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Segundo Montandon (2009) as operações urbanas consorciadas devem ser compreendidas como um instrumento de transformação estrutural de parte de um território urbano, provido basicamente por meio da parceria entre o poder público, a sociedade civil e o investimento privado. O Estatuto da Cidade, em seu artigo 32, assim definiu as operações urbanas consorciadas:

―o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental‖ (Brasil, 2001).

Segundo Macedo (2007), para a correta definição de Operação Urbana Consorciada (OUC) é preciso conhecer seus objetivos que, de acordo com o mesmo autor, é a transformação urbanística estrutural, melhorias sociais e a valorização ambiental. Comparando, o objetivo da OUC com das espécies de operação urbana apresentadas nesse estudo têm-se que (Quadro 7):

Quadro 7. Objetivos das diferentes espécies de operação urbana

Operação Urbana

Integrada Operação Urbana Controlada Operação Urbana Interligada Operação Urbana Consorciada

Aquisição de áreas para a urbanificação.

Evitar que a população carente fosse expulsa pela valorização da área.

Alteração do índice urbanístico como forma de incentivo a desfavelização. Transformação urbanística estrutural, melhorias sociais e a valorização ambiental. Em síntese, as operações urbanas consorciadas são fatos urbanísticos operacionais, visto que correspondem a um procedimento urbanístico formado a partir das operações materiais de execução. Por outro lado, em certos momentos, as operações urbanas consorciadas podem assumir caráter de contrato bilateral, principalmente, quando há a venda de solo criado (Macedo, 2007).

Neste estudo, o instrumento da operação urbana consorciada será analisado em três subseções: (i) Características gerais; (ii) Certificados de Potencial Adicional de Construção – Cepac e a securitização do direito de construir, e; (iii) Operações urbanas consorciadas em prática.

5.3.4.1 Características gerais

A primeira característica a se mostra relevante diz respeito a necessidade de existência de uma lei de zoneamento que permita a variação da utilização dos coeficientes de aproveitamento, características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias. A lei de zoneamento, por sua vez, deve ter previsão no plano diretor do município. Logo, para a concretização de uma operação urbana consorciada é essencial a permissão de um plano diretor, o qual, além de determinar os limites exatos da área da Operação, deverá exigir lei específica (Macedo, 2007).

Essa lei específica deverá conter, conforme artigo 33 do Estatuto das Cidades (Brasil 2001): (i) definição da área a ser atingida; (ii) programa básico de ocupação da área; (iii) programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação; (iv) finalidades da operação; (v) estudo prévio de impacto de vizinhança; (vi) contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios, e por fim; (vii) forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.

Segundo o artigo 32 do Estatuto das Cidades (Brasil, 2001), a OUC poderá prever, entre outras medidas: (i) a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente, e; (ii) a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.

Para as modificações previstas no primeiro item o poder público municipal poderá disponibilizar, segundo artigo 34 do Estatuto das Cidades (Brasil, 2001), a emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac), que serão alienados em leilão ou utilizados no pagamento das obras necessárias à própria operação. Destaca-se, contudo, que o parágrafo primeiro do referido artigo, limita o direito de construir da Cepac na área de objeto da operação urbana consorciada.

O Estatuto das Cidades flexibiliza as restrições da Lei de Zoneamento permitindo potencial construtivo a maior em determinadas regiões, o que acarreta a valorização de determinados terrenos (Macedo, 2007):

―Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela

legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada‖ (artigo 34, parágrafo 2º, Brasil, 2001).

Em síntese, a OUC apresenta como características essenciais: (i) existência de lei de zoneamento; (ii) previsão em plano diretor municipal; (iii) previsão de operação urbana consorciada em lei específica e, por fim; (iv) prever em seu escopo apenas o permitido em lei, quer seja:

 a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo

e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente, e;

 a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo

com a legislação vigente.

5.3.4.2 Certificados de Potencial Adicional de Construção

Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) são valores mobiliários emitidos pelo poder público municipal, utilizados como meio de pagamento de contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada (Angeli, 2011). Cada Cepac possui um determinado valor de m2 para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto (Macedo, 2007).

Segundo sítio eletrônico da Prefeitura Municipal de São Paulo9, as emissões de Cepac são regidas pelas determinações das instruções da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que, regulamenta a emissão dos títulos, as responsabilidades pelo acompanhamento das Operações Urbanas Consorciadas e indica a forma de exercício dos direitos assegurados pelos Cepacs, que uma vez alienados em leilão podem ser negociados livremente no mercado secundário.

Os recursos obtidos com as distribuições públicas de Cepac destinam-se exclusivamente ao pagamento das Intervenções aprovadas pelo poder público municipal. Para o seu correto funcionamento, precisa-se designar responsável pela fiscalização do emprego dos recursos e pelo acompanhamento das intervenções, assegurando a suficiência e veracidade das informações prestadas pelo poder público municipal ao mercado.

5.3.4.3 Operações urbanas consorciadas em prática

Nesta subseção serão apresentadas operações urbanas consorciadas em prática no município de São Paulo. As informações abaixo apresentadas possuem como fonte o seguinte endereço eletrônico: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/infra estrutura/sp_obras/operacoes_urbanas/index.php?p=37057.

a) Operação Urbana Água Branca

A Operação Urbana Água Branca abrange parte dos bairros da Água Branca, Perdizes e Barra Funda. Sua maior parte está inserida na várzea natural do Rio Tietê, englobando inclusive antigos meandros. Segundo o sítio eletrônico, é uma área susceptível de inundações naturais, por causa de fatores humanos como desmatamento, impermeabilização do solo, canalização dos córregos contribuintes em galerias fechadas e ocupação inadequada das margens.

A região, objeto da OUC tem boa infraestrutura de transportes, uma vez que se localiza nas proximidades das rodovias Castelo Branco, Anhanguera, Bandeirantes e do terminal metrô-rodo-ferroviário da Barra Funda.

De acordo com o poder público municipal de São Paulo, o objetivo estratégico da Operação Urbana Água Branca é promover o desenvolvimento da região, dando condições para que as potencialidades regionais sejam devidamente efetivadas. Os objetivos específicos desta Operação Urbana são:

 implantar um conjunto de melhoramentos viários visando ligações de longo

percurso;

 melhorar os sistemas de macro e microdrenagem para diminuir os problemas de inundação ocasionados pela deficiência das redes e galerias existentes;

 implantar espaços públicos;

 implantar equipamentos de interesse da comunidade. b) Operação Urbana Água Espraiada

De acordo com a prefeitura municipal de São Paulo10, a Operação Urbana Água Espraiada tem como principal objetivo a revitalização da região com a criação de espaços públicos de lazer e esportes, remoção de famílias de área de risco, construção de novas unidades habitacionais para essas famílias, melhoria no sistema viário da região.

A primeira fase do Complexo Viário Real Parque, que foi aberta aos veículos em 24 de março de 2006, consistiu na entrega de dois viadutos de acesso no sentido Castelo Branco/Interlagos e Avenida Morumbi, sentido Bairro/Centro. As obras do complexo viário prosseguem para a construção das transposições do Rio Pinheiros sobre duas pontes estaiadas.

c) Operação Urbana Centro

A Operação Urbana Centro abrange as áreas chamadas de Centro Velho e Centro Novo, e parte de bairros históricos como Glicério, Brás, Bexiga, Vila Buarque e Santa Ifigênia. Essa Operação Urbana foi criada para promover a recuperação da área central de cidade, tornando-a novamente atraente para investimentos imobiliários, comerciais, turísticos e culturais11.

Além das três OUC apresentadas destacam-se outras:

 Operação Urbana Faria Lima (São Paulo, SP);

 Operação Urbana Linha Verde (Curitiba, PR), e;

 Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha (Rio de Janeiro, RJ).

5.3.5 APLICAÇÃO PARA O PORTO MARAVILHA NO RIO DE JANEIRO