1 70.751,69
TAŞINMAZLARIN YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (.-TL)
-ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
ALAN 100
BİRİM M² DEĞERİ 8.807 8.388 8.077
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
KAT
KATA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER
TOPLAM DÜZELTME -5% -5% 15%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER 15.980 14.880 15.079 17.969
0% 0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN
DÜZELTME -20% -20% -20%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME
BENZER BENZER BENZER
0%
KONUM BENZER BENZER BENZER
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0%
CEPHE BENZER BENZER KÖTÜ
CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 20%
NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
0% 0% 0%
NİTELİK
KAT ZEMİN ZEMİN ZEMİN ZEMİN
KATA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BÜYÜK BÜYÜK BÜYÜK
15% 15% 15%
ALAN 50,00 166 126 144
BİRİM M² DEĞERİ 15.663 15.873 15.625
ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BÜYÜK
0% 0% 0%
SATIŞ FİYATI 2.600.000 2.000.000 2.250.000
SATIŞ TARİHİ
-KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ
E-1 E-2 E-3
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır.
Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda değerleme konusu taşınmazın arsası için 2.960.-TL/m2 birim m2 değeri öngörülmüştür.
Bu takdirebağlı olarak elde edilen 1963 ada 1 parselin arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. Mevcut durumda Yapı Ruhsatları alınmış inşaat başlamamış olması göz önünde bulundurularak Ruhsat maliyetleri eklenmiştir.
2021 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre yapı sınıfına ait birim maliyet değerleri dikkate alınarak maliyet değerleri belirtilmiştir.
Buyapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir.
Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. 3B yapı sınıfına ait birim maliyet 1800.-TL/m² 'dir. Ancak yaşanan ekonomik gelişmeler ve dolar kurundaki artışlar nedeni ile birim maliyet 2.000.-TL/m² olarak alınmıştır.
1963 ada 1 parseliçin alınmış ruhsatlar ve inşaat alanları göz önünde bulundurularak, üst gelir düzeyine hitap edecek bir proje olması da düşünülerek öngörülen inşaat maliyetleri hesaplanmıştır.
Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti
2.460,71 A3
A1 2.000 .-TL/M² 2.504,69 .-TL
A2 2.000 .-TL/M²
A4 2.000 .-TL/M² 2.591,36
.-TL 2.496,01 4.992.020 .-TL
2.000 .-TL/M² 2.592,67 5.185.340 .-TL
.-TL/M² 2.584,65 5.169.300 .-TL
A9 2.000 .-TL/M² 2.689,14 5.378.280 .-TL
A10 2.000 .-TL/M² 2.550,26 5.100.520 .-TL
A11 2.000 .-TL/M² 2.750,16 5.500.320 .-TL
A12 2.000 .-TL/M² 2.496,01 4.992.020 .-TL
A13 2.000 .-TL/M² 2.496,01 4.992.020 .-TL
A14 2.000 .-TL/M² 2.522,73 5.045.460 .-TL
B10 2.000 .-TL/M² 3.107,53 6.215.060 .-TL
B2 2.000 .-TL/M² 2.594,99 5.189.980 .-TL
B3 2.000 .-TL/M² 2.956,94 5.913.880 .-TL
B4 2.000 .-TL/M² 2.675,38 5.350.760 .-TL
B5 2.000 .-TL/M² 2.665,84 5.331.680 .-TL
X M² =
İSTİNAT 640 .-TL/M² 5.150,00 3.296.000 .-TL
6.129.740
Parsel üzerinde geliştirilmekte olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda yer alan nakitakışları düzenlenmiştir. Parseller üzerinde inşa edilmekte olan projenin yukarıda da anlatıldığı bloklarından oluşacağı öngörülmektedir.
.-TL
D4 2.000 .-TL/M² 2.697,66
Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti
.-TL
.-TL
D8 2.000 .-TL/M²
D7
D9
D3 2.000 .-TL/M² 2.624,33 5.248.660
5.248.660 .-TL
2.000 .-TL/M² 2.688,78 5.377.560 .-TL
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 10 u olacağı varsayılmıştır.
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %5 i olacağı varsayılmıştır.
Genel giderlerinGirişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.
Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerindesatış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yertuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %8 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.
ProjeGeliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde
.-TL
D10 2.000 .-TL/M² 2.624,33
B6 2.000 .-TL/M² 2.838,17 5.676.340 .-TL
B7 2.000 .-TL/M² 2.584,97 5.169.940 .-TL
B8 2.000 .-TL/M² 2.979,97 5.959.940 .-TL
B9 2.000 .-TL/M² 2.850,83 5.701.660 .-TL
B10 2.000 .-TL/M² 2.702,33 5.404.660 .-TL
C1 2.000 .-TL/M² 2.568,00 5.136.000 .-TL
C2 2.000 .-TL/M² 2.803,19 5.606.380 .-TL
C3 2.000 .-TL/M² 2.529,91 5.059.820 .-TL
C4 2.000 .-TL/M² 2.529,91 5.059.820 .-TL
C5 2.000 .-TL/M² 2.529,91 5.059.820 .-TL
C6 2.000 .-TL/M² 2.902,16 5.804.320 .-TL
C7 2.000 .-TL/M² 2.529,91 5.059.820 .-TL
C8 2.000 .-TL/M² 2.529,91 5.059.820 .-TL
C9 2.000 .-TL/M² 2.623,28 5.246.560 .-TL
=
Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B) 269.058.151 İnşaat Maliyeti
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet
256.245.858 Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%5) (B) 12.812.293
Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı
((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%15) 71.772.473 TL Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C)) 289.557.820
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri
Arsa Değeri 209.425.000 TL 20.499.669 Genel Giderler
Satış- Pazarlama Giderleri ( %8) (C)
Değerlemesi yapılan 1963 ada 1 parselde mimari projeler onaylanmış ruhsatlar alınmıştır.
Maliyet olarak bu parselin değerine ilave edilerek nihai değere ulaşılmıştır.
1963 ada 1 parselin ruhsat ve projesi onaylanmıştır. Parsele yönelik olarak gerçekleştirilmiş maliyet bedeli hesaplaması ruhsat belgelerinin toplam alanı ile ruhsat ve projesi onaylanmış ancak kat irtifakı kurulmamış taşınmaz için 100.-TL/m² ile 150.-TL/m² arası birim bedel takdir edilmekte olup, konu taşınmazlar için 135.-TL/m² birim bedel takdir edilmiştir.
Projenin Toplam İnşaat Maliyeti 269.058.151 TL Genel Giderler
Satış- Pazarlama Giderleri ( %8) (C) 20.499.669
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer 570.755.292 TL
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü
Yuvarlatılmış Değer 570.760.000 TL 232.950.780 Çevre düzeni, peyzaj (%10) 23.295.078
■
Mevcut Durum Toplam Değeri (.-TL) 225.621.948 TL
225.621.948 TL TOPLAM 225.621.948 TL
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam
Değeri (.-TL) 570.760.000 TL
1963 1 209.425.000 TL + 16.196.948 TL =
RUHSAT VE PROJESİ OLAN ANCAK KAT İRTİFAKI KURULMAMIŞ TAŞINMAZIN MEVCUT DURUM DEĞERİ
Ada No Parsel No Parselin Değeri (.-TL)
Parselin Ruhsat ve Proje Maliyeti
(.-TL)
Taşınmazın Mevcut Durum Değeri (.-TL)
1963 1 70.751,69 m² 119.977,39 m² 135 TL/ m² 16.196.948 TL
Parsel No Parsel Alanı (m²)