Türkiye’de yaşanan hızlı nüfus artışının ve kırsal alanlardan kentsel alanlara yapılan göçün boyutları artarak devam etmektedir. Aşırı nüfus artışı, bir yandan sosyal yapıdaki olumsuz değişimin temel nedenini oluştururken diğer yandan yerleşim alanları ile ilgili sorunlara neden olmaktadır. Siyasal, sosyal ve ekonomik çevrelerde yaşanan çözümsüzlüklerden biri olan çarpık kentleşme süreci ise kentlerin tarihi, doğal ve kültürel dokularının korunarak gelecek kuşaklara aktarılması konusunda önemli sorunları beraberinde getirmektedir. Yarım yüzyıldır süregelen yerleşim biçim ve eğilimleri, bugün çok sayıda nedenle iyileştirme girişimlerini her ölçekte kaçınılmaz kılmaktadır.
Ülke genelinde yaşanan nüfus artışı, göç, hızlı ve plansız kentleşme sürecinden Trabzon kenti de olumsuz etkilenmektedir. Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi planlama çalışmaları öncesinde Trabzon Belediyesi stratejik planlarında yer almamasına rağmen;
Trabzon Zağnos Vadisi yaşamış olduğu plansız ve denetimsiz hızlı yapılaşmanın ardından çöküntü sürecine girmiş ve bu plansız süreci durdurmak adına Trabzon Belediye Meclisi tarafından alınan karar ile 2002 yılında Zağnos Vadisi “Özel Planlama Alanı’’ olarak ilan edilmiştir. “Özel Planlama Alanı” ilanından sonra gecekondu alanı hak sahiplerine kamulaştırma bedeli ödenerek veya TOKİ Başkanlığı vasıtasıyla konut edindirilerek boşaltılmış ve Zağnos Vadisinin fiziksel dönüşüm süreci başlatılmıştır.
Proje çalışması öncesi Belediye tarafından yapılan anket çalışmasında bölgede ki ortalama 2 kat yüksekliği olduğu ve binaların genel olarak tek daireli olduğu tespit edilmiştir. Bölgede bulunan 304 adet binadan elde edilen daire sayısı toplamının 856 olduğu tespit edilmiştir. Proje alanında ev sahibi oranı %69,5 (595) kiracı ise %30,5 (261) kişidir. Yapılan anket çalışmasında ev sahiplerinin %58’lik bölümü yerlerine karşılık kamulaştırma bedeli istemiş, %18’lik kısmı ise yerlerine yakın karşılık konut talep etmiş, %24’lük kısmı ise ankete katılmış ama cevap vermemişlerdir.
Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesinin taşınmaz piyasaları açısından olumlu yansımaları olmuştur. Proje alanı çevresindeki 6 mahallede bulunan 42 emlakçının 31 tanesi ile yüz yüze görüşmeler yapılmıştır. 41 emlakçının 11 tanesi görüşme talebimizi geri çevirmiştir. Görüşmeler sonucunda 31 emlakçıdan 29 tanesi taşınmaz piyasası
70
açısından olumlu yansımalar olduğunu bildirmiştir. Bu yansımalar gayrimenkul satış değeri artışı ve kira değer artışı yönündedir. Emlakçılar ile yapılan görüşmelerde proje alanının; güneyinde TOKİ Başkanlığı tarafından üretilen konutların (Şekil 4.3), batısında yapılan Belediye Binası, alışveriş merkezi ile proje çalışmaları sonrasında oluşan yeni yaşam alanlarının ve doğusunda yer alan tarihi yapıların restorasyonu sonrasında taşınmaz piyasası açısından olumlu yansımaları olduğu tespit edilmiştir.
Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi sonrası, proje alanı çevresinde bulunan konut ve kira değerleri 2 katı kadar artış göstermiştir.
Proje uygulaması öncesi dönemde Zağnos Vadisi içerisinde malik olan ve ikamet eden halkın, dönüşüm sürecinde uzlaşma yoluna gitmesi ve taşınmazın değerini alarak kentin başka yerleşimlerine taşınması, konut ve kira değerlerindeki artış sonrası dar gelirli vatandaşların, proje öncesi şehir merkezine yakın ve daha uygun kira değerleri olması nedeniyle Zağnos Vadisi alanını ikame yeri olarak tercih etmekteydi, proje sonrası kira değerlerindeki artışla birlikte dar gelirli ailelerin başka bölgelere taşınmasına sebep olması esasen dönüşüm projelerinin soylulaştırma etkisinin bir göstergesi olarak alınabilir.
Türkiye’de özellikle nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu şehirlerde afet riskinin yüksek olduğu gecekondu alanlarının çokluğu ve 1999 Ağustos depremi sonrası, bu alanların afet riskini en aza indirmek adına sıkça tartışılmıştır. Özellikle afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak adına birçok kanun yürürlülüğe konulmuştur. 2005 tarih ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliği, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73’üncü maddesi, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile 2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe konulmuştur. Belirtilen yasal düzenlemelere rağmen kentsel dönüşüm ihtiyacının çok ileri düzeyde olması ve proje geliştirme, uygulama süreçleri, hak sahiplerinin kentsel dönüşüm projelerine katılımı, kamu ve özel sektör işbirliği ile finansman konusunda önemli sorunlarla karşılaşılması kentsel dönüşüm çalışmalarının hızla yürütülmesine imkân vermemektedir. Bu eksikliklerin üzerine özellikle yerel yönetimlerde, gayrimenkul yönetimi ve geliştirme uzmanı eksikliğinin de eklenmesi ile proje geliştirme ve uygulama çalışmalarının başarı
71
düzeyini düşürmektedir. Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan sorunları en aza indirmek adına kentsel dönüşüm projelerinde en büyük paydaşlardan biri olan yerel yönetimler, ilgili bakanlıklar ve konut üretim firmalarında gayrimenkul uzmanlarının istihdamı önemli bir etken olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının ilgili taraflarda istihdamı yaşanan ya da yaşanacak olan aksaklıkların çözümü noktasında büyük bir etken olacaktır.
72 KAYNAKLAR
Alp, İ. 2005. Kentsel Dönüşüm-Kentsel Mekânın Yeninde Üretilmesi Sürecinde Yönetişim ve Uygulama Araçları. Yüksek Lisans Tezi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama, Şehircilik Anabilim Dalı, 170, İstanbul.
Anonim, 1996. Birleşmiş Milletler İnsan Yerleşimleri Konferansı Habitat II, İstanbul.
Anonim, 2004. Kentsel Dönüşüm Kanun Tasarısı Taslağı.
Anonim, 2012. Trabzon Belediyesi İmar Planlama Müdürlüğü Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi Raporu, Trabzon.
Anonim, 2014 Türkiye Cumhuriyeti Kalkınma Bakanlığı, 2014-2018 Onuncu Kalkınma Planı, Öncelikli Dönüşüm Programları, 1. Grup Eylem Planları Bilgi Notu, Ankara.
Anonymous, 2008. Employment Policies and Data The Organisation for Economic Co-Operation and Development, (OECD).
Anonymous, 2014. Web Sitesi: http://www.doka.org.tr/TR/Bolgemiz/Trabzon, Erişim Tarihi: 16.09.2017.
Ayyıldız, İ. 2010. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm: Kuzey Ankara Protokol Yolu Örneği.
Yüksek Lisans Tezi, Zonguldak Karaelmas Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2, Zonguldak,
Ataöv, A. ve Osmay, S., 2007. Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Yöntemsel Bir Yaklaşım, Orta Doğu Teknik Üniversitesi Dergisi, 24(2), 57-82.
Barış, M. ve Şahin, M. 1998. Kentsel Doku İçerisinde Açık ve Yeşil Alan Standartlarını Belirleyen Etmenler, Peyzaj Mimarlığı Dergisi, 22(10), 22-24.
Bilsel, G. 2001. Kentsel Tasarımda Kuram ve Uyulama, Mimarlık Dergisi, 302(4), 38-42.
73
Ceylan, A. 2007. Yaşam Kalitesinin Arttırılmasında Kentsel Yeşil Alanların Önemi ve Kentsel Dönüşüm İle İlişkilendirilmesi. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Peyzaj Mimarlığı Ana Bilim Dalı, 180, İstanbul.
Çolak, C., 2011. Türk Dünyası Mühendislik, Mimarlık Ve Şehircilik Kurultayı, Türk Dünyası Mühendislik, Mimarlık ve Şehircilik Kurultayı Bildiriler Kitabı, 308-315, Trabzon.
Emür, H. ve Onsekiz, D., 2007. Kentsel Yaşam Kalitesi Bileşenleri Arasında Açık ve Yeşil Alanların Önemi Kayseri / Kocasinan İlçesi Park Alanları Analizi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, (22), 367-396.
Gibson, M. ve Kocabaş, A., 2001 London Sustainable Regeneration Challenge and Respons Proceedings of MSU, International Urban Design Symposium, MSÜ Matbaası, İstanbul.
Günay, B., 1994. Kentlerin Yeniden Üretilmesi Süreçleri, Mimarlık Dergisi, (24), 11-13.
Gürler, E., 2003. Kentsel Yeniden Üretim Süreci Üzerine Karşılaştırmalı Bir Çalışma:
İstanbul Örneği, Kentsel Dönüşüm Sempozyumu Bildiriler Kitabı, ed.
P. Özden vd. TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, YTÜ Basım-Yayın Merkezi, 44-49, İstanbul.
Göksu, F., 2002. Kentsel Dönüşüm Ders Notu, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul.
Göksu, F., 2003. Kentsel Dönüşüm Ders Notu. Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul.
Görgülü, Z., Dinçer, İ., Enlil, Z., Örnek, E., Kurtarır, E., ve Altınok, E., 2006.
İstanbul’un Eylem Planlamasına Yönelik Mekânsal Gelişme ve Stratejileri Araştırma ve Model Geliştirme İşi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul.
74
Jacobs ve Dutton’tan aktaran, Bogenç, 2009. Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Örneğinin Kentsel Peyzaj Planlama Açısından Değerlendirilmesi, Yüksek Lisans Tezi, Bartın Üniversitesi, 28, Bartın.
Jefrrey and Pounder’tan aktaran, Bogenç, 2009. Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Örneğinin Kentsel Peyzaj Planlama Açısından Değerlendirilmesi, Yüksek Lisans Tezi, Bartın Üniversitesi, 38, Bartın.
Karaman, A., 2005. Kent Vizyonları Ders Notları, Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, İstanbul.
Kut, S., 2006. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Katılım ve Ortaklık Bağlamında Sürdürülebilir Mahalle Yenileşmesi, Yüksek Lisans Tezi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Şehircilik Ana Bilim Dalı, İstanbul.
Kocabaş, A., 2006. Kentsel Dönüşüm/(Yenileş(tir)me) İngiltere Deneyimi ve Türkiye’deki Beklentiler, Literatür Yayıncılık, 97, İstanbul.
Nurengin Kocamemi, G., 2006. Kentsel Dönüşüm Süreci Kazlıçeşme Örneği, Yüksek Lisans Tezi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 3-17, İstanbul.
OECD, 2000. Urban Renaissance, Belfast’s Lessons for policy and partnership, http://books.gooole.com.tr/books?id=_phRsSpAgC&printsec=frontco ver, 10 Mart 2000.
Oktay, D., 2002. Sürdürülebilirlik Bağlamında Planlama ve Tasarım. Mimarist Dergisi, (6), 67-71.
Özden, P., 2002. Yasal ve Yönetsel Çerçevesiyle Şehir Yenileme Planlaması ve Uygulaması: Türkiye Örneği, Doktora Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Şehircilik Ana Bilim Dalı, 370, İstanbul.
Özden, P., Ün, K. ve İnce, H., 2007. Uluslararası Kentsel Dönüşüm Sempozyumu:
Küçükçekmece Atölye Çalışması Değerlendirme ve Sonuç Bildirgesi.
Uluslararası Kentsel Dönüşüm Sempozyumu Bildiriler Kitabı,
75
TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, YTÜ Basım-Yayın Merkezi, 80-89, İstanbul.
Özden, P., 2001a. Kentsel Yenileme Uygulamalarında Yerel Yönetimlerin Rolü Üzerine Düşünceler ve İstanbul Örneği, İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, (32), 23-24.
Özden, P., 2005b. Kentsel Yenileme Uygulamalarında Yerel Yönetimlerin Rolü Üzerine Düşünceler ve İstanbul Örneği, İstanbul Üniveritesi, İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, (46), 12-18.
Özden, P., 2006c. Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Uygulanabilirliği Üzerine Düşünceler. İstanbul Üniversitesi, İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, (51), 12-18.
Roberts’tan aktaran, Bogenc, 2009. Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Örneğinin Kentsel Peyzaj Planlama Açısından Değerlendirilmesi, Yüksek Lisans Tezi, Bartın Üniversitesi, 35, Bartın
Roberts ve Sykes’tan aktaran, Bogenc (2009) Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Örneğinin Kentsel Peyzaj Planlama Açısından Değerlendirilmesi, Bartın Üniversitesi Yüksek Lisans Tezi, s. 28
Şahin, Z., 2003. İmar Planı Değişiklikleri ve İmar Hakları Aracılığıyla Yanıltıcı Kentsel Dönüşüm Senaryoları, Ankara Altındağ ilçesi örneği, Kentsel Dönüşüm Sempozyumu Bildiriler Kitabı, ed, P, Özden, vd. TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, YTÜ Basım-Yayın Merkezi, 77-82, İstanbul.
Şenyapılı, T., 1998a. Cumhuriyet’in 75. yılı Gecekondunun 50. yılı, 75 yılda Değişen Kent ve Mimarlık, Tarih Vakfı İş Bankası Kültür Yayınları Matbaası, 320, İstanbul.
Şenyapılı, T., 2006b. Gecekondu Olgusuna Dönemsel Yaklaşımlar, Değişen Mekân, Mekânsal Süreçlere İlişkin Tartışma ve Araştırmalara Toplu Bakış 1923-2003, Dost Kitabevi, Gazi Matbaacılık, 130, Ankara.
76
Tekeli, İ., 1991. Kent Planlaması Konuşmaları (Urban Planning Conferences), TMMOB Mimarlar Odası Yayını, ed. K. Yavuz, Ankara, 28, 43-48.
Thomas’tan aktaran, Bülbül, 2008. Zağnos Vadisi’nde Kentsel Dönüşüm, Yüksek Lisans Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, 10, Trabzon.
Turok’tan aktaran, Bogenc, 2009. Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Örneğinin Kentsel Peyzaj Planlama Açısından Değerlendirilmesi, Yüksek Lisans Tezi, Bartın Üniversitesi, 22, Bartın.
Ulugturhan, 2006. Trabzon Zağnos ve Tabakhane Dere İçi Bölgelerinin Kat Mülkiyeti Analizi, Yüksek Lisans Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Jeodezi ve Fotoğrametri Bölümü, Trabzon.
Ünvedi, Z., 2003. Türkiye’de 1980 Sonrası Kentsel Dönüşümün Toplumsal ve Mekânsal Dinamikleri, TMMOB Şehir Plancıları Odası Kentsel Dönüşüm Sempozyumu, 52, İstanbul.
YTÜ, 2006. İstanbul’un Eylem Planlamasına Yönelik Mekânsal Gelişme Stratejileri Araştırma ve Model Geliştirme İşi 3. Bölüm Mahalle Ölçeğinde Kentsel Dönüşüm Modeli Küçükbakkalköy Örneği, Yıldız Teknik Üniversitesi Araştırması, İstanbul.
Yüksel, Ö., 2007. Kentsel Dönüşümün Fiziksel ve Sosyal Mekâna Etkisi: Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi, Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, 4, Ankara.
77
EKLER
78
Ek-1: Projenin Etki Analizinde Görüşme Yapılan Kişi ve Kurumlar
Firma Adı Yetkili Adı Soyadı
Trabzon Emlakçılar Derneği Bşk. Yrd. Sedat ERTEN
Huzur İnşaat Emlak Kemal ÜÇÜNCÜ
Karabacak İnşaat Emlak Ofisi Enver KARABACAK
Karadeniz Emlak Eyüp KALAYCI
Ulu Emlak Ahmet ÖZKAN
Bahar Emlak Yılmaz MUMCU
Ayyıldız Gayrimenkul Âdem AYYILDIZ
Aydın Emlak Murat AYDIN
Remax Trabzon Şubesi Sevda ÇOBAN
Boz Emlak Mehmet BOZ
Mert Emlak Süleyman KUNDUPOĞLU
SAKA Gayrimenkul Ahmet Ali SAKA
Nasa Emlak Safiye SÜNGER
Ada Uzman Emlak Hasan KARABAK
Arslan Emlak Okan KUVVET
Kaya Emlak Hüseyin ÖZTÜRK
Mini Emlak Leyla ÖZTÜK
Özyapı İnşaat Emlak Serhat ÖZTÜRK
Özlem İnşaat Emlak Hasan FUKU
Özgür Emlak Muammer TAFLAN
Hisar Yapı İnşaat Emlak Ofisi Muammer ŞAHİN
Atlas Emlak Nedim YAZICI
Ay-Sa İnşaat Emlak Fatma AKTAŞ
TURYAP Trabzon Şubesi Mustafa KUL
Borex Gayrimenkul Emlak Sedat ERTEN
Trabzon Gayrimenkul Serkan BAL
Yüksel Emlak Yüksel Bey
Taflan Emlak Ayhan TAFLAN
Hacısalihoğlu Emlak Cemil Cahit HACISALİHOĞLU
Güner Emlak Müjdat GÜNER
Çağrı İnşaat Emlak Ertuğrul TAFLAN