Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

*Bu Rapor, 5070 sayılı ‘’Elektronik İmza Kanunu’’ uyarınca imzalanmıştır. Doğruluğu, raporu hazırlayan değerleme kuruluşundan teyit edilebilir.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 31 | 43

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu; Hüsnü Karakaş Mahallesi’nde bulunan, E:0.60, imar durumu, Konut Alanı (Yüksek Zemin Ticaret Alanı) olan 4.804 m2 yüzölçüme sahip 23779 ada 7 parsel 7.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. (Not: Emsal taşınmaz imar durumu açısından değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır.)

(7.500.000-TL /4.804 m² * 0,95 Pazarlık payı * 1.3 İmar şerefiyesi = ~1.930,00 TL/m²) Tart Emlak : 0 242 722 27 22

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu Habibler Mahallesi’nde bulunan E:0.60 imar durumu Konut Alanı olan 2.034 m2 yüzölçüme sahip 26614 ada 4 parsel, 2.150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. (Not: Emsal taşınmaz konum ve imar durumu açısından değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır).

(2.150.000-TL /2.034 m² * 0,95 Pazarlık payı * 1,5 Konum ve İmar şerefiyesi = ~1.500,00 TL/m²) Ramazan Emlak: 0 242 323 24 94

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu Habibler Mahallesi’nde bulunan E:0.60 imar durumu Konut Alanı olan, 1.823 m2 yüzölçüme sahip 26651 ada 3 parsel, 2.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. (Not: Emsal taşınmaz imar durumu açısından değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır.)

(2.900.000-TL /1.823,00 m² * 0,95 Pazarlık payı * 1,5 İmar şerefiyesi = 2.260,00 TL/m²) Uyar Emlak: 0 242 242 53 61

[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu Habibler Mahallesi’nde bulunan E:0.60 imar durumu Konut Alanı (Yüksek Zemin Ticaret Alanı) olan, 1.546 m2 yüzölçüme sahip 26430 ada 3 parsel, 3.150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. (Not: Emsal taşınmaz imar durumu açısından değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır.)

(3.150.000-TL /1.546,00 m² * 0,95 Pazarlık payı * 1,3 İmar şerefiyesi = 2.500,00 TL/m²) Görgeç Emlak: 0 532 610 63 10 Not: İstenilen değer piyasa koşullarında yüksek bulunmuştur.

[E:5 Satılık Dükkan] Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu Habibler Mahallesi’nde Necmettin Erbakan Caddesi’ne cephesi bulunan, 600 m2 olduğu beyan edilen dükkan, 1.850.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

(1.850.000-TL /600,00 m² * 0,95 Pazarlık payı = 2.920,00 TL/m²) Petek Yapı: 0 242 361 30 99

[E:6 Kiralık Depo] Antalya ili, Kepez ilçesi sınırlarında bulunan, değerleme konusu taşınmazlar ile benzer yapılaşma koşullarına sahip ticari depo olarak kullanılan, 550 m2 kapalı alanı olduğu beyan edilen, araç giriş rampası bulunan taşınma aylık 4.000,- TL bedel ile kiralıktır. (Not: Emsal taşınmazın iç mekan özellikleri değerleme konusu taşınmaza göre dezavantajlıdır.)

(Pazarlık payı dikkate alındığında aylık metrekare kira birim değeri: 7 TL olarak hesaplanmaktadır.) Mal Sahibi: 0 533 667 75 54

*Bu Rapor, 5070 sayılı ‘’Elektronik İmza Kanunu’’ uyarınca imzalanmıştır. Doğruluğu, raporu hazırlayan değerleme kuruluşundan teyit edilebilir.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 32 | 43

[E:7 Kiralık Dükkan]

Değerleme konusu taşınmazlar ile yakın konumlu Habibler Mahallesi’nde Necmettin Erbakan Caddesi’ne cephesi bulunan, 1.020 m2 olduğu beyan edilen dükkan, aylık 11.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.

(Pazarlık payı dikkate alındığında aylık metrekare kira birim değeri: 10 TL olarak hesaplanmaktadır) Mal Sahibi: 0 532 409 76 68

GÖRÜŞ: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmada bölgenin konut + ticaret ağırlıklı imar durumuna sahip olduğu görülmüş kiralık depo/antrepo emsalleri tespit edilememiştir. Bu sebeple en yakın yerleşim yerinde ticari gayrimenkul kira fiyatlarına bakılmış ve aylık kiraların konum ve dükkan alanına göre 10 TL/m2 – 25 TL/m2 olduğu görülmüştür.

Taşınmazların alanı dikkate alınarak aylık kira birim değeri takdir edilmiştir.

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmada kendisi ile benzer/farklı konumda satılık veya kiralık depo/antrepo emsaline ulaşılamamıştır. Yapılan incemeler sonucu Kepez İlçesinde Depo cinsinde taşınmazlar için kira piyasası ve depo satış piyasası oluşmadığı anlaşılmıştır. Bu sebeple en yakın yerleşim yerinde ticari gayrimenkul kira fiyatlarına bakılmış ve aylık kiraların konum ve dükkan alanına göre tespiti yapılmıştır. Bölgede satılık arsa emsalleri incelenmiştir. Bu

Emsallerin

Bulunduğu Bölge

*Bu Rapor, 5070 sayılı ‘’Elektronik İmza Kanunu’’ uyarınca imzalanmıştır. Doğruluğu, raporu hazırlayan değerleme kuruluşundan teyit edilebilir.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 33 | 43

emsallerden yola çıkılarak parselin imar durumu, lokasyonu, yola cephesi, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi, yapının kullanım amacı vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmaza değer takdir edilmiştir.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların konumu, herhangi bir tadilat ve bakım gerektirmemesi, Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin bulunması, etrafta benzer kullanımda depolama tesislerinin olmaması, arazi yapısı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında 26772 ada 2 parselin birim arsa değerine 2.375 TL/m2 takdir edilmiştir.

Arsa Değeri: 3.000 m2 x 2.375 TL/m2 = ~7.120.000,00- TL

Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa değeri (K.D.V hariç) 7.120.000,00- TL takdir edilmiştir.