Kentsel Dönüşümün Mülkiyete İlişkin Yeni Paradigmaları
Doç. Dr. Bayram UZUN
Afet Riski Altındaki Alanların (ya da mülkiyetin) Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hak. Kanun(31/05/2012- RG:28309)
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hak. Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15/12/2012-RG:28498)
• HEDEF : Bu yasa ile afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi ve afet riski taşıyan binaların yıkılması ve de ülke genelinde güvenli ve yaşanabilir alanların oluşturulması hedeflenmektedir.
• AMAÇ: Afetlerde yara saran devlet anlayışından, önleyen devlet anlayışınave Ego kentlerden, eco kentlere dönüşmek.
6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun
• Kentsel mülkiyet reformu,
• Padişahlar üstü yetkilerle donatılmıştır,
• Özel bir yasa olarak olağanüstü koşullara has hukuki kurumları kullanmaktadır:
1. Hakkında yürütmeyi durdurma kararı verilememektedir.
2. Acil kamulaştırma kurumunu kullanabilmektedir.
3. Kd ihaleleri kamu ihale yasasının (pazarlık yöntemine ilişkin) 21/b maddesi kapsamında sayılmaktadır.
DÖNÜŞTÜRÜLECEK ALANLAR
1. Jeolojik durumu ve zemin özellikleri yapılaşmaya uygun olmayan alanlar.
2. Doğal afete uğramış ve uğrayabilecek olan yerler (deprem, heyelan, sel baskını, yangın gibi).
3. Geçmişte plansız ve kontrolsüz yapılaşmanın, yetersiz altyapının ve yaşam koşullarının yetersiz olduğu yerlerde.
4. Yıpranan ve yıkım tehdidi altında bulunan tarihsel yapıların yoğun bulunduğu bölgelerde.
5. Sosyal donatı ve altyapı hizmetlerinin yetersiz duruma geldiği bölgelerde.
Dönüşüm her derde deva lokman hekim ilacı değildir..!
• Müstakil (ferdi) ve Müşterek mülkiyet.
• İştirak halinde mülkiyet (elbirliği mülkiyeti) .
• Özel bir mülkiyet olarak Kat Mülkiyeti.
• Bir irtifak çeşidi olan Kat İrtifakı ve Devre mülk
• Hazine ve kamu idarelerine ait taşınmazlar.
• Yerli ve yabancı gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar.
• Yapı Kooperatifi ürünü taşınmazlar.
DÖNÜŞÜME KONU PARSELLERİN NİTELİKLERİ (1)
Bir avuç altınım olacağına, bir karış toprağım olsun (Atasözü)
• Tapu Tahsis Belgeli alanlar.
• Arsa ve arazi düzenlemesi veya ıslah imar planı uygulaması sonucu oluşmuş taşınmazlar.
• İsteğe bağlı imar uygulaması ile oluşmuş parseller.
• Vakıflar genel müdürlüğü veya mazbut vakıflar adına kayıtlı hayrat ve akar vasıflı taşınmazlar.
• İrtifak hakları, üst hakkı, intifa hakkı gibi mülkiyetin gayri ayni bir hak ile kayıtlı olan taşınmazlar.
• Müşterek Medhal(ortaklaşa kullanın) nitelikli taşınmazlar.
• İhdasa konu olacak tescil dışı alanlar.
DÖNÜŞÜME KONU PARSELLERİN NİTELİKLERİ (2)
KENTSEL MÜLKİYET HAKKININ İÇERDİĞİ PARADİGMALAR (1)
• Yaşam hakkı, mülkiyet hakkından daha kutsaldır,
• Odağında can’ın yongası mal değil, can vardır,
• Toprak edinme isteminin köye, konut edinme arzusunun kentliye has olduğunu benimser,
• Kentleri bireysel mülkiyet esaslı parsellemek yerine; ada bazında müşterek mülkiyet esaslı toplulaştırılmak,
• İmar hakkı ile oluşan kentsel rantın kamuya dönüştürmek üzere yüzde 25 toprak bağışı koşulu,
Mal canın yongasıdır (Atasözü)
• Rezerv yapı alanlarında uygulamalar süresince imar ve yapılaşmaya ilişkin tasarruflar kısıtlanır,
• 3. boyutu ilgilendiren imar haklarının aktarımı kavramı, bu hakkın tapuya tesciline kapı aralamıştır.
• Ülkenin taşınmaz değerleme mevzuatını yeni baştan düzenleme gereği ortaya çıkarmıştır.
• Kamulaştırmaya esas değer haritalarının özel sektör eliyle gerçekleştirilmesi yoluna kapı açmıştır.
KENTSEL MÜLKİYET HAKKININ İÇERDİĞİ PARADİGMALAR (2)
Şeytan mülkiyet sınırlarında gezmeyi sever (Atasözü)
MÜLKİYET HAKKI
• MÜLKİYET HAKKI TANIMI
Hukuki İlişkisi
Şey(Nesne) Kişi (Malik)
Malikin denetleme yetkisi
Hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kişilere eşyalar üzerinde en geniş yetkilerle birlikte ödevler de tanıyan bir ayni haktır.
Çağdaş anlamda ve daha ayrıntılı bir tanım ise; genellikle kişi ile sahip olunabilen şeyler arasındaki ilişki olup, sahip olanın denetleme yetkisidir. Bu denetleme yetkisi tek türde bir yetki değildir. Mülkiyet anlayışının niteliğine bağlı olarak içeriği değişen bir haklar demeti şeklindedir.
Aşağıda malik ile eşya arasındaki ilişki gösterilmiştir.
Anayasa madde 35 (mülkiyet hakkı): Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı
amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
Hak
Edinme
Elde Bulundurma
Elden Çıkarma
Başkalarına Engel Olma
Kullanma
Yararlanma
Tasarruf
Mülkiyet Hakkından Doğan Yetkiler Demeti
Sınırlama Yolu Örnek
Özel sınırlama yolu (Teknik idari irtifaklar)
İşgal, kamulaştırma, el koyma, irtifak
hakkı tesisi, vergi ödevi, şerefiye, katılma payı, emlak vergisi, veraset ve intikal
vergisi vb.
Genel sınırlama yolları (Genel İdari İrtifaklar)
İmar yasası, imar planı, AAD, ruhsata bağlı işler, bölgeleme, düşeyde/ yatayda yoğunluk, yükseklik ve işlevsel sınırlama yapı yasağı vb.
Mülkiyet hakkının kamu hukuku ile sınırlanması:
Katlanma Yükümü:
Taşınmazı sınırlamalara katlanma
Kaçınma Yükümü:
Taşınmazı toplum yararına aykırı
kullanmaktan kaçınma
Malik
Malik ile taşınmaz arasındaki ilişkinin sorumluluk yüklenerek sınırlandırılmasında ilişkiler:
• Özel Hukuk ve Kamu Hukuku Bakımından Sınırlama Biçimleri
Mülkiyet Haklarından Doğan Yetkiler
Edinme ve Elde Bulundurma
Başkalarına Engel Olma
• Özel hukuk alanında hakkın kötüye kullanılmaması (örn;
komşu araziye zarar verici eylemler) ve anayasal üst norm olarak toplum yararına aykırı kulanmamalıdır. Kamu yararına yönelik genel sınırlama araçları (örn; imar
kanunu, AAD ve imar planı) olarak kullanma etkisini sınırlamıştır.
Kullanma
Türk hukukunda belirli yerlerde (örn; askeri yasak bölgelerde) belirli şeyleri (örn; kıyılar) edinme yasağı vardır. Kamu yararı için de (örn;
kamulaştırma) elde bulundurma hakkı sınırlanmaktadır.
Mülkiyet içeriğinin negatif yönü engelleme yetkisidir. Özel hukuk kuralı olarak komşuluk hukuku ile dolaylı daraltmalar (Örn; zorunlu mecra, geçit ve su hakları) ve kamu hukuku kökenli yasalar (örn;
kamulaştırma) ile engel olma yetkisi sınırlanmaktadır.
• Kullanımın fiili sonucudur. Yararlanmanın verdiği yetki semereleri (örn; taşınmazı kiralama, ekip-biçme vb.).
Toplum yararına aykırı yararlanmamayı da içerir. Özel sınırlamalar (örn; değerlenme resmi, katılım payı) ve genel sınırlamalar (örn; DOP) ile sınırlandırılmaktadır.
Tasarruf
• Taşınmazı, hukuki işlemlere (örn; devir, satış, ipotek, ifraz vb.) konu yapabilme yetkisidir. Kamu yararına yasalarla (örn; kamulaştırma) ve kamu hukukuna dayanarak
sınırlamalardır. (örn; bölgeleme, parselleme yasağı, yapı yapma yasağı, DOP vb.)
Elden Çıkarma
Yararlanma
• Sahibinin iradesine bağlı olarak mülkiyet ilişkisine son verme hakkıdır.Özel yasalar ile (örn; kamulaştırma) maliki;
alıcıyı, satış zamanı, satış fiyatını, tespit iradesine engel olan en belirgin sınırlama biçimidir. Genel düzenleyici yasalar (örn; imar yasasında hisseli satış yasağı)ile de sınırlanmıştır.
Mülkiyet Hakkı Kaç Boyutludur?
X,Y =Mülkiyet hakkı bileşeni Z= Kamu hakkı bileşeni (?)
Kullanılabilirlik Açısından Topraklar
Marjinal Toprak
Tarımsal Toprak
Kentsel Toprak
Kentsel Arsa
d ö n ü ş ü m
e k s e n i
TARIMSAL TOPRAK, KENTSEL TOPRAK VE KENTSEL ARSA TANIMI ve ÖZELLİĞİ
Türü Tanımı Değer Oluşumu
Tarımsal Toprak Tarımsal üretim için kullanılan bir doğal kaynaktır.Kentten uzaklığı, kentsel toprak spekülasyonunun bittiği yerden başlamaktadır.
Piyasa değeri, verim ve işletme maliyeti
farklılaşmasına bağlı olarak tarımsal ürün potansiyeline göre değişmektedir.
Kentsel Toprak Kentsel arsanın hemen bitişiğinde, kentsel gelişme alanında yer alan henüz imar hakları ve kullanım türü
belirlenmemiş arsaya
dönüşme potansiyeline sahip alanlardır. İdari karar ve kentin büyümesi ile oluşmaktadır.
Piyasa değeri,kentsel arsaya dönüşeceği umulan süreye ve kentsel gelişmelere göre
oluşmaktadır.
Kentsel Arsa İmar planı ile imar hakları belirlenmiş, imar parseline dönüşmüş ve altyapı
sistemine bağlanmış, yapılaşma olgunluğuna erişmiş alanlardır.
Piyasa değeri, kent merkezine göre konumu, altyapı, kullanım türü, imar hakkı ve talebe göre belirlenmektedir.
Toprağın Değerlemesinde Kamunun Payı
Sonuç: Z boyutu(değer) tamamen kamunundur.
Tarımsal bir toprağın kentsel arsaya dönüşüm süreci üzerinde durularak kentsel arsanın değeri açıklanabilir.
Değer artışı iki nedenle oluşmaktadır. Bunlar;
1. Toplumsal dönüşümün ortaya çıkardığı kentsel büyüme ile, 2. Kamu tarafından alınan idari kararlar sonucu oluşmaktadır.
Yani kamu tarafından sağlanan altyapı ve imar hakları sonucu oluşmaktadır.
Bir Taşınmaz Nasıl Değer Kazanmaktadır?
Kentsel Dönüşüm Döngüsü
Mülkiyet sorunu çözümü
-1-
Yapım faaliyetleri -2-
Paftaya tersim, tapuya tescil
-3-
Nihayetinde yıkım ve yapımdan oluşan kentsel dönüşüm döngüsü;
mülkiyetin malik ve geometri(alan ve şekil) bileşenlerinin yeniden düzenlenmesi ile başlar ve oluşan yapılaşma ile mülkiyet deseninin tescili ile yasal hüviyet kazanarak sonuçlanır.
ARSA ARAZİ DÜZENLEMESİ MEKANİZMASI
ARSA ARAZİ DÜZENLEMESİ (AAD)
KENTSEL DÖNÜŞÜM DÜZENLEMESİ (KDD)
Kentsel Dönüşüm Bu mudur!
Doğanbey Mahallesi, Bursa
KENTSEL DÖNÜŞÜM DÜZENLEMESİ (KDD) NEDİR?
• Riskli alan ile rezerv yapı alanı ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu uygulama alanında yer alan; Bakanlığa tahsis edilen veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilen kamu idarelerine tahsisli olanlar da dahil Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan alanlar, tahsis amacı değiştirilerek hazine adına tescil edilecek mera ve orman kanununa tabi alanlar, Hazine adına tescil edilecek olan tescil dışı alanlar, kamu idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ile gerçek ve özel hukuk kişilerin mülkiyetinde bulunan binalı veya binasız arsa ve araziler üzerinde kat mülkiyeti esaslarına göre değer esası gözetilerek arsa ve arazi düzenleme işleminin yapılmasıdır.
AAD ile KDD’nin karşılaştırılması (1)
• AAD gelişme alanlarında, mülkiyetleri yeniden düzenlemek üzere etkin bir araç iken, KDD kesinlikle yerleşik ve yapılaşmış
alanlarda önem arz etmektedir.
• Her ikisinde de değer artışı karşılığında %40’a kadar kesinti
yapılabilmekte, ancak KDD de rezerv alan bağlamında “ilave/imar hakkı karşılığında bağış” anlamında %20 ilave kesinti
yapılabilmektedir.
• Arsa düzenlemesine ilişkin mevzuatta “kat mülkiyeti esaslarına göre “ (değere) göre dağıtımdan söz edilmesine karşın bu kural işletilememiş, KDD ise bu kural tahsis ve dağıtımda temel ilke olarak benimsenmiştir.
• KDD’de değer gözetilerek/korunarak tahsis-dağıtım yapıldığı için müşterek mülkiyetlerin ferdileştirilmesi mümkündür.
• AAD de yoldan ihdas Danıştay’ın Kural-Kararı (içtihadı) nedeniyle olanaklı değilken, KDD de yoldan ihdas yanında daha önce AAD ile oluşmuş DOP donatılarının ihdası bile mümkün hale getirilmiştir,
• AAD düzenleme bölgeleri kendi içine kapanan bir sınır içinde yapılabilirken, KDD birbirinden kopuk farklı düzenleme
bölgelerini aynı düzenleme bölgesi kabul ederek düzenlemeye tabi tutabilir.
AAD ile KDD’ nin Karşılaştırılması (2)
KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İle GETİRİLEN YENİLİKLER (1)
A) Mülkiyet hakkına ilişkin yapılan yenilikler:
• Parsel üzerinde imar uygulaması yaptırılması, yıkılmış olan bina arsasının nasıl değerlendirileceğine dair mülkiyet hakkına ilişkin kararlarda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanması
koşulu; sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu oranı ile değiştirildi,
• İdare tarafından anlaşmaya katılmayanların paylarının satın alınabileceği (hisse kamulaştırması) ve hatta en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamamışsa bu taşınmazın acele kamulaştırılmasına karar verilebileceği,
• Uygulamalar süresince imar ve yapılaşma yönünden tasarruf hakları kısıtlanabilmektedir,
B) KDD anlamında arsa ve arazi düzenlemesine ilave uygulama alanında şu araçlarının kullanılabileceği de öngörülmektedir:
• Taşınmazları öncelikli alım hakkı,
• Bağımsız bölümler dahil taşınmazları trampa yapmak,
• Taşınmaz mülkiyetini başka bir uygulama alanına aktarmak,
• Taşınmazın imar hakkını başka bir uygulama alanına aktarmak,
• Anlaşma halinde taşınmaz mülkiyetini menkul değere dönüştürmek,
• Mülkiyet yada sınırlı ayni hak sağlayan konut sertifikası vermek.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İle GETİRİLEN
YENİLİKLER (2)
C) Hazine ve Kamu mülkiyetinde bulunan taşınmazların değerlendirilmesine yeni bir bakış açısı getirilmiştir:
• Kentsel Dönüşüm Proje süresini uzatan ve maliyetini yüksek meblağlara taşıyan kamulaştırma yönteminden kaçınmak,
• Proje kapsamında gerekli arazi olamaması nedeniyle yapılan imar hakları artışını engellemek ve o alanlara kamu arazileri ile
desteklemek,
• Proje kapsamında arsa edinim maliyetini düşürerek, konut
fiyatlarının düşük ve orta gelirli ailelerin erişebileceği düzeylere indirmek.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İle GETİRİLEN
YENİLİKLER (3)
D) Uygulama alanlarında kamuya tescilli rezerv alan yaratmak üzere, imar hakkı veya artışı sağlanan arazilerin yüzde 25’nin karşılıksız alınmasına yönelik ayni vergileme getirilmiştir.
AİHM: ‘’DOP kentleşmenin gereği olan bir ayni katılım yükümlülüğüdür’’
KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İle GETİRİLEN
YENİLİKLER (4)
MEVZUATTA GÖZDEN KAÇANLAR (1)
• Kanun ve yönetmelikte geçen ancak tanımlanması gereken yeni
kavramlar: imar haklarının aktarımı, menkul değere dönüştürmek, konut sertifikası vermek tanımlanmamıştır.
• ‘’Öncelikli alım hakkı’’ yasada yanlışlıkla ‘’ön alım hakkı’’ olarak girdiği anlaşılmaktadır.
• Yönetmelik sözel ve genel anlatımıyla yetinmiş KDD’nin uygulama ayrıntıları için gerekli olan hesap formülleri, standart tablo- klişelerinin yer almaması önemli bir eksikliktir.
• İhtiyaç duyulması halinde, küçük hisselerin bedele dönüştürülmesi veya kanuni ipotek tesis edilmesi hususu düzenlenmemiştir.
Bir ambar buğdayın örneği bir avuçtur (Atasözü)
• Kullanıcıları tarafından satın alınan 2/b arazisi üzerindeki binalar ve TTB tapuya dönüşmemiş araziler üzerindeki gecekonduların ve
yapı kullanma alındıktan sonra ruhsat ve projesine aykırı duruma düşen binaların bu kısımlarının dönüşüm kapsamında, ekonomik varlıklar olarak değerlemeye alınıp alınmayacağı hususu
düzenlenmemiştir
• Dönüşüm kapsamında anlaşmaya varmayan hak sahiplerinin yer aldığı parsel ile diğer parseller, örneğin ada bazında arsa
düzenlemesi yapılarak, tek ada-tek parsel haline getirildiğinde yeni oluşan parseldeki malik sayısı artırılıp anlaşmayan hak sahiplerinin sayıları üçte birin altına düşürülerek kamulaştırılmak yerine, diğer paydaşlarca paylarının elinden alınma ihtimali olabilir.
• KDD kapsamına yeniden alınabilecek 3194/18 veya 2981 10/c
görmüş parsellerden bölge için hesaplanacak DOP kesintisi altında kalan oranları varsa, tamamlayan miktarda DOP alınıp
alınmayacağı düzenlenmemiştir.
MEVZUATTA GÖZDEN KAÇANLAR (2)
KAYGILAR VE RİSKLER
• Rezerv yapı alanında taşınmazlarını değerlendirmek isteyen malikler, taşınmazlarının yüzölçümünden % 25 oranında bağış yapmaları koşulu ile uygun görülebileceği biçiminde mülkiyet hakları sınırlandırılmıştır. Kanunda yer almayan bu hususun yönetmelik ile düzenlenmiş olması iptal nedeni olabilir.
• Uygulama sırasında ihtiyaç duyulan kamulaştırma ihtiyacının, kamulaştırma yerine, acele kamulaştırma yönteminin kullanılmasının; mülkiyet hakkı ile sınırlandırılması arasındaki dengenin zedelenmesine neden olabileceği,
ÖNERİLER (1)
1. Dönüşüm kapsamında şenlendirme ruhsatı alındıktan sonra ruhsat ve projesine aykırı duruma düşen binaların kaçak kısımları için de bedel takdir edilmeli ama bu bedelin (örneğin, inşaat birim metre kare yapım bedelinden müteahhit karı, proje gideri, işçilik gibi kalemlerin çıkarılması anlamı da taşıyan) yarısı, bir nevi ceza olarak indirilmelidir.
2. Dönüşüm sonrası oluşacak devasa sayıda bağımsız parsellerden oluşacak toplu yerleşkelerin, kat maliklerinden seçilen amatör yöneticiler tarafından idare edilmesi yerine, çalışma koşulları yasal mevzuat ile düzenlenebilecek olan Uzman Gayrimenkul Yönetim şirketlerinin kurulması ileride oluşabilecek sorunların önlenmesi açısından düşünülmelidir.
ÖNERİLER (2)
3. Dünün çözümleri bugünün sorunları olduğuna göre, bugünün çözümlerinin yarının sorunları olmaması için; süreli olan Dönüşüm yasasına ileride yeniden ihtiyaç duyulmaması için; Kat mülkiyeti Kanunu ilk çıktığında yer alan ancak yapı kullanma ruhsatı sonrası binaların denetlenmesinin ve tapuya iş yüklenmesinin önüne geçmek için sonradan kaldırılan şu hükmün tekrar yasaya konulması gerekmektedir. Buna göre; “belli bir süre içinde (yapı kullanma ruhsatı alınarak) kat mülkiyetine geçilmemesi halinde kat irtifak kaydının kendiliğinden tapu müdürlüğünce silineceği” hükmü yeniden yasaya eklenmelidir.
ÖNERİLER (3)
3. Aksi halde bugünkü mevzuat ile kat irtifakı halinde binayı kullanmaktan herkes memnun olacak çünkü projeye aykırılığa rağmen bina ve dairelerde büyütmeler kolayca yapılmaya devam edecektir. Çünkü Proje aykırılığına rağmen kat mülkiyeti mevzuatı, kat irtifakı kurulu olsa da uygulanmaktadır, o halde niye kat mülkiyetine geçilsin?
4. Kamu ve TOKİ eliyle yapılan projelerde arsa mülkiyetinin kamu elinde kalmasının, konutların üst hakkı şeklinde bağımsız bölümler olarak satılmasının konut maliyetini düşürmesi noktasında düşünülebileceği.
5. Gelecekte arsa düzeltim davalarına sebebiyet vermemek üzere bağımsız bölümlerin arsa paylarının şerefiyeyi kavrayan düşey değerleme haritasına göre hazırlanmasına ilişkin yasal düzenleme yapılması.
