Faaliyet hacminin ağırlıklı kısmı ko-nut sektöründen oluşan gayrimen-kul sektörünün gelişiminde ticari gayrimenkul olarak nitelendirilen AVM, ofis, otel, depo ve hastane ya-tırımları da önemli.Bu alanda da ki-ralama ve yatırım boyutunda krizin bütün izleri görülmeye başlandı.
Çağdaş tüketim mabetleri olarak adlandırılan Alışveriş Merkezleri AVM’lerde boşluk oranı hızla artıyor.
Yeni yatırımların ise durdurulduğu haberleri geliyor.
AVM’lerin sayısı son 10 yıllık dönem-de yıllık ortalama yüzdönem-de 11,5 oranın-da arttı ve toplam AVM sayısı 2017 sonunda Türkiye genelinde 429’a yükselirken, toplam kiralanabilir alan 12,6 milyon metrekareye ulaştı.
2017 yılında bir önceki yıla kıyasla 39 AVM açılarak 1,2 milyon metrekare kiralanabilir alan ilave edildi. 2018 ilk çeyrek sonu itibarıyla toplam AVM sayısı 439’a ulaştı.
İstanbul’da 124, Ankara’da 36, İzmir’de ise 26 adet AVM bulunu-yor. 2017 yılında açılması planlanan 57 AVM projesinden 30 adedinin
İstanbul’da bulunduğu, inşaat ma-liyetlerinde meydana gelen artışlar ve yatırımcı finansman sıkıntıları se-bebiyle inşaat sürecinde yaşanılan aksamalardan dolayı bahsi geçen AVM’lerden 18’inin açılışının gerçek-leştirilemediği bildiriliyor.
Türkiye’de bin kişiye ortalama 158 m2 kiralanabilir alan düşüyor, büyük şehirlerdeki kişi başı kiralanabilir alan ise bu seviyenin oldukça üzerin-de. 2019 yılına kadar açılması planla-nan AVM’ler de hesaba katıldığında 1000 kişiye yaklaşık 176 m2 kiralana-bilir alanın düşeceği öngörülüyor.
AVM’lerin teknolojik, mimari ve ko-num itibarıyla sektörün ihtiyaç ve yeni beklentilerini karşılayamayacak durumda olması, yüzde 50’den fazla boşluk oranı ile faaliyet gösterme-si, fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması ve/veya tamamen ka-panması durumunu sektör, “fonk-siyonunu yitirme” olarak tanımlı-yor. Fonksiyon yitirme, son yıllarda AVM’lerin birçok ülkede başına ge-len önemli sorunlardan birisi. Böy-lesi durumlarda bu tür yapıların bir bölümü yeniden yapılandırılarak okul, hastane ve depo alanlarına dönüşmektedir. Büyük AVM pazar-larından Amerika’da yatırım aşama-sında olan 100 AVM’nin 2017 yılında gerçekleşen AVM iflaslarından sonra yatırım planlamasını tekrar gözden geçirdiği biliniyor. İnternetten alış-verişlerin yaygınlaşması, AVM ölüm-lerinin en önemli nedenleri arasında.
Türkiye’de ise söz konusu durumun önüne geçebilmek amacıyla kiracılar tarafından talep edilen kira indirimi, TL cinsinden sözleşme, kur sabitle-me ve dekorasyon katkısı gibi bazı uygulamaların başlatıldığı biliniyor.
Buna rağmen Türkiye’de hızlı bir AVM ölümü de kapıda görünüyor.
İstanbul’daki AVM’ler incelendiğinde toplam kiralanabilir alan bazında en
53
büyük AVM’nin Forum İstanbul ol-duğu, büyük arsa alanının azalması sebebiyle artık bu ölçekte AVM’lerin yapılmasının görece zor olduğu dü-şünülüyor. İstanbul’da açılan son AVM olan Hilltown AVM’nin toplam kiralanabilir alanı 63 bin metrekare.
AVM yatırımcıları Derneği (AYD) veri-lerine göre, 2017’de 2016’ya kıyasla AVM ciro endeksi yıllık bazda yüzde 14 seviyesinde artış gösterdi. Bu, yüzde 12’lik TÜFE’ye yakın bir artış, o kadar. Aynı yıl ziyaretçi sayısı en-deksi yüzde 1 seviyesinde gerileme gösterdi. 2019 yılında AVM ciro ve ziyaretçi endeksinde özellikle ücret ve maaşların gerileyeceği, işsizliğin artabileceği, dolayısıyla her tür tü-ketim harcamasının yavaşlayacağı muhtemel.
Krizin ayak seslerinin daha yüksek duyulduğu bir alan da ofis yatı-rımları. Özellikle İstanbul’da AKP döneminde mantar gibi türeyen gökdelenlerde gerçekleştirilen ofis alanları, krizle birlikte önemli bir kapasite boşluğu yaşıyor. Ofislerde boşluk oranı özellikle belli bölgeler-de sert bir biçimbölgeler-de yükselirken ge-nelde kiralar da aşağı çekiliyor.
2017 itibarıyla artan ofis stokunun ve kurlardaki dalgalanmaların etki-siyle kiracılar, döviz üstünden kira ödeyemeyerek bazı talepler geliştir-diler.
Mevcut durumda da devam eden ofis yatırımlarının rekabet koşullarını arttıracağı göz önünde bulundurul-duğunda, doluluk oranlarının gerile-memesi adına bazı mal sahipleri, kira sözleşmelerini TL cinsine çevirme ve kur sabitleme gibi talepleri kabul ederken bazıları buna yanaşmadı ve önemli gerilimler yaşandı.
Gayrimenkul sektörü üzerine ra-porlar hazırlayan PROPIN’e göre,
Merkezi İş Alanı’daki (MİA) A sınıfı ofislerde 2018’in 3. çeyreğinde boş-luk oranı yüzde 30’un üzerinde. Bu oran Zincirlikuyu, Esentepe’de yüz-de 41’e çıkarken, Maslak’ta yüzyüz-de 33, Levent’te ise yüzde 25 olarak göz-lendi.
İstanbul’daki ofis stokunun yüzde 34’ünü oluşturan MİA A sınıfı bina-larda kirabina-larda önemli düşüşler ya-şanıyor. 2017 sonunda metrekare başına aylık kira 24,8dolar iken 2018 3. çeyreğinde 21,8 dolara inmiş du-rumda.
İnşaatın bina üretimi dışında kalan altyapı, yol vb. alanlarında da hızlı bir gerileme gözleniyor. Devletçe yapılan inşaat yatırımları hızla ya-vaşlarken Kamu-Özel İşbirliği(KÖİ) modeliyle yapılan “mega projelerde”
kriz tüneline dahil olmuş durumda.
Çoğu İstanbul ve çevresine yapılan havaalanı, köprü, otoyol, şehir has-taneleri türü KÖİ projeleri, kullandık-ları dış finansman nedeniyle önemli kur zararlarına uğradılar. Ayrıca inşa-at malzeme fiyinşa-atlarındaki artışlar, TL kredilerindeki ve döviz fiyatlarındaki sert artışlarla birlikte başa çıkılması zor boyutta. Çoğu firma bunu be-ceremediği için piyasaya havlu at-makta, mahkemelerden alacaklılarla anlaşma-uzlaşma için konkordato kararı çıkartmaya çalışmakta.
DENİZ BİTTİ
Türkiye’nin en büyük krizi olarak bi-linen 2001’krizinde, IMF işbirliğinde izlenen kemer sıkma politikalarıyla, sorunlarından arınmış bir ekonomi, 2002 erken seçimlerinden tek başına iktidar olarak çıkan AKP’ye altın tepsi içinde kaldı. AKP, bu altın mirası kul-lanarak hem 2003-2008 döneminde hem de küresel kriz sonrasının 2010-2014 döneminde olağandışı yabancı kaynak çekti. Ağırlığı dış borçlanma
olan bu kaynakla yüksek büyüme hızlarına ulaşılırken, büyüme iç pa-zar odaklı, inşaat eksenli bir özellik gösterdi. İnşaatın döviz kazandır-mayan özelliği rejimin umurunda olmazken siyasi geri dönüşü, AKP’yi daha çok ilgilendirdi. Seçmeni etki-leyen gözle görülür bina, yol, köprü, havaalanı, metro vb. inşaatlar seç-meni etkilerken AKP bunları oya tah-vil etmeyi bildi ve kırdan göçmüş va-sıfsız işçilere iş imkanı sağlarken aynı zamandadış kaynağın bir kısmını da konut kredisi olarak sundu. Dahası, yerel ve merkezi idareler tarafından sağlanan kayırmacı imar izinleriyle, kamusal arsa tahsisleriyle ilerleyen inşaat odaklı büyüme, AKP’ye ken-di burjuvazisini yaratma imkanı da sunduğu için özellikle tercih edildi.
İrili-ufaklı AKP yanlısı sermayedara hükmedilerek, bir parti devleti inşa etmenin kaynakları da inşaat üstün-den sağlandı. Ne var ki, dış kaynakla dönen bu çark, paranın pahalandığı 2014 sonrası önce yavaşladı, son-ra düşüşe ve krize yöneldi. İleri ve geri bağlantıları ile birçok sanayi alt sektörünü, finans, emlak pazarlama, reklam-medya hizmet sektörlerini de etkileyen inşaatta kriz, tüm eko-nomiyi aşağı çekmeye başladı.
Sektörde yeniden hızlanma, ancak yeniden bir iç talep canlanmasına, o da enflasyonun yeniden tek hane-lere düşürülmesine, kredi faizlerinin makul oranlara çekilmesine, yabancı sermayenin Türkiye’ye yeniden gü-ven duyup giriş yapmasına, herkesin önünü görebilecek kadar bulutların dağılmasına, kısaca, kriz tünelinin ucunda bir ışık görülmesine bağlı.
Bu ise birkaç mevsimi bulacak gibi görünüyor, ama her şeyden önce AKP rejiminin bir yol haritası bulma-sı ve dibe vurarak kuyudan çıkmaya koyulması gerek. Bu dibe dokunma,
“En kötüsü geride kaldı” iddiasına karşın, henüz yaşanmış değil.
54
KİTAP TANITIMIÜ
lkemizde insanının konforlu, sağlıklı, güvenli ve ekonomik yapılarda yaşaması ve ülkemizin çağdaş yapılara sahip olmasında mekanik tesisat mühendisliğinin önemi oldukça büyüktür.Mekanik Tesisat projelerinin ha-zırlanmasında başvuru kaynağı olacağını düşündüğümüz "Sıhhi Tesisat Proje Hazırlama Esasları"
kitabını Tesisat Mühendisliği ala-nında çalışan mühendislerin ve üniversitelerin Makina Mühendisli-ği bölümünde okuyan öğrencilerin ilgisine sunuyoruz.
Sıhhi tesisat projesinin yapılması için gerekli olan TS 1258 “Temiz Su Tesisatı Hesap Kuralları” ve TS EN 12056 “Cazibeli Drenaj Sistemleri-Bina İçi” bu kitabın esasını oluştur-maktadır.
Kitabın Ek’ler kısmında, bilgiler, proje ve hesaplar için gereken standartlar, şekiller ve çizelgeler bölümlere göre düzenlenmiştir.
Örneğin Ek.3; 3. Bölüm’ün ekleridir.
İlgili standartlar özetlenirken stan-dardın şekil ve çizelge numaraları değiştirilmemiştir.
Kitapta;
• sıhhi tesisat tekniği
• temiz su ve pis su tesisat tasarı-mı
• yağmur suyu tesisat tasarımı, pis su arıtma
• yüksek yapılarda sıhhi tesisat
• shhi tesisat boruları
• sıhhi tesisat gereçlerinin ve elemanlarının yerleşimi
• sıhhi tesisatta gürültü ve ses yalıtımı..
• enerji verimliliği, yalıtım ve ka-yıplar
• sıhhi tesisat proje hazırlama esasları
• sıhhi tesisat proje örneği
• yangından korunma, bahçe sulama, yüzme havuzu, mut-fak, çamaşırhane, su arıtma ve hazırlama tesisatları, tüketim eğrisine göre boyler seçimi konuları yer almaktadır.
Bu kitap Odamız Meslek İçi Eğitim Merkezi (MİEM) tarafından açılan konu ile ilgili Mühendis Yetkilen-dirme Kurslarında Eğitim Kitabı olarak kullanılmaktadır.
Kitap Adı: Sıhhi Tesisat Proje Hazırlama Esasları Yayın No: MMO/260/8
Sayfa Sayısı: 295 Kitap Türü: Teknik Kitaplar Yayın Yeri: İstanbul
Kit a p
55
MAKİNA MOBİL
F
arklı seviyelerde nesne ya da insan ağ yapılarının meydana getirilmesi, günümüz gelişmiş sanayi toplumlarının bir stratejisi olup, yakın bir gelecekte de dünya çapında giderek yaygınlaşacaktır. Dünyadaki bu ve benzeri gelişmeleri en güncel haliyle takip eden Makina Mühendisleri Odası’nın 47. Dönem projelerinden bir tanesi de buna uygun genel bir mobil ağ yaratmaktır. Üyelerimizden oluşan muazzam bir dijital ağ yaratmak ve süreçleri daha etkin bir şekilde yönetmek için, “Makina Mobil”olarak tanımladığımız projemizi hayata geçirmekteyiz. “Makina Mobil”, adından da anlaşılacağı üzere, cep telefonlarında kullanılan mobil bir uygulamadır. İstanbul, Ankara, Adana şubelerimizde kullanılan “Makina Mobil”, Kocaeli, Bursa şubelerimizin ardından diğer şubelerimizde de en kısa sürede hayata geçirilecektir.
“Makina Mobil”, Oda üyelerinin şube faaliyetlerinden haberdar olmaları ve daha hızlı iletişim kurabilmeleri için
geliştirilmiş mobil bir ağdır. Bu ağ, her üyemiz tarafından bireysel olarak mobil cihazlara kurulan bir uygulama aracılığıyla çalıştırılabilmektedir.
“Makina Mobil” uygulamamız şu an itibarıyla hizmete geçmiş olup aşağıdaki bağlantıları kullanarak uygulamayı mobil cihazınıza indirilebilirsiniz:
• IOS işletim sistemi için:
https://goo.gl/pBb1du
• Android işletim sistemi için:
https://goo.gl/SmKQTX
“Makina Mobil” uygulamasının modül ve işlevlerini www.mmo.
org.tr/ankara/duyuru/dijital- donusum-uygulamasi-makina-mobil-kullanimda linkinde yer alan kullanım kılavuzundan öğrenebilirsiniz.
“Makina Mobil” uygulaması hakkında daha fazla bilgi edinmeniz veya herhangi bir problemle karşılaşmanız durumunda Makina Mühendisleri Odası’na bağlı ilgili şubelerimizle doğrudan bağlantıya geçebilirsiniz.