Gayrimenkul geliştirme, taşınmazın değeri ve kullanım yararlılığını arttırmayı sağlayan değişik adımları içermektedir. Gayrimenkul geliştirme doğasından dolayı, hem fiziksel hem de finansal açıdan hesaplamalar gerektirmektedir.
Gayrimenkul geliştirme projeleri, işletme, yönetim, finansal, politik, ekonomik konular açısından farklı riskler taşır. Gayrimenkul geliştirme projeleri yapılanması gereği, büyük bir yatırım projeleridir. Bir yatırım sürecinde karar vermek çok kolay değildir. Çünkü karşılaşılacak riskler çok çeşitlilik göstermektedir.
Gayrimenkul sektörü sürekli bir gelişim halindedir. Eskiden yap-sat sistemiyle üretilen projeler kullanıcı taleplerini dikkate alarak, bilinçli tüketiciye doğru ürünü sunabilmek amacıyla kompleks hale dönüşmüştür. Yatırım sürecinde pazarlama odaklı olmak önem kazanmıştır.
Gayrimenkul geliştirici şirketler, bu yeni süreçle birlikte geliştirme projelerine başlamadan önce, gereken tüm ön araştırmaları, fizibilite çalışmalarını yapmayı tercih etmektedirler. Çünkü gayrimenkul geliştirme sürecinin başlangıcında alınan kararlar, yatırım stratejisinin oluşmasında büyük önem arz eder. Alınan tüm kararlar, gelecekteki yatırım performansını etkiler.
Gayrimenkul sektörü, ülkedeki tüm gelişimlere karşı değişken dinamik bir yapıya sahiptir. Pazar koşullarındaki değişikliklere ayak uydurmak, gelecekteki oluşacak arz ve talep dengesinin doğru talep edebilmek, fizibilite çalışması yapılmasını zorunlu kılmıştır.
Gayrimenkul geliştirme projelerinde fizibilite analizi sürecinde, fizibilite sürecinin tüm bileşenlerinin incelenmesi bu çalışmanın konusu olmuştur.
Çalışmada bu konunun ele alınmasının sebebi,
Gayrimenkul sektörünün, ülkemiz ekonomisinde lokomotif bir sektör olması,
Gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcıların ilgisi ve profesyonel anlamda hizmet sunma zorunluluğu
Gayrimenkul geliştirme projelerinde yapılan hazırlık çalışmalarının öneminin anlaşılması,
Gayrimenkul sektörünün, kalite ve kurumsal bir yapıya geçiş aşamasında oluşu,
Fizibilite çalışmalarının, gayrimenkul geliştirme projelerinin vazgeçilmez bir unsur olması,
Bu konuda çok sayıda derlenmiş bir çalışmanın bulunmayışı, sayılabilir.
Bu çalışmada, fizibilite sürecinin sistematiği irdelenmiş ve uygulama süreci için bir örnek çalışma yapılmıştır. Öncelikle konu ile ilgili, genel kavramlar ve gayrimenkul geliştirme sürecinin anlaşılması çalışmada ele alınması gereken konular olarak belirlenmiştir. Bu aşamadan sonra, gayrimenkul geliştirme sürecinden beklenen başarının elde edilmesi için gereken fizibilite sürecinin sistematiği ele alınmış ve tüm aşamaların örnek bir modelle işlerliği sınanmıştır. Örnek çalışmada başarının elde edilmesi için, pazarda olmayan farklı bir ürünün yaratılması ve doğru pazarlama stratejilerinin kurulması iki önemli unsur olarak saptanmıştır.
Pazarın en iyi şekilde anlaşılması, arz ve talep düzeylerinin saptanması ve bu doğrultuda kullanıcı tercihlerinin dikkate alınarak, hedeflenen kitle için, daha önce yapılmamış bir ürünün yaratılması bölgede yapılacak bir projenin başarısı için zorunluluk olarak görülmüştür. Geliştirme sürecinde geliştiricinin gelecek talebi yaratması gerekliliği ön plana çıkmıştır.
Yaratılan ürün üzerinden kısa zamanda karlılık elde edilebilmesi için doğru bir pazarlama stratejisi oluşturmanın önemi anlaşılmıştır.
Pazarlama sürecinde,
Potansiyel kullanıcının geliştirme aşamasındaki bir aktör olarak kabulü ve tasarım sürecini yönlendirmesi,
Özel bir ürün yaratılacağının bu aşamadan itibaren algılandırılması,
Doğru pazarlama ve reklam kaynaklarının kullanılması,
Pi-ar organizasyonlarına önem verilmesi, çalışmanın vazgeçilmez unsurları olarak görülmüştür.
Genel olarak gayrimenkul geliştirme projelerinde fizibilite çalışmalarında, doğru kurgulanmış bir proje oluşturulması için süreçteki tüm aşamaların titizlikle incelenmesinin önemi görülmektedir. Eğer yeni bir bölgede proje gerçekleştiriliyorsa, pazar araştırma sürecinde istatistiki verilerin yanı sıra, insanların yaşam stillerinin detaylı incelenmesi gerektiğinin büyük önem taşıdığı sonucu elde edilmiştir. Bütün bu veriler ışığında oluşturulan finansal kabuller daha sağlıklı sonuçlar elde edilmesinde yatırımcıya büyük faydalar sağlayacaktır.
KAYNAKLAR
[1] Çelebi, E., 1999. Yatırım Analizlerinin Ülke Yatırımlarına Etkinliği ve 1999 Türkiye Ekonomisi, Doğuş Üniversitesi İşletme Bölümü, İstanbul
[2] Erdoğdu, M., 2005. “A’dan Z’ye Gayrimenkul Geliştirme ve İpotek Kredileri, Proje ve Finansman Danışmanlık Hizmetleri Eğitim Notu, İstanbul
[3] Kone, L., 1999. Land Development, Home Builder Pres., Washington, D.C, U.S.A.
[4] Seçkin, N., 1998. Gayrimenkul Yatırım Kararlarında Fizibilite Analizi, Yüksek
Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul
[5] Apraisal Instutite, 2001. Gayrimenkul Değerlemesi, İstanbul Üniversitesi, İstanbul
[6] Alp, A. ve Yılmaz, U.,M., 2000. Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayınları, İstanbul
[7] Açlar, A. ve Çağdaş, V., 2002. Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara
[8] Yalın, D., 2002. Taşınmaz Mal Değerleme, Gayrimenkul Geliştirme Ders Notu, İ.T.Ü., İstanbul
[9] Tarhan, Ç., 2002. A Gis Based Real Estate Information System Case Study in Adapazarı, Yüksek Lisans Tezi, O.D.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara [10] Miles,M. E., Berens, G., and Weiss, M. A., 2000. Real Estate Development
Principles and Process, Urban Land Institute, Washington,D.C., U.S.A. [11] Zuckerman, H. A., and Blevins, G. D., 1991. Real Estate Development
Workbook and Manual, Prentice- Hall, U.S.A.
[12] Pheiser, R. B. and Schwanke D., 1991. Professional Real Estate Development, Urban Land Institute, Washington,D.C., U.S.A.
[13] Leelarasamee, Y., 2005. A Decısıon Support System For Income-Producıng Real Estate Development Feasibility Analysis And Alternative Assessment, PhD Thesis, Texas A&M University, Texas.
[14] Ülger , N. E. ve Eray G. B., 2003, Arazi Geliştirmenin Kuramsal Temelleri, İstanbul Üniv. Müh. Fak. Yerbilimleri Dergisi, 1, S..55-65,
[15] Gülsün, R., 2002. Gayrimenkul Geliştirme Projeleri ve Türkiye Koşullarında Belirlenen Problemlere Yönelik Bir Gayrimenkul Geliştirme Model Önerisi, Yüksek Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul [16] Gündüz, E., 2001. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nda Geliştirme Projeleri
Yapılabilirlik Etüdleri ve Ekspertiz Değerlendirmesi'nin Pay Başına Etkisi, Yüksek Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul
[17] Sur, H., 2000. (İhlas GYO Genel müdürü), Türkiye’de Gayrimenkul Sektörünün Dinamikleri, GYODER 21. Yüzyıl’da Gayrimenkul Sektörü Konferansı, 28 Nisan, Finans Dünyası Dergisinin Eki, İstanbul, S. 31-33 [18] Kodal, H., 2000. Sektör 21. Yüzyıl’a Büyük Umutlarla Giriyor, GYODER 21.
Yüzyıl’da Gayrimenkul Sektörü Konferansı, 28 Nisan, Finans Dünyası Dergisinin Eki, İstanbul, S. 4-5
[19] Hasol, Erktin, A., 2001. Gayrimenkulde Planlama Dönemi Yaşıyoruz, GYODER Gayrimenkul Zirvesi II. Konferansı, 17-19 Nisan, Finans Dünyası Dergisinin Eki, İstanbul, S. 16-19
[20] Gökkaya, I., 2001. Gayrimenkul Sektörü Ekonominin Lokomotifidir, GYODER Gayrimenkul Zirvesi II. Konferansı, 17-19 Nisan, Finans Dünyası Dergisinin Eki, İstanbul, S. 55-56
[21] Schmitz, A., and Brett, D. L. , 2001. Real Estate Market Analysis : A Case Study Approach, Urban Land Institute, Washington, D.C.
[22] Büker, S. ve Aşıkoğlu., R, 1995. Yatırım ve Proje Değerlemesi, Anadolu Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi, Eskişehir
[23] Bursalı, C., 2000, Piyasa Araştırmaları ve Reklamcılık Program Veri Teknikleri Ders Notları, İstanbul Üniversitesi, İstanbul
[24] Çıracı, M., 2002. Yapımda Maliyet Yönetimi , Proje ve Yapım Yönetimi Yüksek Lisans Ders Notları, İ.T.Ü., İstanbul
[25] www.dpt.gov.tr/dptweb/ekutup96/prjplan/prj*.html
[26] Ayaydın,E., 2000. Bir Yatırım Projesi İçin Uygulanan ve Önerilen Proje Yönetim Sistemi, Yüksek Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul
[27] TSPAKB, 2005, Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey Lisansı Eğitimi Finansal Yönetim, İnternet Kaynaği
[28] Eger, A.F. , 1990. Canadian Real Estate Fınance: A Typical Transaction, AD Valorem Press, Montreal, Toronto
[29] Kanat, S., 1995. Yatırım Projelerinin Değerlendirilmesi ve Bir Uygulama,
Yüksek Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul
[30] www.intes.org.tr [31] DİE, 2000 . İstatistikler [32] www.toki.gov.tr
[33] www.tepebasi.bel.tr [34] www.odunpazari.bel.tr
ÖZGEÇMİŞ
1977 yılında İstanbul’da doğan Dilek YILMAZ lise eğitimini İstanbul’da Nişantaşı Kız Lisesinde tamamladıktan sonra 1994 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümüne girmeye hak kazanmıştır. 1999 yılında mezun olduğu Mimarlık Fakültesinden sonra 2 sene pazar araştırma konusunda Rumeli Holding’de çalışmıştır. 2004 yılından beri Epos Gayrimenkul Danışmanlık firmasında Ar-Ge Sorumlusu olarak çalışmaktadır.