A edição do Jornal Valor Econômico, de 29 de setembro de 2008, reportou:
Os contratos de construção do setor imobiliário têm uma interpretação à parte dentro do pacote IFRS feita pelo International
Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), conhecida
como IFRIC 15, em razão das especificidades da indústria. Mas as incorporadoras serão mais afetadas em razão da mudança no método de contabilizar a receita e os custos do empreendimento nas demonstrações financeiras. No Brasil é uma prática comum das
construtoras brasileiras iniciarem as vendas dos seus empreendimentos bem antes do início da construção, mantendo esse método durante o período das obras. São assinados os chamados
‘Pre Completion Contracts’ para aquisição de uma unidade imobiliária
na planta.
‘A principal mudança com a adoção do IFRIC 15 será o reconhecimento da receita nas demonstrações financeiras apenas quando a obra estiver concluída, o chamado período de entrega das chaves, e não mais o reconhecimento no decorrer da construção’, diz Sutcliffe. Hoje, a norma adotada pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) diz que o valor dos imóveis vendidos na planta pode ser reconhecido à medida que a obra avança.
‘A implementação do IFRIC 15, que será regulamentado pelo CFC, vai requerer das construtoras um planejamento mais preciso em relação ao prazo das obras e entrega das chaves, pois estes itens serão cruciais para o reconhecimento da receita’, diz Sutcliffe. Segundo ele, há uma polêmica mundial sobre o assunto. Na Europa, poucas empresas vendem imóveis na planta como no Brasil, o que torna o assunto menos prioritário. Mas em Dubai, nos Emirados Árabes, que tem vivido um boom na construção civil como o Brasil, a mudança contábil sucinta discussões calorosas. Os países com dificuldades de cumprir as determinações do IFRS levam seus questionamentos ao comitê do IFRS. ‘Mas dificilmente conseguirão mudar pontos relevantes’, acredita o sócio da Ernst (BUENO, 2008). A empresa de auditoria e consultoria Ernst & Young já alertava, em estudo, já citado anteriormente, feito em 2009 sobre os impactos da Lei 11.638/07, que, com a convergência das práticas contábeis adotadas no Brasil para as IFRS, outros ajustes importantes deverão ser considerados pelas empresas desse segmento. Em IFRS, segundo a empresa, de acordo com o IFRIC 15 (sobre o qual se discute mais adiante), as vendas de imóveis residenciais vendidos na planta geralmente são reconhecidas como receita, quando da transferência total dos riscos e benefícios, o que, comumente, ocorre na entrega das chaves (ERNST & YOUNG, 2009, p. 13).
Outra consultoria (DELOITTE, 2008, p. 9) já destacava em 2008 que esta interpretação poderia acarretar o diferimento dos resultados obtidos das vendas de unidades imobiliárias até a conclusão da construção, dependendo da capacidade de influência do comprador sobre o projeto de construção e da transferência de riscos e benefícios do bem adquirido.
De fato, a IFRIC 15 (Agreements for the Construction of Real Estate) foi emitida em julho de 2008 e visava esclarecer, dada a diversidade na prática do reconhecimento de receitas em tal segmento, se os contratos devem ser reconhecidos de acordo com a IAS 11 (CPC 17 no Brasil) por se tratarem de contratos de construção ou de prestação de serviços ou a IAS 18 (no Brasil CPC
30), quando estaríamos diante da entrega de bens ou serviços. A IAS 18 determina que somente deve haver o reconhecimento de receita quando tiver havido a transferências dos riscos e benefícios de propriedade inerentes ao produto.
No Quadro 12 se encontra um esquema para facilitar a tomada de decisão em relação a qual pronunciamento utilizar:
Pergunta Resposta Decisão
1. O comprador tem a habilidade de modificar os elementos estruturais do projeto do imóvel?
Sim O POC (IAS 11) é aplicável Não A empresa é obrigada a comprar
e fornecer materiais de construção?
2. A empresa é obrigada a comprar e
fornecer materiais de construção? Sim IAS 18 é aplicável
Não O POC (IAS 11) é aplicável 3. Houve transferência de controle, risco
e benefício inerentes à propriedade do imóvel ao comprador?
Sim O POC (IAS 11) é aplicável
Não IAS 18 é aplicável
Quadro 12 – IAS 11 ou IAS 18?
Fonte: Elaborado pelo autor com base no ICPC 2
Resumindo e complementando o Quadro 12, a discussão requer julgamento e análise dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstâncias envolvidos. O IAS 11 é apenas aplicável quando o contrato em análise se enquadra na definição de contrato de construção dada pelo Pronunciamento, ou seja, “um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos” (IAS 11). E o contrato de construção de imóvel, como determina o item 11 do ICPC 02, “enquadra-se na definição de contrato de construção quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a começar a construção”; e/ou, continua a Interpretação, “quando especificar mudanças estruturais significativas após o início da construção (quer, ou não, o comprador exerça essa possibilidade)”. Quando houver
“possibilidade limitada” por parte do comprar de influência no projeto ou quanto a variações de projeto, este contrato deve ser tratado à luz do IAS 18.
A Interpretação, no entanto, no item 17 estipula que “a entidade pode transferir ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel em construção em seu estágio atual de acordo com a evolução da obra”. Em tal circunstância, o reconhecimento pelo POC é permitido. No exemplo E13, a Interpretação menciona que “o fato de, se o contrato for rescindido antes a construção terminar, o comprador manter a execução da obra e a entidade ter o direito de ser paga pelo trabalho anteriormente realizado” significaria que a transferência de controle da construção se dá ao mesmo tempo da propriedade. Neste caso, o POC deve ser aplicado. No entanto, como o item 18 da Interpretação determina, “quando a entidade transferir ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade, de uma única vez, a entidade somente deve reconhecer a receita” pelo IAS 18, desde que atendidas as condições estipuladas por tal Pronunciamento.
O impacto previsto de tal Interpretação foi devastador, uma vez que o resultado das vendas, em muitos casos, deveria ser reconhecido apenas no momento efetivo da entrega do bem (imóvel).
A título de exemplo, tem-se, a seguir e nas próximas páginas, uma situação hipotética que visa a ilustrar o impacto de tal interpretação. Tome-se o caso de um contrato que tem por objeto a construção de um edifício de apartamentos residenciais com as seguintes características básicas e cuja receita total estimada é de R$1.300 mil:
Custo orçado total: R$1.000 mil Custo incorrido – ano 1: R$150 mil Custo incorrido – ano 2: R$350 mil Custo incorrido – ano 3: R$350 mil
Custo incorrido – ano 4: R$150 mil (quando houve a entrega das chaves) De acordo com o POC (IAS 11) e a IAS 18, tal teria sido o reconhecimento da receita:
Ano Receita Receita
acumulada Custo acumulado Custo Margem Bruta Determinação da receita do ano Pela IAS 11 1 195.000 195.000 150.000 150.000 45.000 (150 mil dividido por 1.000 mil) vezes 1.300 mil 2 455.000 650.000 350.000 500.000 105.000 (350 mil dividido por 1.000 mil) vezes 1.300 mil 3 455.000 1.105.000 350.000 850.000 105.000 (350 mil dividido por 1.000 mil) vezes 1.300 mil 4 195.000 1.300.000 150.000 1.000.000 45.000 (150 mil dividido por 1.000 mil) vezes 1.300 mil Total 1.300.000 1.300.000 1.000.000 1.000.000 300.000 Pela IAS 18 1 - - - - 2 - - - - 3 - - - - 4 1.300.000 1.300.000 1.000.000 1.000.000 300.000
Quadro 13 – Comparação entre IAS 11 e IAS 18
Fonte: Elaborado pelo autor
Outro país que temeu as consequências do IFRIC 15 foi à Índia. Bansal (2011, p. 171-172), em artigo, compara no Quadro 14 a diferença entre a receita de vendas registrada no ano de 2008 pelas 6 principais empresas construtoras e o valor efetivamente recebido (caixa) dos clientes:
Empresa Receita de vendas registrada na moeda indiana
(rúpia)
Caixa recebido dos
clientes (*) Diferença em percentual
DLF 144.374,96 73.797,50 48,88 Unitech 41.152,41 30.710,00 25,37 Sobha 14.310,73 9.180,06 35,85 Akruti 4.397,54 4.592,39 (4,43) Omaxe 22.816,18 21.844,88 4,26 Parsvnath 17.713,25 9.543,06 46,12 Total 244.765,07 149.667,89 38,85
(*) Calculado pelo autor tomando a seguinte fórmula: Receitas de 2008 menos (contas a receber de 2008 menos contas a receber de 2007) mais (adiantamentos de clientes de 2008 menos adiantamentos de clientes de 2007)
Quadro 14 – Receita de vendas vc. caixa recebido em empresas indianas em 2008
E o EBITDA (LAJIDA – Lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) e o índice de cobertura de juros* foram recalculados com base no valor do caixa recebido, ou seja, assumindo este como a nova receita da empresa. O resultado é resumido no Quadro 15:
Empresa EBITDA (milhões de
rúpias)
“Novo”
EBITDA cobertura Índice de divulgado* “Novo” índice de cobertura DLF 99.614,80 50.918,30 32,1 16,4 Unitech 23.687,20 17.676,60 8,4 6,3 Sobha 3.756,40 2.409,6 6,1 3,9 Akruti 4.098,00 4.279,60 6,7 7,0 Omaxe 6.804,30 6.514,70 11,6 11,1 Parsvnath 6.802,50 3.664,90 17,4 9,4 Total 144.763,30 85.463,70 17,8 10,5
*índice obtido através da divisão das despesas de juros pelo EBITDA
Quadro 15 – Impacto nas “métricas” EBITDA e cobertura para juros nas empresas indianas em 2008.
Fonte: Traduzido pelo autor de Bansal (2011, p.172)
O autor prossegue, buscando a conclusão, com a ajuda de análise que já fora efetuada pela Evalueserve Business Consulting Co., sobre se a prática à época da utilização pelas empresas indianas do POC seria colocada em risco.
A conclusão é apresentada no Quadro 16.
Termo O que significa Implicação contábil
A incorporadora* tem o direito de mudar o “layout”, inclusive mudar a localidade, o número de apartamentos, número de andares e suas especificações.
Especificações são decididas pelo vendedor e não pelo comprador.
Uma vez que compradores não detém controle sobre as especificações, as IFRS não permitem o reconhecimento da receita de venda.
Em caso de atraso, a incorporadora*, se verá obrigada a pagar penalidade.
O comprador tem direito de receber a penalidade, porém não tem o direito de tomar posse do apartamento incompleto.
Risco e controle e benefício do trabalho em andamento não está sendo transferido. Deste modo, as IFRS não permitem o reconhecimento da receita de venda.
Termo O que significa Implicação contábil
Se o comprador não é capaz de pagar as parcelas em que foi dividida a aquisição, a incorporadora tem o direito de permanecer com os pagamentos efetuados e cancelar o contrato.
A incorporadora tem mais controle sobre o apartamento do que o comprador.
Uma vez que não há transferência de controle, o POC não terá seu uso permitido para reconhecimento da receita de venda.
Se a incorporadora não é capaz de entregar, ela é obrigada a devolver ao cliente o montante pago com juros
O contrato não menciona cronograma ou prazo de entrega para determinar se a incorporadora será capaz de entregar, o que significa falta de controle por parte do comprador.
O POC não é permitido.
* “developer” foi aqui traduzido como incorporadora (Incorporador: Disciplinada pela lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, é incorporador no Brasil toda pessoa (quer física, quer jurídica) que de alguma forma se responsabilize pela entrega, dentro de prazo, preço e condições determinadas, as obras concluídas. Ainda é considerado incorporador aquele que contrate a construção de prédios para a constituição de condomínios.)
Quadro 16 – Termos e condições dos contratos de venda de imóveis na Índia
Fonte: Traduzido pelo autor de Bansal (2011, p.174)
A conclusão, como se vê no Quadro 16, é que o POC não poderia ser mais aplicado na Índia se adotada a IFRIC 15. E tamanha foi a reação das empresas indianas que tal Interpretação não foi incluída nas IFRS indianas (chamadas de Ind- AS). Houve uma emenda na seção de escopo da Ind-AS 11 (padrão indiano baseado na IAS 11) para incluir as construtoras. Isto requer que as empresas utilizem o POC para os contratos (ERNST & YOUNG PVT LTD. (ÍNDIA), 2011, p.4).
Contra tal decisão, CFO CONNECT (2012) declarou:
Deste modo, a rentabilidade das empresas indianas do setor não pode ser comparada com players internacionais que adotaram a IFRIC 15 e os investidores estrangeiros não terão a capacidade de julgar a credibilidade da empresa Indiana, levando a menos entrada de capital e investimentos.
1.3.4. Orientação OCPC 04 - Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às