Herkes İçin Hukuk: 14
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
(GYO)
Av. Osman OY Gülcan GÜNGÜLER
I
II
Yay›n No : 2257 Hukuk Dizisi : 1067
1. Bas› – Mart 2010- ‹STANBUL
ISBN 978 - 605 - 377 - 172 - 2
Dizgi : B e t a B a s › m A . fi .
Bask› - Cilt : Yaz›n Bas›n Yay›n Matbaac›l›k Trz.Tic.Ltd.fiti. (Sertifika No: 12028) Çiftehavuzlar Cd. Maltepe Mh. Prestij ‹fl Merkezi No: 27/806 K:9 Zeytinburnu/‹STANBUL
0212 565 01 22 - 0212 565 02 55
Beta BASIM YAYIM DA⁄ITIM A.fi.
Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca¤alo¤lu - ‹STANBUL
Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50
www.betayayincilik.com
Copyright© Bu kitab›n bu bas›s›n›n Türkiye’deki yay›n haklar› BETA Bas›m Yay›m Da¤›t›m A.fi.’ye aittir. Her hakk› sakl›d›r. Hiçbir bölümü ve paragraf› k›smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço¤alt›lamaz, da¤›t›lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap›lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur.
SUNUM
Türkiye’de kişilerin konut edinmeye bakışlarında, konut ihtiyacının giderilmesinin ötesinde; gelecekte yan ve hatta esasta bir gelir temin edilmesi yani icar, kira geliri sağ- lamak ihtiyacı ve fiyatlarda seyreden yükseliş nedeniyle, aynı zamanda bir yatırım ürü- nü olarak rant sağlanması gerçekleri yatmaktadır.
Bunlara ilaveten Türk insanının gayrimenkule verdiği özel önemi de eklemek yerin- de olacaktır.
Bu paralelde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, halka açılma suretiyle toplanan fon- ların gayrimenkul sektörüne yönlendirilmesinin yanı sıra, kısıtlı birikimleriyle verimli bir gayrimenkul yatırımı yapamayan tasarruf sahiplerinin yaratılan değer artışından fay- dalanmalarını sağlamaları açısından önem arzetmektedirler . Bu şekilde yatırımcıların tek başlarına satın alamayacakları gayrimenkullere bu yolla ortak olabilmelerine imkan vermektedirler.
Yatırımcılar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının hisse senedini alarak yatırım yap- makta ve de bu hisse senetlerini istediği anda borsada satabilmektedirler. Böylece, gayrimenkul yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı kazanılmak- tadır.
Sermaye Piyasası Kanunu Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile ilgili olarak, yöne- tim kurulu üyelerinin niteliklerinden şirketin faaliyet alanlarına, danışman seçiminden ra- porlamalara pek çok konuda yönetim ilkelerini tanımlamakta, yatırımcıların korunması- nı sağlanmaktadır. Ayrıca şirket portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuç- lar elde edilmektedir.Özellikle küçük yatırımcıların maddi imkansızlıklar nedeniyle ken- di başlarına giremeyecekleri büyük ve karlı projelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetleri aracılığıyla girip yüksek getiri elde etmeleri mümkün olmaktadır.
Bu bağlamda “Herkes İçin Hukuk Seri’’sinin bu kitapçığında “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’’na değinmenin yararlı olacağını düşündüm.
Kitapçıkta, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’ndan bahsederken konuyla ilintili ol- ması nedeniyle;
- Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları bakımından da önem arz eden gayrimenkul ko- nusundaki bilgilere
III
-Türk Ticaret Kanunu’nda Anonim Şirketlerle ilgili bilgilere de yer verilmiştir.
Yeni bir “Herkes İçin Hukuk’’ kitapçığında buluşmak üzere…
Av. Osman OY
IV
İÇİNDEKİLER
BİRİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
1. TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL...3
1.1. TÜRKİYE`DE KONUT İHTİYACININ BOYUTLARI ...4
1.2. TÜRKİYE’DE KONUT ÜRETİMİ ...5
1.3. TÜRKİYE’DE KONUT KREDİLERİNİN GELİŞİMİ ...6
1.4. SERMAYE PİYASASI MEVZUATINDA YER ALAN GAYRİMENKUL FİNANSMANI SAĞLAYAN KURUM VE ARAÇLAR ...6
2. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL MÜLKİYETİ ...7
3. KAT İRTİFAKI...8
4. KAT MÜLKİYETİ ...8
5. GAYRİMENKULE İLİŞKİN MUHTELİF KAVRAMLAR VE İŞLEMLER ...9
5.1. KURU MÜLKİYET ...9
5.2. MÜŞTEREK MÜLKİYET...10
5.3. İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET...10
5.4. ARAZİ ...10
5.5. ARSA ...10
5.6. ARSA PAYI ...10
5.7. BAĞIMSIZ BÖLÜM ...10
5.8. MÜCAVİR ALAN...10
5.9. DEVRE MÜLK ...10
5.10. DEVRE TATİL ...11
5.11. MÜTEMMİM CÜZ...11
5.12. ORTAK YERLER...11
5.13. TEFERRUAT (EKLENTİ) ...11
5.14. ADA ...12
5.15. PARSEL...12
V
5.16. PAFTA ...12
5.17. MEVKİİ...12
5.18. YEVMİYE...12
5.19. TAPU/TAPU SENEDİ...12
5.20. ÇAP ...12
5.21. KÜTÜK ...12
5.22. RESMİ SENET ...13
5.23. TESCİL...13
5.24. TAKRİR...13
5.25. TAPU KÜTÜĞÜ ...13
5.26. TAPU SİCİLİ...13
5.27. TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ...13
5.28. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ ...13
5.29. İFRAZ (AYIRMA) ...14
5.30. TAKSİM ...14
5.31. TERKİN...14
5.32. TEVHİT (BİRLEŞME) ...14
5.33. İZALE-İ ŞUYU ...15
5.34. PARSELASYON ...15
5.35. YOLA TERK ...15
5.36. KADASTRO...15
5.37. MEVZİ İMAR PLANI ...15
5.38. NAZIM İMAR PLANI...15
5.39. UYGULAMA İMAR PLANI ...16
6. GAYRİMENKUL ÜZERİNDE SÖZKONUSU OLABİLECEK TAKYİDAT VE İŞLEMLER...16
6.1. İPOTEK ...16
6.2. İNTİFA HAKKI ...16
6.3. OTURMA (SÜKNA) HAKKI...17
6.4. ÜST HAKKI...17
6.5. KAYNAK HAKKI...17
6.6. İRTİFAK HAKKI ...18
6.7. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ...18
6.8. KİRA SÖZLEŞMESİ ...18
6.9. BAĞIŞLAMA ...19
6.10. ŞÜFA (ÖNALIM) HAKKI ...19
VI
6.11. VEFA (GERİ ALIM) HAKKI ...19
6.12. HACİZ/İHTİYATİ HACİZ ...20
6.13. TEDBİR/ İHTİYATİ TEDBİR ...20
6.14. İFLAS ŞERHİ ...21
6.15. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ ...22
6.16. KONKORDATO ...22
6.17. ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ...23
6.18. KAMULAŞTIRMA...23
İKİNCİ BÖLÜM TÜRK TİCARET KANUNU KAPSAMINDA ANONİM ŞİRKETLER 1. ANONİM ŞİRKETLERİN HUKUKİ MAHİYETİ ...27
2. ANONİM ŞİRKETLERİN UNSURLARI ...27
3. ANONİM ŞİRKET ANA SÖZLEŞMESİNDE BULUNMASI ZORUNLU OLAN HUSUSLAR ...28
3.1. KURULUŞ ...28
3.2. UNVAN ...28
3.3. MAKSAT VE KONU ...29
3.4. MERKEZ...29
3.5. SÜRE ...29
3.6. SERMAYE...29
3.7. YÖNETİM KURULU VE SÜRESİ ...29
3.8. TEMSİL VE İLZAM...30
3.9. MURAKIPLAR...30
3.10. GENEL KURUL ...30
3.11. TOPLANTIDA KOMİSER BULUNMASI...31
3.12. İLAN ...31
3.13. HESAP DÖNEMİ ...31
3.12. KARIN TESPİTİ VE DAĞITIMI ...31
3.15. KANUNİ HÜKÜMLER...31
4. ANONİM ŞİRKET KURULUŞ ŞEKİLLERİ ...31
4.1. ANİ KURULUŞ ...31
4.2. TEDRİCİ KURULUŞ...32
5.ANONİM ŞİRKETLERİN ORGANLARI ...32
5.1. YÖNETİM KURULU ...32
5.1.1. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ İÇİN GEREKLİ KOŞULLAR...32
VII
5.1.2. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNİN KAZANILMASI...33
5.1.3. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ SIFATININ KAYBEDİLMESİ ...34
5.1.4. YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNİN KAZANILMASI VE KAYBEDİLMESİNİN TESCİL VE İLANI...34
5.1.5. YÖNETİM KURULUNDA İŞ BÖLÜMÜ ...34
5.1.6. MURAHHAS YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ...34
5.1.7. YÖNETİM KURULUNUN TEMSİL YETKİSİ...35
5.1.8. ANONİM ŞİRKETLERDE YÖNETİM KURULU TOPLANTILARI ...35
5.1.9. YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN GÖREV VE YETKİLERİ ...38
5.1.10.YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN HAK VE BORÇLARI ...40
5.1.11.YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN SORUMLULUĞU...42
5.2. GENEL KURUL ...45
5.2.1. OLAĞAN VE OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL ...45
5.2.2. GENEL KURUL TOPLANTISINA KATILMA HAKKI ...45
5.2.3. GENEL KURULUN DEVREDEMEYECEĞİ YETKİLERİ ...46
5.2.4. ANONİM ŞİRKETLERDE GENEL KURULU DAVETE YETKİLİ OLANLAR...47
5.2.5. ANONİM SİRKETLERDE GENEL KURUL TOPLANTILARINA DAVET USULÜ ...48
5.2.6. GENEL KURUL MERASİMİ ...49
5.3. DENETİM KURULU...54
5.3.1. DENETÇİLERİN SEÇİLMESİ ...54
5.3.2. DENETÇİLİK GÖREV SÜRESİ ...54
5.3.3. DENETÇİLİĞİN SONA ERMESİ ...55
5.3.4. DENETÇİLERİN NİTELİKLERİ ...55
5.3.5. DENETÇİLERİN GOREVLERİ ...56
5.3.6. ANONİM ŞİRKETLERDE DENETÇİLERİN SORUMLULUKLARI ...57
6. ANONİM ŞİRKET HİSSE DEVRİ ...58
6.1. NAMA YAZILI PAY SENETLERİNİN DEVRİ...58
6.2. HAMİLİNE YAZILI PAY SENETLERİNİN DEVRİ ...59
7. ANONİM ŞİRKETLERDE AZLIK VE HAKLARI...59
7.1. KURUCULAR İLE KURULUŞ VESİKALARININ TANZİMİNE KATILANLARIN, İLK YÖNETİM KURULU ÜYELERİ VE DENETÇİLERİN SULH VE İBRASI İLE İLGİLİ HAREKETLERİ ...59
VIII
7.2. AZLIĞIN YÖNETİM KURULU VE DENETÇİLER ALEYHİNE
DAVA AÇILMASI İÇİN OY KULLANMASI ...60
7.3. ÖZEL DENETÇİ ATANMASINI İSTEME...60
7.4. YÖNETİM KURULU VEYA MÜDÜRLER ALEYHİNE DENETÇİLERE MÜRACAAT EDİLMESİ ...61
7.5. GENEL KURULU TOPLANTIYA ÇAĞIRMA, GÜNDEME MADDE İLAVESİNİ İSTEME...61
7.6. BİLÂNÇO TASDİKİNİN BİR AY SONRAYA BIRAKILMA TALEBİ ...61
8. GENEL KURUL KARARLARININ IPTALI...61
8.1. ANONİM SİRKETLERDE GENEL KURUL KARARLARININ GEÇERLİLİĞİ ...61
8.2. ANONİM SİRKETLERDE GENEL KURUL KARARLARININ İPTALİ...62
8.2.1. İPTAL DAVASINI AÇMAYA HAKKI OLANLAR...62
8.2.3. İPTAL DAVALARINDA SÜRE ...64
8.2.4. İPTAL KARARLARININ SONUÇLARI ...64
9.ANONİM ŞİRKETLERDE TASFİYE İŞLEMLERİ ...64
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI 1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ MAHİYETİ VE TARİHİ GELİŞİMİ ...67
1.1. DÜNYADA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI GELİŞİMİ...67
1.2. TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI GELİŞİMİ...68
1.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN HUKUKİ MEVZUAT ...69
1.4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ HUKUKİ TANIMI ...70
1.5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SİSTEMİNDE YER ALAN TEMEL KAVRAMLAR...71
1.5.1. LİDER SERMAYEDAR ...71
1.5.2. MÜTEAHHİT ...71
1.5.3. İŞLETMECİ ŞİRKET...71
1.5.4. DANIŞMAN ŞİRKET ...72
1.5.5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETİ...72
IX
1.5.6. ADİ ORTAKLIK...72
1.6. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ ANA UNSURLARI ...72
1.7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ AMACI ...72
1.8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ TÜRLERİ...73
1.9. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YÖNETİM ORGANLARI...73
1.9.1. YÖNETİM KURULU VE DENETÇİLER...73
1.9.2. GENEL MÜDÜR...76
2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU ...77
2.1. TÜRK TİCARET KANUNU’NA GÖRE ANONİM ŞİRKET KURULUŞLARI ...77
2.2. SERMAYE PİYASASI KANUNU UYARINCA GENEL OLARAK YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞLARI...78
2.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU ...78
2.3.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞ ŞEKİLLERİ ...79
2.3.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ŞİRKETLERİNİN KURULUŞ ESASLARI...80
2.3.3. ORTAKLARIN HAİZ OLMALARI GEREKEN NİTELİKLER...88
2.4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞ VE/VEYA DÖNÜŞÜM SÜRECİ...94
2.4.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI ...94
2.4.2. SERMAYE PİYASASI KURULU’NDAN UYGUN GÖRÜŞ ALINMASI ...95
2.4.3. SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI’NDAN İZİN ALINMASI ...97
2.4.4. TİCARET SİCİLİ’NE TESCİL ...97
2.4.5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY İŞLETMECİLİĞİ VE KAYDA ALINMA AMACIYLA SERMAYE PİYASASI KURULU’NA BAŞVURMASI...98
2.4.6. İZAHNAME VE SİRKÜLER...99
2.4.7. HALKA ARZ ...101
2.4.8. SERMAYE PİYASASI KURULU’NA BİLDİRİM...107
2.4.9. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PAYLARININ BORSAYA KOTE EDİLMESİ ...108
2.5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PAYLARININ TÜRÜ VE DEVİRLERİ...108
X
2.6. İMTİYAZLI PAY İHRACI ...108 2.7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA SERMAYE
ARTIRIMLARI ...109 2.7.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA NAKİT
SERMAYE ARTIRIMLARINDA VE BEDELSİZ+NAKİT SERMAYE ARTIRIMLARINDA KULLANILACAK
İZAHNAME VE SİRKÜLER...109 2.7.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA
NAKİT+BEDELSİZ SERMAYE ARTIRIMI SİRKÜLERİ...110 2.8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE ARTIRIMININ
KAYDA ALINMASI ...110 2.8.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE
ARTIRIMININ KAYDA ALINMASINA İLİŞKİN BAŞVURU FORMU...111 2.8.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE
ARTIRIMININ KAYDA ALINMASINA İLİŞKİN BAŞVURU FORMU EKİNDE YER ALMASI GEREKEN BELGELER ...111 2.9. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA KAYITLI
SERMAYE TAVAN ARTIRIMI ...112 2.9.1. SERMAYE PİYASASI KANUNU UYARINCA KAYITLI
SERMAYE ...112 2.9.2. SERİ: IV, NO: 38 SAYILI KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNE
İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ UYARINCA KAYITLI
SERMAYE ...113 2.9.3. İZİN İÇİN SERMAYE PİYASASI KURULU’NA BAŞVURU
YAPILMASI...115 2.9.4. BAŞVURUNUN SERMAYE PİYASASI KURULU’NCA
İNCELENMESİ ...115 2.9.5. SERMAYE PİYASASI KURULU’NCA VERİLECEK İZİN
SONRASI YAPILACAK İŞLEMLER...116 2.9.6. KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNE İLİŞKİN OLARAK
YÖNETİM KURULUNA TANINABİLECEK YETKİLER ...117 2.9.7. YÖNETİM KURULU KARARLARININ İPTALİ...117 2.9.8. YÖNETİM KURULU KARARINA KARŞI AÇILACAK
İPTAL DAVALARININ SERMAYE PİYASASI KURULU’NA BİLDİRİLMESİ ...117 2.9.9. KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNDEN ÇIKMA VE
ÇIKARILMA ...118 3. GENEL OLARAK SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI...119 3.1. HİSSE SENETLERİ...119
XI
3.2. TAHVİLLER ...120
3.3. FİNANSMAN BONOSU ...120
3.4. BANKA BONOLARI VE BANKA GARANTİLİ BONOLAR...121
3.5. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI ...121
3.6. VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER ...121
3.7. KARA İŞTİRAKLİ TAHVİL...121
3.8. HİSSE SENEDİ İLE DEĞİŞTİRİLEBİLİR TAHVİL ...122
3.9. OYDAN YOKSUN HİSSE SENEDİ...122
3.10. KATILMA İNTİFA SENEDİ ...122
3.11. KAR VE ZARAR ORTAKLIĞI BELGESİ ...122
3.12. KIYMETLİ MADEN BONOLARI (ALTIN, GÜMÜŞ, PLATİN BONOLARI) ...122
3.13 YATIRIM FONU KATILMA BELGELERİ ...123
3.14. YABANCI SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI ...123
3.15. İPOTEKLİ SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI...123
3.16. VADELİ İŞLEM SÖZLEŞMELERİ ...123
3.17. OPSİYON SÖZLEŞMELERİ...124
4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YÖNETİMİ ...124
4.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA PORTFÖY ...124
4.1.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNÜN İÇERİĞİ ...124
4.1.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA PORTFÖYÜN YÖNETİMİ...125
4.1.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖYLERİNE İLİŞKİN SINIRLAMALAR...127
4.1.4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY ÇEŞİTLENDİRMELERİ ...127
4.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYETLERİ...128
4.2.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYET KAPSAMI...128
4.2.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYET KAPSAMINA İLİŞKİN SINIRLAMALAR ...129
4.3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM FAALİYETLERİ ...129
4.3.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM FAALİYETLERİ KAPSAMI ...129
4.3.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM FAALİYETLERİ KAPSAMINA İLİŞKİN SINIRLAMALAR ...132
XII
4.4. MUTLAK HAKLARIN TESİSİ ...132
4.5. TAPUYA ŞERHİ ZORUNLU SÖZLEŞMELER...132
4.6. SİGORTA MECBURİYETİ ...133
4.7. TEMİNAT VEREBİLME ...133
4.8. BORÇLANMA SINIRI...133
4.9 İŞTİRAK KAPSAMI ...134
5. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARINDA DEĞERLEME...134
5.1. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ VE DEĞERLEME UZMANLARI ...134
5.1.1. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN ORTAKLARIN, YÖNETİCİLERİN, DENETÇİLERİN, DEĞERLEME UZMANLARI İLE KONUT DEĞERLEME UZMANLARININ NİTELİKLERİ ...135
5.1.2. SERMAYE PİYASASI MEVZUATI UYARINCA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN HAİZ OLMALARI GEREKEN ÖZELLİKLER ...136
5.2. GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLARINDA DEĞERLEMEYE İLİŞKİN İŞLEMLER ...137
5.3. DEĞERLEME ŞİRKETİNİN SEÇİLMESİ...138
5.4. EKSPERTİZ DEĞERİNİN KULLANILMASI ...138
6. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ ...139
6.1. PORTFÖY TABLOSU ...140
6.1.1. PORTFÖY TABLOSUNUN HAZIRLANMASI...140
6.2. ÜÇER AYLIK RAPOR ...149
6.3. SERMAYE PİYASASI KURULU’NA GÖNDERİLMESİ ZORUNLU OLAN BELGELER...151
6.4. YATIRIMCILARIN İNTERNET SİTESİNDEN BİLGİLENDİRİLMESİ...152
6.5. YÖNETİM KURULUNCA İZLENMESİ GEREKEN BİLGİLENDİRME POLİTİKASI...152
6.6. ÖZEL DURUMLARIN KAMUYA AÇIKLANMASI ...153
6.6.1. SÜREKLİ BİLGİLER...154
6.6.2. İÇSEL BİLGİLER ...154
6.6.3. OLAĞANDIŞI FİYAT VE MİKTAR HAREKETLERİ...154
6.6.4. HABER VEYA SÖYLENTİLERİN DOĞRULANMASI ...154
6.6.5. İDARİ SORUMLULUĞU BULUNAN KİŞİLERİN SERMAYE PİYASASI ARAÇLARINA İLİŞKİN İŞLEMLERİNİN AÇIKLANMASI ...155
XIII
6.7. BORSAYA VERİLMESİ GEREKEN BİLGİLER...155
6.8. MALİ TABLOLARIN İLAN EDİLMESİ...156
6.9. YÖNETİM KURULU YILLIK FAALİYET RAPORLARI VE BAĞIMSIZ DENETİM RAPORLARININ ORTAKLARIN İNCELEMESİNE AÇIK OLMASI ...157
6.10. FİNANSAL TABLOLARDAN TÜRETİLMİŞ ÖZET BİLGİLERİN AÇIKLANMASI ...157
6.11. PAYLARI BORSADA İŞLEM GÖREN ŞİRKETLERDE TEMETTÜ DAĞITIMI...157
6.11.1.BİRİNCİ TEMETTÜ ORANI VE TEMETTÜ DAĞITIMI ...157
6.11.2.TEMETTÜ DAĞITIMINDA ESASLAR ...159
6.11.3.TEMETTÜ DAĞITIM ZAMANI...160
6.11.4.TEMETTÜ DAĞITIMINDA İMTİYAZ...160
6.11.5.BİRİNCİ TEMETTÜ TUTARININ EKSİK DAĞITILMASINDA SORUMLULUK...160
6.11.6.TEMETTÜ AVANSI ...161
6.11.7.TAHSİL EDİLMEYEN KÂR PAYI VE TEMETTÜ AVANSI BEDELLERİNİN ZAMAN AŞIMINA UĞRAMASI ...161
7. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ VERGİSEL BOYUTU ...161
7.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI AÇISINDAN VERGİ BOYUTU ...161
7.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI YATIRIMCILARI AÇISINDAN VERGİ BOYUTU...162
7.2.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI HİSSELERİNİN ALIM-SATIMINDAN DOĞAN DEĞER ARTIŞ KAZANCI BAKIMINDAN ...162
7.2.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ DAĞITTIKLARI KAR PAYLARI BAKIMINDAN ...163
8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞININ ÜLKE EKONOMİSİNE VE YATIRIMCIYA SAĞLADIĞI AVANTAJLAR ...163
8.1. ÜLKE EKONOMİSİNE SAĞLANAN AVANTAJLAR ...164
8.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞININ YATIRIMCILARA SAĞLADIĞI AVANTAJLAR ...164
9. YATIRIMCILARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA YATIRIM YAPMALARI ...166
9.1. YATIRIM YAPARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR...166
9.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA AİT TEMEL BİLGİLERE ULAŞILABİLECEK KAYNAKLAR...166
XIV
9.3. YATIRIMCILARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA
AİT FİNANSAL BİLGİLERE ULAŞIMI ...168
10. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ TÜRK TİCARET KANUNU VE SERMAYE PİYASASI MEVZUATINA AYKIRI FAALİYETLERİ VE AYKIRI FAALİYETTE BULUNMANIN HUKUKİ SONUÇLARI...168
10.1. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ TİCARET KANUNU VE SERMAYE PİYASASI MEVZUATINA AYKIRI FAALİYETLERİ ...168
10.1.1.TÜRK TİCARET KANUNU’NA AYKIRI OLAN FAALİYETLERİ...168
10.1.2.SERMAYE PİYASASI MEVZUATINA AYKIRI OLAN FAALİYETLERİ...169
10.2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ TÜRK TİCARET KANUNU VE SERMAYE PİYASASI MEVZUATINA AYKIRI FAALİYETTE BULUNMALARININ HUKUKİ SONUÇLARI ...171
11. SERMAYE PİYASASI KURULU’NUN 31.12.2009 TARİHLİ SERİ: VI, NO: 26 SAYILI “GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ” İLE, SERİ: VI, NO: 11 SAYILI “GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ”NDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER...174
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI 1. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI...179
1.1. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUŞU...180
1.1.1. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARDA ORTAKLAR VE LİDER ORTAĞIN HAİZ OLMALARI GEREKEN NİTELİKLER...181
1.1.2. KURULUŞ VE DÖNÜŞÜM BAŞVURULARI ...181
1.1.3. PORTFÖY İŞLETMECİLİĞİ FAALİYET İZNİ VE KAYDA ALMA ...181
1.1.4. PAYLARIN ARZI ...181
1.1.5. BORSAYA KOTASYON...182
1.1.6. PAY DEVİRLERİ...182
1.2. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ ORGANİZASYON YAPISI...182
XV
1.2.1. YÖNETİM KURULUNUN OLUŞUMU ...182
1.2.2. GENEL MÜDÜR...183
1.2.3. DENETÇİ...184
1.3. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM PORTFÖYLERİ ...185
1.3.1. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIMLARI ...185
1.3.2. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM SÜRECİNDE DİKKATE ALMALARI GEREKEN HUSUSLAR...185
1.3.3. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖYLERİNİN YÖNETİMİ ...186
1.3.4. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAALİYET KAPSAMI...186
1.3.5. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ SINIRLAMALARI ...186
1.3.6. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM SINIRLAMALARI ...187
1.3.7. SİGORTA MECBURİYETİ...188
1.3.8. TEMİNAT VEREBİLME...188
1.3.9. BORÇLANMA SINIRI ...188
1.3.10.YAPIM VE İNŞAAT HİZMETLERİ...188
1.3.11.ADİ ORTAKLIK OLUŞTURMAK ...189
1.4. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN ESASLAR ...189
1.4.1. PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARININ DEĞERLEMESİ ...189
1.4.2. BORSAYA KOTE EDİLMEYEN ALTYAPI ŞİRKETLERİNİN DEĞERLEMESİ ...189
1.4.3. ALTYAPI YATIRIMLARI VE BUNLARA İLİŞKİN PROJELERİNİN DEĞERLEMESİ ...189
1.4.4. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN MEVZUAT...189
1.4.5. DEĞERLEME GEREKTİREN İŞLEMLER...189
1.4.6. EKSPERTİZ DEĞERİNİN KULLANIMI ...190
1.5. KAMUYU AYDINLATMA VE YATIRIMCILARIN BİLGİLENDİRİLMESİ...190
1.5.1. PERİYODİK TABLO VE RAPORLARA İLİŞKİN ESASLAR...190
1.5.2. BİLGİLENDİRME POLİTİKASI ...190
1.5.3. MALİ TABLO VE RAPORLAR ...191
1.5.4. KÂR DAĞITIM POLİTİKASI ...191
XVI
1.5.5. İLAN, REKLAM VE AÇIKLANACAK BİLGİLER ...192
1.6. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI OLARAK FAALİYETTE BULUNMA HAKKININ ORTADAN KALKMASI...192
BEŞİNCİ BÖLÜM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İLE İLGİLİ OLARAK TÜRK HUKUK MEVZUATINDA YER ALAN HÜKÜMLER 1. SERMAYE PİYASASI KANUNU...197
2. 6762 SAYILI TÜRK TİCARET KANUNU...207
3. 4712 SAYILI TÜRK MEDENÎ KANUNU ...228
4. 5237 SAYILI TÜRK CEZA KANUNU...239
5. 3713 SAYILI TERÖRLE MÜCADELE KANUNU ...241
6. 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ ...242
7. 193 SAYILI GELİR VERGİSİ KANUNU ...248
8. 269 SERİ NO’LU GELİR VERGİSİ GENEL TEBLİĞ ...257
9. SERMAYE PİYASASI KURULU’NUN SERİ; VI, NO.11, 8.11.1998 TARİH SAYILI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ...258
10. KAYITLI SERMAYE SİSTEMİNE İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ (Seri: IV, No: 38)...283
11. HİSSE SENETLERİNİN KURUL KAYDINA ALINMASINA VE SATIŞINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ (Seri I No 26) ...288
12. SERMAYE PİYASASI ARAÇLARININ HALKA ARZINDA SATIŞ YÖNTEMLERİNE İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ (Seri: VIII, No: 22) ...290
13. SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLERE VE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ (Seri: VIII No: 35) ...299
14. ÖZEL DURUMLARIN KAMUYA AÇIKLANMASINA İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞ İ (SERİ: VIII, NO: 54)...311
15. SERMAYE PİYASASI KURULU’NUN SERİ:XI, NO:1 SAYILI SERMAYE PİYASASINDA MALİ TABLO VE RAPORLARA İLİŞKİN İLKE VE KURALLAR HAKKINDA TEBLİĞ ...322
16. SERMAYE PİYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI HAKKINDA TEBLİĞ (Seri :VIII, No:45) ...323
17. SERMAYE PİYASASI KURULU’NUN SERİ:XI, NO:3 SAYILI SERMAYE PİYASASINDA ARA MALİ TABLOLARA İLİŞKİN İLKE VE KURALLAR HAKKINDA TEBLİĞİ ...323
XVII
18. MENKUL KIYMETLER BORSALARININ KURULUŞ VE
ÇALIŞMA ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK...324 19. SERMAYE PİYASASINDA FİNANSAL RAPORLAMAYA İLİŞKİN
ESASLAR TEBLİĞİ (Seri: XI, No: 29) ...325 20. SERMAYE PİYASASI KURULU TARAFINDAN AVRUPA BİRLİĞİ
MEVZUATINA UYUM AMACIYLA SERİ: XI, NO:2 9 “SERMAYE PİYASASINDA FİNANSAL RAPORLAMAYA İLİŞKİN
ESASLAR TEBLİĞİ” ...332 21. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN
ESASLAR TEBLİĞİ (SERİ:VI ,NO:24) ...334
ALTINCI BÖLÜM SORU VE CEVAPLARLA
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
SORU VE CEVAPLARLA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI...359
YEDİNCİ BÖLÜM EKLER
1. ÖRNEK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
ESAS SÖZLEŞMESİ ...385 2. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI KURULUŞ BAŞVURU
DİLEKÇESİ...397 3. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI DÖNÜŞÜM BAŞVURU
DİLEKÇESİ...398 4. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI KURULUŞ/DÖNÜŞÜM
BAŞVURU FORMU KAPAK KISMI ...399 5. ARACI KURUMUN İLK HALKA ARZ BAŞVURU DİLEKÇESİ ...401 6. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞININ İLK HALKA ARZ
BAŞVURU DİLEKÇESİ...402 7. İLK HALKA ARZ BAŞVURU FORMU KAPAK KISMI...403 8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI SERMAYE ARTTIRIMI
KAYDA ALMA BAŞVURU FORMU KAPAK KISMI...405 9. KURULUŞ SERMAYESİ TAVAN ARTTIRIMI BAŞVURU DİLEKÇESİ...407 10. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI KAYITLI SERMAYE
TAVANI ARTTIRIMI BAŞVURU FORMU KAPAK KISMI ...408
YARARLANILAN KAYNAKLAR...410 XVIII
