları ve şerefiye bedellerini etkileyecek bütün özellikleri irdelenmiş ve kriterler tespit edilmiştir. Bir kriterin ağırlıklı puanı diğerlerinden çok fazla olsa bile tüm kriterler ayrı ayrı değerlendirilip ortalama bir puan elde edildiği için, tek bir kriterin şerefiye bedeli üzerindeki etkisinin çok büyük olmadığı görülmüştür. Tek bir kritere göre karar verilmemiş olup, sonuçlar daha sağlıklı oluşmuştur.

İncelenen proje alanında B blok zemin katta bulunan 2 nolu bağımsız bölüm için, şerefiye bedel tespitinin hesabı aşağıda açıklanmıştır:

İncelenen şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin ağırlıklı oranları analiz edilmiştir.

Belirlenen kriterler bütün daireler için de genel kabul oluşturan, en düşük 3, en yüksek 5 puan aralığı kullanılarak puanlanmıştır. Seçilen kriterlerin daire puanları ile ağırlıklı puanları çarpılarak kriterlerin ağırlıklı daire puanları elde edilmiştir. Örnek alınan 2 nolu bağımsız bölüm için tüm kriterlerin puanları toplamı 3,82 olarak saptanmıştır. Bu çalışma B bloktaki tüm daireler için yapılmış olup; tüm dairelerin puanları toplamı elde edilmiştir. Elde edilen puanlar toplamı binadaki daire sayısı olan 28’e bölünerek, takdir edilen arsa ve yapı maliyetinin toplamı olarak belirlenen 88.000,00 TL’nin karşılığı olan

35

4,14 ortalama puan bulunmuştur. Buradan birim değere eş 1 puan karşılığı saptanmıştır.

Buna göre 2 nolu dairenin toplam puanı 3,82 olup, bunun ortalama puandan farkı olan 0,32 puanın karşılığı olan 6.872,00 TL’nın [(88.000*3,82)/4,14 ≈ 6.872,00)], 2 nolu bağımsız bölümün şerefiye bedeli olduğu bulunmuştur.

36

Çizelge 4.3 İncelenen Projede B Bloktaki Bağımsız Bölümlerin Şerefiye Puanları

BLOK ADI KAT NO DAİRE NO DAİRE TİPİ BULUNDUĞU KAT YÖN AYDINLANMA GÜRÜLTÜ MANZARA MAHREMİYET EMNİYET

Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı Ağırlıklı puan % Daire puanı TOPLAM PUAN

B BLOK

2 20 5 20 4,2 10 4,2 5 5 -5 5 30 3,8 5 4,2 5 4,2 3,82 3 20 5 20 4,2 10 3,8 5 4,6 -5 5 30 3,8 5 4,2 5 4,2 3,76 4 20 3 20 4,2 10 4,2 5 3,8 -5 5 30 4,2 5 4,2 5 4,2 3,48

1. KAT

5 20 5 20 4,6 10 4,6 5 3,4 -5 4,6 30 3,4 5 4,2 5 4,6 3,78 6 20 5 20 4,6 10 4,2 5 5 -5 4,6 30 3,8 5 4,2 5 4,6 3,94 7 20 5 20 4,6 10 3,8 5 4,6 -5 4,6 30 3,8 5 4,6 5 4,6 3,90 8 20 5 20 4,6 10 4,2 5 3,8 -5 4,6 30 4,2 5 4,6 5 4,6 4,02

2. KAT

9 20 5 20 5 10 4,6 5 3,8 -5 4,6 30 3,8 5 4,6 5 5 4,04 10 20 5 20 5 10 4,2 5 5 -5 4,6 30 4,2 5 5 5 5 4,20 11 20 5 20 5 10 3,8 5 4,6 -5 4,6 30 4,2 5 5 5 5 4,14 12 20 5 20 5 10 4,2 5 4,2 -5 4,6 30 4,2 5 5 5 5 4,16

3. KAT

13 20 5 20 5 10 4,6 5 4,2 -5 4,2 30 3,8 5 4,6 5 5 4,08 14 20 5 20 5 10 4,2 5 5 -5 4,2 30 4,6 5 5 5 5 4,34 15 20 5 20 5 10 3,8 5 4,6 -5 4,2 30 4,6 5 5 5 5 4,28 16 20 5 20 5 10 4,2 5 4,2 -5 4,2 30 4,2 5 5 5 5 4,18

4. KAT

17 20 5 20 5 10 4,6 5 4,2 -5 3,8 30 3,8 5 4,6 5 5 4,10 18 20 5 20 5 10 4,2 5 5 -5 3,8 30 5 5 5 5 5 4,48 19 20 5 20 5 10 3,8 5 4,6 -5 3,8 30 5 5 5 5 5 4,42 20 20 5 20 5 10 4,2 5 4,6 -5 3,4 30 4,6 5 5 5 5 4,36

5. KAT

21 20 5 20 5 10 4,6 5 4,2 -5 3,4 30 4,6 5 4,6 5 5 4,36 22 20 5 20 5 10 4,2 5 5 -5 3,4 30 5 5 5 5 5 4,50 23 20 5 20 5 10 3,8 5 4,6 -5 3,4 30 5 5 5 5 5 4,44 24 20 5 20 5 10 4,2 5 4,6 -5 3,4 30 4,6 5 5 5 5 4,36

6. KAT

25 20 5 20 4,6 10 4,6 5 4,2 -5 3,4 30 4,2 5 4,6 5 5 4,16 26 20 5 20 4,6 10 4,2 5 5 -5 3,4 30 5 5 5 5 5 4,42 27 20 5 20 4,6 10 3,8 5 4,6 -5 3,4 30 5 5 5 5 5 4,36 28 20 5 20 4,6 10 4,2 5 4,6 -5 3,4 30 4,6 5 5 5 5 4,28

116,02

37

Çizelge 4.4 B Blokta Bulunan Bağımsız Bölümlerin Hesaplanan Şerefiye Değerleri

BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN

NİTELİĞİ ŞEREFİYE DEĞERİ

(TL)

SAHİBİ Blok

No

Bulunduğu Kat

No’

su

B ZEMİN 1 MESKEN 10.270,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ZEMİN 2 MESKEN 6.872,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ZEMİN 3 MESKEN 8.146,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ZEMİN 4 MESKEN 14.093,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BİRİNCİ 5 MESKEN 7.721,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BİRİNCİ 6 MESKEN 4.323,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BİRİNCİ 7 MESKEN 5.173,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BİRİNCİ 8 MESKEN 2.624,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B İKİNCİ 9 MESKEN 2.200,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B İKİNCİ 10 MESKEN 1.198,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B İKİNCİ 11 MESKEN 76,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B İKİNCİ 12 MESKEN 349,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ÜÇÜNCÜ 13 MESKEN 1.350,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ÜÇÜNCÜ 14 MESKEN 4.172,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ÜÇÜNCÜ 15 MESKEN 2.897,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ÜÇÜNCÜ 16 MESKEN 774,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B DÖRDÜNCÜ 17 MESKEN 925,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B DÖRDÜNCÜ 18 MESKEN 7.145,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B DÖRDÜNCÜ 19 MESKEN 5.871,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B DÖRDÜNCÜ 20 MESKEN 4.597,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BEŞİNCİ 21 MESKEN 4.597,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BEŞİNCİ 22 MESKEN 7.570,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BEŞİNCİ 23 MESKEN 6.296,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B BEŞİNCİ 24 MESKEN 4.597,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ALTINCI 25 MESKEN 349,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ALTINCI 26 MESKEN 5.871,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ALTINCI 27 MESKEN 4.597,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

B ALTINCI 28 MESKEN 2.897,00 S.S. Tepeşehir İki Nolu Konut Yapı Koop.

38