Varlığa Dayalı Menkul Kıymet

Menkul kıymetleştirme birçok anlamda kullanılmaktadır. En geniş tanımı ile, menkul kıymetleştirme doğrudan finansman, kredi kullanmak yerine menkul kıymet ihracı ile fon sağlama ile eş anlamlıdır. Dar anlamda kredilerin ve alacaklann bir paket haline getirilerek bu pakete dayanan bir menkul kıymet oluşturulup yatırımcılara satılmasıdır. Bu yolla oluşturulmuş menkul kıymet varlığa dayalı menkul kıymet olarak tanımlanmaktadır. Konut finansmanı için süreklilik taşıyan bir k

22

Mert BULGAN, İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında Sermaye Piyasasından Yararlanma Yöntemleri, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Para, Sermaye Piyasaları ve Finansal Kurumlar Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2002, s: 47,48

33

İKİNCİ BÖLÜM

TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ VE ÖZELİKLERİ

Bu bölümde; Türkiye’de gayrimenkul sektörünün mevcut durumu, sektörün sorunları incelenecektir.

2.1 TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL VE İNSAN İLİŞKİSİ

Gayrimenkul insanla ve insan yaşamı ile hep iç içe olmuş bir kavramdır. Bu sebeple insanın tarihinden, yaşantısından, coğrafyasından, sosyal ve kültürel yapısından etkilenen bir varlıktır.

Barınma, beslenme ve güvenlik insanın en temel ihtiyaçlarındandır. Her üç temel ihtiyaç da insan var olduğu günden beri olmuştur ve bu ihtiyaçların karşılandığı alan gayrimenkuldür.

Günümüzde gayrimenkul ve gayrimenkul sahipliliği kavramının daha iyi anlaşılabilmesi için bu konunun tarihsel perspektifte değerlendirilmesi ve bu kavramın toplumların hafızasında nasıl yer ettiğinin anlaşılması gerekmektedir.

İnsanların gayrimenkulle olan ilişkisi insanın tarih içinde aldığı mesafeye göre şekillenmektedir. Tarih öncesi çağlarda insanlar yerleşik hayata geçmeden önce öncelikli amacı sadece beslenmek olan insanoğlu bu ihtiyaçlarını avcılık ve toplayıcılıkla sağlanmaya çalışılıyordu. İkametler olarak mağaralar kullanılıyordu. İnsan popülasyonundaki artma ile birlikte insanlar sadece vahşi hayvanlardan değil aynı zamanda birbirlerinden de korunmak amacı ile ikamet ettikleri mekanları şekillendirdiler. Korunmak için güvenli bir alana sahip olmak ve o alanı sahiplenmek duygusu oluşmaya başladı. Tarih içersinde insanlar tarım yapmayı öğrendi ve bu durum insanları yerleşik bir hayata yöneltti.

Devletlerin tarih sahnesinde yerini alması ile birlikte şehirler ve yerleşmede kurallar ortaya çıkmaya başladı. Kitlelerin ihtiyaçlarına yönelik olarak ortak yaşam alanları ve tesisleri oluşturuldu. Büyük insan toplulukları beraberinde büyük ölçekli tarımı getirdi. Şehirleşme ile birlikte değişen ve çeşitlenen insan ihtiyaçları uzmanlık

34 gerektiren (nalbant, demirci, marangoz v.b.) atölyede yapılan meslekleri doğurdu ve insanlar işyeri kavramları ile tanıştı. Ticari hayatın artması limanların, tersanelerin ve de dükkânların yapılmasına neden oldu. Devlet otoritesinin artması düzenli yerleşik orduya ihtiyacı artırdı ve bu durum büyük askeri tesislerin yapılmasına sebep oldu.

İnsanlık tarihinin en önemli dönüm noktalarından biri olan endüstri devrimiyle birlikte gayrimenkule yüklenen anlam daha farklı olmaya başladı. Endüstri devrimi beraberinde köyden kente büyük bir göçü getirdi. Bu durum kentlerin devasa boyutlara ulaşmasına neden oldu. Kentlerin konut ihtiyacı da aynı oranda arttı. Bu dönemde büyük fabrikalar ve üretim tesisleri inşa edildi. Tarım sadece insanların kendi ihtiyaçlarını karşılayacak kadar yapılıyor olmaktan ziyade endüstriye hammadde temin eden bir mekanizma haline geldi. Artan ticaret ve ulaşım imkânlarında ortaya çıkan yenilikler gayrimenkulün artık stratejik önemini belirgin hale getirdi. Endüstrileşen ülkeler arasında yaşanan rekabet hem ve savaşlar esasında sadece pazar bulma savaşı olmayıp aynı zamanda hammadde sağlayan mülkler edinme mücadelesine dönüştü.

Endüstri devrimi beraberinde endüstri devrimine öncülük eden ve ülkeler açısından parayı ve refahı getirdi. Bu durum konuta bakış açısını da değiştirdi. Daha eski çağlarda kentlerde tek katlı evler varken, artık kentler artan nüfusla beraber çok katlı evlere yöneldi. Gelir seviyesi yüksek olan insanlar ise büyük müstakil evleri tercih etti. Ev artık sosyal statü simgesi haline geldi. 23

Uzay, elektronik veya internet çağı olarak isimlendireceğimiz günümüz dünyasında ise gayrimenkulün ana fonksiyonları olan barınma, tarım, korunma aynı kalmakla berber atfedilen değer daha değişik olmaktadır.

Dünya nüfusu daha eski çağlara nazaran çok büyük boyutlara ulaşmıştır. Artık dünya üzerinde Çin, Hindistan gibi nüfusu milyarlarla ifade edilen ülkeler mevcuttur. İnsan ömrü yaşam kalitesi, barış ortamı ve sağlık alanındaki gelişmelerle daha da uzamıştır. Kentleşme bu çağda hiç olmadığı kadar fazladır. Toplumların büyük kısmını teşkil eden orta sınıf artık daha dar mekanlarda ikamet etmektedir.

23 _{Betül ÇOTUKSÖKEN, Ev Nedir ?, Konut Sempozyumu Tebliği, Sh: 1,6} http://www.betulcotuksoken.com/ev-nedir (13.4.2010)

35 Kilometrekareye düşen insan miktarı geçmiş yıllara nazaran çok fazladır. Artık 19 ve 20.yüzyıldaki büyük fabrika binalarının yerini artan teknoloji ile birlikte daha küçük ölçekli fabrikalar almasına karşın, insanların sosyal yaşamını etkileyen ortak yapılar daha fazla yer kaplamaktadır. Artık şehirlerimizde metrolar, AVM’ler, ofis binaları daha fazla yer almaktadır. Tüketim kültüründeki artış nedeniyle insanlar gelir seviyesi ne olursa olsun en iyisini talep etmektedirler.

Nüfustaki bu artış, tarım üretimine ve tarım alanlarına ihtiyacı artırsa da genişleyen şehirler tarım alanlarını son derece sınırlamıştır.

Ülkemizde gayrimenkulün seyri gelen insanlık tarihi ile paralellik göstermekle beraber tarihi, sosyolojik ve kültürel bazı özelliklerimiz bizi diğer toplumlardan ayırmaktadır.

Yerleşimle olan ilişkimizi iki ana unsurda ele almak gerekir. Birincisi yaşadığımız coğrafyanın gereği olan unsurlar. Diğer ise tarihi köklerimiz ve yaşam tarzımızdan kaynaklanan unsurlar.

Ülkemizin üzerinde bulunduğu topraklar, yeryüzünde yerleşmelerin ilk kurulduğu sahalar arasında yer almaktadır. Bu nedenle Anadolu toprakları çeşitli kültür ve medeniyetlerin kurulup gelişmesine beşiklik etmiş ve topraklarımızda birçok beylik, devlet ve krallıklar kurulmuştur.

Türkiye üzerinde yapılan paleoarkeolojik araştırmalar, ülkemiz topraklarında yerleşimin günümüzden 10-12 bin yıl öncesine dayandığını ortaya çıkarmaktadır. 24 Anadolu coğrafyası Hititler, Urartular, Frigyalılar, İyonlar, Romalılar ve Bizanslılar, Selçuklular gibi değişik medeniyetler beşiklik etmiştir. Bu medeniyetlerin yerleşim yerleri günümüz şehirlerinin temelini teşkil etmiştir. Esas geçim kaynağı devrin şartları gereği ağırlıklı olarak tarımsal faaliyetler olmasına karşın, coğrafi olarak Asya ve Avrupa kıtaları arasında geçiş özelliği gösteren ülkemizde tarih boyunca ticaret önemli bir faaliyet alanı olmuş ve yerleşimlerin kurulmasında ve dizaynında bu özellik belirleyici bir unsur olmuştur. Kıyı kentlerimizde liman çevresinde kuruldu, ticaret yolları üzerinde kervansaraylar, hanlar inşa edilmiştir. Yerleşim

24 _{Engin GÜMÜŞ, Türkiye’de Yerleşme, Anadolu Üniversitesi Açık Öğretim Fakültesi Yayınları, s:} 87

36 tarzımız köylerde yerleşme, yapı malzememizde ağırlıklı olarak, halen günümüzde de kırsal yapıların temelini teşkil eden kerpiç olmuştur. 25

Yerleşim karakterimizi şekillendiren diğer bir faktörde; ırksal özelliklerimizdir. Türkler Orta Asya’da göçebe yaşayan bir toplumdu. Yerleşimimiz bozkırlarda ve göçebe olarak devam etmekteydi. Ana geçim kaynağı hayvancılıktı. Yerleşme ve mülk edinme kavramı olmamakla beraber yaşam alanları da geçici çadırlardan ibaretti. Edinilmiş bir gayrimenkul kültürü olmayıp, mülk sadece küçük oymakların geçici hâkimiyet alanı kadardı.

Türklerin Anadolu’ya ilk gelişleri göçebe gruplar tarafından hayvancılık amacıylaydı. Türklerin İslamiyeti kabulü ve 1071 yılındaki Malazgirt Savaşı’ndan sonra Türkler Anadolu’ya yerleşmiş ve İslam kültüründe etkisi ile yerleşik hayata geçmişlerdir. 26 Beylikler ve Selçuklu Devleti döneminde ülkenin savunulabilmesi ve alan müdafaası açısından yerleşik olmanın hayati önemi vardı.

Yerleşik hayat Türklere şehirleşmeyi öğretti. Şehirleşme beraberinde ikamet, tarım ve ticari amaçlı gayrimenkul edinmeye neden oldu. Yerleşik hayat özellikle Osmanlı İmparatorluğu döneminde kendini daha fazla hissettirmeye başladı. Yerel yönetim örgütlerinin kurulması şehir hayatımıza belli düzen getirdi. Tarımsal sistemimizde Osmanlı İmparatorluğu döneminde farklılık göstermeye başladı. Tarım sadece halkın beslenmesinden ibaret bir unsur olarak görülmedi. Bununla beraber ordunun ihtiyaçlarını karşılama görevi de orduya verildi. 27

Osmanlı ‘da gayrimenkul sistemi ise başlı başına incelenmesi gereken bir konu olmakla beraber günümüze olan etkilerine değinilmek gerekmektedir.

Osmanlıdan devralınan miras günümüze gayrimenkulün mülkiyeti ekseninde etki etmektedir. Mülkiyet konusu toplumların tarihten beri süre gelen kültürlerine göre şekillenen bir olgudur. Genç Türkiye Cumhuriyeti kurulduğu andan itibaren köklü bir Osmanlı mülkiyet sistemini devralmıştır. Halen meri hukukunda o

25 _{GÜMÜŞ, s: 89,90}

26

İslam kültürünce cami, mescit , tekke ve zaviye gibi yapıların konar göçer olması mümkün değildi. Bu durum yerleşik bir yapıyı zorunlu kılıyordu.

37 günlerden kalma izler bulunmakla beraber, devraldığımız mülkiyetle ilgili sorunları çözmeye uğraşmaktayız. Örneğin halen vakıf arazileri meselesi özellikle tarihi kökleri olan İstanbul, Konya, Bursa gibi şehirlerimizde önemli sorun olarak karşımıza çıkmakta, şehrin merkezi alanlarında kalan alanlar bu sorunlar nedeni ile ekonomiye kazandırılamamaktadır. Vakıflar Müdürlüğü tarafından Osmanlı vakıflarına ait gayrimenkullerden kira ve işletme gelir elde edilmektedir.

Osmanlı gayrimenkul sistemi üç tür mülkiyet esası getirmiştir. 28

Mülk Arazi : Padişah tarafından, Devlete yaptıkları hizmetlerine karşılık mülk olarak hizmet yapan şahıslara verilen yerler ile mülkiyetin kazanılması yolları ile doğrudan kazanılan yerleri ifade etmektedir. Mülk arazide, tam mülkiyet esasları geçerli olup, malikler, bu taşınmazlar üzerinde diledikleri şekilde tasarrufta bulunabilirlerdi. Bu tasarruflar, herhangi bir şekle bağlı değildi. Ancak, ileride çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek için bu tasarruflar Şer’iye Sicillerine kaydedilmişlerdir.

Miri Arazi: Kuru mülkiyeti (rakabesi) Devlete, tasarruf hakkı şahıslara ait olan arazilerdir. Gelirlerine göre Has, Zeamet ve Tımar olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Miri arazi üzerinde tasarruf hakkı sahibi olanların, mülkiyeti başkasına devir ve temlik dışında tam mülkiyete yakın şekilde tasarruf etme imkanına sahip oldukları söylenebilir. Taşınmaz malı ekebilir, başkasına kiraya verebilir ve borcuna karşılık vefâen ferağ edebilir ve zamanla oranları değişse bile mirasçılarına intikal edebilirdi. Has, Zeamet ve Tımar sahipleri, yerin sahibi (sahib-i arz) sayıldıklarından tasarruf hakkı sahiplerinin bu hak üzerindeki tasarrufları ancak bunların huzuru ile gerçekleşirdi. Bu gibi işlemlerde Has, Zeamet ve Tımar sahiplerinin bu hakları yeni tasarruf hakkı sahiplerine kendi mühürledikleri “temessük” addedilen belgeyle devrediliyordu.

Mevkut (Vakıf) Arazi: Aslında mirî arazi iken sonradan gelirleri hayır kuruluşlarına tahsis edilen arazilerdir.

38 Vakıf müessesesinin kuruluşu, İslâm dininin sosyal hayatta yardımlaşmaya ve dayanışmaya çok önem vermesinden kaynaklanmaktadır. Bu anlayış ve inanışladır ki, vakıflar en eski ve köklü müesseselerimizden biri olmak niteliğini kazanmaktadır. Bundan dolayı “Vakıflar; memleketini seven, milletini düşünen ve insanlığa ve hatta hayvanlara hizmeti amaç edinmiş olan insanların asil duygularının tezahürüdür şeklinde de ifade edilir.” Vakıfların idaresi vakıflar mütevellisine aittir. Vakıf, Sahih Vakıf ve Gayr-i Sahih Vakıf olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Sahih Vakıf; Mülk arazi sahibinin, maliki bulunduğu mülkünü belli bir amaçla vakf etmesidir. Gayr-i Sahih vakıf ise Miri arazi türünden olan arazinin yine belli bir amaca tahsisidir. Vakıf mütevellisi , vakfedilmiş olan taşınmazlar üzerinde mülkiyetin devir ve temliki dışında diğer tasarrufları yapma yetkisine sahip olmakla birlikte, bu arazilerin mülkiyet hakkı ile ilgili bir tasarrufta bulunmak çok sıkı şartlara bağlanmıştır.

Osmanlı’dan günümüze gayrimenkulle ilgili devralınan en büyük kaynak ve en büyük sorun bu gayrimenkuller ile ilgilidir.

Gayrimenkul mülkiyeti bireyin mülkiyeti içselleştirmesi açısından önemli bir konudur ve Cumhuriyet dönemi gayrimenkulün mülkiyetliği konusunda da önemli değişiklikleri beraberinde getirdi. Osmanlı döneminde ağırlıklı olarak padişah be beylerin mülkiyetinde olan toprak artık özel mülkiyete de yoğun şekilde konu oldu. Değişen ekonomik yapı gayrimenkulü artık ekonomik bir değer haline getirdi ve gayrimenkul bir rant aracı olarak tedavüle konu oldu.

Kısaca gayrimenkul tarihimiz konusunda yapılan kısa açıklamadan sonra çalışmamızın bu bölümünde ülkemizdeki gayrimenkul sektörünü bu sektördeki sorunları inceleyeceğiz. Gayrimenkul sektörü ülkemiz açısından genellikle konut ağırlıklı olarak incelenmekte, diğer gayrimenkul çeşitleri göz ardı edilmektedir. Bundaki en önemli sebep konutun insan hayatında daha belirgin bir şekilde yer almasına, her insanın bir konutta yaşamasına rağmen, diğer gayrimenkul çeşitleri olan tarım arazisi, işyeri, depo, arsa, daimi ve müstakil hakları v.b. gayrimenkullerin her insan için söz konusu olmamasıdır. Örneğin bir tarla sadece çiftçiyi yani belli bir grubu ilgilendirmektedir. Fakat her gün tükettiğimiz gıdaların temelinde tarım arazileri vardır ve bunlarında bir piyasası oluşmalıdır ve oluşmuştur. Diğer taraftan

39 hepimiz konutlarda yaşarız ama konutlar bir arsaya inşa edilir ve konut maliyelerinde de arsanın payı büyüktür. Oturacağımız konutu daha ucuz alabilmek için ucuz arsaya ihtiyacımız vardır.

Gayrimenkul sektörünü incelerken bir diğer konuda gayrimenkulün hukuki durumu ve mülkiyetidir. Mülkiyet yani gayrimenkulün sahipliliği piyasanın yapısını da belirleyecek unsurdur. Özel mülkiyete konu olmayan gayrimenkul devletindir ve devlet bu piyasanın çok önemli bir belirleyicisidir. Mülkiyet gayrimenkulün finansmanına da etki eden bir faktördür. Mülkiyet problemleri olan bir gayrimenkul kredi veren kuruluşlar tarafından kredilendirilmeyecektir. Bugün ülkemizde çok büyük bir sorun olan 2/b arazileri olarak tanımlayabileceğimiz orman vasfını kaybetmiş araziler sorunu bu bağlamda değerlendirilecektir. Hukuki sorunlar olarak değerlendirebileceğimiz diğer bir konu ise imar planından kaynaklanan sorunlardır. İmar planına uygun olarak yapılmayan bir binanın inşaat ve iskan ruhsatları alınamaz. Bu bina gecekondu hükmündedir. Özellikle 1950’lerden sonra büyük şehirlere aşırı göç sonucu kentlerin kıyılarında oluşan ve altyapıdan yoksun olan bu yerler, çıkartılan imar afları ile meşru hale gelmiş, fakat altyapı eksikliğinden kurtulamamıştır. Bu konutlar resmen gayrimenkul piyasasına ve gayrimenkul finansman yöntemlerine dahil olmasalar da kendi içinde bölgesel bir alt piyasa şeklinde örgütlenmişlerdir. İskan ruhsatı olan normal bir konut alacak maddi bir geliri olmayan ve konut kredisi kullanamayan insanların bu gecekondulara talebi her zaman olacaktır. Buna karşın gecekondulaşmayı önlemeye yönelik çalışmalar konut piyasasına legal arsa ve konutların sunulmasına yani arzın artmasına sebep olmakta ve piyasayı etkilemektedir. Detayları alt başlıkta anlatılacaktır.

Gayrimenkul sektörü ve özellikleri başlığında da vurgulamış olmamıza rağmen bir defa daha değinmekte fayda var ki; gayrimenkul piyasası bir bütün değildir ve birbirinden farklı alt piyasalara ayrılmıştır. Şimdi ülkemizde gayrimenkul piyasasını etkileyen bazı başlıkları tarihi süreçlerini de ülkemiz açısından incelemek suretiyle değerlendireceğiz.