Prof. Dr. Faruk ACAR. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi. Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi. Kira Hukuku Şerhi. YENİLENMİŞ ve GENİŞLETİLMİŞ

(1)

İstanbul - 2016

Kira Hukuku Şerhi

(TBK m. 299-326)

Beta

Prof. Dr. Faruk ACAR

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi

YENİLENMİŞ ve GENİŞLETİLMİŞ

3. BASI

(2)

Yayın No : 3442

Hukuk Dizisi : 1716

1. Baskı - Ekim 2013 - İSTANBUL 2. Baskı - Ocak 2015 - İSTANBUL 3. Baskı - Kasım 2016 - İSTANBUL

ISBN 978 - 605 - 333 - 772 - 0

Cop yright© Bu ki ta b›n bu ba s› s› n›n Tür ki ye’de ki ya y›n hak la r› BE TA Ba s›m Ya y›m Da €› t›m A.fi.’ye ait tir. Her hak k› sak l› d›r. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra f› k›s men ve ya ta ma men ya da özet ha lin de, fo to ko pi, fak si mi le ve ya bafl ka her han gi bir fle kil de ço €al t› la maz, da €› t› la maz. Nor mal öl çü yü aflan ik ti bas lar ya p› la maz. Nor mal ve ka nu nî ik ti bas lar da kay nak gös te ril me si zo run lu dur.

Dizgi : Beta Bas›m A.ﬁ.

Bask›-Cilt : Yazın Basın Yayın Matbaacılık Trz. Tic. Ltd. Şti. (Sertifika No: 12028) İkitelli Çevre Sanayi Sitesi 8. Blok No: 38-40-42-44

Başakşehir/İSTANBUL

0212 565 01 22 - 0212 565 02 55 Kapak Tasar›m : Veysel Coşkun

Beta BASIM YAYIM DA∕ITIM A.Ş. (Sertifika No. 16136) Narl›bahçe Sokak No. 11

Ca¤alo¤lu - ‹STANBUL

Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 513 87 05 - 511 36 50 www.betayayincilik.com

(3)

Bilgeliğiyle önümüzde yürüyen saygıdeğer Hocam Prof. Dr. Cevdet YAVUZ’a

derin hürmet duygularıyla ithaf ediyorum.

(4)

(5)

ÜÇÜNCÜ BASIYA ÖNSÖZ

Kira Hukuku Şerhi adlı çalışmamızın bu basısında TBK m.322-326 arası hü- kümlerin şerhini yaparak, çalışmamızı bir adım daha ileri götürmüş durumda- yız. Daha önceki basılarda olduğu gibi, bu basıda destek ve çalışmalarından do- layı Beta yayınevi çalışanlarına başta Veysel Coşkun olmak üzere teşekkürlerimi sunmak isterim.

Bu vesileyle eşim Esra, kızlarım Zehra İpek ve Zeynep’e sevgilerimi belirte- rek, bu çalışmanın ilgililere yararlı olmasını dilerim.

Prof. Dr. Faruk ACAR 29 Ekim 2016-Haydarpaşa

(6)

(7)

ÖNSÖZ

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin önemli değişik- likler ve yenilikler ortaya koymuştur. Bunların bir kısmı yargı uygulamasıyla ör- tüşmesine rağmen bir kısmı mehaz İsviçre Hukukuna benzerlik göstermektedir.

Bu çalışmada önce kira hukukuna ilişkin genel değerlendirmeler yapılmış, deva- mında kira sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinden m.299-312 arası hükümler ele alınmıştır.

Söz konusu maddeler ele alınırken, yeni madde, 818 Sayılı Borçlar Kanunun- daki karşılığı, İsviçre Borçlar Kanunundaki karşılığının Türkçe tercümesi, de- vamında maddenin gerekçesinden önemli gördüğümüz kısım aktarılmış, sonra belli bir plan çerçevesinde madde açıklanmaya çalışılmıştır.

Çalışmamız şimdilik m.299-312’yi kapsamaktadır. Niyetimiz kira sözleş- mesinin sonuna kadar (ürün kirası da dahil olmak üzere) yasal hükümlerin (m.378’e kadar) açıklamasını yapmak, hatta kira sözleşmesi kalıbına uyan baş- kaca sözleşmeleri (gemi kirası gibi) ilerleyen zamanda irdelemektir.

Bu vesile ile çalışma ortamını hazırlayan kürsü başkanımız Prof. Dr. O. Gök- han ANTALYA ve Prof. Dr. Serap HELVACI’ya teşekkürlerimi sunmak isterim.

Ayrıca tüm kürsü arkadaşlarıma en küçüğümüz Arş. Gör. Ahmet GÜNDOĞAN’ın şahsında teşekkür etmek isterim.

Yine BETA çalışanlarına sayın Seyhan SATAR’ın şahsında, ayrıca Müge Mete’ye teşekkür borçluyum.

Dileğim hukuka katkı ve yararlı olmaktır. Bu nedenle eksik, hatalı yönlerimin bildirilmesine müteşekkir olurum.

Doç. Dr. Faruk ACAR Eylül 2013 Haydarpaşa

(8)

(9)

İ Ç İ N D E K İ L E R

Üçüncü Basıya Önsöz ... V Önsöz ...VII Kısaltmalar ... XXIII

Kira Hukukuna Giriş ...1

A. Ülkemizde Kira Hukukunun Gelişimi ...1

B. Türk Borçlar Kanununun Kira Hükümlerinin Zaman İtibariyle Yürürlüğü ...11

C. Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri ...23

a. Genel olarak ...23

b. Yürürlüğü Ertelenen Maddeler ...24

c. Erteleme Süresi ...27

ç. Ertelemeye Bağlı Olarak Uygulanacak Hukuk ...27

d. Ertelemenin Sözleşme Taraflarının Çıkarları Açısından Değerlendirilmesi ...31

e. Ertelemenin Kapsamına Giren Kira İlişkileri ...34

aa. Ortak Koşullar ...34

bb. Alternatif Koşullar ...35

Ç. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunundaki Yeri ...38

a. Tipik Sözleşme Olması ...38

b. Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerle Kıyaslanması ...42

aa. Kullanım Ödüncü (Ariyet) ve Kira Sözleşmesi...42

bb. Tüketim Ödüncü (Karz) ve Kira Sözleşmesi ...47

cc. Finansal Kiralama ve Kira Sözleşmesi ...49

çç. Saklama Sözleşmesi (Vedia) ve Kira Sözleşmesi ...56

(10)

X / İçindekiler

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler

A. TANIMI ...63

AÇIKLAMALAR ...63

A. Tanım ...63

B. Tanımda Yer Alan Kavramların Açıklanması ...66

a. Kiracı ...66

b. Kiraya Veren ...77

c. Kiralanan ...84

ç. Kira Bedeli ...87

d. Anlaşma ...90

B. KİRA SÜRESİ ...93

AÇIKLAMALAR ...94

A. Maddenin Genel Özellikleri ...94

B. Kira Sözleşmesinde Süre ...95

C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi ...96

a. Genel olarak ...96

b. Sürenin Belirli Olması ...97

c. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi ...98

ç. Sözleşmenin Belirli Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar ...98

Ç. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ... 100

b. Belirsiz Süre Karinesi ...100

c. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar ...101

D. Süre Bakımından Özel Tipe Sahip Bazı Sözleşmeler ... 102

a. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi ...102

b. Koşula Bağlı Sözleşme ...103

c. Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler...112

aa. Bildirime bağlı uzama ...113

bb. Bildirimsiz Uzama ...115

ç. Üst Süreli Sözleşme ...116

d. Asgari Süreli Sözleşme ...117

e. Asgari ve Üst Süreli Sözleşme ...118

f. Süresiz (Ebedi) Kira Sözleşmesi ...118

(11)

İçindekiler / XI

C. KİRAYA VERENİN BORÇLARI ... 121

I. TESLİM BORCU ... 121

AÇIKLAMALAR ... 122

A. Maddenin Genel Özellikleri ... 122

a. Maddenin Amacı ...122

b. Maddenin Uygulama Alanı ...124

c. Maddenin Bağlayıcılığı ...124

ç. Maddenin Kiraya Verenin Borçlarına Kaynaklık Etmesi ...126

B. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan Asli Borçları ... 127

a. Teslim Borcu ...127

aa. Gerçek teslim ...128

bb. Gerçek olmayan teslim ...129

b. Bulundurma Borcu ...130

c. Teslim ve Bulundurma Borcunun Özellikleri ...132

aa. Kullanıma Elverişlilik ...132

bb. Zaman Bakımından ...135

cc. Kişi bakımından ...136

çç. Konu Bakımından ...136

dd. Bu Borçların İfasında İspat ...137

C. Kiracıyı Koruyan Sınırlamalar ... 138

a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Koruma ...138

b. Diğer Kira İlişkilerinde Koruma ...139

c. Sınırlamalara Aykırılıkta Yaptırım ...141

II. VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU ... 143

B. Maddenin Getirdiği Kural ve İstisnası ... 145

a. Kamu Hukuku Kökenli Yükümlülüklerden Kiraya Verenin Sorumlu Olması Kuralı ...145

b. Kuralın İstisnaları ...149

aa. Sözleşme ile getirilen istisna ...149

bb. Yasa ile getirilen istisna ...151

III. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU ... 157

B. Yan Gider Kavramı ... 161

(12)

XII / İçindekiler

C. Yan Giderin Özellikleri ... 162

a. Yan gider kiraya verene ait bir yüktür ...162

b. Yan gider kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılıdır ...163

c. Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olmalıdır ...165

Ç. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum ... 166

IV. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU .... 167

1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk ... 167

B. Kiraya Verenin Ayıplı İfadan Sorumluluğu ... 169

a. Kiraya verenin temerrüdü ile ayıplı ifada bulunması eş değerde sayılmıştır ...169

b. Madde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından sorumluluğunu kabul etmiştir ...171

c. Kira sözleşmesi bakımından ayıp kavramı ve yapısı ...172

ç. Maddenin ayıp ayırımı noktasındaki rolü ...174

aa. Başlangıçtaki-Sonraki Ayıp ...174

bb. Önemli-Önemli Olmayan Ayıp ...177

d. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kurallara Yapılan Yollama ...181

aa. Genel olarak ...181

bb. Kira sözleşmesi olmalı ...182

cc. Kiralanan şey başlangıçta ayıplı olmalı ...183

çç. Ayıp önemli olmalı ...183

dd. Kiracı kiralanan şeyi teslim almamış olmalı ...184

ee. Temerrüt hükümlerinin uygulanışı ...186

e. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin Kurullara Yapılan Yollama ...189

f. Ayıplı ifa ve temerrüt hükümlerinin birleşmesi ...189

g. Kiracının ayıplı ifa halinde genel hükümlere sahip olduğu haklar (yarışma) ...190

2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk ... 191

a. Genel Olarak... 191

B. Kiralanan Şeyin Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi ... 193

C. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar ... 194

(13)

İçindekiler / XIII

a. Seçimlik Haklar ...194

b. Seçimlik Hakların Yapısı ...195

c. Kiracının ayıplı ifa karşısında sahip olduğu diğer haklar (yarışma) ...196

Ç. Tazminat Talebi ve Seçimlik Haklarla İlişkisi ... 197

D. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı ... 198

E. Kiracının Sorumlu Olduğu Ayıp ... 202

F. Kiraya Verenin Kusuru ... 203

G. Gözden geçirme (muayene) ve bildirim (ihbar) ... 203

Ğ. İspat Yükü ... 204

b. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih ... 205

B. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı ... 208

a. Hakkın Yapısı ...208

b. Ayıbın giderilmesi yerine ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi ...210

c. Ayıbın Giderilmesi ...212

ç. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre ...216

d. Ayıbın Giderilmemesi veya Gereği Gibi Giderilmemesi ...220

e. Ayıbın Giderilememesine Bağlanan Sonuçlar ...221

C. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Giderilmesi ... 221

Ç. Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı ... 224

D. Sözleşmenin Feshi ... 226

c. Kira Bedelinin İndirilmesi ... 231

B. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep ... 232

a. Talebin Özelliği ...232

b. Koşulları ...234

c. İndirimin Yapılması ...235

d. Sonuçları ...236

(14)

XIV / İçindekiler

d. Zararın Giderimi ... 239

B. Tazminat Talebinin Özellikleri ... 240

C. Tazmin Edilecek Zarar ... 242

Ç. Kiraya Verenin Kusurlu Olması ... 244

D. Tazminat Talebinde Sorumsuzluk Anlaşması ... 245

E. Kiracının Ayıbı Bildirme Yükümünün Rolü ... 246

F. Tazminatın Hesaplanması ... 247

G. Zamanaşımı ... 247

V. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE SORUMLULUK ... 249

1. Zapttan Sorumluluk ... 249

A. Maddenin genel özellikleri ... 250

B. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu ve Koşulları ... 251

a. Üçüncü Şahıs Kavramı ...251

b. İleri Sürülen Hak ...254

c. Zaman İtibariyle Hakkın Özelliği ...261

d. İleri Sürülen Hakkın Kiralanan İle İlgili Olması ...262

e. Hakkın İleri Sürülmesi ...262

C. Üçüncü Şahsın Hak İleri Sürmesinin Sonuçları ... 264

a. Kiracının Bildirimi ...264

b. Kiraya Verenin Davayı Üstlenmesi ...266

c. Kiraya Verenin Tazminat Sorumluluğu ...267

2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması... 271

a. Kiralananın El Değiştirmesi ... 271

B. 818 Sayılı BK Döneminde Durum ... 276

C. Kiralanan Şeyin Sonradan El Değiştirmesi ... 277

a. Zaman İtibariyle El Değiştirme ...277

b. El Değiştirmenin Anlamı ...279

aa. Cüzi Halefiyet Yoluyla El Değiştirme ...279

bb. Külli Halefiyet Yoluyla El Değiştirme ...286

(15)

İçindekiler / XV

cc. Kiralanan şeyin muvazaalı olarak el değiştirmesi ...287

dd. Kamulaştırma ...288

Ç. El Değiştirmeye Bağlanan Sonuç ... 289

a. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeye Taraf Olması ...289

b. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi ...299

b. Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması ... 301

B. Kiralananda Sonradan Sınırlı Ayni Hak Kurulması ... 303

a. Sınırlı Ayni Hakkın Üçüncü Şahıs Lehine Kurulması ...303

b. Sınırlı Ayni Hakkın Özelliği ...306

c. İntifa hakkı ...308

ç. Oturma hakkı ...309

d. Üst hakkı...309

e. Geçit İrtifakı ...310

f. Rehin Hakkı ...311

C. Sınırlı Ayni Hakkın Kurulmasının Sonuçları ... 311

c. Tapu Siciline Şerh ... 317

B. Kira Sözleşmesinin Şerhinin Özelliği ... 319

C. Şerhin Verilmesi ... 319

Ç. Şerhin Etkisi ve Etki Süresi ... 322

D. Şerhin Sona Ermesi ... 326

D. KİRACININ BORÇLARI ... 327

I. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU ... 327

1. Genel Olarak ... 327

B. Kira Bedeli Kavramı ... 330

C. Kira Bedelinin Asli Edim Yükümü Olması ... 331

a. Kira Bedelinin Kiracının Asli Edim Yükümü Olması ...331

b. Üçüncü Şahısların Kira Bedelini Ödemekle Yükümlü Olması ...332

D. Kira Bedelinin Belirlenmesi ... 333

E. Kira Bedelinin Tabi Olduğu Zamanaşımı ... 335

(16)

XVI / İçindekiler

2. İfa Zamanı ... 337

A. Maddenin Genel Özelikleri ... 338

B. Maddenin Kapsamı ... 338

C. Maddede İfa Zamanına İlişkin Getirilen Kurallar ... 339

a. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Doğumu ...339

b. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Macceliyetine Dönük Yasal Kural ...342

c. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunda İfa Sırasına Dönük Kural ...345

d. İstisnalar ...345

aa. Anlaşma ...345

bb. Yerel Adet ...350

3. Kiracının Temerrüdü ... 351

B. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunu İfada Temerrüdün Aynı Rejime Tabi Tutulması ... 355

C. Kiracının Temerrüdünün Koşulları ... 357

a. Kiracının Kira Bedeli veya Yan Gider Borcu Bulunmalı ...357

b. Kiracı Kira Bedeli veya Yan Gider Borcunu İfada Gecikmeli veya İfa Etmemeli ...359

c. Kiraya Veren Bildirimde Bulunmalı ...369

aa. Bildirimin TBK.m.123 anlamında süre verme faaliyeti niteliği ...369

bb. Bildirimin şekli ...370

cc. Bildirimin Tarafları ...371

çç. Bildirimin İçeriği ...376

dd. Bildirim için aranan yasal koşulların oluşmaması ve yaptırımı ...379

D. Kiracının Temerrüdünün Sonuçları ... 381

a. Fesih ...381

b. Bildirimin TBK.m.352/2 anlamında haklı ihtar sayılabilmesi ..384

c. Güvencenin Varlığı ve Fesih Hakkı ...385

d. Diğer Talepler ...386

II. ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU ... 387

(17)

İçindekiler / XVII

B. Kiralananı Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Yükümlülüğü ... 392

a. Sözleşmeye Uygun Kullanma Yükümlülüğü ...392

b. Özenle Kullanma Yükümlülüğü ...395

c. Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları ...399

aa. Sözleşmenin feshi ...399

bb. Tazminat Talebi ...404

cc. Diğer Sonuçlar ...404

dd. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum ...405

aaa. Süre Tayin Edilerek Kiracının İhtar Edilmesi ...405

bbb. Bildirim Yoluyla Süre Tayininin Gerekmediği Özel Durumlar (Açıktan Fena Kullanım) ...407

aaaa. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi ...408

bbbb. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ...412

cccc. Kiracının davranışlarının çekilmezlik oluşturması ...414

ee. Diğer Kiralarda Durum ...416

C. Saygı Gösterme Yükümlülüğü ... 417

a. Kiraya Verene Saygı Gösterme Yükümlülüğü Sorunu ...417

b. Taşınmazda Oturan Kişilere Karşı Saygı Gösterme Yükümlülüğü ...418

c. Komşulara Karşı Saygı Gösterme Yükümlülüğü ...423

d. Saygı Yükümlülüğünün İçeriği ...426

e. Saygı Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları ...429

aa. Saygı Gösterme Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ...429

bb. İhlalin taşınmazda oturanlar ve komşular ile kiracı ilişkisi bakımından sonuçları ...431

cc. İhlalin kiraya veren ile kiracı ilişkisi bakımından sonuçları ...434

III. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU... 435

B. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü ... 438

a. Yükümlülüğün Niteliği ...438

b. Olağan Kullanım ve Yerel Adet ...439

b. Temizlik ve Bakım ...446

(18)

XVIII / İçindekiler

aa. Temizlik ...447

bb. Bakım ...449

C. Yükümlüğün İhlal Edilmesine Bağlanan Sonuç ... 451

a. Kiraya verene karşı kiracının sorumluluğu ...451

b. Üçüncü şahsa karşı kiracının sorumluluğu ...452

IV. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU ... 453

B. Bildirim Yükümlülüğünün Niteliği ... 455

C. Bildirim Yükümlülüğü ... 456

a. Ayıp Olmalı ...456

b. Kiracı Ayıptan Sorumlu Olmamalı ...459

c. Ayıp zarara sebebiyet verecek cinsten olmalı ...460

d. Ayıbın bilinmesi ...462

D. Bildirim ... 463

E. Bildirim Yükümlülüğüne Aykırılık ve Sonuçları ... 465

a. Yükümlülüğe aykırılık ...465

b. Yaptırım ...466

V. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU ... 469

B. Kiracının Katlanma Yükümlülüğünün Genel Özellikleri ... 472

C. Ayıbın Giderilmesine veya Zararların Önlenmesine Dönük Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Maddi Koşulları ... 473

a. Kiralanan ayıplı olmalı ...473

b. Zarar tehlikesi olmalı ...475

c. Ayıp ve zarar tehlikesinden kiracı sorumlu olmamalı ...477

d. Çalışma yapmanın zorunlu olması ...478

e. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu ...481

D. Ayıbın Giderilmesi veya Zararların Önlenmesine Dönük Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Şekli Koşulu: Kiraya Verenin Bildirimde Bulunması ... 485

E. Alt Kira Sözleşmesinde Durum ... 487

F. Ayıbın Giderilmesi ve Zararın Önlenmesine İlişkin Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün İfası ... 488

(19)

İçindekiler / XIX G. Ayıbın Giderilmesine veya Zararın Önlenmesine Dönük

Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğü Çerçevesinde Borca

Aykırılıklar ile İfaya Bağlanan Sonuçlar ... 489

a. Kiraya verenin borca aykırı davranmasının sonuçları ...489

b. Kiracının borca aykırı davranmasının sonuçları ...493

c. Kiraya verenin borca uygun davranmasına rağmen kiracıya tanınan bedel indirimi hakkı ...494

Ğ. Kiralananın Gezilip Görülmesine İzin Verme Yükümlülüğü ... 496

a. Yükümlülüğün maddi ve şekli koşulları ...496

b. Kiracının Yükümlülüğe Aykırı Davranması ...501

c. Kiraya verenin sorumluluğu ...503

E. ÖZEL DURUMLAR ... 505

I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ... 505

1. Kiraya Veren Tarafından ... 505

B. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisi ile Benzer Durumlar ... 508

C. Yenilik ve Değişiklik Kavramları ... 510

D. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisinin Niteliği ... 513

E. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları ... 514

a. Yenilik ve değişikliğe kiracının katlanması beklenilebilir olmalı ...514

b. Yenilik ve değişikliğe dönük çalışma sözleşmenin feshini gerektiren boyutta olmamalı ...518

c. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu ...519

F. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları ... 520

a. Kiracının Yararını Gözetmeme Durumu ...520

b. Kiracının bedelin indirilmesini talep etme hakkı ...521

c. Diğer sonuçlar ...521

2. Kiracı Tarafından ... 523

B. Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları ... 528

a. Kiracı yenilik ve değişiklik yapabilir ...528

b. Kiraya verenin rızası gerekir ...530

c. Kiraya verenin yazılı rızası gerekir ...532

(20)

XX / İçindekiler

C. Kiracının Yenilik Ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları ... 533

a. Rızaya Dayanmayan Yenilik ve Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar ...533

b. Rızaya Dayanan Yenilik ve Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar .. 540

aa. Borca aykırılık teşkil etmemesi ...540

bb. Yenilik ve değişikliğin yarattığı değer artışına ilişkin talep edilmesi sorunu ...540

aaa. Değer artışı kavramı ...540

bbb. Değer artışının önemli olması ...546

ccc. Anlaşma ...547

ddd. Değer artış karşılığı kavramı ...550

eee. Değer artışı karşılığının hesabı ...554

fff. Muacceliyet ...555

ggg. Yapı alacaklısı ipoteği ...557

cc. Kiralananın eski durumuyla geri verilmesi ...562

aaa. Kiracının kiralananı eski durumda geri verme yükümlülüğünün kalkması ...562

bbb. Eski durumda geri verme anlaşması ...563

ccc. Eski duruma getirme ...565

ddd. Eski duruma getirme yükümünün ihlali ve kiraya verenin TBK.m.335 çerçevesinde gözden geçirme ve bildirimi ...566

II. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ ... 569

B. Alt Kira ... 573

a. Genel Olarak ...573

b. Alt Kira Sözleşmesinin Varlığı İçin Gerekli Unsurlar ...574

aa. En az iki kira sözleşmesinin varlığı ...574

bb. Kiracı ile alt kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulmuş olması ...576

cc. Konuda özdeşlik (ayniyet) ...577

c. Alt Kira Sözleşmesinin Yapımında Yasal Kural: Serbesti ...577

d. Alt Kira Serbestisinin Sınırı: Kiraya Verene Zarar Verecek Değişiklik ...578

aa. Kullanım kökenli zarar verici değişiklik ...580

bb. Alt kiracının kişiliği kökenli zarar verici değişiklik ...582

e. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum ...583

(21)

İçindekiler / XXI

aa. Kural: Alt kira yasağı ...583

bb. Kiraya verenin rızası ve şekli ...583

cc. Aile konutunda durum ...585

f. Yasaya ve Sözleşmeye Uygun Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları ...586

aa. Genel olarak ...586

bb. Alt kiracının kullanımından kiracının sorumlu tutulması ...587

cc. Kiraya verenin alt kiracıya doğrudan doğruya başvurabilmesi ...588

dd. Alt kira ve hapis hakkı ...591

ee. Alt kira sözleşmesinin şerhi ...591

ff. Alt kira sözleşmesinin varlığının ana kira sözleşmesinin sona ermesine etkisi ...592

g. Yasaya ve Sözleşmeye Aykırı Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları ..594

C. Kullanım Hakkının Devri ... 596

III. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ ... 599

B. Sözleşme Devrinin Yasal Koşulları ... 601

a. Genel Hükümlere Bağlı Koşullar ...601

b. Kiraya Verenin Rızası ...602

C. Sözleşmenin Devrinin Sonuçları ... 604

IV. KİRALANANIN KULLANILMAMASI ... 607

1. Genel Olarak ... 607

B. Kiracının Kiralananı Kullanma Hak ve Serbestisi ... 609

C. Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğünün Devam Etmesi ... 610

a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeple Kullanamama veya Sınırlı Kullanma ...611

aa. Teslimde temerrüt ...611

bb. İfa imkansızlığı ...611

cc. Ayıplı ifa ...611

dd. Zapt Durumu ...612

ee. Diğer ifa bozukluğu durumları ...612

b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler ...612

D. Kiraya Verenin Yapmaktan Kurtulduğu Giderleri İndirme Yükümü .. 613

(22)

XXII / İçindekiler

2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi ... 615

B. Kiracının Sözleşmeyi Sona Erdirme İmkanının Değerlendirilmesi .. 620

C. Maddenin Uygulama Koşulları ... 623

a. Kiracı kiralananı kira sözleşmesi süresine veya fesih dönemine uymadan geri vermeli ...623

aa. Kira süresine uymadan geri verme ...623

bb. Fesih dönemine uymadan geri verme ...624

b. Kiracı kiralananı geri vermeli ...625

D. Geri Vermeye Bağlanan Sonuçlar ... 628

a. Kira sözleşmesinin sona ermesi ...628

b. Kiracının Tazminat Sorumluluğu ...629

c. Tazminat sorumluluğunda kiracı lehine durumlar ...632

aa. Makul süre sınırı ...632

bb. Yeni kiracının bulunması ...634

cc. Mahsup edilecekler ...637

V. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI ... 639

B. TBK m.326 ile 145 İlişkisi ... 640

C. Takas Hakkından Önceden Feragat Yasağı ... 641

a. Yasağın Kapsamı ...641

b. Takas Serbestisi ...642

c. Yasağa Aykırılığın Yaptırımı ...642

KAYNAKLAR ... 643

(23)

KISALTMALAR

AMK : Alman Medeni Kanun

Art. : Artikel

AT : Allgemeiner Teil

Aufl. : Auflage

AÜHFD. : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi

b. : Bent

B. : Bası/Baskı

BGB : Bürgerliches Gesetzsbuch

BGE : Entscheidungen des schweizerischen Bundesgerichts

BK. : Borçlar Kanunu

Bkz. : Bakınız

BT : Besonderer Teil

C. : Cilt

c. : Cümle

dp. : Dipnot

E : Esas

eBK : 818 sayılı Borçlar Kanunu

Einl. : Einleitung

GKHK : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Handkomm. : Handkommentar

HD : Hukuk Dairesi

Hersg : Herausgeber

HGK. : Hukuk Genel Kurulu

HMK : Hukuk Muhakemeleri Kanunu

İBB : İçtihat Bilgi Bankası

İBK : İsviçre Borçlar Kanunu

İİK : İcra İflas Kanunu

K. : Karar

(24)

XXIV / Kısaltmalar

KK. : Kamulaştırma Kanunu

Komm. : Kommentar

KTK : Karayolları Trafik Kanunu

KUKO-OR : Kurzkommentar-Obligationenrecht

m. : Madde

Nr. : Nummer, Numara, Kenar Numarası

OR : Obligationenrecht (İsviçre Borçlar Kanunu-İBK)

R G : Resmi Gazete

s. : sayfa, seite

S. : Sayı

t.li : Tarihli

TBK : Türk Borçlar Kanunu

TMK : Türk Medeni Kanunu

Vb. : Ve benzeri

vd. : Ve devamı

Vorbem. : Vorbemerkung/en

Y : Yıl

YİBK : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı YKD : Yargıtay Kararları Dergisi

Yür. K. : Yürürlük Kanunu