KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN GENEL GİDERLERE İLİŞK:N HÜKÜMLERİNDE 2814 SAYILI KANUN İLE
YAPILAN DEÖİŞİKLl~KL.ER
Ar. Gör.: Mehmet SOMER I - GİRiŞ
-En basit tanımıyla, Hukuk, toplumsal ilişkileri düzenleyen ve devlet yaptmmı (=müeyyidesi) ile kuvvetlendirilmiş kural-lar bütünüdür. O ha1lde, hu:kuk kuralları heTşeyden
önce, nitelik
iıtiıbariyle davranış kurallarıdır. Diğer da vramş kurallarında (örf
ve adetler, ahlak, moda \ne görgü kuraJlıarı gıi'bi) olduğu giıbi, hu-.
ku(k kurallarında da sıikı bir toplum-kural etkileşimi söz konu-sudur. Bu etıkileşim iiki yönlüdür. Bir yandan toplumsal ihtiyaç-· lar hukuk kurallarını doğururlar öte yandan, söz konusu
kural-lar doğduktıan sonra, toplumu biçimlendirmeye- başlaTlar. Bu noktada hukuk kurallarının diğer davranış kurallarından farklı bir yanı .ortaya &ılkmaktadır. Şöyle ki. hu!kuik kuralları, «adaleti
ge:rçeikleştirme:» o~arak ifade eıdıilıen iddialı bir amaca hizmet et-mektedirler. Bu nedenle. (diğer davranış kurallarından fa~klı ola-rak) söz konum amaca hizmet edeme~ecek nd.telikteki hukuk ku-ralları top~umıdaki adalet anlayışını ztdeleyeceik, sonuçta, huku-ka· ve doğa·l olaraik · adalete karşı inançsızlık başgösterecekıtir. Böyle bir durumun doğuracağı sakıncalar ise çok açıktır.
Huku'k kurallarını · diğ·er davranış kurallarından ayırdeden
bir diğer özellik de, bu kuralla!m maddi bir yaptırım ile donatıl mış olmamdır. Hukuk kuralına aykırı harelket edilmesi hal'inde, bu yaptırım devreye girmekte ve kişi kurala uymaya zorlanmak-tadır. Ancak yıaptınmın rolü fruzla abartılmamalıdır. Bir kura~ın maddi bir yaptırımla dona trlmaısı, tek baŞına, bu kurala «h ukuık kuralı» vasfının tanınabilmesi için yeterli değildir. Yukarıda
sö-zünü ettiğimiz, -«adal·eti gerçeıkleştirme» amacına hizmet _ etme-yen kurallar, her ne şekilde b'ir yaptırımla donatılmış olurlarsa olısunlıar, «gerçek anlamda Hukuk Kura'l.ı» değildirl1er.
O halde, hukuk. kuralları ancak :
1) Toplumsal ilişkilerin ve bunun doğurduğu ihtiyaçların isabetle de:ğerlendirilmesi sonunda, bu ihtıiyaçlara gerçekten ce-vap vereibilecek bir içeriğe sahip kılınmakla,
2) Uygulanacak hukuk klırahna bağlanan yaptırımın, önce-lilkle kuralın ihlalind engelleyici, ihlal halinde ise, doğacak hu-kuka aykırı sonuçların en adil .ve en etkili (çabulk) ş~kilde ber-taraf edici bir nitelik taş1ması sağlanmakla, toıplumsaı Ilişıki1eri rasyonel bir tarzda düzeınleyeıbil'irler.
Ya·zımıza konu teşlkil eden 23.6.1965 tarih ve 634 sayılı Kat Mülkiyeıt1 Kanununda, 2814 sayılı kanun1 ile yapılan değişiklikler,
yukarıda açıklamaya çalıştığımıız hususlar g:özönüınde tutularak incelenmeye çalışılmıştır.
Gerçelkten, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu~ kentleşmenin bu denli büyülk bir hı:za erişmediği' yıllarda yürürlüğ.e girmiş ve uzun yıllar uyuşmazhkları çözümlemeye çahşmıştır. Ancalk gü-nümüzde, kenıt'leşme hı~ı süratle doruğa tırmanmış ve buna bir de sağhksı·z kentleşme eklenince· kanun, doğal olarak, ak~amaya başlamışıtır.
öte
yandan, Kart Mülkiyeti Kanununun uygulamada ortaya çıkardığı bir takım problemler de mahlkemel:e:r ve bilim adamJıan tarafından saptanmıştır. İ.şte· bütün bu hususları göz önünde tutan kanunıkoyrucu, 2814 sayılı kanun ile önemli deği şiklikler getirmiştir.Yapı'lan değişilkli'kler geniş kapsamlı olduğundan, inceleme-mizde .sade:ce «Genel Giderler» hususundaki yenilikleri ele alma-ya . çalıştık. Kat Mülkiyeıt.i Kanununun uygulanmasında daima güncelliğini muhafaza etmesi, l?izi, bu konuyu incelemeye sevke· -den en etkili ne-den oldu.
İncelememizin ilk bölümünıde «Genel Gitler Kavramı»nı sap-tamaya çalıştık ve bir tanım verme denemesine giriştik. «Genel Giderler.e Katılma Yükümlülüğüıı başlığını taşıyan Jk:incıi bölümde ise, bu yükümlülüğün ne zaman başladığım, kat map:klerinin yüikümlülüklerinin nasıl saptandığını ve kimlıe~in yükümlü ol-duklarını ortaya koymaya çalıştık. Yazımızın son bölümünü ise
(1} Bkz. RG. 16 N'iıs·an 1983, Sa·yı: 118018. 194 '
«Genel Giderlere K·atılma Yllkümlüıüğünü Yerine
Getirilmeme~ sb>ne ayırdık. Kanaatimizce, bu bölümde, 2814
sayılı kan.unµn ge-tirdiği en önemli değişiklikler
yeT almaktadır. Zira bu deği'Şiik lillderde ·yazımızı:r;ı başında belirtmeye çalıştığımız,
hukuk kural-larının sahip olması gereken ni telalkler, açılk bfr şekilde görüle-bilmekıteıdir. Örneğin, genıe:I gider payının zamanında ödenme-mesi durumunda bir «gecikme tazminatvmın da bu meblağa ila-ve .olunacağı yolundaki düzenleme, sadece genel gider
payının
ödenmemesinin bir yaptırımı değil, aynı
zamanda, caydırıcı ı bir .
eıtki de taşımaktadır. Ke1za, işletme
projelerinin ve kat malikleri kurulu kararlarının İcra ve 'ifla:s Kanununun
68/I nci
maddesin-deki belgelerden sayılışı, hakkın
süratle yerine getirilmesi ama-cına hizmet eden. bir düzenlemedir.
Sonuç olarak, Kat Mülkiyeıti Kanununda, toplumsal ilişkiler
deki gıeHşimin ortaya çılkardığı
yeni ihtiya1çlar göız
önünde tutu-larak 2814 sayılı kanun ile yapılan değişilklikler,
kanaatimizce. amaca uygun değişikli'klerdir.
i l - GENEL GİDER KAVRAMI
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (bu kanun yazının
bun-dan sonraki bölümlerinde KMK ol;arak anılacaktır) «Ana gayri-menkulün Genel Giderlerine Katılma>> başlığını taşıyan,
2814 sa-· yılı kanun ile değişik 20 nci maddesinde
geı:ııe:l gider kavramının
blı' tanımı yapılmamış, sadece bazı gide·
r türleri sayılarak, k1aıt
maliklerindn bu giderlere ne oranda katılacakları belirtilmiştir. Söz konusu .20 nci maddede sayılan giderler şunlardır :
1 -- Kapıcı, lmloriferci, bahçıvan ve bıe!k:çi giderleri, 2 - Yöneıt'ici aylığı,
3 - Anagayrimenkulün sigorta primleri, ~ - Ortak yerlerin bakım, koruma ve
onarım giderleri2 , {2) iAn;a gayrimenkulün hanıg-i kısıml
rarınm or~a·k yerlerden sayı~acağı KMK.'nun 4 ncü maddeısinde örnerk kabil.inden sıayılmıştır.
Bu maddeye göre ortak yer-ler·in konusu sözleşme ile de belirl·enebil-ece·ktir.
Yargıta-y'ın bu husustaıki bir
kararına göre, «Arsa p•ayı verilerek
bağımsız bölüm nitel.iği t1anınmayön
ve eklenti oııamk tapuya teıscil edilmeyen yerler ortak yerlerdendir» (Y.
5. HD 20.2.19811, E. 640 - K. 1594 İK:İD Eylül 1981, Sayı:
249 Sh: 5•6t.1 ) .
5 - Ortak tesislerin işletme giderleri3 , 6 - Giderler i·çin toplanaca:k avanslar.
Bu .sıralamaıyı göz önünde tutarıak, geneıl gidıe:r kavramını şu
şelkilde tanımlayabilirilZ: Genel giderle:r, bütün kat maliklerini ilgilenıdirecek genel hizmetler için yapılan giderlerdir.
III - GENEL GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜGÜ A - Yü!kümlülüğün Ba:şlangıcı
Bağımstz bölüm (kat) maliklerinin gene:l giderlere katılma yüfkümlülüğü, o bağımsı·z bölümden ya:rarılanma haikkının doğu-· muıyla başlar. Dikkat edilecek olurısa. genel gide\I'lere katılma
yü-kümlülüğünün doğumu için bağımsız bölümden fiilen yararlanma
.(ibağımsl!z bölümde oturma) şart .olmayıp, bu haikkın doğumu ye'.'" terlidir. Nibekim KMK.'nun 20 /I nci madde3inde ifıade eıdHen bu husus, 2814 sayılı kanunla 20 nci maddede yapılan değişikli!kten
sonra da· aynen yer almıştır (KMK. md. 20 / c) .
Evvelce: KMK.'nun uygulamasında güçlüıkler arz,eden bir hu-sus, fiilen tamamlanmış (kart irtifakı kurulu) fıaikat, iskan (otur .. ma izni) alınmamış ve böylece hıenüz kat mülkiyeti tesis edilme-mi§ bdna.Iarda oturmakta olan bağımsız bölüm maliklerinin ge:-nel giderlere katılma!kla yükümlü olup olm_:ıdığı idi. KMK.'nun-da bu hususa ilişkin bir hülk:üm bulunmamaktaydı. Uygulamada bu soruya verilen eevap ise birbirine bağlı iki şartın gerç·ekleşip gerçeRleşmemeısine göre farlklı olmaiktaydı. Gerçekt!en Yargıtay'ıa
(3) Ortak teısisler kalor-ite·r, k1analizaısy:on, s·u, ha~aıgazı, elektrik vb. te1siıslerdir. ıAncaik bu teısiıslerde meydanıa gelen anzalıann ort:a'k giderlerden sayı·l·abilmeıs·i · :iç.in, söz konusu anzalmın, bu teısi1sle·rin ortak kıısımlarındıa ortaya cıkmaısı
veya kendi bağımsız bölümünde arıza ortavıa çıkan kat malikinin kusurlu
ol-mamaısı gere-kme'ktedir. Yıargıtay'ın bir kararına göre, «... Davalıya ait
bu-ı·unan dairenin banyoısundıan gecen sıcak su, soğuk su boruları ile· kalorifer
ıborulıarının genleşme,si hareke1tine beton ve kargir döşemenin uyum
göster-memesinden doğan açılmadan zemin suyu ile su buharının borularda oluş
turduğu su dlamlalmının, davacıy,a aH katın tavan döşemesi ile tecrit
taba-ık·ası araısınıa sızma;sından ·banyo ve· çocuk odaısımn tavanının ıslanması proje ve uygulama hatasından kaynıakJ.anma'l«i'adır ve davahnın kusuru ile dava1cı
ya ait bağımsız· bölüme bir zarnr verHdiğinden söz edilemez (Y. 5. HiD. 20.2.1981 E. 7:3e - K. :11597 İK1İD Eylül 1981, sıayı: 2U'.191
, Sıh: 563).
göre,
oturma
izni alınmamışve maliki tarafından içine girilerek oturulmamış bir bağımsız
bölümün giderlerine katılmak
zorunlu
-luğu yolktu; buna karşılık
oturma -izni alınmamış olma
ısına rağ men_ i&ine ~irip yerleşenler
ise genel gidıexlerden paylarına . düşe
ni ödemekle yükümlüydüler. KMK.'nun 17 nci maıddesine
2814 sayılı kanunla eklenen III ncü fıkra bu sorunu kesin bir biçimde
çözmüştür; Kaıt irtifakı kurulmuş gayrimenkull:erde
yapı fiilen tamamlanmış ise, isikan
f~ alınmamış (dolayısıyla kat mülkiyetine
geçilmemiş) olsa da-hi, eğ.er bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya baş
lanmış ise ana gayrimenkulün yönetiminde
kat mülkiyeti hüküm-leri uygulanaıcaktır. Söz
koniısu hüıkmün uygulanmasını
öngör-düğü kaıt mülkiyeti hükümlerinden.
genel gidıexlere ilişkin · olanı 20 nci maddedir. Daha· öncede beılirttiğimiz gibi 20 nci maddenin
C bendi ise genel giderlere
katılma hususunda fiilen yararlanma
. -yı bir şart olarak dikkaıte almamıştır.
-Sonuç olarak, iskan izni
alınmamış bir binaldıa, bağımsı
'z bölümlerin üçte ikisi fiilen ku1-lamlıyorsa,
bölümlerini fiilen kullanmayan
malikler de genel gii-derleTe katılmaıkla yükümlü
olacaklardır.
B - Genel Gider
Payının Tesıbiti
KMK.'nun, 2814 sayılı kanunla yapüan
değişiıklikten önceki 20
/I
nci maddesine göre, kat malikLerigenel giderlere· «arsa payı»
oranında · katı1makla
yükümlüydfüer.
Kanunun bu ifadesinden,
ilk ba!kışta, kat ·maıliklerinrin
ortak gide-rlere ve avanslara, zorunlu olarak, arsa payı oranında katılacaJkları,
aksine sözleşme
yapıla-·
mayacağı gilbi bir anlam
. çıkmaktaydıysa da,
netice i·tiibariyle gayrimenkulün. yönetimine ilişkin
olan. bu hüküm emredici
nite-likte değildıi. Yönetim planında
aksine bir çözüm kabul
edilebi-llnmekteydi 5•
KMK. md. 20/I'de, 2814 sayılı kanunla yapılan, değişiklikten
sonra ise katılma payının
teslbiti bakımındlan genel giderler iki
gruba ayrılmıştır :
(4) Y. 15. HD 2.3.1981, E. 127!5 - K. 1912
. (ıİKİD Ekim 1981, Sayı:
2·50, Sh: 625). (5) .R!EİSOG'LU, Sofa: Uygulomoda
Kıat Mülkiyeti, 4. Ba!SI, Ankara
1979, Sh. 81. F.: 32
1' --- Kapıcı, kalorifıexci, bahçıvan ve bekçi gider.leı-i ile
bun-lar için toplanacak avanslar: Kat maUkleri. bu giderlere
arsa pa~laruna bakılmaiksı'zın, eşit olarak ka tılacakJ.1aır dır _<md. 20/a).
2 ___. Ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün orta!k yer-·1erin balkım, koruma ve .onarım giderleri, · yönetici
ay-lığı, ortak tesislerin i:şleıtme giderleri ve bunlar için top-·
lanaoak avanslar: Kat ma~ikleri bu giderlere ise kendi arsa payları oranında ktatılacalklardır (md. 20 /b) . Arsa paylarının saptanmasında bağımsız bölümlerin değerle rinin göz önünde tuıtulması ve arsa paylarının bu değerler ile or:antılı olma.sı gerektiğine göre (bkz. KMK .. md. 3 /II), değişik lik ile getirilen dÜzenlemıe yerindedir. Daha fa·zla arsa payına
· (dolayısıyia daha yüksek bir ·değere) sahip bağıriısl'z bölümde
oturan · kıat maliklerinin, genel giderlere de daha büyük oranda:
katılması adalete uygundur. Oysa genıe.ı giderle:rden sayılan
ka-picı, kaloriferci v!b. iGin yapılan giderle~n arsa payı He bir iliş-, kisi olmıaJdığı gö!Z önün(le tutularak, bu giderlere eşit olarak ka-tılına ilkesi getiTilmiştir. Ancak bu düz.enleme içıinde anlaşılması güç olan, değişilk 20 nci maddend.n yönetici aylığına da kat ma-liıklerinıin arsa payları oranında kartl'lmalıannı öngörmesidir.
Ge-nel giderlere kartı1lma payı baıkımından, i!ki , ayrı grup öngören düzenlemendn, yukarıda. sözünü ettiğimiz mantılk sHsileai içinde ele alınması durumunda k1ailorife:rci, kapıcı vıb.'lerinin gidıerlerine
katı1mada «eşitlik», buna karşılıik yönetici aylığına katılmada
. «arsa payı» il~eısinin eısas alınma.ısını aruamalk güçrtür.
Değişik 20 nci madde ile getirilen bu düzenleme emredici
nitelikte değildir, niteikim, söz konusu maddenin ilik cümlesinde, maddede ö~örülen düzenlemenin «kat malilkleri a~mda başka türlü bir anlaşma olmaması» halinde uygulanacağı açıkça
belir-tHmektedir. Böylelilkle, yönetim planında farklı bir. düzenleme öngörulebi1inooeıkıtir. Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime
ilıi§lkin diğer hususları düzenler (Kl\J.IK. md~ 28 /I) . Kaıt mülkiyeti
kuruturken, ma:liklerce imzalanmış bir yönetim plıanımn · da,. ta-puya verilecıelk dilekçeye eklenmesi şarttır (KMK. md. 12/e). İş te, eğeır bu yönetim planında genel giderlere katılına payının tes" biti hususunda. özel bir düzenleme (örneğin, yalkıt giderlerine ka-·
tılma payının teslbitinıdıe kalorifer dilimlerinin
esas alınması)
ön-görülmüşıse·, buna
uyulmıak gerekir.
Şayet, yönetim planında
özel bir düzenleme öngörülmemiş
ise, KMK. md. 28 /II delaletilye,
de-ğişik 20 nci madde
uygulanacaktır.
Genel giderlere katılma payı nın tesbitinin ne tarzda
.olacağı yönetim planında
öngörülmekle beraber, söz konusu payların saptanmaısımn
değişik esaslara bağ lanmak istenmesi halinde ise yönetim
planında değişiklik yapıl malk gerıelkeceiktir. 28 nci maddenin
. değişiklikten
önceiki III ncü
fıkrasına göre, yönetim
plaınındıa değişiklik
yapabilme!k için ise, tüm kaıt mıa:Liklerinin rızası (oyımrliği)
aranmaıktaydı. Böylelikle
(ıişin içine kişiısel
bir tak.ım çekişmelerin de gıirmesiyle)
bir tek kat maldkinin dahi olumsuz oy vermesi halinde
dreğişikliik ·yapıla mamakta ve anlaşmazlık
ancak mahkemede çözümlenelbilme!ktey-di. 2814 sayılı kanunla III ncü
fı'krıalda yapılan-değişiklik He,
yö-netim ·planının değiştirilebilmesi
tçin tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu yebexli
sayılmıştır.
Böylelikle. kat maliklerine
ta-nımnış olan oy haıkkmın
kötüye kutlanılmasının
önüne geçilmek ·
istenmiştir. Yeni düzenlemede,
yapıian değişikliği uygun
görme-· yen. kat mali!kler1iınin mahkemeye
başvurmaı haikkı da saklı tutul-muştur. C - Genel Gidedere Katılmakla Yükümlü Olanlar Genel giderlere katılmakla
yükfunilü olanlar, öncelikle,
ba-ğımsız bölüm (kat) malikleridir.
Şayet, bağımsız bölüm iınrtıhla
·nafkkı saiübinin
yararlanması
altında bulunmakta i'se,
gıenel giderlerden bu kimwnin
sorumlu
tutulması gerek~r6•
KMK.'nun, 2814 sayılı kanunla değişik,
22/I nci maddesine göre, kat maliklerinin payına düşecek
genel gider ve avams!lardan ve buntaırın ödenmemesi
. nedeniyle doğacak
geci!kme tazminatın dan, bağımsız
bölümlerim birinde kira akdine, oturma ( sükna)
('6) Y. 5. HD 30. n .1981 E. 1'1'.106 - K. l'lı836
(Yasa Dergi1si, Hlazira-n 1982
Sayı: 6,
, Sh: 809). Buna benzer bir uygul
1
ama, emlôk vergiısi bakımındlan
da söz
ko-. nusudur. Eğer
bina (kotu üzerinde intiro h1a'kk1 tanınmışsa,
bu verg·inin
mü-kellefi kat malt.ki değil, intifa ha'kikı soıhibid'ir
(lbkz. Emlôlk Verg·iısi Kıanunu
hakkına veya ba·şka
bir sebebe
dayanaTak devamlıbir
şekilde. faydalananııaır da müşıtereken ve müteselsilen sorumlu
olacaklar-dır.
iV - GENEL G1DERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜGÜNÜN
YERİNE GETİRİLMEMESİ
Daha öncede belirttiğimiz giıbi, kat maliklerinin (veya genel giderlere katılmakla yükümlü olan diğer kişilerıin) bağımsız
bö-l ümLeırinden yarar !anmadıklarını (örneğin, içinde oıturmald.ıkları
nı) veya ortak tesisleri kullanmadıklarını (örneğin,
kaloriferleri-ni iptal ederek, soba yaktıklarını) ya da kapıcı, bahçııvıan vb.'nin hizmetlerinden· i:sıtifade etmediklerini yahut söz konusu · hlzmeıt
ve tesiıslerin iyi işlızmediğ'ini ileri sürnrelk giderlere katılmaktan
kaçınmaları ınümtkün değildir (KMK. md. 20 /c) .
Kat malikinin genel gider payını ödemekten k'aıçınması · ha~ Mnde, değ'işilklikten ooıeeıki 22/I nci madde, kat malikine noterden
bir ihtar gönlderilmesi vıe ancruk bu ihtardan sonra, kat malikinin borcunun kiracıdan (ıki:ra alacağınaı mahısıu!ben) taıhsıil edileıbile
ceğin'i belirtmeMeydi ı:_ B9yle1ikle, kiracıya başıvurulaıbilmesi, ö~
celd'kle kat maliikine müracaat şartına bağlanmış, diğer bir
deyiş
le, kiracı için ikinci derecıede bir ·sorumluluk öngörülmüştü.
22/I nci maddede, 2814 sayılı kanunla, yapılan değişiklilkte:n
sonra ise, kiracı da kat maliki ile birlikte «müşıtereken ve müte-se1:::ilen» sorumlu tutulmuştur. Bu d!üzeınılemeye göııe, genel gider
payı için ilik olarak kat malikine başvurulabfüneceği gibi doğ
rudan kiracıya müracaat edilmesi de mümkün olaca!ktır. K!aıt malilki ve kiracısının, genel gider payından dolayı, gerek
diğer kat malikleri karşısındaki sorun_ıluluğu. g.eııeik birbirlerine
ka:rşı
olan sorumlulukilaırı balkımınıdan Borçılar Kanununun, Müteselsil
Borçluluğa ilişkin 141 vd.'(ki maddeleri uygulama alanı
bulacak-tır. Ancak miiktar bakımından kiracının sorumluluğuna bir
sınır
getirıilmiştir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü
olduğu kira milktarı He sınırlıdır. Kiracı yıaıptıği ödemeyi, kira borcundan
(7) Nite:kini, Ya·rgıta.y'da, i'htar'ı bir dava Ş
1artı olarak mütalıa1a etmelkteydi. Bkz.
500
Y. 5. HD. 1.12.19'80 'E. 8069 - K. 8508; Y. 5. HiD 7.7.19
•
80 E. 5112 - K, 56411 (İKıİD. Ekim 1981, Sayı·: 2'50, Sh: 631--632).
düşebilecektir. Taıbiatiyle genel giderleri ödıemeikle yükÜmlü olan
kiracı ·ise, yapılan ödemenin kira borcundan düşülmesi
söz
konu-su olmayacaktır.
2814 sayıılı kanunun getirdiği bir diğer yenilik de, «gecikme
ta·zminatrndır. Genel· gider payının ödıenmeyerek, diğer
kat maı
liklerinin zor durumda bırakılmaısma enıgel olma.ık amacıyla
KMK.'nun 20/II nd maddesine eklenen bir cümle ile, gider ve
avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin, ödemede
gıe:
c~kt1iği günler için, alylık yüı~de on hesabıyla, gecikme tazminatı ödemekle yü!kümlü olduğu beli:rti'.lmiştir. Böyleılikl~, örneğin onbin TL olan genel gider payın~ ödıenmesdnde üç ay gecikilmesi du-rumunda, ayrıca üçibin TL. gecikme ta,zmiİıatı ödenece1ktir.
Gider ve avanıs payının ödenmeme1si halinde, diğer
kat
malik-lerinden her biri veya· yönetici ta:raf ından yönetim planına, bu
kaınuna vıeı genel hiM:üımlere göre dava ar:;ılabilece!k ya da doğru
dan (ilamsı.z. icra yolu i'le) icra takibi yapılaıbilinecekitir
(2814
sa-yılı kanunla değişilk KMK. md. 20/II).
2814 sayılı kanun ile g:etir'ilen önemli yeniliklerden biri
de,
kesinleşen iışletme proJesinin veya kart malilkleTi kurulunun işlet
me giderlıeri ile ilgili karrarlarınm İcra ve İflas Kanununun (ibu
kanun ya;zmm bundan sonraki bölümlerinde İİK olarak
amla-cakıtır) 6.S nci maddesinin I ·ne[ f
:ukrasmda belirtilen belgelerden
sayılma'Sıdır (fbkz. KMK.'nl:ln, değişik,
37 /III ncü madde1.Ji).
İşl•e:tme prıojesi, kaıt maliıkleri kurulunca veya bu kurul
tara-fından hazırtlanmamış .olması. hrulinıde yöneıtici tarafından hazır
lanması gereken vıe;
a)
b)
Ana gayrimenkulün bir yıllıık yönetiminde tahmini gelir
ve gıiıdet tutarlarını,
Tüm gider~erden her kat malikine düşecek tahmini
mik-tarı, ~
c) Tahmini giderleri karşılamak üzere hex ka;t maH:kiniiı ödemesi gereken avans miktarım gös,teren bir projedir (bkz. KMK.'nun değişik 37/I nci maddesi). Ancak, _uygulamada, çoğu
apar:tıman~aırda bir lşletme projesi yapılmamakta
ve hatta .~şletme
prıojıesinin varlığı dahi bilinmemeıktedir. Bu fiili durumu göz
önünde· tutan kanunkoyucu, işletme projesinin bulunmaması ha-linde kaıt malikleri kurulu kararlarım. da yeterli saymıştır.
KMK.'nun, 2814 sayılı !kanun He yapılan deği1şik'likten
önce-ki düzenleme şekline görede genıel gider payını ödemeyen bir kat
maH!ki aleyhinde da va· açılması veya bunun yerine doğrudan icra
takibine başvurulması mümkündür (ınd. 20 /II). Ancak, bu
tarz-daki bir takip «il'amsıtZ icra yolu ile» yapılan bir takiptir.
Bilin-diği üzere ilamsız icra yolu ile takipde, ödeme emrinin borç!uya
tebli.ği iıle işlemeye başlayan 7 günlülk süre· içinde, borçlunun
(borca veya imzaya) itira:z etmesi taıkiibi kendiliğinden
durdur-maJktadır· (İiK. md. 66/I). Durmuş olan talkfüe aJacaklının
de-vam edebilmesi için ise önünde fild yol mevcuttur. Alacaklı. eğeT
İİK. md. 68 /!'de belirtilen belg:elerıden8 birine sahipse, dilerse ,
genel hükümlere göre mahkemede «İtirazın İptali» qavasını
aça-bilmelkte, diilerne icra Tetkik Merciinden ccİıt~razın Kaldırılması»
nı t'aiep edeibilmekte ve böylece ilamsız icra prosedürü içinde
yo-luna devam edelbilmektedir. Doğal olarak, böyle bir durumda
daha çalbuk sonuç almak isteyen alacaklı (Hukuk U~ulü
Muha-kemeleri Kanununa naızıamn daha basirt uısul hfü{ümlerinin
uygu-landığı ve böylece daha süratli bir muhakemenin cereyan ettdği) fürazın· kalldınlması yolunu terıcih etmeık isteyecektir. Şayet,
ala-caklı, fiK. md. 68 /!'delki belgıe1'erden hiçbirine sahip değilse, baş
vurafbıjleıceği yeıgane yol genel hükümlere göre9 mahkemeden «İti- ·
razın İptali»ni isteyebilmektir (fiK. md. 67) . Bu durumda, artık
llamsı1z icra prosedüründen çıkılmakta ve sanki icra yoluna hiç
başvurulmamış g'ifbi, bir alacak (
=
eda) da V'aiSı açılmaktadır.İ'zah et~eye çahştığımız bu hususların ışığı altında bakacak
olursak, eski 20 nCi maddenin arzettiği manr.lara şu olmaktadır :
ilamsı~z icra yolu ile takip edilen borçlu (ka1t maliki), ödeme
em-rine itiraz eıtıtiği taıkdiirde:, tıa!kipde bulunan zorunlu olarak
itira-zın iptalini isteyeibilecıek, yani genel mahkemelerde bir eda da- ·
vaısı açacakıtır. Zira, normal şartlar altında, elinde İİK. md. 68 /I
deki belgelerden hiçbiri olmayacaktır. Neıticıe~ itibariyle, kaıt
mül-kiyetinden doğan ihtilafların süra.tle çözümlenmesi ihtiyacı ve
amacı, özellilkle köıtü niyetli kart malikle,ri tarafından~ 'rahatlıkla
engeUeneıbilecıelktir. İşte 2814 sayılı kanun, 37 nci maddede
yap-(8) Bu belgeler : «limzaısı boırclu tmaf ınıdıan i:krar edilmiş adi se'net»; «N'oterHkce
,imzaısı tasdik edilmiş seneh, «:Resmi dairel:erin veya yeföli makamların yet-kHeri dahil·inde ve usulüne göre verıd~kleri bir makbuz ve:ya bel'ge» dir. (9.) Genel hükümlerden kasıt Huku'k Usulü Ma:hkeme·leri Kanununun öngördüğü
hüküml·erdi,r.
tığı deği,şiıklik ile bu önemli aJkS3)klığı da
gidernıekitedir. Değişik
37 nci maddenin III nıcü fıkra:sına göre, «Kesd.nleşen işletme pro-je1e'ri veya kat malikleri kurulunun işletme
giderleri ile ilgili
kararlan. İİK.'nun 68 nci maddesinin I nci fıkrasında belirtilen
belgelerden sayl'lır.» Böylelikle, bundan sonra, borçlu
kaıt mali ..
kindn yaptığı itiraz, işletme
projesinin veya kat mali!kleri
kuru-lunun kararının İcra Tetkik Merciine iıbrnz
edilmesi i1e: (kesin
olarak) kaldırıla~bilecek ve duran ta!kibe kalldığı
yerden
devam
edileibilinece!ktir.
