4650 Sayılı Kanun la Değişik 2942 Sayılı

(1)

4650 Sayılı Kanun’la Değişik 2942 Sayılı

*

(2)

*

Kamulaştırma, mülkiyet hakkının kamu yararı nedeni ile sınırlandırılması ve kamu yararı amacı ile özel hukuk kişilerinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının gerçek bedelinin ödenmesi koşuluyla idareye geçirilmesine yönelik kamu gücüne dayanarak, yasaya uygun olarak gerçekleştirilen idari ve adli aşamadan oluşan bir süreci ifade eder.(Kutlu,s.19)

Ömer C. AYSAN - İnşaat Y. Mühendisi 2

(3)

Yasal Mevzuatımızda da, benzer tanımlara rastlanılmaktadır. 1982 Anayasası'nın 46'ncı maddesi, kamulaştırmayı tanımlamaktadır.

"Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği

hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel

mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir

kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre,

kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya

yetkilidir."

(4)

Meri mevzuatta ve öğretide kamulaştırmada bulunması gereken hususlar aşağıdaki şekilde ele alınmaktadır.

* 1-Kamulaştırma yetkisinin devlet ve diğer kamu tüzel kişilerine ait olduğu

* 2-Kamulaştırmanın özel mülkiyete konu taşınmazlarda söz konusu olacağı

* 3-Kamulaştırmanın kamu yararının gerçekleştirilmesi amacıyla yapılabilmesi

* 3-Taşınmaz mal sahibinin rızasının aranmasına gerek olmadığı

* 4-Kamulaştırma karşılığında idarece belirli bir bedelin ödenmesi gerektiği

(5)

2- Kamulaştırılacak Taşınmaz Kısmına Göre a. Tam Kamulaştırma

b. Kısmi Kamulaştırma

Kamulaştırma Türleri

3- Kamulaştırma Hizmeti İhtiyacına Göre

a. Taşınmazın Kamulaştırmayı yapan idare adına tapudan terkinin yapılması

b. Taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulması 1- İdari İşlemler Yönünden

a. Satın Alma Yoluyla Kamulaştırma - Bedeli Ödenerek

- Trampa Yoluyla

b. Adli Yargı Davası ile Kamulaştırma - 10. Maddeye göre

- 27. Maddeye göre (Acele Kamulaştırma)

(6)

*

Madde 1 - Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler.

Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır.

(7)

Madde 2 - Bu Kanunun uygulanmasında;

*

a) İdare: Yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzelkişilerini, kamu kurum ve kuruluşlarını, gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerini,

*

b) Taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yer: Taşınmaz malın tapuda kayıtlı olduğu, değilse tapu siciline kayıtlı olması gereken il veya ilçeyi,

İfade eder.

(8)

* Madde 3 - İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

(9)

*

Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi,

yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir.

Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz.

Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

(Ek : 24/4/2001 - 4650/1 md.) İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz

(10)

İrtifak Hakkı

*

Madde 4 - Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

*

(Ek fıkra : 10/9/2014 - 6552/99 md.) Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz. Taşınmaz sahiplerine bu işlemler nedeniyle kamulaştırma, tazminat ve benzeri nam altında herhangi bir ücret ödenmez. Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz.

(11)

*

Kamu yararı kararı verecek merciler

Madde 5 - Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,

2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, 3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye

encümeni,

4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,

5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,

(12)

*

7. Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,

*

8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,

*

9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

*

10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,

*

11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.

*

b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

*

c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise;

yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

(13)

*

Onay mercii

*

Madde 6 - Kamu yararı kararı;

*

a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,

*

b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,

*

c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,

*

d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,

*

e) Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,

(14)

*

f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,

*

g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,

*

h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına;

köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır.

Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

(15)

Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve idari şerh

* ^{Madde 7} - Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma

veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı

kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını,

yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar

veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini,

tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini,

tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca

haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak

suretiyle tespit ettirir.

(16)

*

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

*

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.)

*

İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

(17)

Satın alma usulü

Madde 8 - (Değişik: 24/4/2001 - 4650/3 md.)

İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir

(18)

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

(19)

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.

(20)

Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi

Madde 9 - İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.

Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.

Bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için 29 uncu maddeye göre ödeme yapılır.

(21)

*

İdarece gerekli ödeneğin temin edilmesi sonrasında yapılacak ilk işlem kamu yararı kararı alınmasıdır. Kamulaştırma Kanunu, kamu yararı kararı alınmasına ilişkin idari süreci iki şekilde ele almıştır. Yasanın 5 inci maddesinde kamu yaran kararı verecek merciler, 6 ncı maddesinde ise, bu kararı onayacak verecek merciler gösterilmiştir.

1- Kamu yararı kararı alınması ve bu kararın

onanması:

(22)

*

*Onaylanması Gerekmeyen Kamu Yararı kararları

Kamulaştırma Kanunu'nun 6 ncı maddesinin 2. fıkrasına göre

-Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararları

-Bakanlar Kurulunca kabul edilen büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi için verilen kamu yararı kararları, yeni

ormanların yetiştirilmesi kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, kamu yararı kararı (ilgili bakanlık tarafından

verileceğinden) (m. 5/1)

-Usulüne uygun hazırlanarak onaylanmış imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için kamu yaran kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur(D.6.D.22.1.2010 günlü

E.200974437,K.2010/517).

(23)

- Bazı kanunlarda özel düzenlemeler öngörülmüştür. Örneğin 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 15/a maddesine göre yapılacak kamulaştırmaları da belirtebiliriz. "Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığı'nca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır." Yani bu durumda kamu yararı kararı almaya gerek yoktur.

(24)

* Kamulaştırılacak taşınmaz İle İlgili Bilgi Toplanır

(25)

Kamulaştırılacak Taşınmaz ile ilgili bilgi, yerinde yapılacak incelemeler ve ilgili Kurum/Kuruluşlardan istenecek belgeler ile temin edilir.

• İlgili Tapu İdaresinden Takyidatlı Tapu Kaydı İstenir.

• Vergi Dairesinden rayiç değeri

• İlgili Belediyesinden son yıla ait emlak vergisi beyanı

(26)

• Kültür ve Turizm Bakanlığı Bölge Koruma Kurulundan kamulaştırılması düşünülen taşınmaz ile ilgili her hangi bir kısıtlama bulunup bulunmadığı,

• Taşınmazın niteliği ve konumuna göre ilgili kurum ve kuruluşlar bazında yürütülen kamulaştırma çalışması bulunup bulunmadığı,

(27)

• Tapudan yapılan sahiplik araştırması sonrası tespit edilebiliyorsa, maliklerin ulaşım bilgileri,

• Gerekirse Vergi Dairesi, Nüfus Müdürlüğü, su ve elektrik dağıtım kuruluşları ve kolluk vasıtasıyla adres tespitleri,

• Kadastro Müdürlüğünden Kadastral Çap,

• Belediye İmar Sevisinden İmar Durum Belgesi ,

• Toplanan belgelere uygun olarak hazırlanacak ölçekli kamulaştırma haritası

Taşınmazın spesifik durumuna göre gerekli

olabilecek diğer bilgiler toplanır.

(28)

* Toplanan bilgi belgeler, hazırlanan gerekçe raporu (Kamulaştırmayı İsteyen Servis Tarafından Hazırlanacak) ile birlikte Kamu Yararı Kararı alınmak üzere Makama sunulur.

(29)

* MAKAM KARAR VERİR

ONAY

KAMUŞATIRMA İŞLEMİNE BAŞLANIR

İLGİLİ TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ İÇİN

YAZI YAZILIR

KIYMET TAKDİR KOMİSYONU

UZLAŞMA KOMİSYONU

RED

TALEP SAHİBİ BİRİME BİLGİ VERİLİR

DOSYA ARŞİVE KALDIRILIR

(30)

* TAPUDA BEYANLAR HANESİNE ŞERH DÜŞÜLMESİ

Konulan bu şerh taşınmazın tasarrufuna engel olacak nitelikte bir şerh değildir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmelidir.

İbraz edilmediği takdirde bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir (KK.m.7, III). 4650 sayılı Yasayla yapılan değişiklikten önce şerhin tapudan silinmesi amacıyla ilgililer dava yoluna başvurmaktaydı. Hatta tapudaki şerhin kaldırılması amacıyla yapılan başvurunun reddi işleminin iptali istemiyle açılan davalarda Danıştay görevsizlik kararı da vermiştir. Aynı dönemde şerhin kaldırılması yolundaki bazı istemler idari işlem tesisi şeklinde görülmüştü.

(31)

* Satın Alma veya Trampa Yoluyla Kamulaştırma

İdarenin, tapuda kayıtlı taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda, kamulaştırma kararı aldıktan sonra, öncelikle satın alma usulünü uygulaması gerekmektedir (K.K. m. 8.1).

(32)

* KIYMET TAKDİRİ

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir

(33)

- Kıymet Takdir Komisyonu ne yapacak

?

• Kamulaştırma Kanunu 11. Maddeye göre yapacağı kıymet takdirini

• Vergi Dairesinden gelen vergi beyanını

• Serbest emlak alım satım büroları ile bunların bağlı olduğu oda ve derneklerden aldığı rayiç değeri

• Ticaret ve Sanayi Odasından alacağı rayiç değeri

• Bölgede daha önce yapılmış olan Kamulaştırma işlemlerine ait bilgileri,

• Gerekirse konuyla ilgili uzman kurum ve kuruluşlardan alacağı raporu

değerlendirip, Kıymet Takdir Raporunu oluşturacak.

(34)

*

1.KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE BEDEL TESPİT USULLERİ Kamulaştırılacak taşınmazın değerinin tespit edilmesinde kabul edilen 4 usul vardır.

a- Objektif Usul (Nesnel Usul): Taşınmazın değerinin belirlenmesinde

“bilinen, belirli ve sabit” bir değerin esas alındığı yöntemdir. “Karineler Sistemi’’ adı da verilen bu usulde takdir ve tahminin yeri yoktur. Objektif bedelle yapılan kamulaştırmalar, kamu yönetimine, kentlerin içinde ve gelişme alanlarında çok miktarda arsa ve araziyi ucuz fiyatlarla elde etme olanağı verir.

b- Subjektif Usul (Öznel Usul): Kamulaştırma bedelinin tespitinde, taşınmaza komşu olan diğer taşınmazların emsal değerleri ve alım-satım rayici gibi hususların dikkate alındığı usuldür. Taşınmaz mal için piyasada geçerli fiyatın tam olarak sahibine ödenmesini gerektirir.

c- Karma Usul: Objektif ve subjektif usuller arasında bir denge sağlayarak iki usulün de olumlu yanlarını tek bir sistemde toplayan bir bedel tespit usulüdür.

Kamulaştırılacak taşınmazın, kamulaştırmanın yapıldığı yıl içindeki maliyeti, emsal alım–satım bedeli gibi bazı objektif esaslar tespit edildikten sonra, kıymeti takdir eden kurullar bedelin nihai olarak tespitinde serbest bırakılmaktadır.

d- Organik Usul: Bedelin belirlenmesi ya doğrudan idare ya yarı yargısal kurullar tarafından ya da mal sahipleri tarafından kurulacak bir jüri tarafından yapılmaktadır.

(35)

Kamulaştırma Kanunu 8. Madde’de;

‘Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir’

Burada hem Objektif unsurlardan (Vergi beyanı, Resmi Kurumlarca yapılmış kıymet takdirleri, v.b.) hem de Subjektif unsurlardan söz edildiği (Ticaret Odaları, Mahalli emlak büroları) görülmektedir. Bu ifadeler Karma Usul Kıymet takdirini düşündürmektedir.

(36)

Kıymet Takdir Komisyonu, değerleme işlemini yaparken, 1982 Anayasası'nın 46'ncı maddesinde geçen,

«Gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla»

ifadesini göz önünde bulundurmalıdır. Nitekim yanlış kıymet takdiri, Kamulaştırma Sürecini, Yargı Boyutuna taşıyacak ve hem Kamu Kaynaklarının israf edilmesine sebep olacak hem de Kamu yatırımlarının gerçekleştirilmesini engelleyecektir.

Kıymet Takdir Komisyonu hazırladığı raporu, Uzlaşma Komisyonuna havale eder.

(37)

* UZLAŞMA KOMİSYONU

İdare, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından tespit edilmiş olan tahmini bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

(38)

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

(39)

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden

itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen

bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike

veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda

belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi

istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare

adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma

bedeli kendilerine ödenir.

(40)

Uzlaşma tutanağı kamulaştırmayı yapan idare açısından bağlayıcı değildir. Malik ile idare arasında anlaşma sağlanmasına rağmen tapuda belirtilen günde malik tarafından ferağ verilmemesi halinde Kamulaştırma Kanunun 10'uncu maddesine göre işlem yapılır.

Malik veya yetkili temsilcisi ile idare arasında anlaşma sağlanamaması halinde, idare 2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 10'uncu maddesine göre kamulaştırma işlemine devam etmek amacıyla taşınmazın bulunduğu yer

Asliye Hukuk

Mahkemesine başvurur.

(41)

Kanun koyucu, satın alma usulünün öncelikle uygulanması esasını getirerek daha seri, sorunsuz ve dava konusu olmayacak bir kamulaştırma yapılmasını amaçlamıştır. Satın alma usulüne başvurulmaması veya bunun usulünce yapılmaması kamulaştırma işleminin sakatlığını da beraberinde getirecektir (D.6.D.16.4.2008 günlü, E:2008/345 K.2008/2373)

(42)

*

Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti

İdare Adına Tescil ve Bedelin Tespiti Esasları

Dava Hakkı ve Bilirkişiler (1)

(43)

Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili (3)

Madde 10 -

(Değişik: 24/4/2001 - 4650/5 md.)

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7 nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

(44)

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

(45)

Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder.

Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç

on gün

içinde keşif ve

otuz

gün

sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

(46)

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş

gün* içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder.

Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır**.

*Hakim dosyanın durumuna göre bu süreyi takdir eder.

**Uygulama da genelde beyanlar yazılı olarak alınır.

(47)

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde

gerektiğinde hakim tarafından onbeş gün içinde

sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin

edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya

raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve

hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit

eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz

mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma

bedelidir.

(48)

Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise, ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.

(49)

Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.

(Ek fıkra: 11/4/2013-6459/6 md.) Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.

Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.

(50)

Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.

Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

(51)

14 üncü maddede belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

(52)

Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları: (1)

Madde 11 - (Değişik: 24/4/2001 - 4650/6 md.)

*

15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın

bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

*

a)Cins ve nevini,

*

b) Yüzölçümünü.

*

c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

*

d)Varsa vergi beyanını,

*

e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

(53)

*

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

*

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

*

h) Yapılarda, (...)(2) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

*

ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

*

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

*

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

*

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu

kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

(54)

Kısmen kamulaştırma

Madde 12 - Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;

a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.

b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.

(55)

c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.

Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin

yüzde ellisinden

fazla olamaz.

(b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11 inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur.

(56)

Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde;

kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde gözönünde tutulmaz.

(57)

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan

kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise,

kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava

açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma

kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı

başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması

zorunludur.

(58)

Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.

Bu maddenin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.

(59)

* KIYMET TAKDİRİ

(60)

Kıymet Takdir Raporu (11. Madde’ye Göre)

• Taşınmazın Cinsi ve Nevi

Taşınmazın tapu kaydındaki vasfı ile fiili vasfı incelenir. Üzerindeki yapılar, müştemilat, değeri olabilecek taşımazlar tespit edilir. Taşınmazın büyüklüğü Tapu Kaydı ve Fen Bilirkişisinin raporundan alınır.

• Kıymetine etki edebilecek özellikleri

Taşınmazın şehir merkezine, kamu kurumlarına, toplu taşıma merkezleri, ticaret merkezi v.b. Konumu, altyapı ve yapılaşma durumu, imar durumu gibi özellikleri, değere etkileri ile incelenir.

(61)

• Bölgede daha önce yapılmış Kamulaştırma işlemleri

Daha önce yapılmış kamulaştıma işlemlerine ait bedeller, emsal olarak değerlendirilemezler. Ancak fikir oluşturması anlamında kuvvetli delil olarak kullanılabilirler.

• Bölgede daha önce alınmış kesinleşmiş Mahkeme kararları

Daha önce Alınmış ve kesinleşmiş Mahkeme Kararlarına ait bedeller, emsal olarak değerlendirilemezler. Ancak bu kararlarda dikkate alınan emsaller kullanılabilir.

(62)

•

Kamulaştırma gününden önce gerçekleşmiş özel amacı olmayan emsal satışlar (arazilerde gelir yöntemi kullanılır)

Emsal satışlar mahkeme tarafından ilgili tapu dairelerinden isteyebileceği gibi taraflarca da dosya ya sunulabilir. Gerek görmesi durumunda bilirkişi de re’sen araştırma yapabilir.

Emsal satışlar birim fiyata indirgenir ve TEFE endeksleri ile Dava Tarihine güncellenir.

Bulunduğu

Yer Ada Parsel

Satış Tarihi Satış Değeri (TL) Alanı (m2)

m2 Birim Değeri

Satış Tarihi

ÜFE

Dava Tarihi

ÜFE

Dava Tarihi

Birim Fiyatı Emsal No 1

İstasyon

bağları 814 85 08.09.2006 2.500,00 TL 561 4,46 TL 136,41 172,58

5,64 TL Emsal No 2

İstasyon

bağları 814 86 08.09.2006 2.500,00 TL 548 4,56 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 87 08.09.2006 2.500,00 TL 537 4,66 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 88 08.09.2006 2.000,00 TL 464 4,31 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 89 08.09.2006 2.000,00 TL 456 4,39 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 90 08.09.2006 2.000,00 TL 466 4,29 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 91 08.09.2006 2.000,00 TL 448 4,46 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 93 08.09.2006 2.000,00 TL 492 4,07 TL 136,41 172,58

İstasyon

bağları 814 94 08.09.2006 2.500,00 TL 508 4,92 TL 136,41 172,58

6,23 TL Emsal No 10

İstasyon

bağları 815 143 25.03.2011 63.500,00 TL 534,65

Satışın dava tarihinden sonra olması sebebiyle kullanılamaz.

(63)

•

Emsal olarak alınan taşınmazın Kadastro veya imar parseli oluşu hususu

Dava Konusu Parsel Emsal Parsel DOP (%40) İmar Parseli Kadastro Parseli Eklenir İmar Parseli İmar Parseli -

Kadastro Parseli İmar Parseli Düşülür Kadastro Parseli Kadastro Parseli -

(64)

•

Emsal olabilecek satışlar ile dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerleri

Esas olarak burada emlak vergisi değerlerinin emsal olarak

değerlendirilmesi değil, emsal satışlar ile dava konusu taşınmaz arasında lineer bir bağlantı kurmaktır. Vergi değerleri arasındaki doğrusal orantının, emsal ile dava konusu parselin değerleri arasında da olup olmadığı incelenir. Burada %100 uyumluluk aranmamakla beraber büyük tezatlıklar olmaması beklenir.

•

Varsa yapılan işlemden dolayı komşu parsellerde oluşacak değer artış ve azalışları

Dava konusu taşınmazın ana taşınmazdan ifrazı gibi durumlarda geriye kalan kısımda meydana gelecek değer azalışları kamulaştırma bedeline eklenecekken, artışlarda aynı şekilde düşülecektir. Bahse konu değer artışı, kamulaştırma bedelinin %50’sinden fazla olamaz.

•

Taşınmaz üzerinde bulunan yapıların değeri

- Yapının Mühendislik Mimarlık Hizmetine Esas Sınıfı

- Yapım Yılı (yıpranma tablosundan uygun yıpranma değeri seçilir)

- Kapalı Alanı

- Diğer efektif özellikleri

(65)

AŞINMA PAYLARINA İLİŞKİN ORANLARI GÖSTEREN CETVEL (2.12.1982 Gün ve 17886 Sayılı Resmi Gazete'de Yayımlanmıştır) İnşaatın Nevi

0-3 Yaş arası

%

4-5 Yaş arası %

6-10 Yaş arası %

11-15 Yaş arası %

16-20 Yaş arası %

21-30 Yaş arası %

31-40 Yaş arası %

41-50 Yaş arası %

51-75 Yaş arası %

75 ve üstü yaş % Çelik karkas -

Betonarme

karkas binalar 4 6 10 15 20 25 32 40 50 60

Yığma kagir, yığma yarı kagir

binalar 6 8 12 18 25 32 40 50 60 70

Ahşap, taş duvarlı (çamur harçlı)

gecekondu tarz ve vasfında binalar

8 12 18 25 32 40 50 60 70 80

Kerpiç ve diğer

basit binalar 10 17 25 35 45 55 65 75 85 95

(66)

Yapı no

Açıklama Toplam inş.

Alanı (m2)

Birim Fiyatı

(2012 ııı-A) Ocak 2012 Tefe Dava Tarihi Tefe Aşınma Oranı Dava Tarihi Yapı Değeri 1

İnönü Mah.

798 Ada 4 Parsel

1325 560,00 TL 14729,94 14859,96 25% 561.412,18 TL

(67)

*

Kamulaştırma Bedeli

Arsa değeri + Yapının değeri

ARSA

YAPI

(68)

*

Arsa değeri + Yapının değeri + Bitki Değeri

ARSA

YAPI

(69)

*

ARSA

KAMULAŞTIRILAN ALAN

Kamulaştırılan Alan

x Birim Fiyat - Kamulaştırılmayan Kısımda, Kamulaştırma işleminden dolayı meydana gelen değer artışı

(70)

*

(71)

*

Önemli : Kamulaştırılmayan Kısımda, Kamulaştırma işleminden dolayı meydana gelen değer artışı miktarı kamulaştırma tutarının

%50 sinden fazla olamaz

Kamulaştırılmayan Kısımda,

Kamulaştırma işleminden dolayı meydana gelen değer azalışı +

(72)

*

Kamulaştırılmayan Kısımda,

Kamulaştırma işleminden dolayı meydana gelen değer azalışı +

(73)

• Değerlendirme

Bu kısımda daha önce incelenen tüm veriler işlenip bedele esas açıklamalar yapılır.

• ^Sonuç

Kamulaştırma işlemine esas bedel açıklanır. Sonuç

hususunda takdir mahkemenindir. Raporlarda, bütün

unsurların cevapları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ve

ilgililerin beyanları da dikkate alınarak, herkesçe

anlaşılabilir nitelikte gerekçeli değerlendirme neticesinde

hazırlanarak kamulaştırılacak gayrimenkul mal veya

kaynağın değeri açık ve net olarak belirtilir.

(74)

Dava hakkı

Madde 14 - (Değişik: 24/4/2001 - 4650/7 md.)

Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.

İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.

İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.

İdare tarafından, bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dahil edilmek suretiyle devam olunur.

Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.

(75)

* Bilirkişiler

Madde 15 - (Değişik: 24/4/2001 - 4650/8 md.)

Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı ihtisas odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yeri gözönünde bulundurarak her il için onbeş ila yirmibeş, ayrıca il merkezleri için il, ilçeler için ilçe idare kurullarınca bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından on beş bilirkişi her yıl Ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini bildiren listeler valiliklere verilir. Bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esasları, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin görüşü alınmak suretiyle Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının birlikte hazırlayacakları bir yönetmelikle belirlenir.

(76)

Valilikçe onanan listelerden, odalar tarafından seçilenler il merkezi ve ilçelerdeki asliye hukuk mahkemelerine, idare kurulları tarafından seçilenler de seçildikleri yerin asliye hukuk mahkemelerine bildirilir.

Süresi bitenler tekrar seçilebilir.

Bilirkişi kurulu; kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre, üçü odalar listesinden, ikisi de idare kurulu listesinden seçilmek suretiyle beş kişiden oluşur.

Kamulaştırılan taşınmaz malın üstün niteliği gözönüne alınarak, bilirkişilerden üçü aynı uzmanlık kolundan seçilebilir.

(77)

*

Kamulaştırmayı yapan idarede görevli olanlar, kamulaştırılan taşınmaz malın sahipleri ve bunların usul ve füruu, karı-koca, üçüncü derece dahil, kan ve sıhri hısımları ve mal sahipleri ile menfaat ortaklığı olanlar bilirkişi seçilemezler.

*

İhtisas odalarının liste veremediği veya verilen listelerden fiili ve hukuki sebeplerle bilirkişi seçiminin imkansız olduğu il ve ilçelerde, kamulaştırılan taşınmaz malın cins ve özelliğine göre, Bayındırlık ve İskan, Tarım ve Köyişleri ve Orman Bakanlıklarının taşra birimleri ile diğer resmi daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile bilirkişi kurulu tamamlanır. Bunların da bulunmadığı veya fiili veya hukuki sebeplerle bilirkişi seçimlerine imkan olmadığı takdirde, komşu illerin oda listelerinden, yoksa bu fıkrada belirtilen resmi daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile kurul tamamlanır.

(78)

*

(Değişik sekizinci fıkra: 16/5/2012-6306/12 md.) Taraflar, mahkemelere bildirilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki fıkrada belirtilen kimseler arasından bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde; bilirkişiler, hâkimin kararı ile tayin edilen gün ve saatte, valilikçe, tarafların huzurunda ve gelmeyenin gıyabında kura yolu ile seçilir. Valilik, kuranın adil olarak yapılabilmesi için gerekli tedbirleri alır. Kuraya ilişkin itirazlar, davanın görüldüğü mahkemece karara bağlanır.

*

Hakim, bilirkişilere yemin ettirir.

*

Kurul, taşınmaz malın değerini 11 ve 12 nci maddeler hükümlerine göre tayin ve takdir ederek, gerekçeli raporunu onbeş gün içinde mahkemeye verir.

*

Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

(79)

*

(Ek fıkra: 16/5/2012-6306/12 md.) Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzereSermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır.

(80)

4650 Sayılı Kanun la Değişik 2942 Sayılı

*

*

Yasal Mevzuatımızda da, benzer tanımlara rastlanılmaktadır. 1982 Anayasası'nın 46'ncı maddesi, kamulaştırmayı tanımlamaktadır.

"Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği

hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel

mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir

kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre,

kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya

yetkilidir."

Meri mevzuatta ve öğretide kamulaştırmada bulunması gereken hususlar aşağıdaki şekilde ele alınmaktadır.

* 1-Kamulaştırma yetkisinin devlet ve diğer kamu tüzel kişilerine ait olduğu

* 2-Kamulaştırmanın özel mülkiyete konu taşınmazlarda söz konusu olacağı

* 3-Kamulaştırmanın kamu yararının gerçekleştirilmesi amacıyla yapılabilmesi

* 3-Taşınmaz mal sahibinin rızasının aranmasına gerek olmadığı

* 4-Kamulaştırma karşılığında idarece belirli bir bedelin ödenmesi gerektiği

Kamulaştırma Türleri

*

*

*

*

*

İrtifak Hakkı

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

*

Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve idari şerh

* Madde 7 - Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma

veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı

kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını,

yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar

veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini,

tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini,

tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca

haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak

suretiyle tespit ettirir.

*

*

*

*

*

1- Kamu yararı kararı alınması ve bu kararın

onanması:

*

* Kamulaştırılacak taşınmaz İle İlgili Bilgi Toplanır

Kamulaştırılacak Taşınmaz ile ilgili bilgi, yerinde yapılacak incelemeler ve ilgili Kurum/Kuruluşlardan istenecek belgeler ile temin edilir.

• İlgili Tapu İdaresinden Takyidatlı Tapu Kaydı İstenir.

• Vergi Dairesinden rayiç değeri

• İlgili Belediyesinden son yıla ait emlak vergisi beyanı

• Kültür ve Turizm Bakanlığı Bölge Koruma Kurulundan kamulaştırılması düşünülen taşınmaz ile ilgili her hangi bir kısıtlama bulunup bulunmadığı,

• Taşınmazın niteliği ve konumuna göre ilgili kurum ve kuruluşlar bazında yürütülen kamulaştırma çalışması bulunup bulunmadığı,

• Tapudan yapılan sahiplik araştırması sonrası tespit edilebiliyorsa, maliklerin ulaşım bilgileri,

• Gerekirse Vergi Dairesi, Nüfus Müdürlüğü, su ve elektrik dağıtım kuruluşları ve kolluk vasıtasıyla adres tespitleri,

• Kadastro Müdürlüğünden Kadastral Çap,

• Belediye İmar Sevisinden İmar Durum Belgesi ,

• Toplanan belgelere uygun olarak hazırlanacak ölçekli kamulaştırma haritası

Taşınmazın spesifik durumuna göre gerekli

olabilecek diğer bilgiler toplanır.

* Toplanan bilgi belgeler, hazırlanan gerekçe raporu (Kamulaştırmayı İsteyen Servis Tarafından Hazırlanacak) ile birlikte Kamu Yararı Kararı alınmak üzere Makama sunulur.

* MAKAM KARAR VERİR

* TAPUDA BEYANLAR HANESİNE ŞERH DÜŞÜLMESİ

* Satın Alma veya Trampa Yoluyla Kamulaştırma

* KIYMET TAKDİRİ

* ^{Madde 7} - Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma