İmarlı
Alanı (m²) Birim m² Değeri
13.787.475,00 13.787.000,00
TAŞINMAZLARIN TOPLAM YUVARLATILMIŞ
DEĞERİ (.-TL) 17.320.000 TL
20.000,00 689
2 RB Montenegro Office
5.108
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
SATILIK 260 1.550.000 5.962
4
5 Yağcıoğlu Emlak 0282 263 97 77
Yakın konumda bulunan villalardan oluşan sitede konumlu olan 370 m² alanlı olarak pazarlanan bakımlı olduğu belirtilen villadır.
SATILIK 370 1.950.000 5.270
KONUT EMSAL HARİTASI
Yakın konumda bulunan villalardan oluşan sitede konumlu olan 260 m² alanlı olarak pazarlanan bakımlı olduğu belirtilen villadır.
SATILIK 270 1.350.000 5.000
Gizli Emlak 0282 260 50 85
Yakın konumda bulunan villalardan oluşan sitede konumlu olan 270 m² alanlı olarak pazarlanan bakımlı olduğu belirtilen villadır.
3 Delux Gayrimenkul 0282 293 39 33
Taşınmazların Konumu
Emsal 1 Emsal 4
Emsal 2 Emsal 5
Emsal 3
SATIŞ FİYATI 1.750.000 1.890.000 1.550.000 1.350.000 1.950.000
-10%
DİĞER BİLGİLER TEK MÜLKİYET
DİĞER BİLGİLERE
TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET
BENZER BENZER BENZER BENZER
0%
BENZER KÖTÜ KÖTÜ
20% 0% 0% 0%
BENZER BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0% 0%
TAŞINMAZ EMSAL (1) EMSAL (2) EMSAL (3) EMSAL (4) EMSAL (5)
0% 10%
SATILIK SATILIK ZAMAN
DÜZELTMESİ
BENZER BENZER BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0% 0% 0%
SATIŞ TARİHİ SATILIK SATILIK SATILIK
SİTE İÇİNDE
ALAN 250 240 370 260 270 370
BİRİM M² DEĞERİ 7.292 5.108 5.962 5.000 5.270
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME
BENZER ORTA BÜYÜK BENZER BENZER ORTA BÜYÜK
SİTE DURUMU
0% 10% 0%
KONUM
NİTELİĞİ VİLLA VİLLA VİLLA VİLLA VİLLA VİLLA
NİTELİĞİNE
TAMAMLANMIŞ PROJE
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Maliyet Oluşumları Analizi
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) KONUT EMSAL ANALİZİ:
Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonrasında bölgede yeni inşa edilmiş, kendi içerisinde donatı alanları bulunan, site nitelikli projelerdeki villa değerlerinin 5.000.-TL/m² ila 6.000.-TL/m² aralığında olduğu görülmüştür. Buna istinaden parseller üzerinde yapılacak olan projede bulunanyaklaşık brüt 250 m² alanlı villa tipi konutun satış birim değerinin 5.625.-TL/m² olacağı öngörülmüştür.
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temeloranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirininoranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Buvarlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faizoranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %13,50 civarındadır.
Risk Primi
Eklenen risk primiülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu parseller için herhangi bir ruhsat/proje bulunmaması, konumu, alanı vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %3,50 olarak kabul edilmiştir.
Değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde yapı bulunmaması, geçerli ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir kapitalizayonu yöntemi kullanılırken emsal yönteminde bulunan konut ve ticaret satış birimleri kullanılıp satış rakamları bu fiyat üzerinden belirlenmiştir. Proje maliyetleri düşülerek geliştirici net akımlarına ve proje değerlerine ulaşılmıştır.
Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Arsa üzerinde orta ve orta-üst gelir grubuna hitap eden nitelikli bir bina inşaası geliştirileceği kabul edilmiş ve konutların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 5.625.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda enflasyon dikkate alınarak 2. yıl %15, 3. yıl %20 oranında, 4. yıl %20 oranında
artacağı kabul edilmiştir.
10.063,04 m² Toplam Brüt Parsel Alanı (2 adet parsel)
19.352,00 m² 7.740,80 m²
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Her iki parsel de tarlavasfında olup terkleri yapılmamış ve net arsa vasfını almamışlardır. 1209 parselin tapu yüzölçümü 4.800 m² olup ilgili belediyeden alınan şifahi bilgiye göre konut alanında kalan kısmı yaklaşık 3.947 m² , konut dışı kentsel çalışma alanında kalan kısmı yaklaşık 2 m² dir. Konut dışı kentsel çalışma alanında kalan kısmının çok küçük olması nedeni ile değerlemede ihmal edilmiştir. 191 parselin tapu yüzölçümü 20.000 m² olup ilgili belediyeden alınan şifahi bilgiye göre konut alanında kalan kısmı yaklaşık 15.405 m² dir. Her iki parselin toplam konut alanında kalan kısmı yaklaşık 19.352 m² dir. Brüt toplam parselalanı 24.800 m², net parsel alanı 19.352 m² olarak öngörülmüştür. Buna göre taşınmazın emsal inşaat alanı yaklaşık 7.740,80 m² olarak hesaplanmış olup, emsale dahil olmayan satılabilir alanların emsal inşaat alanının %30 fazlası olabileceği öngörülerek toplam satılabilir alanın 10.063,04 m² hesaplanmıştır. Satılabilir alan hesaplamaları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 13,50 Risksiz Oran + % 3,50 Risk Primi = % 17,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama
yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %17,00 olarak kabul edilmiştir
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
24.800,00 m²
Öngörülen Toplam Emsal İnşaat Alan
Öngörülen Satılabilir Konut Alanı Toplam Net Arsa Alanı (2 adet parsel)
GELİRLERE İLİŞKİN KABULLER
Öngörülen Toplam Satılabilir İnşaat Alan 10.063,04 m²
YATIRIM SÜRECİ
48
SATILABİLİR KONUT ALANI (m²)
10.063,04
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) 10.063,04
1.dönem 2.dönem 3.dönem 4.dönem
NAKİT GİRİŞLERİ TOPLAM
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Konut) 100% 25,00% 25,00% 40,00% 10,00%
Satılan Brüt Alan (Konut) 2.516 m² 2.516 m² 4.025 m² 1.006 m² 10.063 m² Ortalama Birim Satış Fiyatı (Konut) 5.625 TL/m² 6.469 TL/m² 7.763 TL/m² 9.315 TL/m²
Ortalama Birim Satış Artış Oranı (Konut) 15% 20% 20%
Satış Geliri (Konut) 14.151.150 TL 16.273.823 TL 31.245.739 TL 9.373.722 TL 71.044.433 TL
Nakit Akım 14.151.150 TL 16.273.823 TL 31.245.739 TL 9.373.722 TL 71.044.433 TL
Projenin Tamamlanması Durumunda
Net Bugünkü Değeri (NPV) 49.488.214 TL 48.494.455 TL 47.532.089 TL
İNDİRGEME ORANI 16,00% 17,00% 18,00%