• Sonuç bulunamadı

Kent konut hedonik fiyat analizi: TR83 bölgesi’nde ampirik bir araştırma

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Kent konut hedonik fiyat analizi: TR83 bölgesi’nde ampirik bir araştırma"

Copied!
42
0
0

Yükleniyor.... (view fulltext now)

Tam metin

(1)

T.C.

GAZİOSMANPAŞA ÜNİVERSİTESİ

Bilimsel Araştırma Projeleri Komisyonu

Sonuç Raporu

Proje No: 2012/78

KENT KONUT HEDONİK FİYAT ANALİZİ: TR83 BÖLGESİ’NDE AMPİRİK BİR ARAŞTIRMA

Proje Yöneticisi Yrd. Doç. Dr. Rüştü YAYAR İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi

Araştırmacılar ve Birimleri

Yrd. Doç. Dr. Süleyman Serdar KARACA İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi

(2)

T.C.

GAZİOSMANPAŞA ÜNİVERSİTESİ

Bilimsel Araştırma Projeleri Komisyonu

Sonuç Raporu

Proje No: 2012/78

KENT KONUT HEDONİK FİYAT ANALİZİ: TR83 BÖLGESİ’NDE AMPİRİK BİR ARAŞTIRMA

Proje Yöneticisi Yrd. Doç. Dr. Rüştü YAYAR İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi

Araştırmacılar ve Birimleri

Yrd. Doç. Dr. Süleyman Serdar KARACA İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi

(3)

(Aralık/2012) KENT KONUT HEDONİK FİYAT ANALİZİ: TR83 BÖLGESİ’NDE AMPİRİK BİR ARAŞTIRMA

ÖZET()

Hedonik fiyat modeli heterojen bir malın özelliklerinin fiyat üzerindeki etkisini incelemek amacıyla kullanılır. Bu model heterojen bir malın fiyatının, onu oluşturan farklı özelliklerden her birinin marjinal fiyatının toplamından oluştuğunu varsaymaktadır. Bu varsayım doğrultusunda yapılan çalışmada TR83 Bölgesinde bulunan apartman dairelerinin satış fiyatının belirlenmesinde etkili olan her bir değişkenin marjinal etkisi ve satış fiyatına katkısı araştırılmıştır.

Bunu yaparken de öncelikle konutun fiziksel, çevresel özelliklerinden ve konut piyasası özelliklerinden bahsedilmiştir. Ardından konuta ilişkin yapılan tanımlamalardan yola çıkarak konut özelliklerini içeren bir anket hazırlanıp, TR83 Bölgesinde bulunan emlakçılarla yüz yüze görüşme suretiyle uygulanmıştır. Elde ettiğimiz veriler hedonik fiyat modelinde kullanılan logaritmik doğrusal model yardımıyla analiz edilmiştir.

Anahtar Kelimeler: Konut Piyasası, Hedonik Teori, Hedonik Fiyat Modeli

()Bu çalışma Gaziosmanpaşa Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Komisyonu tarafından desteklenmiştir. (Proje No: 2012/78).

(4)

HEDONIC PRICE ANALYSIS OF URBAN HOUSING: AN EMPIRICAL RESEARCH ON TR83 REGION

ABSTRACT

Hedonic pricing model has been used for the purpose of analyzing the effect of a heterogeneous good‟s features upon the price. This model assumes that the price of a heterogeneous good occurs from the total of the marginal price of each different feature that constitutes this price. In the study carried out towards this assumption, there has been researched the contribution of each variable that has been efficient on determination of flats taking place in TR83 Region upon the marginal effect and sale price.

While carrying out this, there has been dealt primarily with physical, environmental features and housing market features of the flat. Then there has been prepared a questionnaire based upon the definition identified to the house including flat properties. It has been performed through interviewing to the estate agents face to face in TR83 region. Acquired data have been analyzed by the help of the log-linear model that is used in hedonic pricing model.

(5)

ÖNSÖZ

Barınma ihtiyacı insanlığın başlangıcından günümüze en önemli ihtiyaçlardan birisi olmuş ve hala bu önemini sürdürmektedir. İnsanlığın gelişmesine paralel olarak teknoloji gelişmiş, medeniyetler gelişmiş ve temel ihtiyaç mallarının yanında konutlarda bu gelişmeden etkilenerek konut kalitesi de gelişme göstermiştir. Nüfustaki hızlı artış, tarım sektöründe meydana gelen yapısal değişimler, sosyal ve kültürel gelişmeler ve kırdan kente göçün hızlanması konut ihtiyacının artmasına neden olmuştur. Konut fiyatlarını etkileyen birçok faktör bulunmaktadır. Konutu oluşturan farklı niteliklerin her biri konut fiyatı üzerinde bir etkendir. TR83 Bölgesi‟nde (Amasya, Çorum, Samsun ve Tokat İlleri) yapılan bu çalışmada konutların sahip olduğu farklı niteliklerin konut satış fiyatı üzerindeki marjinal etkileri Hedonik Modelle ortaya konmaya çalışılmıştır. Çalışmada, TR83 Bölgesi için tahmin edilen hedonik modeller sayesinde şimdi ve gelecekte TR83 Bölgesi‟ndeki bir apartman dairesinin fiyatına etki edebilecek faktörler incelenmiş ve bu sayede alıcı ve satıcılar için gayrimenkul hakkında bir bilgi seti oluşturulmaya çalışılmıştır.

Çalışma alanı olarak TR83 Bölgesi seçilmiştir. TR83 Bölgesi gerek iklimi, gerek yaşam koşulları, gerekse coğrafi konumunun uygunluğu açısından göç alan ve zamanla göç veren illerin bulunduğu bölgedir. TR83 Bölgesi emlak bürolarında, emlakçılarla yüz yüze görüşme suretiyle, toplam 1453 apartman dairesine ait veriler anket yardımıyla elde edilmiştir.

Çalışmanın her aşamasında yer alan Yrd. Doç. Dr. Süleyman Serdar KARACA‟ya, sabırla anketleri dolduran TR83 Bölgesindeki emlakçılara teşekkür ederim. 2012/78 numaralı Proje ile çalışmayı destekleyen Gaziosmanpaşa Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Birimi Yönetimi ve çalışanlarına teşekkür ederim.

(6)

İÇİNDEKİLER ÖZET i ABSTRACT ii ÖNSÖZ iii İÇİNDEKİLER iv TABLOLAR LİSTESİ v

KENT KONUT HEDONİK FİYAT ANALİZİ: TR83 BÖLGESİ’NDE AMPİRİK BİR ARAŞTIRMA

1. GİRİŞ 1

2. LİTERATÜR 2

2.1. Türkiye‟de Yapılan Çalışmalar 2

2.2. Yurt Dışında Yapılan Çalışmalar 5

3. HEDONİK FİYATLANDIRMA MODELİ 7

4. TR83 BÖLGESİ KONUT PİYASASI İÇİN HEDONİK FİYATLANDIRMA

MODELLERİ 10

4.1. Araştırmanın Amacı 11

4.2. Materyal ve Metot 11

4.3. TR83 Bölgesi Kent Merkezleri İçin Hedonik Fiyatlandırma 12

4.3.1. TR83 Bölgesi Kent Merkezleri 12

4.3.2. Tokat İli Kent Merkezi 16

4.3.3. Amasya İli Kent Merkezi 19

4.3.4. Çorum İli Kent Merkezi 22

4.3.5. Samsun İli Kent Merkezi 25

5. SONUÇ VE ÖNERİLER 28

KAYNAKLAR 30

EKLER

EK 1 TR83 Bölgesi Kent Merkezindeki Konutların Özelliklerine İlişkin Frekans 32

(7)

TABLOLAR LİSTESİ

Tablo 1: TR83 Bölgesindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı İstatistikler 18 Tablo 2: TR83 Bölgesindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Yarı Logaritmik

Hedonik Model Sonuçları 20

Tablo 3: Tokat Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı

İstatistikler 22

Tablo 4: Tokat Kent Merkezindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Yarı

Logaritmik Model Sonuçları 23

Tablo 5: Amasya Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı

İstatistikler 24

Tablo 6: Amasya Kent Merkezindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Tam

Logaritmik Model Sonuçları 26

Tablo 7: Çorum Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı

İstatistikler 27

Tablo 8: Çorum Kent Merkezindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Yarı

Logaritmik Model Sonuçları 29

Tablo 9: Samsun Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı

İstatistikler 30

Tablo 10: Samsun Kent Merkezindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Yarı

Logaritmik Model Sonuçları 31

1. GİRİŞ

Fiyatlama hem tüketiciler hem de üreticiler açısından son derece önemlidir. Tüketici açısından, bir mala olan talebi etkileyen faktörlerin en başında fiyatlar gelir. Tüketicilerin zevk ve tercihleri, satın alma güçleri, elde edilen fayda talebi etkileyen diğer faktörlerdir. Talep, ürünlerin niteliğinin ve fiyatının belirlenmesinde en büyük etkendir. Fiyatı belirleyen bir diğer etken ise maliyetlerdir. Asıl amaçları kar elde etmek olan firmalar, maliyet minimizasyonunu sağlayarak daha fazla kar sağlayabilmek için farklı maliyet yöntemleri uygulayabilmekte ve bu yöntemler sağlıklı bir fiyatlama yapılmasına yardımcı olabilmektedir (Yayar, 2011: 21).

Kendi evinde oturan çoğu ev sahibi sadece yaşamak için bir alternatif yer sunmaz. Bu hane halkının portföyündeki varlıkların en önemli kısmını da sunar.

(8)

Gerçekten, çoğu sanayileşmiş ülkelerdeki gayrimenkul, hane halkı zenginliğinin en büyük bileşenleridir. Sonuç olarak, evlerinin değeri, ev sahiplerinin tüketim ve tasarruf fırsatları üzerine temel bir etkiye sahiptir (Case et al., 204)

Diğer tüketim mallarından farklı olarak, konut piyasası tektir çünkü o yapı, konum ve çevre özelliklerini gösterir. Böylece, hedonik fiyatlama modeli takdim edildi. Hedonik fiyatlama modeli malların tipik bir şekilde içsel özelliklerin bir paketi olarak satıldığını öne sürmektedir. Bu yüzden, bir evin bir başka eve göreceli fiyatı, bir evde göreceli olarak başka bir evden var olan farklı özellikleriyle farklı olacaktır. Konut piyasası araştırmalarında, çevre ve konum değeri, genellikle büyük veri setlerinde çoklu regresyon tekniğini kullanan ve analizde mikro ekonomik teoriye dayanan bir resmiyeti gerekli kılan hedonik fiyatlama modeliyle analiz edilir (Zhang ve zhang, 2010).

Konut piyasası, arz ve talep mekanizmasıyla konut hizmetlerinin tahsis edildiği bir yer olarak tanımlanır. Konut piyasasının mal ve hizmet piyasalarından farklı olan özelliklerinden bir tanesi esnek olmayan konut arzıdır. Konut hizmetleri en pahalı hane halkı harcamalarından birisidir. Değişen konut fiyatları hem bireyler hem de hükümetler için sosyo ekonomik koşulları etkileyen ve ulusal gelir koşulları üzerine ilave bir etkiye sahip endişe kaynağı olmuştur. Konut yatırımlarından elde edilen sermaye kazançları beklentileri konut fiyatlarını konut talebini artırarak etkileyecektir ki bu durum konut fiyatlarında yüksek volatiliteye sebep olacaktır. Bu, konut talebi kısa dönemde ayarlanmazsa, konut fiyatlarında artışa neden olacaktır. Konut piyasası makroekonomik değişkenlerden, mekânsal farlılıklardan, toplumun yapısal özelliklerinden ve çevresel özelliklerden etkilenebilmektedir (Kim ve Park, 2005).

Fiyat çalışmalarının çoğu, hedonik modelleme ve çoklu regresyon analizine dayanan diğer modellerle yürütülmektedir. Temel olarak, bu metotlar, fiyat ve çeşitli özellikler arasındaki ilişkinin doğrudan bir tahminine uygundur. Ancak, bu teknikler, eğer değerlendirme takvimi aykırı, doğrusal olmayan, mekansal ve gözlemler, süreksizlik ve bulanıklık arasındaki diğer bağımlılık çeşitleri gibi yönleri kapsayacak şekilde genişse, sorunlu hale gelebilir (Kauko, 2003).

Bu çalışmada, Türkiye‟de TR83 Bölgesi Gayrimenkul Piyasasında konut özellikleriyle piyasa fiyatı arasındaki ilişkiyi ölçmek için hedonik regresyon analizi uygulanmıştır. Bu çalışma aynı zamanda hedonik metodolojinin TR83 bölgesi

(9)

gayrimenkul piyasasını nasıl analiz edebileceğini de göstermektedir. TR83 Bölgesi kent merkezlerinde (Tokat, Amasya, Çorum ve Samsun) bulunan apartman daireleri ile ilgili Hedonik Fiyatlandırma Modeli uygulaması için ilk olarak yerleşim yerlerindeki emlakçılar tespit edilmiştir. İkinci olarak, konutlara ilişkin veriler emlakçılarla yüz yüze görüşme tekniğiyle elde edilmiştir. Veriler, referans dönemi (Mayıs-Eylül 2012) içerisinde satışı gerçekleştirilecek toplam 1453 apartman dairesine aittir. Soru formunda yer alan sorular, kentsel kesimlerdeki daire fiyatlarına etki edebileceği düşünülen değişkenlerle ilgilidir.

2. LİTERATÜR

2.1. Türkiye’de Yapılan Çalışmalar

Türkiye‟de konut fiyatları üzerine var olan çalışmaların bir çoğu, konut fiyatları endeklerini hesaplamada uzun zamandır bilinen avantajlarından dolayı hedonik fiyatlama modeline dayanmaktadır. Hedonik fiyatlama modeli aynı zamanda uluslararası literatürde de konut fiyatları ve konut özellikleri arasındaki ilişkiler araştırılırken geniş bir şekilde kullanılmaktadır (Başlevent ve Şahinkaya, 2010).

İzmir ilinde emlak fiyatlarına etki eden faktörleri hedonik yaklaşım yöntemiyle Şenay Üçdoğruk (2001) araştırmıştır. Emlakçılarla yüz yüze görüşülerek konut fiyatına etki eden faktörler belirlenerek, hedonik fiyat modeli oluşturulmuştur. Konutun piyasa fiyatı bağımlı değişken, konutun kendi özellikleri (oda sayısı, ısınma sistemi, salon zemini, pencere, çatı yalıtımı vb. ) ve dış özellikleri de bağımsız değişkenler olarak modele konulmuştur. Çalışmada önce sadece kantitatif değişkenlerden oluşan, daha sonra da hem kantitatif hem de kukla değişkenlerden oluşan genel bir model kurulmuştur. Kantitatif değişkenli hedonik modelde oda sayısı istatistiksel olarak anlamsız çıkmıştır. Diğer modelde kat kaloriferinin, merkezi kaloriferin ve jeotermal enerjinin sobaya göre emlak fiyatını artırdığı görülmüştür.

Ayvaz (2002), İzmir ilinde yapmış olduğu yüksek lisans tezinde, ildeki konut fiyatlarını belirlediği düşünülen değişkenlerin konut fiyatı üzerine etkisi incelenmiştir. Bunun için hedonik fiyatlandırma yöntemi kullanılmıştır. Çalışmanın ilk bölümünde hedonik modelin temeli, konut fiyatlarının karakteristikleri, gayrimenkul piyasasındaki alt piyasaların gelişimi, özellikleri ve aralarındaki farklar, konutların fiyatlandırılması

(10)

ve uzmanların değer verme kriterleri ile hedonik modellemede kullanılması gereken fonksiyonel form ve dikkat edilmesi gereken unsurlar belirtilmiştir. İkinci bölümde, tüketici olarak düşünülen bireylerin tüketim davranışı, kısıtlı şartlara göre rasyonel hareketleri, tercihleri ve bu tercihler doğrultusunda sağlayacağı fayda incelenmiştir. Üreticilerin ve tüketicilerin dengesi ayrı ayrı ele alınarak arz-talep fonksiyonlarından yararlanarak piyasa dengesi açıklanmıştır. Son bölümde ise İzmir ili kentsel kesimini ve ilçelerini kapsayan hedonik denklemler oluşturulmuş ve katsayı tahminleri en küçük kareler yöntemiyle hesaplanıp yorumlanmıştır.

Boyacıgil (2003), hazırladığı “ Hedonic Pricing Yönteminin İskenderun Kenti Örneğinde Uygulanması” isimli yüksek lisans tezinde İskenderun'da kentsel çevre niteliğinin geliştirilmesinin toplumsal fayda ve maliyetlerinin değerlendirilmesini amaçlamıştır. Çalışmada, genel, yerel ve konuta ait yeşil alan varlığı, hava kalitesi, gürültü düzeyi ve sosyal donatı alanlarının belirli düzeyleri ile konut fiyatları arasındaki ilişkiyi, Hedonik fiyatlandırma ve koşullu değerleme yöntemlerini kullanarak ortaya koymaya çalışmıştır. Bireylerin sosyal, kültürel, çevresel bakımdan iyi düzeyde bir bölgede yaşamak için konut satın alırken bu yüksek fiyatları kabul ettikleri ve bu nedenle daha yüksek oranlarda ek fiyatlar ödemeye istekli olmadıkları belirlenmiştir. Hedonik fiyatlandırma yöntemi sonucunda nitelikli bir kentsel çevre ile konut fiyatları arasında olumlu yönde yüksek bir ilişki olduğunu saptamıştır.

Baldemir, Kesbiç ve İnci (2007) yazmış oldukları makalede Muğla ili kentsel kesimde, konut piyasasında konutların sahip olduğu farklı niteliklerin konut satış fiyatı üzerindeki marjinal etkilerini ortaya konmaya çalışmışlardır. Muğla ili kentsel kesimde merkez ilçelerde emlak bürolarında emlakçılarla yüz yüze görüşme suretiyle tesadüfi olarak 178 anket yapılmıştır. Analizler hedonik fiyat modelinde sıklıkla benimsenen doğrusal, logaritmik ve logaritmik doğrusal fonksiyonlar kullanılarak gerçekleştirilmiştir. Ekonometrik model sonuçları teorik ve iktisadi beklentileri karşılamıştır. Beklendiği gibi, doğrusal, logaritmik ve logaritmik doğrusal modellerin hepsinde konut satış fiyatını pozitif etkileyen değişkenler; merkezi kalorifer, seramik banyo döşemesi, konutun sokakta bulunması, uydu sistemi, hidrofor, hazır mutfak, panjur, güneş enerjisi, güney konumlu konut, şehir merkezine uzaklık 1500–2000 metre, banyo sayısı, konutun metrekaresi, asansör sayısı olarak bulunmuştur. Modelde merkezi kalorifer, seramik banyo döşemesi, konutun sokakta bulunması, uydu sistemi,

(11)

hazır mutfak, güneş enerjisi, banyo sayısı, konutun m2‟si, asansör sayısı, şehir merkezine uzaklığı şeklindeki değişkenler konut fiyatlarına pozitif etki yapmıştır.

Selim (2009), “Türkiye‟de Konut Fiyatlarının Belirleyicileri: Hedonik Regresyon Modeli” isimli makalesinde; Türkiye‟de konut fiyatlarını belirleyen faktörler 2004 Hane halkı Bütçe Anketi kullanılarak analiz edilmiştir. Konut fiyatlarını etkileyen en önemli değişkenler konutun tipi, yapı türü, oda sayısı konutun büyüklüğü ve diğer yapısal değişkenlerden konutun su sistemi, havuz, doğal gaza sahip olması gibi değişkenlerin olduğu belirlenmiştir.

Çubukçu ve Çetintahra (2011), “Çevre estetiğinin konut fiyatlarına etkisi” isimli makalelerinde; hedonik fiyat yöntemiyle konut ile ilişkili olan iki ayrı literatürü bir araya getirerek, çevre estetiğinin konut fiyatları üzerindeki etkisini ölçmeye çalışmışlardır. İzmir ili Karşıyaka ilçesinde seçilen bir bölgeden, 18 emlak komisyoncusu ile anketler yapılmış ve 48 kiralanmış, 52 satın alınmış konut hakkında veri (fiyatı, yaşı, büyüklüğü sahip olduğu donatılar gibi) toplanmıştır. Emlâk komisyoncusu ve öğrenci anketlerinden elde edilen veriler, hedonik fiyatlandırma yöntemi ile analiz edilmiştir. Model, kiralanmış ve satın alınmış konutlar için ayrı ayrı uygulanmıştır. Sonuçlar, mekânsal estetik ölçütlerinden „konuta sahip olma isteğinin‟ satın alma fiyatını; konutun çevresinin „karmaşık‟ ve „bakımlı‟ olma durumunun ise kiralanma fiyatını etkilediğini göstermiştir.

2.2. Yurt Dışında Yapılan Çalışmalar

Ridker ve Henning (1967) yaptıkları hava kirliliğinin konut fiyatları üzerindeki etkilerini ele alan çalışma, konut fiyatlarını etkileyen faktörleri hedonik fiyatlandırma modeli ile ele alan ilk çalışmadır. Konut satışına ait 167 gözlemin bulunduğu çalışmada çoklu doğrusallık problemi yaratabilecek değişkenler ayrıca belirtilmiş bu değişkenlerin modelden çıkarılması ya da modelde kalmaları halinde nasıl bir sonuçla karşı karşıya kalınacağı ortaya konulmuştur. Bu nedenle çalışmada çoklu doğrusallığın ayarlanması için 4 farklı tahmin metodu seçilmiştir. Doğrusal fonksiyonel modelin kullanıldığı çalışmada genel olarak elde edilen sonuçlar söz konusu bölgelere uygun sonuçlar olup istatistiksel olarak anlamlı çıkmışlardır. Konut özellikleriyle ilgili “konut başına ortalama oda sayısı, son zamanlarda inşa edilen konut oranı ve bölgelerde mil başına düşen toplam ev sayısı” gibi değişkenler önemli açıklayıcı değişkenler olup, bu

(12)

değişkenlere ait katsayıların işaretleri ve büyüklükleri beklenildiği gibi çıkmıştır. “İş merkezlerine ulaşma zamanı ve anayola ve alt geçitlere erişebilirlik” değişkenleri anlamlı çıkmışlardır. “İş merkezlerine ulaşma zamanı” değişkenine ait katsayının işareti beklenildiği gibi çıkmamıştır. Komşuluk karakteristiklerinden en iyi tahmin edilen karakteristik “işgücü oranı” karakteristiktir. Okul kalitesi değişkeni ile konut fiyatları arasında pozitif bir ilişki mevcuttur.

Kain ve Quigley (1970)‟nin konut satışına ait 1184 toplam gözlem, 854 kısıtlanmış gözlem ile yapmış olduğu yarı logaritmik ve doğrusal modelde konut hizmetlerinin kalitesi, oda sayısı, banyo sayısı ve arazi alan gibi objektif niteliklerden daha çok konut fiyatlarını etkilediğini çıkarmıştır. Kısıtlanmış örnekleme ait modelde kiracılara ait denklemde bina kalitesi, konut kalitesi ve ortalama yapı kalitesi istatiksel olarak anlamlı çıkarken, ev sahiplerine ait denklemde konut özelliklerinin kalitesi ve ortalama yapı kalitesi anlamsız çıkmıştır.

Hedonik fiyat teorisi üzerine yapılan en önemli çalışma Sherwin Rosen'in (1974) yayınladığı “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differantiation in Pure Competition” isimli makaledir. Bu çalışmaya göre gözlenen ürün fiyatları ve her bir mala özgü karakteristiklerin miktarı bir dizi örtülü ya da “hedonik” fiyatlar olarak tanımlanır. Bu makalesinde Rosen, malların taşıdıkları özellik ve karakteristiklerin değerini tahmin eden hedonik hipotezlere dayanan ürün farklılaştırması modelini tarif etmiştir. Hedonik fiyatlar, farklılaşmış ürünlerin gözlenen fiyatları ve onunla ilgili olan karakteristiklerin miktarından ortaya çıkan örtülü fiyatlar tarafından belirlenmektedir. Bu karakteristiklerin miktarlarının az ya da çok olmasına göre ürün fiyatı da değişmektedir. Rosen'in yazdığı bu makale daha sonra hedonik fiyatlandırma konusunda yapılan diğer makalelere de kaynak olmuştur.

Palmquist (1984)‟in konut satışına ait 20297 gözlemli doğrusal, yarı logaritmik, logaritmik, doğrusal logaritmik ve ters logaritmik fonksiyonelli modeller ile analiz etmiştir. Doğrusal Hedonik regresyon sonuçlarına bakıldığında neredeyse değişkenlere ait bütün katsayılar anlamlı çıkmış olup işaretleri beklenen düzeydedir. Yaklaşık 200 katsayı tahmin edilmiş, bunlardan sadece 17 katsayı yanlış işarete sahiptir. Bu değişkenler fiyat üzerinde fazla etkisi olmayan değişkenlerdir. Hedonik regresyon sonuçlarına bakıldığında konut alanı (m2), garajın konuttan ayrı olması, konutun

(13)

haşat(kötü, işe yaramaz) durumda olması, hava kirliliği düzeyinin yıllık aritmetik ortalaması, son 5 yılda ev sahibi değişen konutların oranı ve nüfus sayımına göre beyaz olmayanların nüfus içindeki oranı gibi değişkenler konut fiyatlarını negatif yönde etkilediği gözlemlenmiştir. Palmquist‟in ikinci aşaması olan logaritmik doğrusal talep tahmini sonuçlarına bakıldığında aylık konut giderleri, konut alanının hedonik fiyatı, ailede satış gerçekleştirenlerin sayısı ve satıcının siyah olması gibi değişkenler konut fiyatları üzerinde daha etkili oluğunu gözlemlemiştir. Bu katsayıların konut fiyatlarına pozitif etki ettiğini analiz etmiştir

Yang (2001) Çin‟de yaptığı çalışmasında fiziksel yapı, konum, çevre ve yapı kalitesinin riskini içeren konut özelliklerinin kesin fiyatını incelemiştir. Çalışmanın katkısı hedonik fiyat regresyonunun Beijing‟teki apartmanların değerini tahmin etmek için ve ayrıca konut fiyatları üzerine yapı kalitesinin güçlü etkisini vurgulamak için uygulanabileceğini göstermekti. Uygulama sonuçları tüketicilerin düşük yapı kalite riskinden kaçınmak için önemli bir miktar para ödemeye hazır olduklarını göstermektedir. İlave olarak, fiziksel yapı değişkenleri, konum değişkenleri ve çevre değişkenlerini içeren klasik değişkenlerin de Beijing‟teki apartmanların fiyatı üzerine anlamlı etkiye sahip olduklarını bulmuştur. Eğitim çevresi, görünüm ve geleneksel fikirler tarafından etkilenen konut alanları, banyo sayısı, konum, tesisler ve yön de Beijing‟teki gayrimenkul piyasası fiyatlarını etkileyen faktörlerdir.

Hai-Zhen, Sheng-Hua ve Xiao-Yu (2005)‟un konut piyasasına ilişkin yapmış oldukları çalışmada, hedonik fiyat modelinin sonuçlarına bakıldığında R2 değerinin 0,852, düzeltilmiş R2 değeri 0,851, Durbin-W istatistiği 1,991, F değeri 787,43 olarak tespit edilmiştir. Model bütün olarak %1 önem seviyesinde anlamlı bulunmuştur. Modele %10 anlamlılık düzeyinde 14 değişken dâhil edilmiştir ve bu 14 değişkenin 12‟sinin anlamlılık düzeyi %1‟in altındadır. Konut yaşı, konutun konumu (kuzey-güney, doğu-batı),hastane, postane, banka gibi kurumlara olan uzaklık ve eğitim kurumlarına olan uzaklık şeklindeki değişkenlerin katsayıları anlamsız çıkmış olup söz konusu değişkenlerin konut satış fiyatı üzerinde herhangi bir etkilerinin olmadığını tespit etmişlerdir. Üniversiteye yakınlık, iş merkezlerine uzaklık ve en yakın göle uzaklık gibi değişkenler konut fiyatlarına negatif etki yapmıştır.

(14)

Wen et al (2005) Hangzhou şehri için yaptıkları çalışmada, bağımsız değişken olarak 18 özellik seçmiş ve doğrusal bir hedonik fiyat modeli oluşturmuşlardır. Model 2473 konut örneği ve 290 konut malları verisi ile test edilmiştir. 18 bağımsız değişkenin 14 tanesi konut fiyatları üzerine anlamlı etkiye sahip olduğunu bulmuşlardır. Ayrıca bu değişkenleri etki derecelerine göre 5 grupta sınıflandırmışlardır.

3. HEDONİK FİYATLANDIRMA MODELİ

Tüketiciler için her ürünün bir anlamı vardır ve dolayısıyla bir ürünü almaya yönlendiren “duygu ve düşünceler” farklıdır. Tüketicilerin içindeki bu özel duygu ve düşüncelerden oluşan satın alma nedenlerini anlayabilmek ve açıklayabilmek önemlidir. Geleneksel anlamda, tüketicinin ürünlerden haz almasını sağlayan unsurlar; duyuların tatmini, korunma, dinlenme, iyi vakit geçirme, başarılı olma, merak ve yeni deneyimler kazanma, kullanım kolaylığı, uzun süreli kullanma, bakım kolaylığı, ekonomiklik, sağlıklı olma, beğenilme, prestij kazanma, modaya uyma, farklı olma, başkalarını mutlu etme, yeni bilgiler edinmedir. Tüketicinin rasyonel alışveriş davranışlarında ve ürün seçimlerinde “fiyat, kalite ve değer” asıl belirleyicilerdir. Bu belirleyicilerin etkisiyle alışveriş ve tüketim davranışı gösteren tüketiciler, rasyonel etkenlerin etkisiyle hareket etmekte ve haz almadan ekonomik ve faydacı düşüncelerle hareket etmektedirler. Rasyonel ya da duygusal güdülerle hareket etmeleri durumunda sonuç değişmemekte tüketiciler amaçlarını gerçekleştirmek istemektedirler. Tüketicilerin bilgi toplama, ürünü satın alma, kullanma veya ürün hakkında konuşma gibi bir çok davranışı onu amaca yönlendirmektedir. Hedonizm, tüketicinin bencilliği ile ve duyguları hoş tutulmasıyla ilgilidir. Hedonizm, beş duyu organıyla hissetmekten daha derinden hissetmek; yani “duyusal değil duygusal” olarak hissetmektir. Bu durum, bir ölçüde hedonik tüketimin zihinsel imajlarla ve fantezilerle ilgili olmasına yol açmaktadır. Hedonik alışverişin genel nedenleri olarak “sosyal deneyimler, ortak ilgilerin paylaşımı, bireyler arası cazibe, hazır statüler ve yarış heyecanı” sayılmaktadır(Özdemir ve Yaman, 2007: 81-82).

Hedonik fiyatı üzerine teorik çalışmalara doğru iki temel yaklaşım büyük ölçüdü katkıda bulunmuştur. Birinci yaklaşım, Lancaster (1966) in tüketici teorisinden elde edilmiştir ve ikinci yaklaşım ise Rosen (1974) tarafından öne sürülmüştür. Bu yaklaşımların her ikisi de farklılaştırılmış ürünlerin gözlemlenen fiyatları ve bu

(15)

ürünlerle ilgili özelliklerin sayısı arasındaki ilişki üzerine dayanan fiyat özelliklerine yüklemeyi amaçlamıştır. Hedonik kavramı, “bir kullanılışlılık ve tercih edilebilirlik indeksi oluşturmada diğerleri arasında çeşitli bileşenlerin göreceli öneminin ağırlığını” tanımlamak için kullanılmıştır (Zhang nad Zhang, 2010: 354).

Hedonik fiyat teorisi, malların heterojen olduğu varsayımına dayanarak her mal için bireysel niteliklerin veya karakteristiklerin toplamı olarak görülür. Her kalite karakteristiği bir mal veya hizmet olarak ele alınır ve bu nedenle kendi fiyatına sahip olur. Yani karakteristikler tüketicinin algıladığı değerlerdir ve tüketicinin fayda fonksiyonunda da öyle görünürler. Bu karakteristikler farklı konut modelleri ayırırlar ve böylece her konutun kalitesini tayin ederler (Üçdoruk, 2001: 150).

Temel olarak çoklu regresyon analizinin bir uygulaması olan Hedonic Fiyatlandırma Yaklaşımı, homojen olmayan ürünlerin kalite parametreleri ile fiyatları arasındaki ilişkilerin modellenmesinde kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntemde fiyatlar, her biri söz konusu ürünün önemli bir kalite göstergesi veya etkin parametresi olan çeşitli sayıda açıklayıcı değişkenle ilişkilendirilmektedir. Her bir açıklayıcı değişkeninin katsayısı veya fiyat eşitliğinin ilgili değişkene göre kısmi türevi ise o değişkenin fiyatını veya fiyat oluşumuna katkısını vermektedir (Alevli ve Demirci, 2003: 28).

Hedonik fiyatlandırma modelinde farklılaştırılmış ürün piyasasında satılan malların özellikleri ile fiyatları arasındaki ilişkiyi özetlemektedir. Belirli bir ürün sınıfındaki ilgili ürünleri farklılaştıran özelliklerin zahiri fiyatlarını tahmin etme yoludur. Örneğin konutta garaj olması ele alınırsa; konutun satış fiyatında garaj özelliğinin direk fiyatı verilmez, ama hedonik fiyatlandırma modeli ile bu özelliğin zahiri fiyatı yani hedonik fiyatı bulunabilir. Bu analizlerle tüketicinin ödemeye razı olduğu hangi özelliklere daha çok değer verdikleri görülmektedir. Böylece piyasadaki üreticiler, tüketicilerin ödemeye daha fazla razı olduğu bu özellikleri üretmeye yönelir. Aslında hedonik fiyat özelliklerin fiyatı olarak ifade edilebilir (Arıkan, 2008: 4).

Hedonik fiyatlama modelleri, piyasa açık olduğunda konut özellikleri ve piyasa değeri arasındaki ilişkiyi analiz etmek için geniş bir şekilde kullanılmaktadır. Hedonik fiyatlama modelleri, her bir özelliğin fiyata katkısını ayırmak ya da konut için ödeme isteği gibi marjinal değeri çözmek için kullanılır. Piyasa değeri üzerine, fiziksel

(16)

özellikler, konum, çevre ve hatta finansal faktörler ve işlem maliyetlerinin etkileri deneysel olarak çalışılmıştır (Yang, 2001).

Konut fiyatının, yaşına, oda sayısına, sahip olduğu ısıtma sistemi gibi özelliklere göre fiyatının da farklılaştığını, aynı zamanda hedonik hipotezine dayanan ürün farklılaşması (farklı özellik demetine sahip konutun farklılaşması), malların fayda-davranış nitelik veya özelliklerine göre değer aldığını savunur.

Rosen modelinde, bir mal sınıfı, n adet karakteristik ile tanımlanmıştır. Modelde Z mal sınıfını göstermektedir. Model aşağıdaki gibi gösterilmektedir (Rosen, 1974: 34– 37);

z=( z1+z2+z3+……..zn) (1)

Her bir mal, kote olmuş bir piyasaya sahiptir ve aynı zamanda vector z‟nin sabitlenmiş bir değeriyle alakalıdır bu yüzden ürünlerin piyasası fiyat ve karakteristiklerle ilgili bir fonksiyonu ortaya koymaktadır. Fonksiyon aşağıdaki gibidir;

P(z)=p(z1+z2+z3+…….zn) (2)

P belirli bir malın piyasa fiyatı, Z ise mal özellikleri vektörüdür. Bu fonksiyon, bir alıcının (satıcının), farklı özelliklere sahip markaların fiyatlarını kıyaslaması ve alışveriş çevresinden elde edilen bir hedonic fiyat regresyon eşitliğidir.

Hedonik fiyatlama modeli aşağıdaki gibidir;

(3)

4. TR83 BÖLGESİ KONUT PİYASASI İÇİN HEDONİK

FİYATLANDIRMA MODELLERİ 4.1. Araştırmanın Amacı

Hedonik Fiyatlandırma Modeli ile heterojen bir malı oluşturan karakteristiklerin her birinin fiyat üzerindeki etkisi bulunabilir. Böylece heterojen mallar için marjinal fiyatlar söz konusu olmaktadır. Bu çalışmanın amacı, TR83 Bölgesi (Tokat, Amasya, Çorum ve Samsun) konut piyasasında apartman dairelerinin sahip olduğu farklı niteliklerin konut satış fiyatı üzerindeki marjinal etkilerini Hedonik Fiyatlandırma Modeliyle ortaya koymaya çalışmaktır. Böyle bir araştırma sonucunda, TR83 Bölgesi

(17)

kent merkezleri için tahmin edilen hedonik modeller sayesinde şimdi ve gelecekte bölgedeki bir apartman dairesinin fiyatına etki edebilecek faktörler belirlenmiş ve bu sayede alıcı ve satıcılar için apartman daireleri ile ilgili bir bilgi seti oluşturulabilecektir.

4.2. Materyal ve Metot

TR83 Bölgesi kent merkezlerinde (Tokat, Amasya, Çorum ve Samsun) bulunan apartman daireleri ile ilgili Hedonik Fiyatlandırma Modeli uygulaması için ilk olarak yerleşim yerlerindeki emlakçılar tespit edilmiştir. İkinci olarak, konutlara ilişkin veriler emlakçılarla yüz yüze görüşme tekniğiyle elde edilmiştir. Veriler, referans dönemi (Mayıs-Eylül 2012) içerisinde satışı gerçekleştirilecek toplam 1453 apartman dairesine aittir.

Soru formunda yer alan sorular, kentsel kesimlerdeki daire fiyatlarına etki edebileceği düşünülen değişkenlerle ilgilidir. Söz konusu değişkenlerin seçiminde konuyla ilgili literatürden yararlanılmıştır. Apartman daireleriyle ilgili olarak emlak ofislerine; konutun ısınma sistemi, yakıt tipi, salon döşemesi, oda döşemesi, banyo döşemesi, banyoda küvet, pencere doğraması, çatı kaplaması, duvar boyası, duvarda alçı sıva, konutun yeri, konutun konumu, konutun önü, merkezi uydu sistemi, kapıcı durumu, görüntülü diyafon sistemi, hidrofor durumu, otopark durumu, mutfak yapısı ankastre, panjurun varlığı, güneş enerjisi, klima durumu, site içi, güvenlik durumu, bahçe durumu, yangın merdiveni, havalandırma durumu, konutun şimdiki durumu, deprem yönetmeliğine uygunluk durumu, konutun yönü, konutun şehir merkezine uzaklık durumu, konutun alışveriş merkezine uzaklık durumu, konutun okullara uzaklık durumu, sağlık kurumlarına uzaklık durumu, toplu ulaşım duraklarına uzaklık durumu, konutun banyo sayısı, konutun balkon sayısı, konutun oda sayısı, konutun bulunduğu kat, binada asansörün varlığı, konutun ısı yalıtım durumu, krediye uygunluk, dairenin özelliği, konutun bulunduğu binadaki kat sayısı, konutun büyüklüğü, konutun yaşı ve konutun kira getirisine ilişkin bilgiler sorulmuştur.

Araştırmada ilk önce TR83 bölgesinin tamamı için daha sonra her bir kent merkezi için tüm değişkenlerin toplamından, ortalamasından ve standart sapmasından oluşan tanımlayıcı istatistikler hesaplanmıştır. Tanımlayıcı istatistiklerin hesaplanmasından sonra, ilk önce TR83 bölgesinin tamamı için, daha sonra ise her bir

(18)

ilin kent merkezi için Hedonik Fiyatlandırma Modelleri kurulmuştur. Çalışmada, en uygun modeli belirleyebilmek için, yaygın olarak kullanılan “yukarıdan aşağıya” ya da “genelden özele” doğru yaklaşım olarak bilinen (Gujarati, 1999: 480–486), Hendry (1985) ya da London School of Economics (LSE) yaklaşımı kullanılmıştır. Hendry‟nin “genelden özele” doğru yaklaşımında öncelikle çok sayıda açıklayıcı değişken içeren bir model kurulmaktadır. Daha sonra bu model sınırlandırılarak, yalnız önemli değişkenleri kapsayan bir modele ulaşılmaktadır (Gujarati, 1999: 485). Bunun için tüm değişkenlerin bulunduğu bir model alınmış ve anlamsız katsayılar en anlamsızdan başlayarak modelden çıkarılmış, α = 0.20 anlamlılık seviyesine kadar inilerek her bir model için çok sayıda analiz uygulanmıştır.

Hedonik fiyatlandırma modelinde sıklıkla benimsenen üç farklı fonksiyon tipi bulunmaktadır. Bunlar; doğrusal, yarı logaritmik ve tam logaritmik fonksiyonlardır. Araştırmada her bir kent merkezi için yukarıda belirtilen üç fonksiyon tipi denenmiş ve üç farklı hedonik model tahmin edilmiştir.

Analize konu değişkenlere ilişkin ilk önce frekans analizi yapılmış daha sonra regresyon modellerine uygun olmayan değişkenler ayıklanarak analizler yapılmıştır. Tahmin edilen modellerde değişen varyansın olup olmadığı White sınaması ile denenmiş bazı iller için bazı modellerde değişen varyansın probleminin olduğu belirlenmiştir. Araştırmada logaritmik-doğrusal modelin (yarı logaritmik) yorumu Halvorsen ve Palmquist‟in önerdikleri şekilde yapılmıştır. Halvorsen ve Palmquist‟e göre logaritmik-doğrusal modellerde tahmin edilen gölge değişken katsayısının (e tabanına göre) ters logaritması alınıp 1‟den çıkarılmalıdır (Halvorsen ve Palmquist, 1980:474–475).

4.3. TR83 Bölgesi Kent Merkezleri İçin Hedonik Fiyatlandırma Modelleri TR83 bölgesi kent merkezleri olan, Tokat, Amasya, Çorum ve Samsun kentsel alanlarda bulunan apartman dairelerine ilişkin Hedonik Fiyatlandırma Modelleri oluşturulmuştur. Aşağıda her bir kent merkezinde bulunan daire fiyatları ve daire fiyatlarına etki ettiği düşünülen değişkenlerin tanımlayıcı istatistikleri ile her bir il için belirlenen modellerin katsayı ve yorumları yer almaktadır.

(19)

4.3.1. TR83 Bölgesi Kent Merkezleri

TR83 bölgesinde tesadüfi olarak seçilen emlak ofislerinden alınan bilgiler ile 1453 apartman dairesine ait bilgiler toplanmıştır. Apartman dairelerine ait tüm verilerin frekans analizi yapılmış ve sonuçlar EK 1‟deki tabloda verilmiştir. TR83 bölgesindeki apartman dairesi fiyatları ve daire fiyatlarına etki ettiği düşünülen değişkenlerin ortalama, maksimum, minimum ve standart sapmaları Tablo 1‟de verilmiştir.

Tablo incelendiğinde; hedonik modele esas teşkil eden apartman dairelerinin %27,53‟ü Tokat‟ta, %13,90‟ı Amasya‟da, %17,14‟ü Çorum‟da ve geriye kalan %41,43‟ü ise Samsun kent merkezinde yer almaktadır. Araştırma bölgesindeki apartman dairelerinin %84,9‟u kaloriferlidir. Dairelerin %35,93‟ü odun-kömür, %63,11‟i doğal gaz ve %0,96‟sı da fueloil kullanmaktadır. Apartman dairelerinin %24,78‟inin banyosunda küvet bulunmaktadır. Konut pencerelerinin %18,11‟i ahşap, %1,38‟i alüminyum ve %80,32‟i ise PVC‟dir.

Araştırma bölgesindeki konutların çatı kaplaması incelendiğinde, konutların %16,45‟inin beton, %55,27‟sinin kiremit, %17,48‟inin etermit ve geriye kalan %10,81‟inin ise şıngıl ile kaplı olduğu tespit edilmiştir. Konutların %65,93‟ünün duvarlarının alçı sıva ile sıvalı olduğu belirlenmiştir. Apartman dairlerinin %58,09‟unun sokakta, %35,79‟unun caddede ve %6,13‟ünün ise bulvarda yer aldığı görülmektedir. Konutların %42,26‟sında kapıcının görevli olduğu, %20,99‟unda görüntülü diyafon, %36,27‟sinde ankastre mutfak, %47,14‟ünde yangın merdiveni olduğu ve %65,18‟inin deprem yönetmeliğine uygun inşa edildiği tespit edilmiştir.

Tablo 1: TR83 Bölgesindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı İstatistikler

Değişken

Gözlem

sayısı (N) Ortalama Maksimum Minimum

Standart Sapma

Konut Tokat kent merkezinde 1453 0,2753 1,00 0,00 0,4468

Konut Amasya kent merkezinde 1453 0,1390 1,00 0,00 0,3461

Konut Çorum kent merkezinde 1453 0,1714 1,00 0,00 0,3770

Konut Samsun kent merkezinde R 1453 0,4143 1,00 0,00 0,4928

Konut kaloriferli 1453 0,8486 1,00 0,00 0,3586

Yakıt odun-kömür 1453 0,3593 1,00 0,00 0,4799

Yakıt doğal gaz R

1453 0,6311 1,00 0,00 0,4827

Yakıt fueloil 1453 0,0096 1,00 0,00 0,0977

Banyoda küvet 1453 0,2478 1,00 0,00 0,4319

Pencere ahşap 1453 0,1831 1,00 0,00 0,3869

(20)

Pencere PVC R 1453 0,8032 1,00 0,00 0,3977 Çatı beton 1453 0,1645 1,00 0,00 0,3708 Çatı kiremit R 1453 0,5527 1,00 0,00 0,4974 Çatı etermit 1453 0,1748 1,00 0,00 0,3799 Çatı şıngıl 1453 0,1081 1,00 0,00 0,3106 Duvar alçı 1453 0,6593 1,00 0,00 0,4741 Konut sokakta R 1453 0,5809 1,00 0,00 0,4936 Konut caddede 1453 0,3579 1,00 0,00 0,4795 Konut bulvarda 1453 0,0613 1,00 0,00 0,2399 Kapıcı 1453 0,4226 1,00 0,00 0,4941 Görüntülü diyafon 1453 0,2099 1,00 0,00 0,4074 Ankastre mutfak 1453 0,3627 1,00 0,00 0,4809 Yangın merdiveni 1453 0,4714 1,00 0,00 0,4994 Depreme uygunluk 1453 0,6518 1,00 0,00 0,4766 Merkeze uzaklık 0–500 m R 1453 0,2471 1,00 0,00 0,4315 Merkeze uzaklık 501–1000 m 1453 0,2691 1,00 0,00 0,4436 Merkeze uzaklık 1001–1500 m 1453 0,1886 1,00 0,00 0,3913 Merkeze uzaklık 1501–2000 m 1453 0,0585 1,00 0,00 0,2348 Merkeze uzaklık 2001 - + m 1453 0,2368 1,00 0,00 0,4252 Banyo sayısı 1453 1,3269 3,00 1,00 0,5141 Balkon sayısı 1453 1,9057 3,00 0,00 0,7013 Oda sayısı 1453 3,0847 4,00 1,00 0,7323 Asansör 1453 0,6807 1,00 0,00 0,4664 Konutun büyüklüğü 1453 141,7460 500,00 45,00 50,5711 Konutun yaşı 1453 7,8930 43,00 0,00 7,7874 Konut 1. Katta 1453 0,1906 1,00 0,00 0,3929 Konut 2. Katta 1453 0,2147 1,00 0,00 0,4108

Konut 3. Kat ve üzeri R

1453 0,5946 1,00 0,00 0,4911

Konut fiyatı 1453 129472 1300000 10000 93572,24

R Referans olarak alınmıştır.

Dairelerin şehir merkezine uzaklıkları incelendiğinde, dairelerin çoğunluğunun şehir merkezine 501–1000 metre (26,91) uzaklığındaki olduğu görülürken bunu sırasıyla, 0–500 metre (%24,71), 2001- + metre (%23,68) , 1001–1500 metre (%18,86) ve 1501–2000 metre (%5,85) uzaklığındaki daireler izlemektedir.

Araştırma bölgesinde yer alan daire başına banyo sayısı 1,33, balkon sayısı 1,91, oda sayısı 3,08 ve asansör sayısı ise 0,68‟dir. TR83 bölgesinde yer alan bir dairenin ortalama büyüklüğü 141,75 metre kare, ortalama yaşı 7,89 yıl ve ortalama fiyatı ise 129472 TL olarak tespit edilmiştir. Konutların %19,06‟sı birinci katta, %21,47‟si ikinci katta ve geriye kalan %59,46‟sı ise üçüncü ve daha yukarı katta oldukları belirlenmiştir. TR83 bölgesi için doğrusal, yarı logaritmik ve tam logaritmik modeller denenmiş olup her üç model de değişen varyans içermiş olup White sınaması ile

(21)

giderilmeye çalışılmıştır. Üç model içerisinde, R2

değeri, değişkenlere ait katsayıların istatistiksel anlamlılıkları, iktisadi beklentiler doğrultusunda değişkenlere ait katsayıların işaretleri ve Akaike Bilgi kriteri dikkate alındığında logaritmik-doğrusal modelin en uygun model olduğu belirlenmiştir. Bölge için oluşturulan yarı logaritmik modele ilişkin sonuçlar Tablo 2‟de verilmiştir. Tahmin edilen yarı logaritmik modelde temel sınıflar olarak; konutun Samsun ilinde olması, yakıt olarak doğalgaz kullanılması, pencerenin PVC olması, çatının kiremit olması, konutun sokak arasında olması, konutun şehir merkezine uzaklığının 0–500 metre olması ve konutun üçüncü kat ve daha üzeri olması değişkenleri seklinde belirlenmiştir.

TR83 bölgesindeki konutlar için teorik ve istatistiki açıdan en anlamlı model olan logaritmik-doğrusal modele ilişkin elde edilen bulgular aşağıda verilmiştir. Regresyon modelinin determinasyon katsayısı (R2) 0,58 bulunmuş olup modele katılan değişkenlerin konut fiyatlarını açıklama gücünü göstermektedir. R2„nin yüksek çıkması modele katılan değişkenlerin doğru olduğunun göstergesidir. F istatistik değeri yüksek çıkmış olup %1 önem seviyesinde anlamlıdır. Model değişkenlerinin bir bütün olarak modeli açıklamada anlamlı olduklarını ifade etmektedir. Model katılan otuz iki değişkenden yirmi bir tanesi en fazla %10 seviyesinde istatistiki olarak anlamlı bulunmuştur. İstatistiki olarak anlamlı bulunan bağımsız değişkenlerden on üç tanesi (konut kaloriferli, banyoda küvet, çatı beton, çatı etermit, konut bulvarda, kapıcı, görüntülü diyafon, ankastre mutfak, banyo sayısı, balkon sayısı, oda sayısı, asansör ve konutun büyüklüğü) konut fiyatlarını pozitif yönde etkilemektedir. Anlamlı olan bağımsız değişkenlerden sekiz tanesi ise (konut Tokat kent merkezinde, konut Çorum kent merkezinde, yakıt odun-kömür, yakıt fueloil, pencere ahşap, merkeze uzaklık 1001–1500 m, merkeze uzaklık 2001 - + m ve konut 1. katta ) konut fiyatlarını olumsuz yönde etkilemektedir.

Tablo 2: TR83 Bölgesindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Yarı Logaritmik Hedonik Model Sonuçları

Değişken Katsayı

Standart

Hata t-istatistiği

Önem Seviyesi

Konut Tokat kent merkezinde -0,0552 0,0291 -1,8983 0,0579

Konut Amasya kent merkezinde -0,0312 0,0320 -0,9751 0,3297

Konut Çorum kent merkezinde -0,1681 0,0453 -3,7104 0,0002

Konut kaloriferli 0,0837 0,0302 2,7683 0,0057

(22)

Yakıt fueloil -0,1630 0,0522 -3,1214 0,0018 Banyoda küvet 0,0788 0,0221 3,5622 0,0004 Pencere ahşap -0,0611 0,0326 -1,8736 0,0612 Pencere alüminyum 0,1376 0,1011 1,3606 0,1738 Çatı beton 0,0770 0,0229 3,3630 0,0008 Çatı etermit 0,0929 0,0371 2,5039 0,0124 Çatı şıngıl 0,0022 0,0340 0,0646 0,9485 Duvar alçı 0,0334 0,0231 1,4476 0,1479 Konut caddede 0,0244 0,0199 1,2223 0,2218 Konut bulvarda 0,0986 0,0351 2,8076 0,0051 Kapıcı 0,0559 0,0226 2,4711 0,0136 Görüntülü diyafon 0,0606 0,0244 2,4775 0,0133 Ankastre mutfak 0,0370 0,0209 1,7744 0,0762 Yangın merdiveni 0,0044 0,0241 0,1812 0,8562 Depreme uygunluk 0,0488 0,0314 1,5539 0,1204 Merkeze uzaklık 501–1000 m -0,0192 0,0248 -0,7709 0,4409 Merkeze uzaklık 1001–1500 m -0,0651 0,0282 -2,3060 0,0213 Merkeze uzaklık 1501–2000 m -0,0214 0,0510 -0,4188 0,6754 Merkeze uzaklık 2001 - + m -0,0787 0,0271 -2,9086 0,0037 Banyo sayısı 0,0959 0,0215 4,4612 0,0000 Balkon sayısı 0,0426 0,0176 2,4180 0,0157 Oda sayısı 0,0714 0,0158 4,5196 0,0000 Asansör 0,0933 0,0264 3,5365 0,0004 Konutun büyüklüğü 0,0037 0,0003 12,9616 0,0000 Konutun yaşı 0,0018 0,0023 0,7928 0,4280 Konut 1. Katta -0,1166 0,0271 -4,3088 0,0000 Konut 2. Katta 0,0272 0,0230 1,1810 0,2378 Sabit 10,4907 0,0719 145,8903 0,0000

R-squared 0,580214 Mean dependent var 11,62797 Adjusted R-squared 0,570754 S.D. dependent var 0,507658 S.E. of regression 0,332602 Akaike info criterion 0,658708 Sum squared resid 157,0861 Schwarz criterion 0,778657 Log likelihood -445,5517 F-statistic 61,33352 Durbin-Watson stat 1,926365 Prob(F-statistic) 0.000000

Samsun kent merkezi temel alındığında konutun Tokat ve Çorum kent merkezinde olması konut fiyatını sırasıyla %5,37 ve %15,47 oranında düşürmektedir. Konutun kaloriferli olması hedonik fiyatını %8,73 oranında arttırmaktadır. Konutun ısıtmasında kullanılan yakıtın odun-kömür ve fueloil olması doğal gaza kıyasla konut fiyatını sırasıyla %6,04 ve %15,04 oranında azaltmaktadır. Banyoda küvet olması, konutun kapıcısının olması, görüntülü diyafon olması, mutfak yapısının hazır mutfak olması ve asansöre sahip olması hedonik fiyatı sırasıyla %18,20, %5,75, %6,25, %3,77 ve %9,78 oranında artırmaktadır. Konut çatısının beton ve etermit olması kiremit olmasına kıyasla konut fiyatlarını sırasıyla %8,00 ve %9,74 oranında artırmaktadır. Konutun bulunduğu yerin bulvarda olması sokakta olmasına göre konut fiyatlarını %10,36 oranında artırmaktadır.

(23)

Konutun şehir merkezine olan uzaklığı arttıkça konut fiyatlarının düştüğü tespit edilmiştir. Konutun şehir merkezine uzaklığının 1001–1500 metre oluşu uzaklığın 0– 500 metre oluşuyla kıyaslandığında, hedonik fiyatını %6,30 oranında düşürmektedir. Konutun banyo sayısında, balkon sayısında, oda sayısında ve konutun büyüklüğündeki bir birimlik artış, hedonik fiyatını sırasıyla %9,59, %4,26, %7,14 ve %0,37 oranında arttırmaktadır. Konutun üçüncü ve daha yukarı katta bulunmasına göre birinci katta bulunması konut fiyatlarını %11,01 oranında düşürmektedir.

4.3.2. Tokat İli Kent Merkezi

Tokat ili kent merkezinde faaliyet gösteren tesadüfi olarak seçilen emlak ofislerinden 400 apartman dairesine ait bilgiler toplanmıştır. Apartman dairelerine ait tüm verilerin frekans analizi yapılmış ve sonuçlar EK 1‟de verilen tabloda sunulmuştur. Tokat ili kent merkezinde apartman dairesi fiyatları ve daire fiyatlarını etkileyebileceği düşünülen değişkenlerin ortalama, maksimum, minimum ve standart sapmaları Tablo 3‟de verilmiştir.

Tablo incelendiğinde; Tokat kent merkezinde hedonik modele esas teşkil eden apartman dairelerinin %90,25‟inin kaloriferli, %46,75‟inin yakıt olarak odun-kömür kullandığı tespit edilmiştir. Dairelerin %19,50‟sinin banyo zemini karotaş, % 86‟sının duvarları alçı sıva olduğu, %49,75‟inde merkezi uydu bulunduğu, %24,50‟sinde görüntülü diyafon bulunduğu görülmektedir. Yangın merdivenine sahip olan konutların oranı %62,50‟dir. Araştırma konusu konutların %14‟ünün yönü kuzeye, %19‟unun yönü doğuya ve %12‟sinin yönü ise batıya doğru olduğu belirlenmiştir. Konut başına banyo sayısı 1,38 adet, ortalama yaş 5,45 yıldır. Konutlarının %75‟inde ısı yalıtımının bulunduğu ve bir konutun büyüklüğü 145,91 metre kare olup ortalama satış fiyatı 128561 TL olarak tespit edilmiştir.

Tablo 3: Tokat Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı İstatistikler

Değişken Gözlem sayısı (N) Ortalama Maksimum Minimum Standart

sapma

Konut kaloriferli 400 0,9025 1,00 0,00 0,2970

Yakıt odun-kömür 400 0,4675 1,00 0,00 0,4996

Banyo zemini karotaş 400 0,1950 1,00 0,00 0,3967

(24)

Merkezi uydu 400 0,4975 1,00 0,00 0,5006

Görüntülü diyafon 400 0,2450 1,00 0,00 0,4306

Yangın merdiveni 400 0,6250 1,00 0,00 0,4847

Konut yönü kuzey 400 0,1400 1,00 0,00 0,3474

Konut yönü doğu 400 0,1900 1,00 0,00 0,3928

Konut yönü batı 400 0,1200 1,00 0,00 0,3254

Banyo sayısı 400 1,3775 3,00 1,00 0,5530 Konutun 1. Katta 400 0,1525 1,00 0,00 0,3600 Konutun büyüklüğü 400 145,9050 370,00 70,00 39,9672 Konutun yaşı 400 5,4550 30,00 0,00 6,6255 Isı yalıtımı 400 0,7525 1,00 0,00 0,4321 Konut fiyatı 400 128561 1300000 32000 87120,51

Tokat kent merkezi için doğrusal, yarı logaritmik ve tam logaritmik modeller oluşturulmuş olup her üç model de değişen varyansa rastlanılmamıştır. Tahmin edilen üç model içerisinde, R2

değeri, değişkenlere ait katsayıların istatistiksel anlamlılıkları, iktisadi beklentiler doğrultusunda değişkenlere ait katsayıların işaretleri ve Akaike Bilgi kriterine göre logaritmik-doğrusal modelin en uygun model olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Tokat kentsel kesim için oluşturulan yarı logaritmik modele ilişkin sonuçlar Tablo 4‟de verilmiştir.

Tokat ili kentsel alandaki konutlar için pek çok model denenmiş teorik ve istatistiki açıdan en anlamlı model olan logaritmik-doğrusal modele ilişkin elde edilen bulgular aşağıda verilmiştir. Hedonik modelinin R2‟si 0,64 bulunmuş olup modele katılan değişkenlerin konut fiyatlarını açıklamada yeterli olabileceğini göstermektedir. F istatistik değeri yüksek çıkmış olup %1 önem seviyesinde anlamlıdır. Model katılan on beş değişkenden on iki tanesi en çok %10 seviyesinde istatistiki olarak anlamlı bulunmuştur. İstatistiki olarak anlamlı bulunan bağımsız değişkenlerden üç tanesinin (yakıt odun-kömür, banyo zemini karotaş ve konut 1. Katta) konut fiyatlarını negatif yönde etkilediği belirlenmiştir. Anlamlı olan bağımsız değişkenlerden dokuz tanesi ise (konut kaloriferli, duvar alçı, merkezi uydu, yangın merdiveni, konutun yönü doğu, konutun yönü batı, banyo sayısı ve ısı yalıtımı) konut fiyatlarını olumlu yönde etkilemektedir.

Tablo 4: Tokat Kent Merkezindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Yarı Logaritmik Model Sonuçları

(25)

Hata Seviyesi

Konut kaloriferli 0,145019 0,051828 2,798079 0,0054 Yakıt odun-kömür -0,054133 0,028702 -1,886039 0,0600 Banyo zemini karotaş -0,075631 0,035445 -2,133726 0,0335

Duvar alçı 0,080946 0,042665 1,897230 0,0585

Merkezi uydu 0,096468 0,032505 2,967822 0,0032

Görüntülü diyafon -0,045475 0,033812 -1,344903 0,1795

Yangın merdiveni 0,106950 0,035116 3,045607 0,0025

Konut yönü kuzey 0,047120 0,037912 1,242896 0,2147

Konut yönü doğu 0,137013 0,034066 4,022031 0,0001 Konut yönü batı 0,103297 0,039254 2,631515 0,0088

Banyo sayısı 0,057914 0,028212 2,052814 0,0408 Konut 1. Katta -0,139817 0,033898 -4,124706 0,0000 Konutun büyüklüğü 0,004141 0,000409 10,13176 0,0000 Konutun yaşı -0,004886 0,003919 -1,246675 0,2133 Isı yalıtımı 0,090066 0,050692 1,776724 0,0764 Sabit 10,66001 0,092905 114,7406 0,0000

R-squared 0,637897 Mean dependent var 11,67291 Adjusted R-squared 0,623752 S.D. dependent var 0,390568 S.E. of regression 0,239571 Akaike info criterion 0,019244 Sum squared resid 22,03939 Schwarz criterion 0,178903 Log likelihood 12,15120 F-statistic 45,09804 Durbin-Watson stat 1,902420 Prob(F-statistic) 0,000000

Konutun kaloriferli olması, duvarın alçı olması, merkezi uyduya sahip olması, yangın merdiveninin bulunması, yönünün doğuya olması, yönünün batıya olması ve ısı yalıtımının olması hedonik fiyatını sırasıyla %15,60, %8,43, %10,13, %11,29, %14,68, %10,88 ve %9,42 oranında arttırmaktadır. Konutun ısıtmasında kullanılan yakıtın odun-kömür olması, banyo zeminin karotaş olması ve 1. Katta bulunması konut fiyatını sırasıyla %5,27, %7,28 ve %13,65 oranında azaltmaktadır. Konutun banyo sayısında ve konutun büyüklüğündeki bir birimlik artış, hedonik fiyatını sırasıyla %5,79 ve %0,41oranında arttırmaktadır.

4.3.3. Amasya İli Kent Merkezi

Amasya ili kentsel kesimde tesadüfi olarak seçilen emlak ofislerinden 202 apartman dairesine ait bilgiler derlenmiştir. Söz konusu apartman dairelerine ilişkin toplanan tüm verilerin frekans ve yüzde analizleri yapılmış ve sonuçlar EK 1‟de sunulan tabloda gösterilmiştir. Amasya kent merkezinde bulunan apartman dairelerinin fiyatlarını etkileyebileceği düşünülen daha az değişkenlerin ortalama, maksimum, minimum ve standart sapmaları ise Tablo 5‟de verilmiştir.

(26)

Tablo incelendiğinde; hedonik fiyat modeline esas teşkil eden apartman dairelerinin %36,63‟ü yakıt olarak odun-kömür kullanırken, %62,87‟si doğalgaz ve %0,5‟i ise fueloil kullanmaktadır. Dairelere ait salon zemininin çoğunluğunun parke (%84,65) olduğu belirlenmiştir. Oda zemini rabıta olan dairelerin oranı %8,91‟dir. Apartman dairelerinin %15,35‟inin banyosunda küvet bulunmaktadır. Apartman dairelerinin %31,19‟unun duvar boyası olarak saten boya kullandıkları tespit edilmiştir. Konutların %62,87‟sinde duvarın alçı sıva olduğu, %32,67‟sinin cadde üzerinde bulunduğu, %20,30‟unun görüntülü diyafon sistemine sahip olduğu, %27,72‟sinin hazır mutfağa sahip olduğu, %37,62‟sinin site içinde, %59,90‟ının asansörlü olduğu ve %44,55‟inin bahçeye sahip olduğu belirlenmiştir. Amasya kentsel alandaki apartmana dairelerinin ortalama balkon sayısı 1,94 adet ve ortalama oda sayısı ise 2,92 adet olarak görülmektedir. Bir konutun ortalama büyüklüğü 130,55 metre kare ve ortalama fiyatı ise 114413,4 TL olduğu görülmektedir.

Amasya kentsel alandaki apartman daireleri için doğrusal, yarı logaritmik ve tam logaritmik modeller denenmiş olup her üç model de değişen varyansın olduğu tespit edilmiş olup, White sınaması ile giderilmeye çalışılmıştır. Tahmin edilen üç model içerisinde, R2

değeri, değişkenlere ait katsayıların istatistiksel anlamlılıkları, iktisadi beklentiler doğrultusunda değişkenlere ait katsayıların işaretleri ve Akaike Bilgi kriteri dikkate alındığında tam logaritmik modelin en uygun olduğu belirlenmiştir.

Tablo 5: Amasya Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı İstatistikler

Değişken Gözlem

sayısı (N) Ortalama Maksimum Minimum

Standart sapma

Yakıt odun-kömür 202 0,3663 1,00 0,00 0,4830

Yakıt doğal gaz R

202 0,6287 1,00 0,00 0,4843

Yakıt fueloil 202 0,0050 1,00 0,00 0,0704

Salon zemini karotaş 202 0,0149 1,00 0,00 0,1213

Salon zemini parke 202 0,8465 1,00 0,00 0,3613

Salon zemini rabıta 202 0,0743 1,00 0,00 0,2628

Salon zemini seramik 202 0,0050 1,00 0,00 0,0704

Oda zemini rabıta 202 0,0891 1,00 0,00 0,2856

Banyoda küvet 202 0,1535 1,00 0,00 0,3613

Çatı şıngıl 202 0,0050 1,00 0,00 0,0704

(27)

Duvar alçı 202 0,6287 1,00 0,00 0,4843

Konut caddede 202 0,3267 1,00 0,00 0,4702

Görüntülü diyafon 202 0,2030 1,00 0,00 0,4032

Hidrofor 202 0,0347 1,00 0,00 0,1834

Ankastre mutfak 202 0,2772 1,00 0,00 0,4487

Konut site içinde 202 0,3762 1,00 0,00 0,4856

Güvenlik 202 0,0248 1,00 0,00 0,1558

Bahçe 202 0,4455 1,00 0,00 0,4983

Havalandırma 202 0,1238 1,00 0,00 0,3301

Alışveriş merkezine uzaklık 202 2,0495 4,00 1,00 1,0258

Balkon sayısı 202 1,9406 3,00 1,00 0,5149

Oda sayısı 202 2,9208 4,00 1,00 0,7149

Asansör 202 0,5990 1,00 0,00 0,4913

Konutun büyüklüğü 202 130,5495 320,00 70,00 37,0104

Konut fiyatı 202 114413,4 250000 150000 47332,67

R Referans olarak alınmıştır

Tahmin edilen tam logaritmik modele ilişkin sonuçlar Tablo 6‟da verilmiştir. Amasya kentsel alan için oluşturulan modelde doğalgaz değişkeni temel sınıf olarak alınmıştır. Hedonik modelin determinasyon katsayısı (R2

) 0,66 bulunmuş olup modele katılan değişkenlerin konut fiyatlarını açıklama gücünü göstermektedir. Modele dâhil edilen değişkenlerin açıklama gücünün yüksek olduğu ifade edilebilir. F istatistik değeri yüksek çıkmış olup %1 önem seviyesinde anlamlıdır

Model katılan yirmi dört değişkenden on dört tanesi en fazla %10 seviyesinde istatistiki olarak anlamlı bulunmuştur. İstatistiki olarak anlamlı bulunan bağımsız değişkenlerden dokuz tanesinin (salon zemini rabıta, banyoda küvet, duvar alçı, görüntülü diyafon, hidrofor, ankastre mutfak, havalandırma, balkon sayısı ve asansör) konut fiyatlarını artırdığı tespit edilmiştir. İstatistiksel olarak anlamlı olan bağımsız değişkenlerden beş tanesi ise (yakıt odun kömür, oda zemini rabıta, çatı şıngıl, duvar saten boya ve konut site içinde) konut fiyatlarını olumsuz yönde etkilemektedir.

Tablo 6: Amasya Kent Merkezindeki Apartman Daireleri İçin Oluşturulan Tam Logaritmik Model Sonuçları

Değişken Katsayı Standart Hata t-istatistiği Önem Seviyesi Yakıt odun-kömür -0,143687 0,071375 -2,013126 0.0456 Yakıt fueloil -0,341676 0,329041 -1,038399 0.3005

(28)

Salon zemini parke 0,045675 0,069886 0,653572 0.5142

Salon zemini rabıta 0,936785 0,498077 1,880804 0.0616

Salon zemini seramik 0,143138 0,110229 1,298558 0.1958

Oda zemini rabıta -0,909340 0,492041 -1,848099 0.0663 Banyoda küvet 0,162974 0,055927 2,914065 0.0040 Çatı şıngıl -0,728430 0,300169 -2,426734 0.0162 Duvar saten boya -0,181991 0,070612 -2,577334 0.0108

Duvar alçı 0,157644 0,044431 3,548041 0.0005

Konut caddede -0,086251 0,063771 -1,352516 0.1779

Görüntülü diyafon 0,140617 0,054858 2,563286 0.0112

Hidrofor 0,593149 0,252060 2,353207 0.0197

Ankastre mutfak 0,145165 0,048887 2,969434 0.0034 Konut site içinde -0,120989 0,070289 -1,721319 0.0869

Güvenlik 0,074602 0,072053 1,035377 0.3019

Bahçe -0,071095 0,044417 -1,600639 0.1112

Havalandırma 0,238915 0,094067 2,539853 0.0120

Alışveriş merkezine uzaklık -0,044804 0,029564 -1,515490 0.1314

Balkon sayısı 0,157703 0,084517 1,865920 0.0637

Oda sayısı 0,172487 0,106551 1,618828 0.1073

Asansör 0,188487 0,066757 2,823483 0.0053

Konutun büyüklüğü 0,147588 0,225530 0,654408 0.5137

Sabit 10,43269 0,971418 10,73965 0.0000

R-squared 0,658684 Mean dependent var 11.56003

Adjusted R-squared 0,612404 S.D. dependent var 0.439564 S.E. of regression 0,273660 Akaike info criterion 0.361549 Sum squared resid 13,25554 Schwarz criterion 0.770988

Log likelihood -11,51648 F-statistic 14,23255

Durbin-Watson stat 2,047099 Prob(F-statistic) 0,00000

Konutta yakıt olarak odu-kömür kullanılması hedonik fiyatı %13,39, oda zemininin rabıta olması %59,72, çatının şıngıl ile kaplı olması %57,73, duvarın saten boya olması %16,64 ve konutun site içinde bulunması ise %11,40 oranında düşürmektedir. Konut salon zeminin rabıta olması, banyoda küvet bulunması, duvarın alçı sıva ile sıvalı olması, görüntülü diyafon, hidrofor, ankastre mutfak ve havalandırmanın olması hedonik fiyatı sırasıyla, %155,18, %17,70, %17,07, %15,10, %80,96, %15,63 ve %26,99 oranında artırdığı tespit edilmiştir. Konutun balkon sayısında % 1 artış hedonik fiyatı %15,77 oranında arttırmaktadır.

4.3.4. Çorum İli Kent Merkezi

Çorum ili kent merkezinde faaliyetine devam eden tesadüfi olarak seçilen emlak ofislerinden 249 apartman dairesine ait veriler toplanmıştır. Çorum ili kentsel alandaki apartman dairelerine ilişkin toplanan tüm verilerin frekans ve yüzde analizi yapılmış ve sonuçlar EK 1‟de verilen tabloda sunulmuştur.

(29)

Tablo 7: Çorum Kent Merkezindeki Apartman Dairelerine İlişkin Tanımlayıcı İstatistikler

Değişken Gözlem

sayısı (N) Ortalama Maksimum Minimum

Standart Sapma

Konut kaloriferli 249 0,8434 1,00 0,00 0,3642

Yakıt odun-kömür 249 0,4699 1,00 0,00 0,5001

Salon zemini halıser 249 0,0161 1,00 0,00 0,1260

Oda zemini halıser 249 0,0361 1,00 0,00 0,1870

Banyo zemini diğer 249 0,0040 1,00 0,00 0,0634

Banyoda küvet 249 0,4940 1,00 0,00 0,5010

Çatı etermit 249 0,0361 1,00 0,00 0,1870

Konut şehir manzaralı 249 0,2450 1,00 0,00 0,4309

Görüntülü diyafon 249 0,2450 1,00 0,00 0,4309

Güvenlik 249 0,1486 1,00 0,00 0,3564

Bahçe 249 0,7631 1,00 0,00 0,4261

Yangın merdiveni 249 0,7631 1,00 0,00 0,4261

Konutun yönü doğu 249 0,1406 1,00 0,00 0,3483

Konutun yönü batı 249 0,0723 1,00 0,00 0,2595

Okullara uzaklık 249 1,8193 4,00 1,00 0,9896 Oda sayısı 249 3,0241 4,00 1,00 0,6409 Konutun büyüklüğü 249 130,3534 330,00 75,00 30,4344 Konutun yaşı 249 9,4096 43,00 0,00 6,9265 Isı yalıtımı 249 0,5542 1,00 0,00 0,4981 Konut fiyatı 249 121184,7 900000 10000 124962,1

Çorum ili kent merkezinde apartman dairesi fiyatları ve daire fiyatlarını etkileyebileceği düşünülen değişkenlerin ortalama, maksimum, minimum ve standart sapmaları Tablo 7‟de verilmiştir. Tablo incelendiğinde; Çorum kent merkezinde hedonik modele esas teşkil eden apartman dairelerinin %36,42‟sinin kaloriferli, %50,01‟inin yakıt olarak odun-kömür kullandığı tespit edilmiştir.

Konutların %12,6‟sının salon zemini halıser, %18,7‟sinin oda zemini halıser bulunduğu belirlenmiştir. Dairelerin %50,01‟inin banyosunda küvet bulunduğu, %18,7‟sinin çatısının etermit ile kaplı olduğu, %43,09‟unun şehir manzaralı, %43,09‟sinde görüntülü diyafon bulunduğu görülmektedir. Yangın merdivenine sahip olan konutların oranı %42,61‟dir. Araştırma konusu konutların %34,83‟ünün yönü doğuya, %25,95‟unun yönü batıya doğru olduğu belirlenmiştir.

(30)

Konut başına oda sayısı 3,02 adet, ortalama yaş 9,41 yıldır. Konutlarının %55,42‟sinde ısı yalıtımının bulunduğu ve bir konutun büyüklüğü 130,35 metre kare olup ortalama satış fiyatı 121184,7 TL olarak tespit edilmiştir.

Çorum kent merkezi için doğrusal, yarı logaritmik ve tam logaritmik modeller oluşturulmuş olup her üç model de değişen varyansa rastlanılmamıştır. Tahmin edilen üç model içerisinde, R2

değeri, değişkenlere ait katsayıların istatistiksel anlamlılıkları, iktisadi beklentiler doğrultusunda değişkenlere ait katsayıların işaretleri ve Akaike Bilgi kriterine göre yarı logaritmik modelin en uygun model olduğuna karar verilmiştir. Çorum kentsel kesim için oluşturulan yarı logaritmik modele ilişkin sonuçlar Tablo 8‟de verilmiştir.

Çorum kentsel alandaki konutlar için pek çok model denenmiş teorik ve istatistiki açıdan en anlamlı model olan logaritmik-doğrusal modele ilişkin elde edilen bulgular aşağıda verilmiştir. Hedonik modelinin R2‟si 0,44 bulunmuş olup modele katılan değişkenlerin konut fiyatlarını açıklamada çok yeterli olmadığını göstermektedir. Ancak denenen modeller içerisinde bu modelin en uygun olduğu sonucuna varılmıştır. F istatistik değeri yüksek çıkmış olup %1 önem seviyesinde anlamlıdır.

Model katılan on dokuz değişkenden on altı tanesi en çok %10 seviyesinde istatistiki olarak anlamlı olduğu tespit edilmiştir. İstatistiki olarak anlamlı bulunan bağımsız değişkenlerden üç tanesinin (oda zemini halıser, yangın merdiveni ve okullara uzaklık) konut fiyatlarını negatif yönde etkilediği tespit edilmiştir. Geriye kalan bağımsız değişkenler ise (konut kaloriferli, salon zemini halıser, çatı etermit, konut şehir manzaralı, görüntülü diyafon, güvenlik, bahçe, konutun yönü doğu, konutun yönü batı, oda sayısı, konutun büyüklüğü, konutun yaşı ve ısı yalıtımı) konut fiyatlarını olumlu yönde etkilemektedir. Burada teorik beklentilere uygun çıkmayan değişkenlerden bir tanesi yangın merdiveni (katsayısının işareti pozitif beklenmektedir) diğeri ise konutun yaşı (katsayısının işareti negatif beklenmektedir) değişkenidir. Konutun yaşına ilişkin değişkenin katsayısının büyüklüğünün ihmal edilebilecek kadar küçük olması anlamlı olarak değerlendirilebilir.

Referanslar

Benzer Belgeler

Piyasada belirsizliğin ve salgın riskinin artması paralelinde pandemi sürecinde konut satışlarında düşüşler meydana gelmişti ancak haziran ayında kamunun konut

Üniversite bitirenlerin 25+yaş nüfusa oranı 15,45 10.000 kişi başına düşen uzman hekim sayısı 7 SGK’ya kayıtlı toplam işyeri sayısı 21.401.. Faal mükellef

Niksar Çamiçi Yaylası Dilimkaya Kanyonu Almus Barajı Zinav Gölü. Reșadiye Kaplıcaları Reșadiye Selemen Yaylası Sulusaray Kaplıcası

Clock Tower Koyunbaba Bridge Mecitözü City Museum Katipler Mansion Abdullah Plateau Kargı Holiday Village. Osmancık Bașpınar Karaca Plateau Osmancık Bașpınar Karaca Plateau

[r]

08/01/2011 tarihli Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin Kanun (Yenilenebilir Enerji Kanunu) ile de güneş enerjisine 13,3

Türkiye’de ortaöğretimde okullaşma oranı yüzde 69 iken, bunun içinde dağılım ise genel ortaöğretimde yüzde 37, mesleki ve teknik ortaöğretimde yüzde 32’dir ve

3- Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) ve Düzey 2 Endeks Değerleri 4- İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması Düzey 2.. 5- Yeni Konutlar Fiyat Endeksi Hesaplamasına Dahil