Parsel No
1672
Parsel için onaylanmıĢ ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden ĠnĢa Etme ( Ġkame ) Maliyeti YaklaĢımı kullanılmamıĢtır.
Ġskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi Risksiz Getiri Oranı
Risksiz Getiri Oranı
Buvarlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faizoranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %13,50 civarındadır.
Risk Primi
Taşınmazın imarlı olması ve iyi bir lokasyonda bulunması gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Ancak parsel üzerinde geliştirilmiş herhangi bir proje bulunmamaktadır.
Taşınmazın projelendirilmesi sürecinde ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risklerde dikkate alınarak risk primi %4,00 olarak kabul edilmiştir.
Her bir gayrimenkulün niteliğine, yasal sürecine vb. durumlara bakılarak risk primi oranı belirlenmiştir. Toplam iskonto oranı her nakit akışı için ayrı ayrı açıklamalarda belirtilmiştir. Bu Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile arsanın bugünkü değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
Yapılan araĢtırmada değerleme konusu taĢınmazla aynı imar lejantına ve yapılaĢma koĢullarına sahip arsa emsali eldeedilememiĢtir. Ticari lejantlı arsaların konut lejantlı arsalara göre % 30 -35 daha fazla piyasa değerine sahip olacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte taĢınmazın yüzölçümünün ortalama parsellere göre çok büyük olması, Riva bölgesi genelinde ticaret lejantına ait herhangi bir proje bulunmaması (avm, ticari plaza vb.) ve değerleme konusu taĢınmazın belirli bir alıcı kitlesine sahip olması nedeni ile taĢınmazın m² birim değerinin 1.360 TL/m² olabileceği kanaatine ulaĢılmıĢtır.
6.3.1
-ÇalıĢmalar sırasında para birimi TL kullanılmıĢtır.
ÇalıĢmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiĢtir.
Ada No Parsel No
Öngörülen Satılabilir ĠnĢaat Alanı (m²)
(%10) Değerleme Konusu TaĢınmaz için Emsal ĠnĢaat Alanı Hesabı
Emsal ĠnĢaat Alanı (m²)
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıĢtır.
10.392,80
-YapılaĢma ġartları
TaĢınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiĢtir. Nakit akıĢı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiĢtir.
Parseller üzerinde nitelikli, lüks bir proje inĢa edileceği kabul edilmiĢ ve ofis birimlerinin satıĢ birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 9.500.-TL/M² ile satıĢa sunulabileceği, izleyen yıllarda enflasyon oranında %15 artacağı varsayılmıĢtır.
Brüt Parsel Alanı
Ticaret
Değerleme Konusu TaĢınmaz için Satılabilir Alan Hesabı Lejant / Fonksiyon
Parsel No
1672 23.620,00m²
Fonksiyon
9.448,00m² Varsayılan Olağan ve Olağanüstü KoĢullar
Ada No
Değerleme konusu taĢınmazın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmamakta olup 1/5000 ölçekli mevzi nazım imar planı koĢullarına göre emsal inĢaat alanı hesaplanmıĢtır. Parselin alanı 23.620 m² olup emsal inĢaat alanı 9.448 m² dir. Ticari nitelikli olması nedeni ile satılabilir alanın emsal inĢaat alanının %10 fazlası olacağı öngörülmüĢtür. Parsel ticari imarlı olup, ticari proje geliĢtirilmiĢtir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 13,50 Risksiz Oran + % 4,00 Risk Primi = % 17,50 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %17,50 olarak kabul edilmiştir.
YATIRIM SÜRECİ 36 TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²) 10.392,80 m²
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) 10.392,80 m²
TOPLAM
1. dönem 2. dönem 3. dönem
NAKİT GİRİŞLERİ
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Ofis) 25,00% 35,00% 40,00%
Satılan Brüt Alan (Ofis) 2.598,20 m² 3.637,48 m² 4.157,12 m² 10.392,80
Ortalama Birim Satış Fiyatı (Ofis) 9.500,00 TL/m² 10.925,00 TL/m² 12.563,75 TL/m²
Artış Oranı 15,00% 15,00%
Satış Geliri (Ofis) 24.682.900 TL 39.739.469 TL 52.229.016 TL 116.651.385,40 Satış Gelirleri ( Toplam ) 81.986.132 TL 24.682.900 TL 39.739.469 TL 52.229.016 TL 116.651.385 TL
Nakit Akım 24.682.900 TL 39.739.469 TL 52.229.016 TL 116.651.385 TL
Net Bugünkü Değer (NPV) 82.736.976 TL 81.986.132 TL 81.246.172 TL
İNDİRGEME ORANI 17,00% 17,50% 18,00%
NAKİT AKIŞI (1672 PARSEL)
6.3.12
-■
1672 23.620,00 1.405,77 33.204.383,38 TL
Toplam Arsa Alanı 23.620,00 .-m2
Bugünkü Ortalama Arsa Birim Değeri (TL/m2) Bugünkü Arsa Değeri (TL)
GELĠR ĠNDĠRGEME YAKLAġIMI YÖNTEMĠNE GÖRE ARSALARIN DEĞER TABLOSU
Ada No Parsel No Alanı (m²) Birim m²
Değeri (TL) Parselin Değeri (.-TL) Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri Net
Bugünkü (.-TL) 81.986.132
HASILAT PAYLAġIMI YÖNTEMĠNE GÖRE ARSANIN DEĞERĠ
Toplam SatıĢ Hasılatı 81.986.132 .-TL
Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı Yöntemine Göre GeliĢtirilecek Projenin Değeri;
Nakit AkıĢı YaklaĢımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri
.-TL Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluĢturulan nakit akıĢ tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %17,50 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taĢınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıĢtır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin göz önünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin 116.651.385.-TL olarak hesaplanmıĢ olup, net bugünkü değeri için %17,50 indirgeme oranı kabul edilerek projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak 81.986.132.-TL olarak hesaplanmıĢtır. Parseller için düzenlenmiĢ herhangi bir sözleĢme bulunmamakta olup, hasılat payı öngörüye dayanmaktadır. Yapılan hesaplamalar neticesinde geliĢtirilmiĢ arsa değeri hesaplanmıĢ olup, geliĢtirilmiĢ arsa değerinin % 90' ının bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama %10 - 20 kar elde edildiği, buradan hareketle geliĢtirilmiĢ arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 10 kar edilmiĢ değeri olduğu tespit ve kabul edilmiĢtir ) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aĢağıdaki tablolarda gösterilmiĢtir.
33.204.383 .-TL
Hasılat Payı Oranı 45%
GeliĢtirilmiĢ Arsa Değeri (TL) 36.893.759
1.405,77 .-TL/m2
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■
■
6.5.1
-Sermaye Piyasası Kurulu’nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ”i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4’e göre “Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.” denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzaksonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Bu durumlarda,değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir."
denmektedir.
Taşınmazın değer takdirinde iki farklı yöntem kullanılmış olup, iki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planı dahilinde ticari amaçlı proje geliĢtirilerek kullanılması olacağı düĢünülmektedir.
Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı Yöntemine göre;
1672 PARSELĠN YUVARLATILMIġ TOPLAM DEĞERĠ (.-TL) 33.204.000 TL Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı Yöntemine göre;
1672 PARSELĠN YUVARLATILMIġ TOPLAM DEĞERĠ (.-TL) 32.125.000 TL
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
6.5.2
6.5.3
6.5.4
6.5.5
6.5.6
6.5.7
-Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi
Kira Değeri Analizi
Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Boş parsel olması nedeni ile arsa değeri takdir edilmiştir.
TaĢınmazın niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi direkt olarakkullanılmamış olup bölgedeki genel verilere dikkate alınarak nakit akışı yönteminde varsayımsal olarak hasılat paylaşımı öngörülmüştür.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Değerleme Konusu Arsa veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 24. Maddesi “C” Bendinde
“Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süredönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar.” denilmektedir. Bu kapsamda Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketin 'den alınan beyan rapor eklerinde sunulmaktadır.
6.5.8
-Ġmar bilgilerinde yapılan incelemede;
Söz konusu parsel üzerinde herhangi bir yapılaĢma bulunmamaktadır.
Arsa niteliğinde olan taĢınmazların fiili durumuda bu niteliğine uygundur. TaĢınmazların GayrimenkulYatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen hükümler çerçevesinde taĢınmazın "ARSA" olarak gayrimenkul yatırımortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıĢtır.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk Ġse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakların Doğrudan SözleĢmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.9
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat Ģerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu maddehükümleri saklıdır. ",22-1-j maddesinde ise
"Herhangi birĢekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması Ģartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez. "hükümleri yeralmaktadır. TaĢınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taĢınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüĢtür.
Rapora konu taĢınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Ġmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, TaĢınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna ĠliĢkin GörüĢ baĢlıklarında açıklanan incelemelerde aĢağıdaki sonuçlara ulaĢılmıĢtır.
-tarihli toplam değeri için ;
.-TL
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL
A. Özgün HERGÜL Metin EVLEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
*
*
*
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
*
KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren KURT
402487 402617 402003
Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
37.907.500 30.12.2020
(Otuz Ġki Milyon Yüz Yirmi BeĢ Bin Türk Lirası )
kıymet takdir edilmiştir.
32.125.000
7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
7 - SONUÇ
7.2 Nihai Değer Takdiri
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın