Yasal Altyapı Gereksinimi

Taşınmaz değerlemesi faaliyetlerinin standardize edilmesi, işlemlerin tek elden yürütülmesi ve denetlenmesi, taşınmaz değerlerinin kayıt altına alınması ve taşınmaz piyasasındaki dalgalanmaların kontrol altına alınması, kurumlardaki işlem tekrarlarının ve farklılıklarının ortadan kaldırılması ve benzeri sebeplerden ötürü ülkemizde bir Taşınmaz Değerlemesi Kanunu’na olan ihtiyaç ortadadır.

Dünyadaki bir takım ülkemize de uygun olabilecek örnek ülkeler incelenerek, ülkemizdeki konuyla ilgili mevzuat ihtiyacı da göz önünde bulundurularak Taşınmaz Değerlemesi Kanun Taslağı oluşturulması uygun görülmüştür.

17.12.2009 tarihli ve 27435 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü ile tüzel kişilik kazanan, kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan TDUB’nin Eylül 2011 tarihinde yayınlamış olduğu TUGDES Taslak Raporu, hazırlanan kanun taslağında en önemli kaynak olmaktadır. Taşınmaz Değerlemesi yöntemleri, değere etki eden faktörler ve raporlama standartları gibi hususlarda doğrudan TUGDES’ e atıf yapılmaktadır. Bunların yanı sıra önerilen Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı ile ilgili hususlara detaylı olarak yer verilmektedir.

Buraya kadarki bölümlerde gerekli analizler yapılmış, yapılan araştırmalar sonucunda ülkemize uygun olacağı düşünülen “Taşınmaz Değerlemesi Kanunu” taslağı aşağıdaki gibi hazırlanmıştır.

5.3.1. Yasal altyapı taslağı

Taşınmaz Değerlemesi Kanun Taslağı

Birinci Kısım: Genel Hükümler

Birinci Bölüm: Amaç, Kapsam, Tanımlar ve Kullanım Alanı

Madde 1. Bu kanunun amacı taşınmaz değerlemesi ile ilgili her türlü düzenlemeyi belirlemektir.

Madde 2. Şahıs ve hazine taşınmazlarının her türlü amaçla yapılacak değerlemeleri bu kanun hükümlerine tabidir.

Madde 4. Her türlü taşınmaz malın, bu taşınmazların tüm bağımsız bölümlerinin ve eklentilerinin değerlerinin saptanmasında ve değer saptama için gerekli verilerin oluşturulmasında bu kanun hükümlerinden yararlanılır.

İkinci Kısım: Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı

Madde 5. Taşınmaz Değerlemesi faaliyetlerini yürütmek amacıyla Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı kurulur.

Madde 6. Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanı dairenin sevk ve idaresini sağlamakla görevlidir. Ayrıca Merkez teşkilat adına hizmetlerinin mevzuata göre yürütülmesinde idari, teknik ve mali konularda bütün işleri düzenlemek ve yönetmekle yükümlüdür.

Madde 7. Daire Başkanlığında Harita Mühendisleri, İnşaat Mühendisleri, Mimarlar ve Şehir ve Bölge Plancıları ile Ziraat ve Orman Mühendislerinin görev almaları zorunludur. Bunların yanında farklı disiplinlerden uzmanlar da görev yapabilir. Madde 8. Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı Teknik Şube Müdürlüğü görevleri,

a. Değerleme yöntemlerini belirlemek,

b. Değere etki eden parametreleri belirlemek ve bunları standart hale getirmek, c. Değerleme ve raporlama standartlarını oluşturmak ve bunları belirli

aralıklarla güncellemek,

d. Taşınmaz değer haritalarını üretmek ve taşınmaz değerlerini kayıt altına alarak veri tabanını yürütmek

şeklinde sıralanabilir. Bu şube müdürlüğü belirli aralıklarla taşınmaz piyasası raporları yayınlamakta ve taşınmaz piyasasındaki saydamlığı sağlamaktadır.

Madde 9. Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı İdari Şube Müdürlüğü görevleri, a. Dairenin idari ve hukuki işlerinin yürütülmesi,

b. Personel işlerinin yürütülmesi, mali işlerin yönetilmesi ve merkez teşkilatla koordinasyonun sağlanması

şeklinde sıralanabilir.

Madde 10. Organizasyonel Şube Müdürlüğünün görevleri,

a. Taşınmaz Değerlemesi Uzmanlık sınavı ile ilgili her türlü işi yürütmek, b. Değerleme Uzmanı sertifikalarını vermek ve belirli aralıklarla bunların

denetimini yapmak,

d. Kamu Kurumları ile Özel Sektöre danışma hizmeti vermek şeklinde sıralanabilir.

Madde 11. Daire Başknalığı belirli sıklıklarla sınavlar düzenleyerek Değerleme Uzmanı lisanları vermekle, uzmanların TUGDES Etik Davranış Kuralları’nın gereklerini yerine getirmelerini sağlamak ve denetlemekle, hazırlanan değerleme raporlarının denetimini yapmakla yükümlüdürler.

Üçüncü Kısım: Taşınmaz Değerlemesi

Birinci Bölüm: Taşınmaz Değerlemesi Yöntemleri

Madde 12. Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Madde 13. Maliyet yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır.

Madde 14. Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. Özellikle verilerin yeterli olduğu pazarlarda kullanılmalıdır.

İkinci Bölüm: Taşınmaz Cinsine Göre Uygulanması Önerilen Değerleme Yöntemleri

Madde 15. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk,

açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Madde 16. Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.

Madde 17. Maliyet yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Madde 18. Kentsel Dönüşüm, Arsa Düzenlemeleri gibi projeler kapsamında yapılacak değerlemelere ilişkin hususlar daire tarafından düzenlenir.

Üçüncü Bölüm: Taşınmaz Değerine Etki Eden Faktörler

Madde 18. Taşınmaz Değerine etki eden faktörler TDUB tarafından hazırlanan TUGDES III. Bölüm’de yer alan EK B’de görüldüğü şekilde kullanılmalıdır.

Dördüncü Bölüm: Raporlamaya Dair Standartlar

Madde 19. Taşınmaz Değerlemesi raporları TUGDES Bölüm VI’ da yer alan standartlara göre hazırlanmalıdır.

Beşinci Bölüm: Taşınmaz Değerlerinin Kayıt Altına Alınması

Madde 20. Taşınmaz değerlerinin kayıt altına alınması, bu bağlamda bir veri tabanı yürütülmesi ve genel değerleme raporları ile değerleme ilişkin diğer verilerin paylaşılması Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığının görev ve sorumluluğu altındadır.

Madde 21. TUGDES’ göre Değerleme Uzmanı,

a. Kabul görmüş bir öğretim merkezinden veya eşdeğer akademik niteliği olan bir kurumdan 4 yıllık üniversite eğitimi derecesi almış,

b. Pazarda değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanmış,

c. Güvenilir ve sağlıklı değerleme çalışması yapmak için gerekli kabul edilmiş metot, yaklaşım ve teknikleri bilen, anlayan ve doğru bir şekilde kullanabilen, d. Lisanslama Sınavları’ndan başarılı olarak belge almış,

e. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyesi olan,

f. Kariyeri süresince profesyonel eğitim programlarını takip eden, g. TUGDES Etik Davranış Kuralları’nın gereklerini yerine getiren, itibarlı bir kişidir.

Madde 22. Değerleme Uzmanları Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı tarafından belirli aralıklarla düzenlenen Lisanslama sınavlarında başarılı olmalıdırlar.

Madde 23. Pazarda değerleme yapabilecek düzeyde deneyim ve beceri kazanabilmek için en az 3 yıl süre ile değerleme uygulamalarında çalışmış olmalıdırlar.