Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü. Yıl Sonu 2020

Türkiye

Gayrimenkul Pazarı

Görünümü

Yıl Sonu 2020 ^|

EKONOMİK GÖRÜNÜM OFİS PAZARINA BAKIŞ

PERAKENDE PAZARINA BAKIŞ SANAYİ VE LOJİSTİK

PAZARLARINA BAKIŞ

KONUT PAZARINA BAKIŞ OTEL PAZARINA BAKIŞ

2 6 10

16 20 24

İçindekiler

EKONOMİK

GÖRÜNÜM

Yılın üçüncü çeyreğinde pozitif büyüme kaydedilirken,

ekonominin pandeminin etkisiyle yıl sonunda daralması

beklenmektedir.

Enflasyon iki haneli seviyelerde kaydedilmeye devam ederken, yıl sonunda kaydedilen enflasyon beklenenin üstünde

kaydedilmiştir.

Merkez Bankası, Mayıs ayına kadar üst üste 9 kez faiz indirimi

yapmasının ardından, faiz oranı Kasım ayında 425 bp artışla

%15’e ve Aralık ayında %17’ye çıkarılmıştır.

İşsizlik oranında Ekim ayında bir önceki çeyreğe göre azalma kaydedilirken,

yıl sonunda artış öngörülmektedir.

PAZAR GÖSTERGELERİ

Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı Eylül ayında %12,8 olarak kaydedilmesinina ardından az bir oranda artışla Ekim ayında %12,9 olarak kaydedilmiştir.

Üçüncü çeyrekte ekonominin yukarı yönlü seyretmesi ile işsizlik oranı yılın ikinci yarısından itibaren ilk yarıya kıyasla düşüş göstermiş olmasına karşın yıl sonunda yükselmesi beklenmektedir.

Enflasyon, mevsimsel eğilimlerden daha fazla artarak Aralık ayında %14,6’ya yükselmiş olup, bir önceki aylarda kaydedilen %11-12 bandının üzerine çıkmıştır. Döviz baskısı enflasyonu yükseltirken son çeyrekte artmaya devam etmiştir. Yılın ilk yarısında yapılan tahminler, tek haneli seviyelerden çift haneli seviyelere yükselmiş olup, enflasyonun tek haneli olarak 2023 yılında kaydedilmesi beklenmektedir. Yıllık Yerel ÜFE de TFE ile paralel artış göstererek bir önceki yılın aynı dönemine göre Aralık 2020’de %25,15 olarak gerçekleşirken, 2020 yılında sürekli bir artış göstermiştir.

Türkiye ekonomisi, ikinci çeyrekteki düşüşün ardından, üçüncü çeyrekte %6,7 oranında büyüyerek toparlanma sürecine girmiştir. Öte yandan, daha sıkı mali koşullar ve toparlanma sürecinin devamlılığı için gereken faaliyetin daha sıkı önlemler ve kısıtlamalar ile sınırlanması doğrutusunda, GSYH büyümesinde yavaşlama beklenmektedir. Ekonomideki büyüme 1, Çeyrekte pozitif eğilime geçerek bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,5 artış kaydetmiştir, Bununla birlikte, Türkiye 2020 ekonomisi için yapılan tahminlerde; Moody’s Analytics’in KOVİD-19 pandemisi nedeniyle 2020’de Türkiye ekonomisi için tahminini %2,7 küçülme olarak değiştirirken, 2021’de %5,6’lık bir büyüme öngörmüştür.

İşsizlik oranında yılın ikinci yarısında düşüş kaydedilmiştir

Döviz baskısı enflasyonu artırmıştır

2020 ekonomik büyüme beklentileri değişkenlik göstermektedir

GSYH TFE FAİZ ORANLARI İŞSİZLİK

İşsizlik (Ekim)

%12,9

Enflasyon

%14,6

Ekonomik Büyüme (3.Ç)

%6,7

Kur

7,42 9,12

%37

Yıllık

%25

Yıllık

%4,3

3 ay

%0,5

3 ay

3

DÖVİZ KURU PERFORMANSI

EKONOMİK DÖNEM PERFORMANSI

Oxford Economics ise, Türkiye’nin 2020 büyüme tahminini %2,8 daralma oranından %1,3 büyüme olarak revize ederken, 2021 büyüme tahminini ise %4,4 tahmininden düşüşle %3,6 olarak öngörmektedir. Fitch Ratings, Türkiye’nin 2020’de %3,9’luk bir daralma kaydedeceğini, 2021 yılında ise büyüme oranının %5,4’e ulaşılmasını beklediğini belirtmiştir. Standard & Poor’s ise Türkiye’nin 2020 ekonomik daralma tahmini %3,3 olarak belirtirken, 2021’de %4,5’lik bir büyüme öngörmüştür. Ek olarak, tüketici güven endeksi, zorlayıcı ekonomik koşullara bağlantılı olarak uzun vadeli ortalama olan 90,4’ün altında kalırken, reel kesim güven endeksi kısmi toparlanmayla 110,4 olarak gerçekleşmiştir. Ekonomik güven endeksi Aralık 2020’de azalarak 86,4 değerine düşerken, bu düşüş hizmet, perakende ticaret ve inşaat sektörü güven endekslerinde kaydedilen azalmalardan kaynaklanmıştır. Güven endeksleri, Aralık 2020’de bir önceki aya göre; hizmet sektöründe 77,5’ten 70,4’e, perakende ticarette 95,0’dan 87,6’ya ve inşaat sektöründe 79,0’dan 73,3’e gerilemiştir. Dış ticaret ve turizm gelirlerinde kısmi toparlanma ile dış pozisyonda beklenen iyileşme doğrultusunda ekonominin 2021’de bir miktar toparlanma kaydetmesi öngörülmektedir.

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

ABD$/₺ €/₺ €/ABD$

0,0 10,0 20,0 30,0

-6,0 -3,0 0,0 3,0 6,0 9,0 12,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 3 .Ç.

(TFE - Aralık) GSYH Büyüme (yıllık %) - sol TFE (yıllık %) - sağ

Nüfus:

GSYH:

İktidar:

Cumhurbaşkanı:

83 milyon (2019)

ABD$ 527 milyar (2020 1.Ç-3.Ç.), ABD$ 761 milyar (2019) Adalet ve Kalkınma Partisi

Recep Tayyip Erdoğan

EKONOMİK VE POLİTİK GÖSTERGE

T: Tahmini

Kaynak: Moody’s Analytics

EKONOMİK GÖSTERGELER GSYH Büyüme (%)

Uluslararası Doğrudan Yatırım (% yıllık değişim)

Sabit Sermaye Yatırımları (yıllık değişim, %)

Sanayi Üretim (yıllık değişim, %)

İşsizlik Oranı (%)

TFE (yıllık değişim, %)

€ : ₺ ^(ortalama)

$ : ₺ ^(ortalama)

Faiz Oranları: 3 ay (%)

Faiz Oranları: 10 yıl ^(%) 10 Yıllık Eurobond:  

2016 2,9 2,2 2,2 1,8 10,9 8,5 3,34 3,02 10,1      10,2 5,55

2017 7,4 7,8 8,3 6,3 9,9 11,9 4,14 3,64 12,5    11,1 5,50

2018 2,6 -1,7 -0,3 1,1 12,7 20,3 5,69 4,84 19,3   15,9 5,50

2019 0,9 -14,3 -12,4 -1,48 13,9 11,84 6,31 5,66 12,0 15,8 5,60

2020 -2,7  -27,8 8,0 0,8 14,5 14,6 8,03 7,00 11,0 12,3 6,00

2021^T 5,6 - -0,3 13,9 13,5 12,8 9,66 7,79 16,0 11,9 6,00

EKONOMİK ÖZET

2022^T    5,8

- 3,9 6,2 11,6 10,7 10,12 7,61 13,2 11,2 6,00

OFİS PAZARINA

BAKIŞ

2020 her açıdan alışılmadık zor bir yıl olmuştur. Küresel salgın, hemen hemen her sektör üzerinde ciddi etkiler yaratmıştır. Bununla birlikte her sektör, bu krizin sunduğu zorluklar ve fırsatlarla karşı karşıyadır. Bu nedenle, iş dünyası değiştikçe ofis pazarının geleceği de değişmektedir. Her kuruluş yeni çalışma yöntemleri benimsemeye çalışırken, çalışma şeklinin sonuçları her biri için farklılık göstermiştir. Sonuç olarak, uzaktan çalışmadaki üstel büyüme, ofis pazarının evrilen değişimine katkıda bulunmaktadır. Temel olarak esneklik ve üretkenliğe yönelik eğilimlerin hızla artması beklenirken bu iki temel itici güç doğrultusunda,

‘’sonraki’’ normal çalışma alanının değerini en üst düzeye çıkarmak etrafında şekillenecektir. Ofis pazarındaki gerçekleşecek bu değişimlerin yanı sıra, ekonomideki daralma beklentisi, yüksek işsizlik oranı ve döviz baskısı dahilinde devam eden sert rüzgarlar, genel kiralama faaliyetlerini ve yatırımları üzerinde etkili olacaktır.

Öte yandan, Moody’s Analytics’e göre, İstanbul’da ofis kullanan istihdam büyümesi, Avrupa’da ilk sırada yer almaya devam ederken, beklentilerin seviyesini koruma yönünde olması ile birlikte 2021 ekonomisinde beklenen kısmi toparlanma doğrultusunda ofis pazarının çalışma alanlarının yükselen yönlerine paralel olarak toparlanmaya başlaması öngörülmektedir. Ek olarak, oldukça önemli bir proje olan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM), 2021’in sonunda tamamlanacak olan yaklaşık 1,5 milyon m² inşaat halindeki arz ile küresel ölçekte dev bir yatırım merkezi olacaktır.

2020 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Öte yandan sağlıklı çalışma alanlarına yönelik nitelikli ve modern altyapılı bina çözümlerinin gerekliliği doğrultusunda arz, yeniden sınıflandırılacaktır. Dördüncü çeyrekte kaydedilen

Genel Bakış

Kullanıcı Odağı

PAZAR GÖSTERGELERİ

BİRİNCİL

KİRALAR BİRİNCİL GETİRİ

ORANLARI ARZ TALEP

Düşük tempoda ilerleyen artış beraberinde; İFM inşaat halindeki en büyük proje olup, planlanan yeni projeler oldukça kısıtlıdır.

Yılın ikinci yarısında artış gösterse de, bir önceki yıla göre metrekare büyüklüğü

bazında yeni kiralama anlaşmaları

azalmıştır.

İstanbul A Sınıfı Ofis Arzı

6,46

Boş Alan

%22,7

İşlem Hacmi 12 ay

329

$25 $15

₺170/m² aylık ₺105/m² aylık Birincil Kira

MİA MİA DIŞI

%7,75 %8,25

Birincil Getiri Oranı

MİA MİA DIŞI

Kısa ve orta vadede sabit seviyede kalması

beklenmektedir.

Birincil getiri oranlarının kısa ve

orta vadede daha az etkilenmesi beklenmektedir.

2020 4.Ç.

89

kiralama işlemleri yaklaşık 89.514 m² olarak gerçekleşirken, 2020 yılında kiralama işlemleri toplamda 329.000 m² olmuştur. Dördüncü çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe kıyasla, benzer seviyede kaydedilmiş olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %12 düşüş göstermiştir. 2020 yılında kiralama işlemlerinin %55’i yılın ikinci yarısında gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %40 ve %31 oranlarında yenileme işlemlerinden oluştururken yeni kiralama anlaşmaları önceki çeyreğe ve yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir.

7

BÖLGE

İstanbul (Levent)

İstanbul (Esentepe-Gayrettepe) İstanbul (Maslak)

İstanbul (Anadolu Yakası) İzmir

Ankara

₺ M²/AY 170 105 105 120 65 65

ABD$

  M²/AY 25,0 15,0 15,0 17,0 9,0 9,0

        € M²/YIL 250 150 150 170 90 90

ABD$

FT²/YIL  27,8 16,7 16,7 18,9 10,0 10,0

1 YIL   -21,9 -21,0 -21,0 -22,7 -25,0 -30,8

BÜYÜME % 5 YIL YBBO -11,1 -15,1 -12,9 -9,5 -11,9 -16,4

BİRİNCİL OFİS KİRALARI - ARALIK 2020

BÖLGE

(RAKAMLAR BRÜTTÜR, %) İstanbul (Levent)

İstanbul (Esentepe-Gayrettepe) İstanbul (Maslak)

İstanbul (Anadolu Yakası) İzmir

Ankara

2020 4.Ç.

7,75 8,25 8,00 7,75 9,50 9,25

2020 3.Ç.

7,75 8,25 8,00 7,75 9,50 9,25

2019 4.Ç.

7,50 8,00 7,75 7,50 9,50 9,25

10 YIL YÜKSEK 8,75 9,00 9,25 9,50 10,50 10,50

10 YIL DÜŞÜK 6,80 7,25 7,25 7,25 9,25 9,00

BİRİNCİL OFİS GETİRİ ORANLARI - ARALIK 2020

Belirtilen birincil ofis getiri oranları parçalı mülkiyet için geçerli olmamaktadır.

Pandeminin getirdiği yeni uygulamaların doğrultusunda, birçok kuruluş yıl boyunca vurguladığımız kısa vadeli sosyal mesafe önlemleri çözümlerine paralel olarak 2020’de uzaktan çalışmanın belirgin yükselişi beraberinde yeni çalışma yöntemlerini uygulamaya almıştır. Kuruluşlarda iş veyaşam entegrasyonunu dengelemek adına esneklik ve çevik çalışma alanı çözümlerinin ortaya çıkardığı eğilimler; değişim yönetimini belirleyecek olup, ofis pazaarının itici güçleri olacaktır. Üretkenlik ve alan kullanımı yönündeki temel yaklaşımlar; uzaktan ve çevik çalışma türlerinin doğru dengesini sağmalayı amaçlayan bütüncül çalışma alanı stratejilerinin her zamankinden daha fazla kritik öneme sahip olan sonuçları olacaktır.

Küresel anlaşmaya paralel olarak, kuruluşlarda etkileşimleri, kurumsal kültürü, öğrenmeyi ve yeniliği sağlamak için fiziksel ofisler kesin olarak gerekli olmaya devam edecektir. Bu nedenle, iş birlikçi bir ortamda çalışmanın yeniden yapılandırılması ve belirli bir seviyeye kadar uzaktan çalışmanın esnekliği dahilinde, organizasyonel öncelikleri desteklemek adına çalışma alanının gelişen ihtiyaçlar doğrultusunda yeniden düzenlenmesi ve alan optimizasyonuna göre etkin bir şekilde yeniden tasarlanması gerekecektir. Böylece esnek ofis alanı talebi bu bütüncül çalışma alanı ekosisteminde incelenecektir. Bunun yanı sıra, çalışanların ikamet yoğunluğuna bağlı olarak tek bir çekirdek genel merkez yerine, uygun uydu ofislerin orta vadede, özellikle büyük iş gücüne sahip kuruluşlar için ön plana çıkması beklenmektedir.

Genel Görünüm

Dördüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %32,2’si MİA’da gerçekleşmiş olup bir önceki çeyreğe kıyasla düşüş kaydedilmiştir. %56,7’si Anadolu yakasında belirgin bir artılş kaydederek, %11,1’i bir önceki çeyreğe azalma göstererek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Halkbank (11.414 m², Worldwide Business Center), Diebold Nixdorf (5.000 m², Ataşehir), TBWA (4.000 m², Levent), Dentsu Ageis Network (3.000 m², Skyland), Ingenico (2.012 m², Nurol Plaza), Edenred (1.878 m², Vadistanbul), Deutsche Bank (1.722 m², Ferko Signature), Benart (1.470 m², Apa Giz) ve HP (1.378 m², Emaar Square) bulunmaktadır. Ek olarak, dördüncü çeyrekte gerçekleşen yeni kiralama anlaşmaları, bir önceki çeyreğe göre metrekare bazında azalırken, büyük çaplı kiralamalar özellikle pandeminin net etkisinin görülmesinden önce birinci çeyrekte ve azalarak yılın kalanında kaydedilen 3.000 – 12.000 m² aralığında gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, 2020 yılının sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %22,7 olarak kaydedilmiştir.

YAKIN DÖNEM PERFORMANSI

Ofis yatırım işlemleri dördüncü çeyrekte ve genel olarak 2020 yılında ofis üniteleri satın alımları ile sınırlı kalmıştır.

Bununla birlikte, yıl içinde büyük çaplı ofis yatırım işlemi gerçekleşmiş olup; birincisi, ikinci çeyrekte Koçak Gold Kuyumculuk’un İstanbul Ataşehir’de bulunan Migros Ticaret Genel Müdürlük’ü satın alması, ikincisi ise MİA’da bulunan ofis binasının yabancı bir yatırımcı gruba satılması olarak kaydedilmiştir.

Yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma beraberinde orta ve uzun vadede hareketlenmesi beklenmektedir.

Yatırım Odağı

%24,03

Birincil Getiri Oranları Kira Artışı - Ülke Ortalaması

Bununla birlikte, ofis bina arzı; sağlıklı çalışma alanlarının gerekliliği doğrultusunda modern ve nitelikli altyapısı olan yüksek kalitedeki binaların belirlenmesi ile yeniden sınıflandırılacaktır. Akıllı binaların daha az temasa yer veren teknolojik çözümlere ağırlık vermesi, bilgi işlem ve otomasyon adına daha hızlı çözümler sunması zorunlu hale gelecektir.

Sosyal donatıların beraberinde esnek ofis ve ortak kullanımlı alanlar, ofis binalarında ve projelerinde oldukça önem arz eden bir unsur olacaktır.

Pandeminin etkileri doğrultusunda yeni kiralama anlaşmalarında sayıca ve büyüklük olarak gözlemlenen düşüş ve döviz baskısı kiralama faaliyetleri üzerinde etkili olurken, mal sahibi üzerinde baskı oluşturmaktadır. Öte yandan, yeni kiralama işlemlerinin oluşturduğu kiralama talebinin alan optimizasyonları doğrultusunda 2021 yılında kademeli olarak artış göstermesi beklenmektedir. Bunun yanı sıra kiracı lehine ortam orta vadede devam edecektir.

Ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin, fırsatçı alıcılar tarafından yakın gelecekte hızlanması öngörülmektedir.

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

9,00%

10,00%

Ara 09 Ara

10 Ara 11 Ara

12 Ara 13 Ara

14 Ara 15 Ara

16 Ara 17 Ara

18 Ara 19 Ara

20 Getiri - Ülke Ortalaması Getiri - Birincil

Kira Artışı - Birincil Kira Artışı - Ülke Ortalaması

1.019 1.269 1.620 1.759 2.045 2.173 2.327 2.327

2.313

2.855

3.058

3.362

3.745 4.007 4.140 4.140

%10,6

%16,1 %16,6

%23,6 %24,03 %24,62 %24,…

%22,7

$- $5,00 $10,00 $15,00 $20,00 $25,00 $30,00 $35,00 $40,00 $45,00 $50,00

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Anadolu Yakası Arz (m²) Avrupa Yakası Arz (m²) Birincil Kiralar Boşluk Oranı

Bin

PERAKENDE

PAZARINA

BAKIŞ

PAZAR GÖSTERGELERİ

BİRİNCİL

KİRALAR BİRİNCİL GETİRİ

ORANLARI ARZ TALEP

Başlıca KOVİD-19 pandemisinin etkisi

ile kiraların kısa ve orta vadede gevşemesi

beklenmektedir.

Gelecek arzdaki artış yavaşlamasına rağmen sürekliliğini korurken, inşaatı devam eden projelerde gecikmeler mevcuttur.

Pandeminin yarattığı ciddi ekonomik etkiler, yıl boyunca fiziksel perakende pazarınında da belirgin sonuçlar ortaya çıkmasına sabep olmuştur. Bununla birlikte, Kasım ayı itibariyle yeniden getirilen kısıtlandırmalar öncesi, kısmi toparlanma sürecine girmeye çalışan fiziksel perakende kısıtlı da olsa düzelme sinyalleri göstermeye başlamıştı.

Öte yandan, AYD/Akademetre tarafından sağlanan alışveriş merkezleri perakende verileri göz önüne alındığında; Kasım 2020’de alışveriş merkezi ciro endeksi bir önceki aya göre %10,3 oranında azalırken, bir önceki yılın aynı ayına göre %11 düşüş gerçekleşmiştir. Getirilen yeni kısıtlamalar doğrultusunda, Kasım 2020 verilerine göre tüm kategorilerde bir önceki yılın aynı ayına göre belirgin düşüşler kaydedilmiştir. Giyim ve ayakkabı kategorilerinde metrekare verimlilik endeksleri sırasıyla

%14,8 ve %18,8 ve her iki kategori de bir önceki aya göre benzer seviyerlerde sırasıyla %10 ve %12 seviyelerinde azalmıştır. Bununla birlikte, belirgin olarak tek ve yüksek kaydedilen artış %33,9 oranla teknoloji kategorisinde gerçekleşirken, belirgin azalış ise %41,3 oranında yeme – içme kategorisinde kaydedilmiştir. Aynı şekilde her iki kategorinin gösterdiği eğilim bir önceki çeyrekte kaydedilen sonuçlarla benzerlik gösterirken, yeme-içme sektörünün yeni kısıtlamalar sonrası yalnızca gel al veya paket servisiyle sınırlanması doğrultusunda Kasım ayında düşüşü devam ederken sonraki aylarda ciro endeksindeki azalmanın sürmesi beklenmektedir. Kısmi toparlanma sinyalleri Ekim 2020’de bir önceki aya göre ziyaretçi sayısı endeksinde %19,1 artış olarak ortaya çıkmıştır. Ancak, bir önceki yılın aynı ayına göre karşılaştırıldığında %34 düşüş ve sonraki aylarda beklenen ziyaretçi sayısındaki azalış sonuçları, alışveriş merkezlerinin düzelme sürecine tekrar girmesi açısından önemle değerlendirilmelidir. Bunun yanı sıra, TÜİK verilerine göre, perakende satış hacmi ve cirosu yıllık bazda Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre sırasıyla, %11,9 ve %26,1 oranında artış kaydetmiştir. Ek olarak, pandemi etkilerinin sonucunda tüketici harcama alışkanlıklarında yaşanan dönüşüme paralel olarak, sektörlere göre online perakende satış hacmi ve ciro payları, Kasım 2020’de bir önceki yıla göre sırasıyla %69,8 ve %89,5 oranlarında artış göstermeye devam etmiştir.

Genel Bakış

AVM Arzı

13,5

428

AVM

1.000 Kişi Başına AVM Alanı

162

Birincil Kira (Cadde)

$105

₺750/m² aylık

İSTANBUL

Birincil Kira (AVM)

$100

₺700/m² aylık

İSTANBUL

Birincil Getiri Oranları

AVM CADDE

%7,75 %7,25

Birincil getiri oranların kısa ve orta vadede

hızlı etkilenmesi beklenmektedir

Perakendeci talebi pandeminin beraberinde ikinci dalga

kısıtlandırmalarının etkisiyle düşük seviyede

kaydedilmeye devam

etmektedir.

11

Halihazırda üçüncü çeyrekte düşük seyretmeye devam eden perakendeci talebi, Kasım itibariyle getirilen yeni hafta sonu yasaklarının ve faaliyet kısıtlamalarının beraberinde dördüncü çeyrekte de baskılanmayı sürdürmüştür.

2020 boyunca düşük seyreden kullanıcı talebi, önümüzdeki yıl itibariyle toparlanma süreci göz önüne alındığında artış göstermeye başlayabilir. Bununla birlikte, hem yerel hem de uluslararası kullanıcılarının yatırım planlarının önümüzdeki yılın ilk yarısından itibaren orta ve uzun vadede kaydedileceği öngörülmektedir.

Kullanıcı Odağı

Pandemi sonucunda, 2020 yılında bir dizi önemli perakendeci büyüme planlarını yavaşlatmıştır. Perakendecilik faaliyetini üzerinde etkili olan ikinci dalga nedeniyle, kullanıcıların yatırım planları dördüncü çeyrekte sınırlı kalırken, üçüncü çeyrekte de paralel bir sonuç görülmüştür. Bunun yanı sıra, dördüncü çeyrekte; Puma büyüme stratejisine göre pazar payını güçlendirirken, Decathlon, mağazalarında büyüme planlarını sürdürmüştür. Kahve Dünyası ve Kahve Diyarı gibi kahve mağazalarının önümüzdeki dönemler için açıkladıkları yatırım planlarının yanı sıra, üçüncü nesil kahve zincirlerinin ilerlemelerini sürdürmeleri beklenmektedir. Bununla birlikte, süpermarket ve indirim mağaza zinciri perakendecilerinin pandeminin oratya çıkardığı potansiyel doğrultusunda yeni mağazalarla yatırımlarına devam etmektedirler. En aktif hızlı moda perakendecilerinin tekrar ivme kazanması beklenirken, dördüncü çeyrekte alışveriş merkezlerinin ciro endekslerinde kaydedilen önemli artışlar göz önüne alındığında, teknoloji markalarının büyüme tahminlerine paralel olarak yeni açılışlara yatırım yapma olasılığı yüksektir. Son çeyrekte pazara 93.000 m²’lik yeni arz girişi gerçekleştirmiştir. Böylece AVM arz girişi 2020 yılında 309.000 m² olarak gerçekleşirken, bir önceki yıla göre %12 oranında azalış göstermiştir. Toplam arz 428 AVM ile 13,5 milyon m²’ye ulaşmıştır. 4. çeyrekte gerçekleşen arz girişleri, Vega İstanbul AVM (58.000 m²), İstanbul ve Park Karaman AVM (35.000 m²), Karaman olmuştur. Arza giriş yapan diğer alışveriş merkezleri yılın ilk çeyreğinde Vega Subayevleri AVM (25.000 m²), Ankara ve üçüncü çeyreğinde; Kumsmall AVM (181.000 m²), Kayseri ve Cizre Park AVM (11.000 m²), Şırnak olarak kaydedilmiştir.

ANA CADDE MAĞAZALARI İstanbul

İzmir Ankara

₺ M²/AY 750 350 450

ABD$

  M²/AY 105 50 65

        € M²/YIL 1.050 505 655

ABD$

FT²/YIL  117 55 72

1 YIL -19,2 -23,1 -23,5

BÜYÜME % 5 YIL YBBO -17,81 -18,02 -17,97

BİRİNCİL PERAKENDE KİRALARI - ARALIK 2020

ANA CADDE MAĞAZALARI (DEĞERLER BRÜT, %) İstanbul

İzmir Ankara

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (DEĞERLER BRÜT, %) Türkiye

2020 4.Ç.

7,25 8,25 8,25 2020 4.Ç.

7,75

2020 3.Ç.

7,25 8,25 8,25 2020 3.Ç.

7,75

2019 4.Ç.

7,25 8,25 8,25 2019 4.Ç.

7,75

10 YIL YÜKSEK 8,75 11,25 11,25 10 YIL YÜKSEK 9,25

10 YIL DÜŞÜK 5,80 7,50 7,00 10 YIL DÜŞÜK 6,80

BİRİNCİL PERAKENDE GETİRİ ORANLARI - ARALIK 2020

YAKIN DÖNEM PERFORMANSI

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

3,00%

5,00%

7,00%

9,00%

11,00%

Ara 09 Ara 10 Ara 11 Ara 12 Ara 13 Ara 14 Ara 15 Ara 16 Ara 17 Ara 18 Ara 19 Ara 20

Kira Artışı (Yıllık)

Getiri Oranları

Getiri - Ülke Ortalaması Getiri - Birincil Kira Artışı - Birincil Kira Artışı - Ülke Ortalaması

Perakende yatırım faaliyetlerinde 2020 yılı genelinde perakende üniteleri ile sınırlı kalırken, yılın ilk yarısında gerçekleşen büyük çaplı iki yatırım işlemi; Gergül Yapı Pazarlama’nın Migros Ticaret’e ait İzmir’deki Kipa Çiğli AVM’yi, ₺266,8 milyon karşılığında satın alması ve Migros Ticaret’e ait İstanbul’daki 3M Migros’un Koçak Gold Kuyumculuk’a ₺206 milyon karşılığında satılması olarak kaydedilmiştir. Yılın ikinci yarısında büyük çaplı bir yatırım faaliyeti gerçekleşmezken, dördüncü çeyrekte Doğuş Holding, %42 hissedarı olduğu İstanbul’un birincil alışveriş merkezlerinden olan İstinye Park’ı Qatar Holding LLC şirketine devir işlemleri başlatıldı. Artan acil satılık gayrimenkuller ile birlikte yatırım faaliyetlerinin önümüzdeki dönemlerde hızlanması beklenmektedir.

Yatırım Odağı

2020 yılı boyunca küresel pandeminin etkisi perakende pazarı üzerinde dramatik sonuçlar doğurmuş olup sektörün yeniden şekillenmesini hızlandırmıştır. Mart – Mayıs döneminde gerçekleşen kapanma ve Kasım ayından itibaren son tedbirler kapsamında ikinci dalga hafta sonu sokağa çıkma yasağı, fiziksel perakendede getirilen faaliyet kısıtlandırmaları beraberinde yeme-içme sektörünün tekrarlanan kapanışları ve gel al veya paket servis hizmeti ile sınırlanması; yılın ikinci yarısında toparlanma sürecine giren ziyaretçi sayısı ve ciro üzerinde daha fazla baskı yaratarak yeni bir duraklama getirecek olup perakendeci faaliyetlerini olumsuz etkileyecektir. Ziyaretçi sayısı ve cirodaki düşüşün bir sonucu olarak, pandeminin neden olduğu ekonomik dalgalanma etkisini hafifletmek adına, kullanıcılar için tazminatsız serbest çıkış konusundaki tartışmalar da dahil olmak üzere, perakendecilerin ciro üzerinden kira anlaşmaları talebi yönünde beklentiler dördüncü çeyrekte de devam etmiştir.

Kısıtlamaların beraberinde, Birleşmiş Markalar Derneği anketine göre, üyelerin alışveriş merkezlerindeki ciroları, Ekim’de geçen yıla göre %80’in altında kalanların oranı %38’den Kasım ayında

%60’a yükselirken, %100’ün üzerinde ciroya ulaşanların oranı ise Kasım ayında bir önceki aya göre

%25’ten %12’ye gerilemiştir. Ciro düşüşlerinin cadde mağazalarında alışveriş merkezlerine göre kısmen daha az kaydedilmesi; cadde mağazalarında, Kasım ayında bir önceki yıla göre cirosu %80’in altında olan üyelerin ciro oranındaki düşüşü bir önceki aya göre %29’dan %43’e yükselmesi ve cirosu %100’ün üzerinde olanların oranı ise %39’dan %20’ye inmesi ile ortaya koyulmuştur. Öte yandan, Kasım ayında süregelen indirim döneminin, kısıtlamaların yarattığı etkinin gerisinde kalarak cirolardaki olumsuz yansımayı engellyemediği görülmüştür. Bununla birlikte, daha fazla tüketici ilgisinin bir sonucu olarak, cadde mağazalarında önümüzdeki dönemlerde alışveriş merkezlerinden daha fazla toparlanma kaydedilmesi öngörülmektedir.

Online satışlar ve e-ticaret, salgın sırasında güçlü bir artışla katlanarak büyümüştür. 2020’nin ilk altı ayında e-ticaret hacminin bir önceki yılın aynı dönemine göre %64 artması, Kasım ayında bir önceki yıla göre perakende cirosunda online satışların oranının %90 olması ve ‘‘Efsane Cuma’’ döneminde bir önceki yıla göre satış hacminin %103 artması, online perakendenin fiziksel perakendecilik ve perakendeci faaliyetlerinde giderek daha büyük bir itici güç olacağını yansıtmaktadır. Bununla birlikte, pazar paylarını güçlendirmek için yapılandırılmış omnichannel stratejisine daha fazla yatırım yapmayı planlayan ve geliştiren markalar artış gösterecektir; Mağaza ortamını click – collect seçenekleri dahil her türlü sağlık ve güvenlik yönüyle gözden geçirebilen, yapay zeka ve sanal gerçeklik beraberinde temassız noktalar sağlayarak teknolojiyi en verimli şekilde entegre edebilen ve tüketicinin ihtiyaçlarını anlamak adına kritik öneme sahip analitik yöntemler ile verileri kullanan perakendeciler, ziyaretçi sayısının artışından yararlanacaklardır. Ek olarak, lojistik kapasiteden faydalanarak, e-ticaret ve fiziksel perakendeciliği birleştiren hibrit perakende modeli giderek güçlenecektir.

Genel Görünüm

13

YILLARA GÖRE AVM KİRALANABİLİR ALAN VE SAYISI

Alışveriş merkezlerinin; değişen tüketici alışkanlıkları, sosyalleşme alanlarının önemi doğrultusunda yükselmeye devam edecek eğilimler olan ortak ve yeme – içme bölümünde açık alanlar, eğlence ve kültür merkezi konseptleri ışığında yeni sağlık ve güvenlik standartları ile yeniden yapılanma stratejilerine ihtiyaçları olacaktır. Yenileme ve yeniden konumlandırma, yeme – içme sektörü kullanıcıları ve ortak alanlardan başlayarak perakendeciler ve alışveriş merkezleri için ele alınmalıdır.

Bu açıdan, yükselen eğilimlerle etkileşim kuramayan alışveriş merkezlerinde fonksiyon değişimleri gerçekleşecek olup kapatılan alışveriş merkezlerinin sayısında orta ve uzun vadede artış görülebilir.

Bununla birlikte, dalgalı döviz kuru ve döviz bazında yatırım kredisi borcu olan birçok alışveriş merkezi bankalara devir riski ile karşı karşıya kalmıştır

Bunun yanı sıra, perakende pazarında fırsatçı yatırımcıların artan satılık gayrimenkullere göstereceği ilginin ikincil şehirlerde bulunan alışveriş merkezleri dahil olmak üzere, önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketlenmesi beklenmektedir.

0 2 4 6 8 10 12 14

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2022 (T)

0 100 200 300 400 500

Brüt Kiralanabilir Alan (milyon) AVM Sayısı

Kiralanabilir Alan (m²) AVM Sayısı

SANAYİ VE LOJİSTİK

PAZARLARINA

BAKIŞ

PAZAR GÖSTERGELERİ

BİRİNCİL

KİRALAR BİRİNCİL GETİRİ

ORANLARI ARZ TALEP

Türk Lirası cinsinden kısa vadede kısmi artış görülürken, orta vadede

potansiyel artış eğilimi vardır.

Birincil getiri oranların kısa ve orta vadede daha az etkilenmesi beklenmektedir.

Esas olarak yerli (mal sahibi) kullanıcıları

tarafından domine edilmektedir, online alışverişte ve e-ticarette süregelen artış beraberinde esnek depo çözümlerine kısa ve orta vadede oluşan talebin

sürmesi beklenmektedir.

2020 yılında pandeminin belirgin etkisiyle ekonominin dayanıklılığında yaşanan zorluklara rağmen, ihracat ticaret hacmi Ocak – Aralık 2020 döneminde bir önceki yılın aynı dönemine %6,3 azalışla ABD$169,5 milyar olarak gerçekleşirken, ithalat ticaret hacmi aynı dönemde bir önceki yıla göre %4,3 artışla ABD$219,4 milyar olarak kaydedilmiştir. Bununla birlikte, Ocak – Aralık 2020 döneminde dış ticaret açığı %69,1 artarak ABD$49,9 milyar olarak gerçekleşmiştir. Kasım ayında yılın üçüncü çeyreğine kıyasla yavaşlamaya geçen ekonomi beraberinde ikinci dalga ile gelen yeni kısıtlandırmalar ve finansal koşullarda görülen sıkışmanın Aralık ayında kaydedilen faaliyetlerde düşüş olarak sonuçlanmıştır. İmalat PMI endeksi Aralık ayında bir önceki ay gerçekleşen 51,4 seviyesinden 50,8’e gerilerken, Mayıs ayından itibaren en düşük seviyesinde kaydedilmiştir. Bununla birlikte, endeksin 50’nin üzerinde gerçekleşmesi yavaş da olsa büyümenin öncüsü olarak genişlemeyi işaret etmektedir.

Sağlanan mevcut verilere göre, depo alanı kiralama faaliyetleri, depo alanı kiralama faaliyetleri bir önceki yıla göre iki kattan fazla olarak belirgin bir artış kaydetmiş olup dördüncü çeyrekte yaklaşık 48.329 m² olarak gerçekleşirken, 2020 yılında toplam işlem hacmi 338 bin m²’ye ulaşmıştır. Kiralama faaliyetleri son iki çeyrekte

Genel Bakış

Kullanıcı Odağı

Birincil Getiri Oranı

%9,25

Birincil Kira

$4,75

₺34/m² aylık

İşlem Hacmi

338

12 ay

m²

Nitelikli lojstik arzı sınırlı geliştirme faaliyetinden dolayı

kısıtlıdır, depo ihtiyacının devamlılığı beraberinde geliştirme faaliyetlerinde orta vadede artış görülebilir.

benzer seviyelerde kaydedilirken, pandemi ile tedarik zinciri yönetiminin gerekliliği doğrultusunda depo gereksinimlerine yönelik talebin bir sonucu olarak belirgin ivme, kiralama anlaşmalarının %70’inin 2020’nin ilk yarısında gerçekleşmesiyle ortaya çıkmıştır. Yılın ikinci yarısında işlem hacmindeki artışın son çeyrekte kısmi azalışına rağmen 2020 yılında depo kiralama faaliyetlerinde önemli bir artış gerçekleşmiştir. Bu net artışın kısa ve orta vadede depo ihtiyacına yönelik talebin beklenen sürekliliği ile önümüzdeki dönemde korunması beklenmektedir.

48

2020 4.Ç.

m²

YAKIN DÖNEM PERFORMANSI

BÖLGE İstanbul Ankara

BÖLGE

(RAKAMLAR BRÜTTÜR, %) İstanbul

Ankara

₺ M²/AY 34 20

2020 4.Ç.

9,25 10,25

ABD$

  M²/AY 4,75 2,75

2020 3.Ç.

9,25 10,25

        € M²/YIL 48,0 27,7

2019 4.Ç.

9,00 10,00

ABD$

FT²/YIL 5,30 3,07

10 YIL YÜKSEK 9,25 10,25

10 YIL DÜŞÜK 8,75 10,00 1 YIL

 -13,60 -15,4

BÜYÜME % 5 YIL YBBO  

-7,5 -9,4

BİRİNCİL LOJİSTİK KİRALAR - ARALIK 2020

BİRİNCİL LOJİSTİK GETİRİ ORANLARI - ARALIK 2020

17

2020 yılında, sanayi ve lojistik yatırım işlemleri; yılın ikinci yarısında, özellikle üçüncü çeyrekte ivme kazanmış olup son çeyrekte de kaydedilmeye devam ederken, pandemi ve faaliyetteki düşüş zorluklarına rağmen kısmi toparlanma beraberinde temel olarak arsa ve fabrika satın alımları hızlanmıştır.

Dördüncü çeyrekteki en büyük yatırım işlemleri arasında; istanbul Topkapı’daki fabrikanın Neutec’e satılması (16.000 m² arsa alanı, 21.500 m² toplam kiralanabilir alan), Oakland Gayrimenkul’un Muğla Milas’ta bulunan Korozo arsasının özel bir yatırımcıya satılması (35.000 m² arsa alanı), Şenpiliç’e ait İstanbul Tuzla’da bulunan arsasının Mutlular ve Hilal Lojistik’e satması (32.550 m²) , Nanda Yapı’nın İstanbul Etiler’deki arsasının satışı, Asarav Yurt İşletmeciliği’nin Kervan Gıda’ya ait Manisa Akhisar’da bulunan arsa ve fabrika binasını satın alması (7.000 m² kapalı alan) ve Birlik Mensucat’ın Kayseri Melikgazi’de bulunan arsasını özel bir yatırımcıya satması (69.026 m²) olarak gösterilebilir.

Yatırım Odağı

-25,00%

-20,00%

-15,00%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

3,00%

5,00%

7,00%

9,00%

11,00%

Ara 09 Ara 10 Ara 11 Ara 12 Ara 13 Ara 14 Ara 15 Ara 16 Ara 17 Ara 18 Ara 19 Ara 20

Kira Artışı (Yıllık)

Getiri Oranları

Getiri - Ülke Ortalaması Getiri - Birincil Kira Artışı - Birincil Kira Artışı - Ülke Ortalaması

Pandeminin neden olduğu ekonomik ve faaliyet etkilerinin belirgin yaşandığı 2020 yılında, sanayi ve lojistik pazarı da otomotiv sektöründen başlayarak endüstrilerde ‘‘yeni’’ zorluklarla karşı karşıya kalmıştır. Bununla birlikte, üretim/dağıtım tesislerinde toparlanmaya hazırlık düzenlemelerine uygun olarak operasyonlara devam edilmesinin ardından, sanayi ve lojistik pazarı kısmi toparlanma beraberinde giderek iyileşme kaydederken, faaliyetlerin azaldığı dönemde imalat PMI seviyesini 50’nin üzerinde tutmayı başarmış olup, şirketlerin çoğunlukla kapasiteyi genişletmeye istekli olduğu görülmüştür.

2020 yılının sanayi ve lojistik pazarı açısından önemli bir sonucu da e-ticaret lojistiğinin hızla gelişen görünümünün büyümeye devam edecek olmasıdır. Bu doğrultuda omnichannel perakende oyuncularının pazar paylarını koruması ve hatta genişlemesi planlamaları, esnek depo çözümlerine yönelik devam eden talebi hızlandırmayı sürdürecektir. Hızlanan talep e-ticaret kullanıcılarının yanı sıra aynı zamanda süpermarket – indirim mağaza zinciri ve teknoloji oyuncuları tarafından da gerçekleşecektir. Dağıtım tesislerine olan talepler ışığında son kilometre teslimatı ve kentsel lojistiğinde önemli bir fırsat olarak incelenmesi beklenmektedir.

Pandeminin tedarik zincirleri üzerinde oluşturduğu ciddi baskılanma, üretim ve dağıtım kesintilerini azaltmak ve tedarik zincirlerini çeşitlendirmek için nearshoring (yakın kıyı) geçişlere yönlendirmiştir. Bu kapsamda, küresel üretim şirketlerinin değerlendirmesinde; güçlü bağlantı noktaları, iş ortamı, düzenleyici ticaret anlaşmaları ve iş gücü doğrultusunda, gelişmiş üretim pazarları arasındaki sıralaması ve stratejik konumu göz önüne alındığında, gelişmekte olan sanayi ve lojistik pazarı olarak Türkiye’nin önemli ölçüde .ön planda olması öngörülmektedir.

Bununla birlikte, Türkiye’nin bir ulaşım ve lojistik üssü olması göz önüne alındığında, önümüzdeki yıl ülkeyi daha fazla yatırım rotası haritasında çekmesi beklenen birçok üretim yatırım planı açıklanmıştır.

Küresel çapta bilinen Alman ilaç şirketi, üretim kapasitesini artırmayı planlarken, dünyaca ünlü giyim şirketleri üretim fabrikalarına yatırım yapacaklardır. Bunun yanı sıra, Çinli elektronik ve akıllı telefon üreticisi, Türkiye’de üretime başlayacağını belirtirken bu faaliyete yönelik somut adımlar atmıştır.

Türkiye’nin önemli stratejik konumu ve teknolojik altyapı çalışmaları değerlendirildiğinde, veri depolama düzenlemeleri beraberinde Türkiye, veri merkezi operatörlerinin ilgisini çekmiştir.

Pandemi ile birlikte, yatırımcıların modern depo arayışlarına olan talepteki artış devam ederken, bu doğrultuda kısıtlı depo arzının geliştirlmesine yönelik faaliyet planları gelişebilir.

Ek olarak, fiyatlandırma ayarlamaları beraberinde, sanayi ve lojistik yatırım talebinin fırsatçı alıcılar tarafından orta vadede ivme kazanması beklenmektedir.

Genel Görünüm

KUZEY MARMARA LOJİSTİK BÖLGELERİ BİRİNCİL KİRALAR

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Çorlu -

Çerkezköy Çatalca -

Silivri Esenyurt -

Hadımköy İkitelli -

Yenibosna Dudullu Kartal -

Samandıra Tuzla -

Gebze Dilovası -

Körfez İzmit Yalova Merkez

(₺/m²/ay)

KONUT

PAZARINA

BAKIŞ

PAZAR GÖSTERGELERİ

TOPLAM

KONUT SATIŞI İPOTEKLİ

SATIŞ YABANCILARA SATIŞ

1,35 Milyon 2019

2020 1,50 Milyon 573.337 40.812

332.508 45.483

2020 yılında Türkiye konut satışları, pandemi krizine rağmen bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,2 artış göstererek 1,5 milyon olarak kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, ipotekli satışta önemli ölçüde bir yükselme gerçekleşirken, yılın ilk yarısında kamu bankalarının devreye aldığı düşük faizli kredi uygulaması sonrasında 2020’de bir önceki yıla göre %72,4’lük önemli bir oranda artış ile 573.337 olarak kaydedilmiştir. Yabancılara satış ise bir önceki yıla kıyasla

%10,3 oranında azalarak 40.812 olarak gerçekleşmiş olup, İstanbul, toplam konut satışlarında olduğu gibi ilk sırada yerini almıştır. Bununla birlikte, toplam ve ipotekli konut satışları, sırasıyla %58 ve %54 oranlarında yılın ikinci yarısında gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışları bir önceki yıla göre %8,9 oranında düşüş göstermiş olup, ikinci el konut satışları ise %23’lük belirgin bir yükseliş gösterirken, her iki satış şekli de yılın ikinci yarısında artış kaydetmiştir. Yapı izinlerinde Ocak – Eylül 2020 döneminde, yapı ruhsatlarının daire sayısı yaklaşık 357.807 olarak kaydedilirken, geçen yılın aynı periyoduna göre yaklaşık iki katı olarak belirgin bir artış görülmüştür. Yapı kullanma izninde ise, bir önceki yılın aynı dönemine göre daire sayısında %22,3 oranında azalma gerçekleşerek 423.733 olarak kaydedilmiştir.

Toplam yüzölçümün, 72,5 milyon m² olan yapı ruhsatında ve 86,2 milyon m² olan yapı kullanma izin belgesinde, konut alanları sırasıyla %56,2 ve %56,7 olarak gerçekleşmiştir.

Genel Bakış

Konut Satışları

YAPI İZİNLERİ

İpotekli Satış

%38

%35

2020 2020 2.Y.

Yabancılara Konut Satışları

14.647 26.557

2020 2.Y.

2020 4.Ç.

12 ay

1.5

Yabancılara konut satışlarına gelindiğinde ise 2020 yılında; İran, 7.819 konut ile ilk sırada yerini alırken, İran’ı, sırasıyla Irak (6.674), Rusya (3.078), Afganistan (1.929) ve Azerbaycam (1.279) takip etmişitr.

2020 4.Ç. %19

0 500 1.000 1.500

0 100 200 300 400

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ocak

- Eylül

Bin

Milyon

Toplam Alan (m²) - Yapı Ruhsatı Toplam Alan (m²) - Yapı Kullanma İzni Daire Sayısı - Yapı Ruhsatı Daire Sayısı - Yapı Kullanma İzni

YABANCILARA SATIŞ (2020)

21

TÜRKİYE KONUT SATIŞLARI

Toplam Satış Birinci El Satış İkinci El Satış İpotekli Satış Yabancılara Satış

2020 Türkiye

1.499.316 469.740 1.029.576 573.337 40.812

İstanbul 265.098 77.785 187.313 104.170 19.175

Ankara 157.095 38.043 119.062 73.426 2.746

İzmir 93.457 27.534 65.923 40.946 908

Antalya 63.898 16.532 47.366 19.759 7.735

Bursa 55.222 18.602 36.620 23.400 1.340 KONUT

SATIŞLARI 0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Milyon

İpotekli Satış Diğer Satış

0 2.000 4.000 6.000 8.000

İran Irak Rusya Afganistan Azerbaycan Almanya Kuveyt Yemen Kazakistan Birleşik Krallık Ürdün

OTEL PAZARINA

BAKIŞ

PAZAR GÖSTERGELERİ

DOLULUK

TÜRKİYE İSTANBUL

ODA FİYATI ODA BAŞINA

GELİR YABANCI ZİYARETÇİ

KOVİD-19 pandemisinin turizm sektörü üzerinde yarattığı etki diğer birçok sektöre kıyasla daha fazla olmuştur. Geniş çaplı seyahat kısıtlamaları, önemli ölçüde doluluk oranlarında beraberinde de gelirlerde düşüşe sebep olmuştur. Türkiye, 2020 yılında otel dolulukları bir önceki yılın aynı periyoduna göre %55’lik bir azalışla %31 olarak kaydedilirken bu oran, İstanbul’da %30 olarak gerçekleşmiştir. Ortalama günlük satılan oda bedeli ise, 2020 yılında Türkiye’de ve İstanbul’da sırasıyla €70 ve €79 olarak gerçekleşmiştir. Avrupa’da ise 2020 yılında; ortalama doluluk oranı %27 ve ortalama günlük satılan oda bedeli ise €92 olarak gerçekleşirken, Türkiye’de aynı dönemde kaydedilen oda fiyatı Avrupa’nın gerisinde kalmıştır.

2020 yılında Türkiye genelinde tesis sayısı 4.213’e ulaşırken, 5* otel sayısı turizm belgeli işletme tesislerinin %17,4’ünü oluşturmaktadır. İstanbul’da işletme belgeli tesis sayısı 641’e yükselirken, 5* otel toplam tesis sayısının %18’ini oluşturmaktadır.

Performans

Arz

2020 yılında, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı pandeminin etkilerinin bir yansıması olarak bie önceki yıla göre %71,74 oranında belirgin bir azalışla 12,73 milyon ile sınırlı kalmıştır. Bununla birlikte, aynı dönemde en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında %16,72’lik pay ile Rusya (2.128.758) birinci, %9,76’lık pay ile Bulgaristan (1.242.961) ikinci, %8,79’luk pay ile de Almanya (1.118.932) üçüncü sırada olup Almanya’yı sırasıyla Ukrayna ve Birleşik Krallık izlemektedir. İstanbul için 2020 yılında en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında %8,43’lük pay ile Rusya (421.565) ile birinci, %8,2’lik pay ile Almanya (410.262) ikinci, %5,74’lük pay ile Birleşik Krallık (287.082) üçüncü sırada olup Birleşik Krallık’ı sırasıyla İran ve Fransa izlemektedir.

Ziyaretçiler

%31 / 12 ay

-%55 / Yıllık

€70 / 12 ay

-%8 / Yıllık

€22 / 12 ay 12,73 M / 12 ay

-%58 / Yıllık -%71,74 / Yıllık

%30 / 12 ay

-%59 / Yıllık

€79 / 12 ay

-%11/ Yıllık

€24 / 12 ay

-%64 / Yıllık

5,0 M / 12 ay

-%66,4/ Yıllık

Toplam Turist Sayısı

Ortalama Oda Fiyatları

Ortalama Doluluk Oranı

5 Yıldızlı Otel Sayısı

12,73

milyon 12 ay

€70

TÜRKİYE 12 ay

%31

TÜRKİYE 12 ay

TÜRKİYE

734

%71,74 Yıllık

%8 Yııllık

%55 Yıllık

%12 Yıllık

%66,4 Yıllık

%11 Yıllık

%59 Yıllık

%6 Yıllık İSTANBUL

5,0

milyon 12 ay

€79

İSTANBUL 12 ay

%30

İSTANBUL 12 ay

İSTANBUL

115

TÜRKİYE OTEL PERFORMANSI

OTEL ARZI

25

KOVİD-19 pandemisi seyahat kısıtlandırmaları ve yolcular arasındaki talebin önemli ölçüde azalmasına bağlı olarak yolcu trafiği üzerinde belirgin bir şekilde etkilemiştir. 2020 yılında, Türkiye genelinde toplam yolcu sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %60 oranında önemli bir azalışla 82 milyona gerilemiştir. Aynı dönem için İstanbul Havaalanı’ndaki toplam yolcu trafiği 23,4 milyon olarak kaydedilirken, Sabiha Gökçen Havaalanı’ndaki toplam yolcu trafiği 16,9 milyon olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yıla göre sırasıyla %66 ve %52 oranlarında belirgin azalmalar kaydedilmiştir.

Yolcu Trafiği

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

0 20 40 60 80 100 120

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Doluluk Oranı

(Euro)

Oda Fiyatı (€) Oda Başına Gelir (€) Doluluk Oranı (%)

İSTANBUL OTEL PERFORMANSI

0 400 800 1.200

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Yatak Sayısı (Bin)

Tesis Sayısı

Otel Arzı

Tesis Sayısı Yatak Sayısı

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0 20 40 60 80 100 120 140 160

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Doluluk Oranı

(Euro)

Oda Fiyatı (€) Oda Başına Gelir (€) Doluluk Oranı (%)

River Plaza, Buyukdere Cd., Bahar Sk, No:13, Kat 15, Levent 34394, İstanbul

Bu rapor, Cushman & Wakefield LLP (C&W) tarafından sadece ticari gayrimenkul ile ilgilenen kimseler tarafından bilgi amaçlı olarak kullanılabilmek amacıyla hazırlanmış olup, özelliklerine bakılmaksızın ve uzman görüşü alınmadan herhangi belirli bir mal veya işlem için karşılaştırma amaçlı kullanılmamalıdır. Söz konusu bu yayın piyasalar ya da kaynak gösterilen piyasalardaki gelişmeler hakkında kapsamlı bir açıklama yapma amacıyla hazırlanmamıştır. Bu rapor, C&W tarafından güvenirliğine inanılan kamuya açık kaynaklardan yararlanılmış bilgileri içermekte olup, söz konusu veriler kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiği garanti edilmemektedir. İşbu raporda yer alan bilgilerin herhangi birinin doğruluğu veya eksiksizliği konusunda açık veya zımni hiçbir garanti veya taahhüt verilmemektedir. C&W bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. Işbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamı veya kısmen çoğaltılabilmesi C&W’in önceden yazılı iznine tabi olacaktır. C&W ya da ilgili herhangi bir şirket tarafından daha fazla bilgilendirme mesajları almak istemiyorsanız, kişisel bilgileriniz ile birlikte konu kısmına “Unsubscribe” yazarak unsubscribe@eur.

cushwake.com adresine e posta gönderebilirsiniz. ©2020 Cushman & Wakefield LLP. Tüm hakları saklıdır.

Cushman & Wakefield, ticari gayrimenkul hizmetleri alanında, müşterilerine insanların çalışma, alışveriş yapma ve yaşama şekillerini değiştirmelerinde yardımcı olan global bir lider. 70’e yakın ülkede bulunan 53.000 çalışanı ile şirket, dünyanın dört bir yanında kullanıcı ve yatırımcılara önemli değer sağlayan kapsamlı yerel ve global bilgiler sunuyor. Cushman & Wakefield, kiralama, varlık hizmetleri, sermaye piyasaları, tesis yönetim hizmetleri (C&W Services markası altında), global kullanıcı hizmetleri, yatırım yönetimi (DTZ Investors markası altında), kiracı temsilciliği ile değerleme ve danışmanlık ana faaliyet alanlarından 2018 yılında elde ettiği 8,8 milyar dolarlık gelirle dünyanın en büyük ticari gayrimenkul hizmetleri şirketleri arasında yer alıyor.

Araştırma Hizmetlerimiz

Cushman & Wakefield tüm dünyada pazar lideri konumundadır. Müşterilerimizin karar verme ve proje uygulamalarını desteklemek ve rekabet güçlerini arttırmak amacıyla, tüm dünyada öncü eğilimlere ilişkin güvenilir, yüksek kaliteli araştırma raporları üretiyoruz.

Çeyrek dönem analizleri ve küresel sıralamalar gibi periyodik raporlarımıza ilişkin düzenli güncellemeleri temin edebilirsiniz. C&W, ayrıca mal sahibi, kullanıcı ve yatırımcılara özel ihtiyaçlarını karşılamak üzere özelleştirilmiş müşteri raporları da hazırlamaktadır.

Cushman & Wakefield Araştırma

Araştırma raporlarımızı incelemek için web sitelerimizi ziyaret ediniz.

www.cushmanwakefield.com www.cushbakisi.com

TUĞRA GÖNDEN

Yönetim Kurulu Başkanı

Büyükdere Cd. 13, River Plaza, 15, Levent 34394 İstanbul/Türkiye Tel: +90 212 334 78 00 tugra.gonden@cushwake.com

ÇİĞDEM İŞÖZEN

Danışman, Araştırma

Büyükdere Cd. 13, River Plaza, 15, Levent 34394 İstanbul/Türkiye Tel: +90 212 334 78 00 cigdem.isozen@cushwake.com

www.cushmanwakefield.com www.cushbakisi.com