Com a cautela de não se criar conflitos de competência legislativa, provocando a inconstitucionalidade total da norma em 2005, o legislador estadual, em 2007, atropelou estes
79 preceitos legais sobre suas funções legislativas e tirou a competência exclusiva dos municípios em legislar sobre o uso e ocupação do solo no território municipal.
Um texto breve, e que altera a parte mais sensível da lei aprovada em 2005, foi capaz de trincar-lhe as bases legais e de fundamentação teórica. A Lei Estadual no 13.874/07 fere preceitos de constitucionalidade, pois usurpa as atribuições legislativas constitucionais dos municípios, como já falamos nos capítulos anteriores.
Ao lermos este instrumento legal, devemos atinar para o seguinte: a APA é composta por oito municípios, não apenas por Guaramiranga, e todos recebem a influência desta lei de forma direta, ou seja, os municípios integrantes da APA têm sua autonomia legislativa para definir padrões de ocupação totalmente extraída de suas câmaras municipais ou de seus planos diretores.
Em seu Art. 1o, ela referenda que “os incisos do Art. 3o da Lei no 13.688, de 24 de novembro de 2005, passam a vigorar com a seguinte redação”, ou seja, o instrumento foi criado exatamente para restringir o uso do solo na APA da Serra de Baturité, mas a forma como isso foi feito constitui um equívoco legislativo.
No inciso primeiro consta o seguinte texto:
Nas áreas urbanas e rurais, a taxa de ocupação do lote e/ou fração ideal, conforme se trate de edificações para serviços de hospedagem, hotelaria e lazer, não poderá exceder a 5% (cinco por cento) da área total do lote, sendo destinada 95% (noventa e cinco por cento) da área total da propriedade para a preservação da cobertura vegetal ou reflorestamento.
Delimitar as ocupações em área rural, tendo o município legislado sobre ela, já é um erro, como mostram as explanações anteriores sobre a abrangência destas normas. Acrescentar este controle sobre as áreas urbanas é o primeiro grande conflito entre a norma reguladora da APA e a autonomia legislativa municipal.
Como suscitado no início do capítulo, fica muito claro neste momento que a inconstitucionalidade do referido inciso é cristalina aos olhos da lei. Se a intenção do legislador era barrar a especulação imobiliária, frear o crescimento de construções na APA ou
80 tentar diminuir a introdução de condomínios, o que até teria um cunho positivo para a proteção local, a forma como ele positivou isso está equivocada.
Quem possui competência para definir índices de ocupação, adensamento, percentuais de banco de terras é a própria lei municipal, que não está em desconformidade com os preceitos do Estatuto da Cidade, das Leis Federais no 6.766/79 e no 4.591/64, que estabelecem índices e critérios para a implantação de loteamentos e condomínios.
Estas afirmações são corroboradas pelo Art. 4o da Lei Federal no 6.766/79 na qual constam os índices mínimos de terras públicas e percentuais de uso. Vejamos:
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo;
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1º - A percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
Conforme podemos depreender, foram respeitados todos os índices requisitados por esta norma, donde se tem a legitimidade da legislação municipal em regular o uso do solo em
81 seu território. Em momento algum, a lei estadual considerou estes dados, assim como ignorou uma determinação de norma federal, que é superior ao ordenamento dos Estados.
Ao procedermos à leitura do segundo inciso da Lei Estadual no 13.874/07, nos deparamos com o seguinte texto:
Nas áreas urbanas e rurais, conforme se trate de condomínio de qualquer natureza, a ocupação do lote ou fração ideal não poderá exceder a 1% (um por cento) da área total do lote, sendo destinado 99% (noventa e nove por cento) para preservação permanente.
Considerando o primeiro inciso, pouco temos a comentar ou postular a respeito deste, que restringiu a apenas 1% do total de qualquer terreno urbano ou rural para se realizar intervenções urbanísticas com caráter de condomínio em todo o território da APA da Serra de Baturité. Esta postulação jurídica é uma aniquilação a todos os preceitos de ordem urbanística e técnicas destinadas à regulamentação de uso e ocupação do solo.
De acordo com este inciso, os 5% do Banco de Terras foram excluídos desta responsabilidade e o sistema viário não poderá existir, ou seja, o legislador queria mesmo era impedir que qualquer construção fosse feita dentro do território da APA de Baturité. Mas os municípios que não legislaram sobre o uso e ocupações do solo deverão se submeter a tais incongruências jurídicas? Municípios com condições de uso totalmente diferentes uns dos outros devem ser igualados por uma lei que, podemos dizer, é inconstitucional?
Para terminar, mais uma incoerência: o inciso III obriga que os empreendimentos aprovados nos últimos 120 dias sejam reavaliados pelo Conselho Estadual de Meio Ambiente (COEMA), e revisados conforme a Lei Estadual no 13.668/05. Esta retroatividade é muito complicada, pois fere princípios legais. Não se pode aceitar que instrumentos jurídicos desta magnitude contenham estas atecnias.
Como podemos perceber ao longo da análise das duas Leis Estaduais no 13.668/05 e no 13.874/07, figurando como instrumentos de regulamentação da APA de Baturité, ambas estão permeadas e há inconstitucionalidades graves que geram um conflito e grande problema aos processos de implementação de atividade de cunho residencial e hoteleiro na região.
82 A regulamentação pretendida não observou preceitos e competências consideradas exclusivas dos municípios e nem especifica limitações que seriam da sua competência, como a restrição de uso de áreas com inclinações, aumento das áreas de proteção e apresentação de dados da capacidade hídrica de determinado terreno para a implementação de um dado empreendimento. Todas estas são exigências pertinentes e devem ser feitas pelos órgãos gestores de APAs.
Existe na analisada lei excelentes fundamentos para a regulamentação das atividades de uso e ocupação do Município de Guaramiranga. Na presente pesquisa, apenas buscamos aprofundar mais as questões da ocupação do solo em zona rural, objetivando esclarecer preceitos de competência e funcionamento normativos pátrios. Podemos afirmar ser a lei ter competência e viabilidade para regulamentar à questão, cabendo apenas alguns ajustes para fortalecer ainda mais suas premissas legais.
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CAPÍTULO 4 AVALIAÇÃO DO ART. 135 E SEGUINTES DA LEI MUNICIPAL No